定金糾紛何時(shí)了  高校誠(chéng)信和法院裁判面臨大考

2011年7月下旬，沈陽(yáng)建筑大學(xué)一離休老干部，接到該校離退辦轉(zhuǎn)來(lái)的《關(guān)于盤(pán)活我校資產(chǎn)處置存量住宅的實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施方案》）及處置房源表。老人很高興，即召集子女商量，擬購(gòu)買(mǎi)學(xué)校附近一處房產(chǎn)，以改善自己的居住條件。在9月1日前，填寫(xiě)了校方印發(fā)的《購(gòu)房調(diào)查、申請(qǐng)表》，送交到學(xué)校離退辦。
從沈陽(yáng)建筑大學(xué)這份《實(shí)施方案》中可以看出，學(xué)校是以盤(pán)活為宗旨，以盈利為目的，以公開(kāi)出售和競(jìng)價(jià)方式追求利潤(rùn)最大化的。并且以現(xiàn)金支付，如同商品房買(mǎi)賣(mài)，毫無(wú)福利色彩。要買(mǎi)房的職工與賣(mài)房的校方實(shí)屬赤裸裸的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
9月22日，在校方?jīng)]有組織看房的情況下，即要求申購(gòu)人交納定金5萬(wàn)元，其做法本身就是不合理。特別是在《實(shí)施方案》和資產(chǎn)處開(kāi)出的催交定金通知單上，標(biāo)明了定金罰則，約定了定金性質(zhì)，例如：“選中房源而不購(gòu)買(mǎi)者，定金不予退還，同時(shí)取消本次購(gòu)房資格”等，似乎違約方就是買(mǎi)房人。
但老人相信組織、相信領(lǐng)導(dǎo)，其全家更相信高校的公信力，一心一意買(mǎi)房子。因此，接受了校方對(duì)交定金一方違約作出的沒(méi)收性處罰規(guī)定，持學(xué)校資產(chǎn)處的交付定金通知書(shū)，到財(cái)務(wù)處繳納了5萬(wàn)元定金，并得到了定金收據(jù)。這份帶編號(hào)、有資格印證功能，標(biāo)明定金性質(zhì)和個(gè)人自留等字樣的通知書(shū)與交付定金的收據(jù)，二者有機(jī)結(jié)合地構(gòu)成了定金合同，也白紙黑字地證明了老人與校方已簽訂了定金合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)。
不想在老人翹首以盼地參與競(jìng)買(mǎi)之際，即在10月16日校方組織看房時(shí)，意外地被告知，該小區(qū)的三處房產(chǎn)竟然不出售了，其中就有他們?nèi)铱春玫姆孔印?br /> 從7月21日印發(fā)和在校園網(wǎng)上公示了《實(shí)施方案》和存量住宅表上，可以看出，校方是充分醞釀、縝密推出的。如在9月22日催交定金的前二個(gè)月時(shí)間里，對(duì)存量住宅進(jìn)行調(diào)整，情有可原。但在申購(gòu)人員交定金一個(gè)月后，再更改房源，有失公允。尤其是在申購(gòu)人交納定金之后，校方掌握一些購(gòu)買(mǎi)意向情況，隨機(jī)撤銷(xiāo)房源，有暗箱操作、舞弊之嫌。從法律上講，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，校方接受定金后不履行約定的義務(wù)，對(duì)作出的承諾反悔，實(shí)屬失信違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
定金糾紛產(chǎn)生后，沈陽(yáng)建筑大學(xué)采取不理睬、不談判的蠻橫態(tài)度，拒絕與老人及家人商談解決問(wèn)題的辦法和條件。老人最終將學(xué)校告上法庭，誰(shuí)想竟走上了崎嶇不平、難以置信的訴訟之路。
12月15日上午，老人的委托代理人向沈陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院起訴，不想接待大廳法官說(shuō)這個(gè)案子的得領(lǐng)導(dǎo)研究研究，一個(gè)多小時(shí)過(guò)后，立案庭一工作人員稱(chēng)：“職工與單位不是平等主體之間產(chǎn)生的糾紛，不屬法院民事案件受理的范圍”。 不受理起訴沈陽(yáng)建筑大學(xué)違約，要求賠償?shù)脑V訟狀。代理人對(duì)此不服，依據(jù)訴訟法第一百一十二條規(guī)定，要求法院開(kāi)據(jù)不予受理的裁定書(shū)，起訴人視裁定書(shū)再提起上訴。7個(gè)工作日后，該法院不敢以書(shū)面、無(wú)理之由拒絕，最終受理接案。欣慰之余，老人全家也為一種勢(shì)力和關(guān)系介入唏噓不已。
2012年2月10日，此案開(kāi)庭。老人代理人以被告《實(shí)施方案》、交付定金通知書(shū)和定金收據(jù)上的文字標(biāo)明，特別是該定金作用和罰則的注明表述，有力地批駁了建筑大學(xué)代理人辯稱(chēng)原告交付5萬(wàn)錢(qián)是保證金的說(shuō)法。并根據(jù)有關(guān)法律條款，闡述了本案定金的性質(zhì)、類(lèi)型，以此來(lái)追究被告的違約責(zé)任，雙倍返還所收取原告的定金10萬(wàn)元。據(jù)理力爭(zhēng)，滔滔雄辯，博得滿堂喝彩，老人及全家歡欣鼓舞，以為勝訴毫無(wú)懸念。
