董學(xué)超不服上訴人董運(yùn)山、董學(xué)超與被上訴人商丘市精泰置業(yè)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案二審民事判決書
當(dāng)事人:   法官:   文號(hào):(2009)商民終字第413號(hào) 
上訴人（原審原告）董運(yùn)山，男，1955年9月出生。 
上訴人（原審原告）董學(xué)超，男， 1983年11月17出生。 
委托代理人曹北京，男， 1968年3月9日出生。 
委托代理人董學(xué)峰，男，1972年8月20日出生。 
被上訴人（原審被告）商丘市精泰置業(yè)有限公司。 
法定代表人包海東，該公司經(jīng)理。 
委托代理人劉繼訓(xùn)，河南曠奇律師事務(wù)所律師。 
上訴人董運(yùn)山、董學(xué)超與被上訴人商丘市精泰置業(yè)有限公司(以下簡稱精泰公司)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，上訴人于2O07年7月25日向商丘市梁園區(qū)人民法院提起訴訟。梁園區(qū)人民法院2007年12月16日作出(2007)商梁民初字第1435號(hào)民事判決，上訴人董運(yùn)山、董學(xué)超不服提起上訴。本院審理后于2008年7月21日作出（2008）商民終字第75號(hào)民事裁定，以原審程序違法為由發(fā)回梁園區(qū)人民法院重審。梁園區(qū)人民法院于2009年4月15日作出（2008）商梁民初字第2087號(hào)民事判決，董運(yùn)山、董學(xué)超仍不服該判決，再次提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人董運(yùn)山、董學(xué)超及委托代理人曹北京、董學(xué)峰，被上訴人精泰公司委托代理人劉繼訓(xùn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 
原審法院查明：2004年8月11日和2004年10月2日被告精泰公司分別向原告等被拆遷戶發(fā)布“關(guān)于喜來登國際廣場(chǎng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)挠?jì)劃及方案”“喜來登國際廣場(chǎng)拆遷安置補(bǔ)償方案”。拆遷計(jì)劃及方案載明：新建門面房結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)，上下二層，室內(nèi)樓梯，高度一層約4.8米，二層約4.2米，長約2 4米，寬約4.5米。門面房安置可以多戶合并安置，資金不足有開發(fā)商幫助搞好按揭貸款，門面房安置超出面積部分，按每平方米4500元計(jì)算。門面房安置拆一安置一，安置戶補(bǔ)償開發(fā)商l500元。安置房的入住時(shí)間：簽訂協(xié)議完畢后18個(gè)月內(nèi)完成安置建設(shè)并交付使用。如延期，加倍給回遷戶補(bǔ)助費(fèi)。營業(yè)用房回遷補(bǔ)助費(fèi)從拆遷協(xié)議簽訂之日起，每月每平方米9元，過渡期18個(gè)月。原告董運(yùn)山、董學(xué)超依據(jù)拆遷安置補(bǔ)償?shù)挠?jì)劃及方案，于2004年10月5日與被告簽訂拆遷安置協(xié)議書一份，甲方為商丘市精泰置業(yè)有限公司，乙方為董運(yùn)山、董學(xué)超，合同主要約定：一、乙方座落葉莊鄉(xiāng)宋木吳村，產(chǎn)權(quán)證號(hào)B014412，合法建筑物889.17平方米，屬拆遷范圍。二、甲方拆除乙方附屬物等，根據(jù)拆遷補(bǔ)償有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，折合人民幣1623.6元。三、拆遷安置及補(bǔ)償說明：甲方拆除乙方門面房98.94㎡,營業(yè)房100㎡，住房690.23㎡，乙方要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換、就地安置文化路北側(cè)安置樓第九單元301房和502房二套，建筑面積120㎡/套，合計(jì)240㎡。安置門面房012房，建筑面積暫定216㎡，回遷時(shí)按實(shí)測(cè)面積多退少補(bǔ)。乙方被拆住房面積超出甲方安置房面積450.23㎡，乙方被拆門面房面積不足甲方安置面積117.06㎡，新建門面房為上下二層。周轉(zhuǎn)期暫定12個(gè)月，超期周轉(zhuǎn)金雙倍付乙方。 (1) 甲方應(yīng)付乙方款：搬家費(fèi)、門面房周轉(zhuǎn)費(fèi)、營業(yè)房停業(yè)損失等合計(jì)411257.21元。(2)乙方應(yīng)付甲方住房差價(jià)款等合計(jì)547522元。( 3 ) 兩項(xiàng)相抵乙方實(shí)交甲方款136264.79元。四、以上二項(xiàng)和三項(xiàng)相抵，乙方應(yīng)補(bǔ)交甲方各類款項(xiàng)合計(jì)134641.19元。