發(fā)布文號: 桂建房字[１９８５]１３號
根據(jù)國發(fā)＜１９８４＞１２３號文“國務(wù)院關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問題的暫行規(guī)定”、國家計委、城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的計設(shè)字（１９８４）２２３３號文關(guān)于印發(fā)《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》的通知和自治區(qū)人民政府桂政發(fā)＜１９８４＞１１１號“批轉(zhuǎn)區(qū)建委《關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制的若干規(guī)定》的通知”精神，為更好地開發(fā)我區(qū)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)，搞好房屋的商品生產(chǎn)和經(jīng)營管理，提高城市建設(shè)的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本辦法。
一、城鎮(zhèn)房地綜合開發(fā)
１．城鎮(zhèn)房地綜合開發(fā)要以經(jīng)批準(zhǔn)了的城市總體規(guī)劃為依據(jù)，以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，根據(jù)有利生產(chǎn)，方便生活的原則，在搞好開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開辟新區(qū)與改造舊區(qū)相結(jié)合，成街成片統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)。
２．各城鎮(zhèn)根據(jù)需要和可能，可以成立多個或多種形式的房地產(chǎn)開發(fā)公司，三年內(nèi)可以免繳所得稅。同時，允許這些公司在同等條件下開展競爭，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，提高經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。
３．城鎮(zhèn)各地房地產(chǎn)開發(fā)公司對內(nèi)可組織市內(nèi)單位集資統(tǒng)建，也可以建設(shè)成套住宅和非住宅出售，還可以承發(fā)包各類工程，對外根據(jù)自愿、平等、互利的原則，可同外省、外地、外商合資經(jīng)營。
?。矗擎?zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的范圍：（１）成片開發(fā)地段或小區(qū)；（２）承包制訂和組織實施小區(qū)建設(shè)規(guī)劃；（３）辦理開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的征地上報審批手續(xù)，承包拆遷安置、平整場地、搞好道路、通水、通電、通訊、排水和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施；（４）承發(fā)包組織以住宅為主的地面建筑設(shè)計、施工的招標(biāo)投標(biāo)和各項配套設(shè)施的建設(shè)；（５）承包與開發(fā)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)。
?。担鶕?jù)國務(wù)院國發(fā)＜１９８４＞１２３號文和國家城鄉(xiāng)建設(shè)部（８４）城研字第３２０號文件精神，各城市（建制鎮(zhèn)）人民政府可成立統(tǒng)一的征地管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理規(guī)劃范圍內(nèi)土地的征用、拆遷等行政管理業(yè)務(wù)，并實行征地費(fèi)用包干使用，保證建設(shè)用地。今后建設(shè)單位用地。都必須統(tǒng)由其作出安排。凡屬實行成街成片綜合開發(fā)所需辦理的土地征用審核工作，要按照城市總體規(guī)劃，根據(jù)建設(shè)規(guī)模實際需要，制訂出開發(fā)區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后一次或分次按現(xiàn)行審批權(quán)限辦理，其他單位在開發(fā)區(qū)要地，應(yīng)憑政府土地管理部門批準(zhǔn)的文件撥給。
統(tǒng)一征地和開發(fā)的具體經(jīng)濟(jì)活動可采取以下方式：一是城市（含建制鎮(zhèn)）政府，可設(shè)立土地開發(fā)公司，專營土地開發(fā)，并將經(jīng)開發(fā)的土地有償轉(zhuǎn)讓給建設(shè)單位；二是城市（含建制鎮(zhèn)）政府征地管理機(jī)構(gòu)如因人力不足可通過簽訂承包合同，委托房地綜合開發(fā)公司代辦征地手續(xù)、拆遷及進(jìn)行綜合開發(fā)和經(jīng)營的具體工作。
綜合開發(fā)中所發(fā)生的開發(fā)配套費(fèi)包括：小區(qū)或街區(qū)規(guī)劃經(jīng)費(fèi)、征地、青苗補(bǔ)償、拆遷、安置、土地平整、各項基礎(chǔ)工程費(fèi)、綠化、貸款利息和稅金以及開發(fā)管理費(fèi)等，均由土地使用者合理負(fù)擔(dān)。其價格的控制幅度由政府征地管理機(jī)構(gòu)為主，會同當(dāng)?shù)亟ㄎ?、計委、建行核定?nbsp;
二、商品房的經(jīng)營管理