事與愿違的是，在3月21日收到的一審判決，結(jié)果是駁回老人要求學(xué)校雙倍返還定金的請(qǐng)求，被告返還原告定金5萬(wàn)元，并支付定金5萬(wàn)元的利息（按同期貸款利率）。
證據(jù)確鑿，有法可依的訴訟被錯(cuò)判，枉法庇護(hù)，昭然若揭，特殊關(guān)系豈能融化法律關(guān)系？是可忍孰不可忍，老人不服法院一審民事判決而向上一人民法院提起上訴。
上訴的事實(shí)與理由是：
一、 一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，定性沒(méi)有法律根據(jù)。
在一審判決書(shū)上“經(jīng)審查查明”中，認(rèn)定和重申了沈陽(yáng)建筑大學(xué)的《實(shí)施方案》和交納定金通知書(shū)中的定金作用及定金罰則，但在“本院認(rèn)為”中卻稱(chēng)：“被告在公布的《實(shí)施方案》中并沒(méi)有撤回房源或其他違約情形也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金責(zé)任的規(guī)定”。眾所周知，定金是一把雙刃劍，被告能依據(jù)定金罰則對(duì)原告等競(jìng)買(mǎi)人違約進(jìn)行沒(méi)收性處罰，反之亦是如此，還用特意明文規(guī)定？偏袒一方，貽笑大方。
通常情況下，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)都不采取定金而用保證金作為拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)的擔(dān)保，避免定金的懲罰性。而官僚主義十足的被告則逆向行之，卻以收取定金作為擔(dān)保，并標(biāo)明了定金罰則，且在組織看房前一個(gè)月就收取定金，自我保護(hù)意識(shí)強(qiáng)烈，手法強(qiáng)硬霸氣。而原告相信高校的公信力，力保能夠參加競(jìng)買(mǎi)，接受了其定金罰則，才交付定金的，并承擔(dān)著如違約將喪失5萬(wàn)元的慘痛代價(jià)，這是客觀事實(shí)。并不是一審判決書(shū)上“屬單方擴(kuò)大解釋?zhuān)⒉环媳桓嬷贫▽?shí)施《實(shí)施方案》并接受定金的初始目的”的認(rèn)定事實(shí)。
在一審判決書(shū)上“本院認(rèn)為”中，講述了這樣的事實(shí)：即“原告放棄了參加競(jìng)買(mǎi)其他房源的計(jì)劃，原、被告之間最終并未形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。造成合同未能締結(jié)的原因是由于被告單方撤回了部分房源的行為造成，在其原來(lái)公布的《實(shí)施方案》中，并無(wú)有關(guān)被告享有可隨時(shí)撤回部分拍賣(mài)房源的權(quán)利的預(yù)先說(shuō)明，故該行為的出現(xiàn)超過(guò)了原告等競(jìng)買(mǎi)人的合理預(yù)見(jiàn)。”此處說(shuō)的有條是理，但隨后卻強(qiáng)調(diào)“本案原告最終并未參加競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)”、“并無(wú)合同依據(jù)”、“也未對(duì)欲購(gòu)買(mǎi)的房屋樓號(hào)予以明示”、不適用定金雙倍返還罰則等。前面已替原告回答了不能參加競(jìng)買(mǎi)的原因，后面卻強(qiáng)調(diào)因此不能達(dá)到下一層面的事情，是明知故問(wèn)？還是知之而不知？邏輯思維混亂。
前因后果，一目了然，是被告違約在前，造成原告失去目標(biāo)，不能參加競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)，也不能由競(jìng)買(mǎi)人變成買(mǎi)受人，再當(dāng)場(chǎng)與學(xué)校簽署“成交確認(rèn)書(shū)”，即雙方買(mǎi)賣(mài)合同。停售房屋在先，何來(lái)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同？沒(méi)有明確具體房屋樓號(hào)是由于拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)方式所限（可能同一房產(chǎn)多人競(jìng)買(mǎi)叫價(jià)），常識(shí)性的知識(shí)都不懂？