此款待甲方交新房門面房鑰匙時(shí)，乙方一次性向甲方付清。乙方不交清以上款項(xiàng)，甲方有權(quán)處理門面房，甲方協(xié)助乙方辦理銀行按揭。協(xié)議簽訂后，乙方必須在五日內(nèi)搬遷完畢，并將舊房交于甲方，乙方應(yīng)保持門窗齊全。協(xié)議簽訂后，原告按約定搬遷完畢，并將舊房交于被告。喜來登國際廣場(chǎng)土建完工后，被告在建成的門面房中間拉上隔墻(原施工圖紙沒有該墻)，分割成兩間門面房。被告對(duì)所建的門面房分割后，2006年8月2 9日經(jīng)商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司測(cè)繪制作了房地產(chǎn)分戶平面圖。該平面圖對(duì)分割后的門面房進(jìn)行了編號(hào)標(biāo)注。為此，原、被告雙方就如何確定合同約定的012號(hào)門面房產(chǎn)生分歧和矛盾。原告主張按設(shè)計(jì)規(guī)劃批準(zhǔn)的施工圖紙所標(biāo)的喜來登國際廣場(chǎng)門面房自西向東第012號(hào)(即隔開后為第22、23號(hào))交付的門面房。被告精泰公司主張按商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司測(cè)繪制作的房地產(chǎn)分戶平面圖第012號(hào)門面房交付。被告精泰公司所建門面房一層的房高未達(dá)到4.8米。按被告主張的分割后成為012號(hào)門面房房屋的面積共為188.87平方米，縮水少建27.13平方米；每一間門面房的寬度未達(dá)到約定的4.5米。被告精泰公司至今未把門面房交付給原告董運(yùn)山、董學(xué)超。被告精泰公司售出同地段同類房屋的最高價(jià)格為每平方4788.13元。 
原審法院認(rèn)為：被告精泰公司沒有按照協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)交付門面房，且門面房的高度、寬度不夠，未按協(xié)議約定建筑，造成面積縮水，屬嚴(yán)重的違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告訴請(qǐng)被告依法履行協(xié)議，并立即結(jié)算逾期交房違約金的請(qǐng)求，本院依法予以支持。但原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，要求被告精泰公司安置房屋位置為圖紙和照片上列舉的22、23號(hào)門面房，因本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)和適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，故原告董運(yùn)山、董學(xué)超要求被告精泰公司安置房屋位置和照片上列舉的22、23號(hào)門面房的請(qǐng)求，本院不予支持。但被告精泰公司未按協(xié)議約定建筑造成面積縮水部分，本院酌定以被告精泰公司售出同地段房屋的每平方米最高價(jià)格計(jì)算即4788.13×27.13㎡＝129901.96元。遲延交房期間的損失根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定應(yīng)為遲延所交房屋周轉(zhuǎn)金的雙倍即：每月每平方米18元，自2005年10月31日至交房之日止。雙方的結(jié)算補(bǔ)差仍按拆遷安置協(xié)議書約定為準(zhǔn)。有關(guān)合同中涉及住宅樓房的交付問題，因在起訴時(shí)，原告的具體訴訟請(qǐng)求中無此項(xiàng)請(qǐng)求，本案也不宜對(duì)此問題進(jìn)行評(píng)判。當(dāng)事人如有糾紛，可另行提起訴訟。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十二條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、原、被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》合法有效。二、被告商丘市精泰置業(yè)有限公司按商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司測(cè)繪制作的房地產(chǎn)分戶平面圖標(biāo)注的012號(hào)的門面房交付給原告董運(yùn)山、董學(xué)超。三、被告商丘市精泰置業(yè)有限公司賠償原告董運(yùn)山、董學(xué)超面積縮水損失129901.96元。四、被告商丘市精泰置業(yè)有限公司按《拆遷安置協(xié)議書》約定的門面房面積216 ㎡。每月每平方米18元賠償原告董運(yùn)山、董學(xué)超遲延交房期間的損失(自2005年１0月31日計(jì)算至交房之日止)。五、駁回原告董運(yùn)山、董學(xué)超的其他訴訟請(qǐng)求。本判決的第二、三、四項(xiàng)，于判決生效后十日內(nèi)履行完畢。雙方的結(jié)算補(bǔ)差仍按拆遷安置協(xié)議書約定履行。案件受理費(fèi)12540元，由被告商丘市精泰置業(yè)有限公司承擔(dān)。 