特別嚴(yán)重的是判決書(shū)這樣替被告辯解“在《實(shí)施方案》中要求申請(qǐng)購(gòu)房人交納定金并明確定金性質(zhì)的目的是為保證拍賣(mài)出售房屋行為的順利進(jìn)行，對(duì)于除競(jìng)買(mǎi)成功即應(yīng)適用定金罰則之外的其他情況，并不在其發(fā)布《實(shí)施方案》之初的考慮之列”。朗朗乾坤，白紙黑字，難道原告與法院看到的不是同一《實(shí)施方案》？被告等申購(gòu)人從中看到關(guān)于定金的表述是“需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交納5萬(wàn)元選房定金”、“選不中房時(shí)于三個(gè)月后可退款，選中房源而不購(gòu)買(mǎi)者，定金不予退還，同時(shí)取消本次購(gòu)房資格。選房成功者在15個(gè)工作日內(nèi)交齊總房款（定金可沖抵房款）”的字樣，6句話中定金罰則就占3句，突出了懲罰性質(zhì)。哪有那段“高屋建瓴”的詞句和意思，理解也不能這樣妄為，這樣認(rèn)定的事實(shí)缺乏證據(jù)證明，不打自招地“屬單方擴(kuò)大解釋”。妄自杜撰要負(fù)法律責(zé)任的，一審法院失去裁判者的中立和公正，也將成為被告。
特別荒唐的是，一審法院認(rèn)定被告停售房產(chǎn)行為是“締約過(guò)失行為，依法應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，由此給原告造成的損失，應(yīng)由被告合理賠償。”
依據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，締約過(guò)失責(zé)任的賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失，信賴?yán)娴膿p失包括直接損失和間接損失，而直接損失主要包括：為了訂約支付的郵電、文印、標(biāo)的考察費(fèi)用；準(zhǔn)備履約和實(shí)際履約所支付的費(fèi)用；因締約過(guò)失導(dǎo)致合同無(wú)效、被變更或被撤銷(xiāo)所造成的實(shí)際損失；因當(dāng)事人著急上火身得病所支付的醫(yī)療費(fèi)；因支出締約費(fèi)用或準(zhǔn)備履約和實(shí)際履行支出費(fèi)用所失去的利息等。間接損失主要包括：因信賴合同有效成立而放棄的獲利機(jī)會(huì)損失，即喪失與第三人簽訂合同機(jī)會(huì)所蒙受的損失；其他可得利益損失等。品種之多，范圍之廣，計(jì)算起來(lái)相當(dāng)繁瑣。但一審判決被告僅返還原告交付的定金5萬(wàn)元，支付其同期貸款利息，算是賠償？連原告請(qǐng)求賠付籌措現(xiàn)金85萬(wàn)元購(gòu)房款的三個(gè)月相應(yīng)利息損失都給駁回，豈有此理。不經(jīng)法院判決，被告也要返還其定金，并積極主動(dòng)。一審法院這樣簡(jiǎn)單潦草地判決毫無(wú)意義，“合理賠償”的結(jié)果是未賠償。看似保護(hù)了原告的利益，實(shí)則一紙空文，荒謬透頂。
這種前后矛盾、漏洞百出、牽強(qiáng)附會(huì)、令人費(fèi)解的事實(shí)說(shuō)法和認(rèn)定，使“他賣(mài)房，我買(mǎi)房，我交定金，他反悔不賣(mài)房”的簡(jiǎn)單定金賠付案，人為地復(fù)雜化了。
最最重要的是一審判決書(shū)上對(duì)原告要求雙倍返還定金不予支持的四條理由中，都是以所謂的“正常理解”闡釋的，沒(méi)有一條引用相應(yīng)法律條款的，沒(méi)有法律根據(jù)是經(jīng)不起推究的，是典型的“說(shuō)法不講法”。
造成上述怪現(xiàn)象的根本原因是在于一審法院沒(méi)有搞清楚本案中原告交付的定金的性質(zhì)和類(lèi)型。
二、一審法院對(duì)定金性質(zhì)的模糊，導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱(chēng)的“定金罰則”。 
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?br /> 根據(jù)給付目的和效力的不同，定金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。立約定金，是指為保證正式訂立合同而交付的定金。
本案中，被告通過(guò)公布《實(shí)施方案》及處置房源表，動(dòng)員職工申購(gòu)、認(rèn)購(gòu)，并以定金及定金罰則來(lái)約定在將來(lái)的期限內(nèi)，通過(guò)競(jìng)買(mǎi)方式，與被告當(dāng)場(chǎng)再簽署“成交確認(rèn)書(shū)”，即書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。很明顯，該定金是為通過(guò)競(jìng)買(mǎi)的方式，雙方再訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同而擔(dān)保的，是具有立約定金性質(zhì)的。