上訴人董運(yùn)山、董學(xué)超不服原判，上訴稱：1、被上訴人之間的拆遷安置協(xié)議是一種具有特殊性質(zhì)的商品房買賣協(xié)議，所引起的糾紛不但適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，也應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。２、上訴人與被上訴人協(xié)議中明確約定門面房面積是二層216平方米，現(xiàn)被上訴人將此房擅自建大是漲水而不是縮水，現(xiàn)被上訴人在建成的門面房中間拉上隔墻分割成兩間門面房是惡意違約責(zé)任的欺詐行為。原審法院判令被上訴人按房地產(chǎn)平面圖編號(hào)的12號(hào)門面房交給上訴人，只是被上訴人分割拆零而成的半間房，而不是協(xié)議約定的門面房。3、原審法院按照法律規(guī)定每平方米18元作為被上訴人對(duì)上訴人的遲延交房雙倍賠償，但現(xiàn)在同等地段的門面租金已達(dá)每平方米50多元，故上訴人要求按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條規(guī)定，在過渡期之外提高逾期交房違約金。另原審法院對(duì)被上訴人違約降低門面高度沒有任何賠償不當(dāng)。請(qǐng)求二審法院依法做出公正判決，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。 
被上訴人精泰公司答辯稱：原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果正確，上訴人上訴理由無法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。　　 
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本院歸納雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：原審判決是否違反合同約定和法律規(guī)定。　　 
雙方當(dāng)事人對(duì)本院歸納的爭(zhēng)議焦點(diǎn)沒有異議，并對(duì)此進(jìn)行了論辯。在二審中雙方均未提供新證據(jù)。 
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審認(rèn)定事實(shí)相一致。 
本院認(rèn)為：關(guān)于上訴人提出的第一個(gè)上訴理由即本案是否適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的問題。該《解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。而本案當(dāng)事人所簽訂的合同具備以上規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，可與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)適用于本案，二者并不矛盾。故對(duì)上訴人因房屋縮水所造成的損失，依據(jù)《解釋》第十四條第二項(xiàng)之規(guī)定，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照售出同地段房屋價(jià)格的雙倍進(jìn)行賠償，即4788.13×27.13㎡×2＝259803.93元。 
關(guān)于上訴人提出第二個(gè)上訴理由即被上訴人將此房擅自建大是漲水而不是縮水的問題。從雙方簽訂的合同顯示，約定“面積暫定216平方上下二層，回遷時(shí)按實(shí)際面積結(jié)算多退少補(bǔ)”，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對(duì)雙方當(dāng)事人應(yīng)具有法律約束力。被上訴人在實(shí)際交房時(shí)雙方約定面積縮水比例要遠(yuǎn)少于他們認(rèn)為的漲水比例，原審以縮水面積處理本案，符合我國《民法通則》公平原則的立法精神?，F(xiàn)商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司制作的房地產(chǎn)分戶平面圖所標(biāo)注的號(hào)碼已被商丘市房管部門批準(zhǔn)確認(rèn)，原審按該圖標(biāo)注的房號(hào)交付給上訴人亦無不當(dāng)，上訴人提出應(yīng)按漲水將超出約定的面積所有權(quán)歸上訴人的觀點(diǎn)依法不能成立。 
關(guān)于遲延交房期間的損失的計(jì)算問題。上訴人在原審時(shí)提交一份《喜來登國際廣場(chǎng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)挠?jì)劃及方案》中第十一條顯示：營業(yè)房回遷補(bǔ)助費(fèi)從拆遷協(xié)議簽訂之日起，每月每平方米9元計(jì)算。根據(jù)雙方協(xié)議約定，超期周轉(zhuǎn)金雙倍計(jì)算，原審判決按照拆遷安置合同每月每平方米18元計(jì)算并無不當(dāng)。至于上訴人提出被上訴人違約降低門面高度的問題，門面高度上訴人提交的安置方案中“高度一層約4.8米”，但在拆遷安置協(xié)議中雙方對(duì)此并無明確約定，故上訴人認(rèn)為被上訴人因建房高度違約的上訴理由依法不能成立。 
綜上，原審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律不全面，依法應(yīng)予糾正。上訴人所提上訴理由部分成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)及有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，判決如下： 
一、維持商丘市梁園區(qū)人民法院（2008）商梁民初字第2087號(hào)民事判決第一、二、四、五項(xiàng)，即：一、原、被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》合法有效。二、被告商丘市精泰置業(yè)有限公司按商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司測(cè)繪制作的房地產(chǎn)分戶平面圖標(biāo)注的012號(hào)的門面房交付給原告董運(yùn)山、董學(xué)超。四、被告商丘市精泰置業(yè)有限公司按《拆遷安置協(xié)議書》約定的門面房面積216 ㎡。每月每平方米18元賠償原告董運(yùn)山、董學(xué)超遲延交房期間的損失(自2005年１0月31日計(jì)算至交房之日止)。五、駁回原告董運(yùn)山、董學(xué)超的其他訴訟請(qǐng)求。 
二、變更（2008）商梁民初字第2087號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：被上訴人商丘市精泰置業(yè)有限公司賠償原告董運(yùn)山、董學(xué)超面積縮水損失259803.93元。 
以上給付款項(xiàng)于十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 
一審案件訴訟費(fèi)按原判決執(zhí)行，二審案件訴訟費(fèi)12540元，由上訴人董運(yùn)山、董學(xué)超負(fù)擔(dān)7540元，商丘市精泰置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)5000元。 
本判決為終審判決。 
　   
                                                  審  判  長       郭軍謀 
                                                  審  判  員       孫衛(wèi)東 
                                                  代理審判員       劉冬梅 
                                                   
                                                   
                                                  二○○九年八月十三日 
                                                   
                                                   
                                                  書  記  員       郭  慶
董學(xué)超不服

事實(shí)和理由
一、本案基本事實(shí)
2004年11月，被申請(qǐng)人在商丘市梁園區(qū)前進(jìn)辦事處宋木吳村進(jìn)行喜來登國際廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，拆遷時(shí)申請(qǐng)人有98.94平方米的原有一層寬14米多，深7米的門面房和被申請(qǐng)人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按照《拆遷安置方案》約定的條件，簽定了《拆遷安置協(xié)議書》，約定了安置一套，上下兩層的012號(hào)門面房，明確約定了面積為216平方米，沒有約定面積不符時(shí)的處理辦法。通過差價(jià)互補(bǔ)計(jì)算，還欠被申請(qǐng)人136264.79元。