最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第四條中規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！钡谝话僖皇鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?br /> 該司法解釋明確了當(dāng)事人可依意思自治設(shè)立立約定金，擔(dān)保當(dāng)事人未來(lái)的正式締約行為。如果當(dāng)事人違背承諾，拒絕訂立正式合同，則適用定金罰則。
特別是第一百一十五條說(shuō)明：立約定金的特點(diǎn)在于，其在主合同訂立之前就已成立，法律效力與主合同是否生效沒(méi)有聯(lián)系；其設(shè)立目的在于，當(dāng)一方違約，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂時(shí)，對(duì)守約方按照定金罰則給予保護(hù)和救濟(jì)。
我國(guó)房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。本案的當(dāng)事人雙方由于沒(méi)有按照約定簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同，因此其房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有生效。一般情況下，定金合同是從合同，具有從屬性，當(dāng)主合同有效時(shí)，定金合同才有效，主合同無(wú)效則定金合同也無(wú)效。但這主要是對(duì)證約定金而言，對(duì)于立約定金則不然。因?yàn)榱⒓s定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立約定金合同是否成立的決定條件。
立約定金與其他擔(dān)保形式在法律特征上既有共同點(diǎn)，又有獨(dú)立特性，其合同效力不受主合同效力約束。其設(shè)定期間是當(dāng)事人初步合意形成到正式訂立交易合同之前。其責(zé)任構(gòu)成要件與締約過(guò)失責(zé)任基本相同。立約定金罰則是對(duì)締約過(guò)失責(zé)任制度的補(bǔ)充，相對(duì)人能依據(jù)締約過(guò)失責(zé)任制度追究對(duì)方締約過(guò)失責(zé)任時(shí)，也同樣能依據(jù)立約定金罰則追究對(duì)方立約定金責(zé)任。本案被告停售房產(chǎn)之舉，是違背誠(chéng)實(shí)信用的行為，造成了主合同未能訂立的后果，產(chǎn)生了立約定金責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任的競(jìng)合，法院可同時(shí)判決被告雙倍返還定金及締約損失賠償。
本案中原告交付的5萬(wàn)元定金，無(wú)論是形式上還是實(shí)質(zhì)上就是立約定金，它成立和生效都在被擔(dān)保的主合同之前，具有一定的獨(dú)立性。因此，原告要求被告雙倍返還定金之訴請(qǐng)，既有事實(shí)依據(jù)，亦符合法律規(guī)定。但一審判決以所謂的“無(wú)合同依據(jù)”、“無(wú)申報(bào)欲購(gòu)房屋的樓號(hào)”、“不符合法律規(guī)定關(guān)于立約定金的構(gòu)成要件”等原因不予支持是錯(cuò)誤的，混淆了立約定金與其它定金之間的區(qū)別及未能簽訂的主合同之間的界限；忽略了對(duì)于立約定金責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任競(jìng)合時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用定金罰則，即特別法優(yōu)于一般法的原則。
慶幸的是一審判決否定了被告辯稱(chēng)原告繳納5萬(wàn)元是保證金的說(shuō)法，而認(rèn)定的是定金。但遺憾的是又說(shuō)不清楚本案定金是什么性質(zhì)和類(lèi)型，對(duì)自己提出的“法律規(guī)定關(guān)于立約定金的構(gòu)成要件”闡釋不出來(lái)，從而導(dǎo)致認(rèn)定事實(shí)和適用法律不全面、甚至錯(cuò)誤，哪有認(rèn)定了定金而不按有關(guān)定金法律條款判決的？
本案一審判決無(wú)論從認(rèn)定事實(shí)、判斷根據(jù)上還是適用法律上均存在嚴(yán)重的錯(cuò)誤，并導(dǎo)致錯(cuò)判。老人特依《民事訴訟法》第一百四十七條的規(guī)定，提起上訴，請(qǐng)求沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院站在一個(gè)更高的層面，從維護(hù)社會(huì)誠(chéng)實(shí)信用和公平公益出發(fā)，依法律至上的理念，以護(hù)法者的姿態(tài)，發(fā)回重審或改判，是為公允。
    今年的春天姍姍來(lái)遲，陣陣寒意，刻骨銘心。這起定金糾紛何時(shí)了，高等學(xué)府的誠(chéng)信、上級(jí)法院的裁判面臨著大考。