2006年3月申請(qǐng)人發(fā)現(xiàn)被申請(qǐng)人提供的門面房和《拆遷安置協(xié)議書》約定的不同，被申請(qǐng)人擅自改變了設(shè)計(jì)，建成的門面房每套都是300多平方米，此時(shí)該項(xiàng)目工程還沒有完全結(jié)束，卻已能明顯地看出來是漲水建大的情況。
被申請(qǐng)人違背《拆遷安置協(xié)議書》的約定，強(qiáng)行將申請(qǐng)人安置在自西向東的第7套門面的半套房里，強(qiáng)行要將申請(qǐng)人和另一拆遷戶安置在一套門面房里，給申請(qǐng)人的半套門面只有3.8米寬，前后24米深，面積188.87平方米，層高遠(yuǎn)低于約定高度。申請(qǐng)人不同意被申請(qǐng)人這種安置，提出必須安置整套房屋，多出的面積申請(qǐng)人可以補(bǔ)一些款，也曾提出前后分割保證申請(qǐng)人的安置面積，但被申請(qǐng)人態(tài)度強(qiáng)硬而又蠻橫，即使區(qū)、市工作組的介入?yún)f(xié)商，仍一直未果。
2007年7月，申請(qǐng)人訴被申請(qǐng)人于商丘市梁園區(qū)人民法院，要求確認(rèn)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》合法有效；被申請(qǐng)人立即將已建成的與經(jīng)過設(shè)計(jì)規(guī)劃批準(zhǔn)的施工圖紙所標(biāo)相符的喜來登門面房自西向東第十二套即012號(hào)上下兩層的一套門面房（按房產(chǎn)平面圖所標(biāo)注的第22和第23號(hào)所在一整套房間）交付給申請(qǐng)人，并辦好房產(chǎn)手續(xù)；被申請(qǐng)人將超過周轉(zhuǎn)期的逾期交房違約金按整套房屋面積并提高按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)，自2005年11月30日到實(shí)際交房之日進(jìn)行計(jì)算賠償給申請(qǐng)人。2007年12月，商丘市梁園區(qū)作出（2007）商梁民初字第1435號(hào)民事判決。
申請(qǐng)人不服（2007）商梁民初字第1435號(hào)民事判決，提起上訴，商丘市中級(jí)人民法院于2008年7月21日作出了（2008）商民終字第75號(hào)民事裁定，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。經(jīng)過開庭審理，商丘市梁園區(qū)人民法院于2009年4月15日作出了（2008）商梁民初字第2087號(hào)民事判決。申請(qǐng)人不服（2008）商梁民初字第2087號(hào)民事判決，提起上訴，2009年8月13日商丘市中級(jí)人民法院作出了（2009）商民終字第413號(hào)民事判決。
2009年10月申請(qǐng)人向河南省高級(jí)人民法院提起申請(qǐng)?jiān)賹彛?010年6月17日省高院在被申請(qǐng)人未提交書面意見的情況下，以與商丘市中院認(rèn)定的事實(shí)一致，適用法律沒有不妥，駁回了申請(qǐng)人的再審申請(qǐng)。
二、申請(qǐng)人的申訴理由
1、二審判決故意將漲水房屋錯(cuò)誤認(rèn)定為縮水，違背基本事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
其一，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人在2004年11月拆遷時(shí)簽定的協(xié)議中明確約定的被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)交付的是上下兩層216平方米一套門面房，且通過差價(jià)補(bǔ)償計(jì)算了欠款136264.79元。被申請(qǐng)人無視《河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，并沒有征求申請(qǐng)人的意見和同意，擅自擴(kuò)大了房屋面積，卻減少了約定的層高。
申請(qǐng)人請(qǐng)求梁園區(qū)法院提取的被申請(qǐng)人經(jīng)過設(shè)計(jì)規(guī)劃批準(zhǔn)的施工圖紙上所注喜來登國際廣場(chǎng)門面房，都有非常明確的長度，寬度，高度，且有單獨(dú)的開間，一個(gè)門，一個(gè)樓梯及周圍的承重墻很完備的顯示了一套套門面房。自西向東第十二套上下兩層的一套門面房的面積374.4平方米。被申請(qǐng)人所建成的門面房和此圖相一致，其面積是比《拆遷安置協(xié)議書》約定的大了許多，這是被申請(qǐng)人肆意違約做成的漲水結(jié)果。申請(qǐng)人提交的被申請(qǐng)人在已建成的門面房內(nèi)正在拉墻的照片（拍照時(shí)有梁園區(qū)法院的兩位法官在場(chǎng)）可以看出：被申請(qǐng)人要交付的第12號(hào)房只是對(duì)已建成的喜來登國際廣場(chǎng)自西向東第7套門面房進(jìn)行分割拆零而成的約188.87來平方米的半套門面房，層高大大減少，（在梁園區(qū)法院第二次公開審理的法庭上主審法官問被申請(qǐng)人，設(shè)計(jì)上有沒有這道墻？被申請(qǐng)人承認(rèn)：設(shè)計(jì)上并沒有這道墻。）
被申請(qǐng)人要交付的第12號(hào)房與《拆遷安置協(xié)議書》約定的單獨(dú)成套的012號(hào)門面房風(fēng)牛馬不相及。（2009）商民終字第413號(hào)民事判決認(rèn)定房屋縮水，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人交付第12號(hào)門面房，明顯違背基本事實(shí)。
其二，從被申請(qǐng)人提供的商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪公司制作的房產(chǎn)平面圖也可以清楚地看到商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪公司所標(biāo)注的號(hào)碼是兩個(gè)兩個(gè)在一起的，只有一套門面長寬的數(shù)據(jù)，很明顯只是在一套房子里設(shè)了兩個(gè)號(hào)。
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人約定的單獨(dú)成套的房號(hào)在2004年11月拆遷之時(shí)已經(jīng)約定，此房號(hào)標(biāo)注權(quán)只有申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人共同擁有，且是都不能單獨(dú)變更的。商丘市衡信房地產(chǎn)公司更沒有任何權(quán)利在2006年8月指證他們編注的分割號(hào)碼就是我們申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人已經(jīng)約定好了的門面房編號(hào)。而商丘市中級(jí)人民法院無視事實(shí)，以商丘市衡信房地產(chǎn)測(cè)繪公司編注的房號(hào)混淆認(rèn)證為申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人已經(jīng)約定好的房號(hào)，明顯屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
河南省《城市房屋拆遷管理辦法》第三十九條規(guī)定：拆遷人提供的安置用房必須符合國家有關(guān)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范產(chǎn)權(quán)明晰，并符合拆遷安置協(xié)議的約定。拆遷安置用房確需變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)內(nèi)容的，必須征得被拆遷人同意，不得低于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。被拆遷人不同意時(shí)，不得變更拆遷安置用房規(guī)劃及設(shè)計(jì)內(nèi)容。
本案實(shí)際上是被申請(qǐng)人將約定的216平方米的門面房建成了374.4平方米，屬于房屋漲水，申請(qǐng)人愿意接受該漲水的房屋并愿意按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條以及《商品房銷售管理辦法》第二十條補(bǔ)足差價(jià)，而二審判決卻認(rèn)定房屋縮水，違背基本事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
照此判決，有關(guān)法律法規(guī)就該刪除了，被拆遷人的權(quán)益也可以隨意侵犯了！安置房屋不低于約定標(biāo)準(zhǔn)也是一句空話了！
2、（2009）商民終字第413號(hào)民事判決中明確說明了適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，卻不按《解釋》的法理精神和規(guī)定進(jìn)行判決，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤和適用法律錯(cuò)誤。
其一：申請(qǐng)人依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 ：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。申請(qǐng)人要求整套房屋時(shí)，商丘市中級(jí)人民法院的法官在調(diào)解時(shí)卻說:房子已經(jīng)賣給別人了，而且還說是賣給一些領(lǐng)導(dǎo)了，不好處理和難以調(diào)解，只能按縮水給你們處理了。是不是如果賣給老百姓就能按法辦了呢，真不知道法律在一些法官眼里算什么!
照此判決，被拆遷人的優(yōu)先受償權(quán)體現(xiàn)在什么地方呢？而且訴訟之初申請(qǐng)人還交了財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)申請(qǐng)了查封！
其二：《解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。建設(shè)部88號(hào)令《商品房銷售管理辦法》第二十條也有相同的規(guī)定。按照上述規(guī)定，被申請(qǐng)人應(yīng)該受到超出3%部分交付給申請(qǐng)人。
（2009）商民終字第413號(hào)民事判決認(rèn)定建成的面積多了100多平方米，有點(diǎn)太大，按照“公平原則”是不合適的，這么說將建成的房屋進(jìn)行分割且造成房屋縮水就是公平的了！很明顯，（2009）商民終字第413號(hào)民事判決這一做法恰恰違背了“公平原則”，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤且適用法律錯(cuò)誤。
其三：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。法律明確規(guī)定約定的違約金低于實(shí)際造成的損失的處理辦法，而且申請(qǐng)人也提交了其他人的租用價(jià)格合同，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到30多元每平方米，還申請(qǐng)了商丘市中級(jí)人民法院進(jìn)行調(diào)查取證，但（2009）商民終字第413號(hào)民事判決依然判決按協(xié)議約定的18元每平方米的價(jià)格進(jìn)行賠償損失。
對(duì)以上法律的明確規(guī)定，（2009）商民終字第413號(hào)民事判決雖對(duì)《解釋》進(jìn)行了適用認(rèn)定，可又不運(yùn)用此《解釋》進(jìn)行解決糾紛，令人莫名其妙！ 
3、（2009）商民終字第413號(hào)民事判決違反了《民法通則》規(guī)定的“公平原則”。
本案是被申請(qǐng)人先是肆意違約造成房屋漲水，后又惡意欺詐形成房屋縮水的假象，繼而又強(qiáng)行違約安置；被申請(qǐng)人拆遷申請(qǐng)人的門面房時(shí)，拆遷申請(qǐng)人的門面房一平方米補(bǔ)償給2500元，而申請(qǐng)人回購被申請(qǐng)人的安置門面房4500元一平方米；拆遷時(shí)申請(qǐng)人門面三層300多平方米，深10米，寬14米多，僅一層就有98.94平方米的門面房，按照協(xié)議安置給申請(qǐng)人深約24米，寬僅4.5米，上下兩層才216平方米的門面，卻還要找給被申請(qǐng)人136264.79元；開發(fā)前申請(qǐng)人門面是三層，拆遷安置時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的被拆遷門面房只有一層按門面進(jìn)行計(jì)算，上面二、三層都只按住宅700元每平方米計(jì)算價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，而被申請(qǐng)人給申請(qǐng)人安置的門面上下兩層都按同等4500元每平方米的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。整個(gè)拆遷過程，均表現(xiàn)出對(duì)申請(qǐng)人的極大不公平！
既然說按《民法通則》的公平原則，就應(yīng)該從事件的發(fā)生到結(jié)束全程來考究，來斷定。從拆遷前申請(qǐng)人的門面情況，拆遷時(shí)的協(xié)議，安置房屋情況全程考慮才是真正的公平。可以說，即使按申請(qǐng)人所主張的訴求全部判決給我們申請(qǐng)人，相對(duì)于開發(fā)前的門面和現(xiàn)在的門面，申請(qǐng)人也占不了被申訴人的便宜，最多算是達(dá)到了相對(duì)的公平。而（2009）商民終字第413號(hào)民事判決結(jié)果對(duì)申請(qǐng)人來說毫無公平可言。
盡管被申請(qǐng)人行徑是這么的惡劣，態(tài)度是這么的蠻橫，在商丘市兩級(jí)人民法院的審判期間申請(qǐng)人依然同意調(diào)解，但申請(qǐng)人的調(diào)解是有原則的，申請(qǐng)人嚴(yán)格要求被申請(qǐng)人在交付肆意建大了的門面房的基礎(chǔ)上，在相關(guān)的法律框架內(nèi)進(jìn)行調(diào)解達(dá)成和解，但不能是無原則的和稀泥?？缮糖鹗袃杉?jí)法院竟然和被申請(qǐng)人沆瀣一氣，糊弄申請(qǐng)人，這就公平了嗎！
綜上所述，（2009）商民終字第413號(hào)民事判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，從而得出了錯(cuò)誤的判決結(jié)果。