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?。保唐贩靠捎砷_發(fā)公司與各單位簽訂協(xié)議，集資進(jìn)行建設(shè)，包括成套住宅、商業(yè)樓宇、辦公或其他用房等；還可以由開發(fā)公司所掌握的資金和材料，實行商品房生產(chǎn)與經(jīng)營，完全按商品規(guī)律辦事，開發(fā)公司根據(jù)工程進(jìn)度，按實際需要向建設(shè)銀行申請貸款，在不超過投資總額的前提下，可以不受年度的限制。每年年初由區(qū)建委根據(jù)各地市、各公司商品房生產(chǎn)的資金、材料供應(yīng)的可能情況，下達(dá)給各地市、各公司一個年度商品房生產(chǎn)指標(biāo)，并抄送區(qū)計委、區(qū)統(tǒng)計局各一份。
?。玻唐贩克杞ㄖ叭摹?，原則上按自治區(qū)人民政府桂政發(fā)（１９８４）１１１號文精神辦理，歸口區(qū)城鄉(xiāng)建委統(tǒng)籌安排，自治區(qū)根據(jù)情況撥給適當(dāng)周轉(zhuǎn)材料，其余由市場調(diào)節(jié)解決。
３．經(jīng)營商品住宅的資金來源有單位自籌、銀行、建行貸款、專項補(bǔ)助、予收購房款、地方財力和“外引內(nèi)聯(lián)”資金等。經(jīng)營單位應(yīng)與從事建筑安裝企業(yè)一樣，在建設(shè)銀行開設(shè)戶頭，其資金的收支和運(yùn)用應(yīng)接受建設(shè)銀行的檢查。
４．經(jīng)營商品房的單位，因經(jīng)營周轉(zhuǎn)的需要，企、事業(yè)單位因補(bǔ)貼本單位職工購買商品住宅以及個人購房資金不足時，可向工商銀行申請辦理購房貸款，個人貸款必須根據(jù)先存后貸，存貸結(jié)合的原則。單位及個人貸款，均應(yīng)負(fù)擔(dān)貸款利息。貸款的具體辦法由當(dāng)?shù)毓ど蹄y行制定。
（二）商品住宅的經(jīng)營和價格原則
?。保唐纷≌饕煞抗懿块T和房屋建設(shè)開發(fā)公司實行專業(yè)經(jīng)營；但為了鼓勵競爭，提高投資效益，建筑、建材部門和其他單位（包括城鄉(xiāng)集體單位）有條件，也可對外經(jīng)營。單位新建的住宅應(yīng)逐步由分配改為向本單位干部、職工補(bǔ)貼出售。
?。玻唐纷≌N售價格，原則上由土地開發(fā)和小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、住宅成本、經(jīng)營單位３％的管理費(fèi)和２．５％的利潤組成，不形成小區(qū)，分散建設(shè)的住宅，銷售價格中也可以收取配套費(fèi)。出售給私人的住宅，目前一般不收或部分收取開發(fā)配套費(fèi)。
每套住宅因?qū)哟?、朝向、及環(huán)境不同，可有價格等級差，級差幅度為５～１０％。座落于市中心的商品房，價格差也可以大些。
為了鼓勵私人購房，個人全額購房及補(bǔ)貼出售房，凡一次付款者，可享受１０－２０％的優(yōu)惠待遇，分期付款者，首次付款需要５０％以上，余額由各地確定付款期限，和５～８％的還款年息；用外匯購房可按外匯幣值差享受相應(yīng)的優(yōu)惠。拖欠款者，亦按期限加付購房款１０－－２０％的處罰。
?。ㄈ┥唐贩康慕?jīng)營形式、對象和手續(xù)
１．商品房的經(jīng)營形式有六種：
?。ǎ保﹪覚C(jī)關(guān)和事業(yè)單位（事業(yè)單位企業(yè)經(jīng)營性的單位除外）的職工、干部個人購買住宅，國家補(bǔ)貼售價三分之一，單位補(bǔ)貼三分之一，個人支付三分之一。
?。ǎ玻S礦企業(yè)的職工、干部個人購買住宅，由所在廠礦企業(yè)補(bǔ)貼售價的三分之二，個人支付三分之一。
?。ǎ常┯凶C個體工商戶和居民購買住宅所需資金由本人負(fù)擔(dān)，對個別確有困難的，當(dāng)?shù)卣梢暰唧w情況由國家適當(dāng)給予補(bǔ)貼，但最多不超過三分之一，其余由個人支付。
?。ǎ矗﹤€人全價購買商品住宅
個人購買商品住宅的補(bǔ)貼范圍，限于按國務(wù)院嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定中應(yīng)住的標(biāo)準(zhǔn)，多購面積不限，但不予補(bǔ)貼，收取全價。
國家補(bǔ)貼的資金來源，按隸屬關(guān)系，根據(jù)具體情況，分別由各級財政予算安排解決。
（５）單位全價全棟購買。
（６）非住宅全價或按商品價出售，具體價格由當(dāng)?shù)卮_定。
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凡有當(dāng)?shù)卣綉艨诘母刹?、職工、居民，都可以申請購買住宅。優(yōu)先賣給無房戶、擁擠戶、不方便戶、晚婚青年戶，因落實私房政策而需遷出戶，用外匯購房戶和經(jīng)批準(zhǔn)回廣西定居的華僑，外籍華人、港、澳、臺同胞。
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?。ǎ保┓猜毠ひ筚徺I補(bǔ)貼出售住宅者，先向所在單位申請，由所在單位負(fù)責(zé)向住宅經(jīng)營部門辦理購房，付款等手續(xù)，個人負(fù)擔(dān)的房款由所在單位收繳，個人購買全價出售的房產(chǎn)，可以直接向經(jīng)營單位購買。分期付款購買住宅，必須有單位作保。
?。ǎ玻┓钱?dāng)?shù)爻鞘袘艨?，進(jìn)城經(jīng)商活動，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)也可以在城鎮(zhèn)購、建房屋，其辦法有三：一是租房；二是按契約購房并確定使用年限，到期出售者將房屋收回；三是按契約借地建房，并按規(guī)定交納土地使用費(fèi)（稅），期滿后，房屋由國家作價收購，其房屋償價按實計算。經(jīng)商戶購、建的房屋要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦清房證手續(xù)，否則政府不予承認(rèn)。
?。ㄋ模┥唐纷≌墓芾砼c維修
?。保畣挝患皞€人購買的商品房（包括企業(yè)內(nèi)部補(bǔ)貼出售的房），憑當(dāng)?shù)氐拈L住戶口，根據(jù)經(jīng)營部門出售的證明，到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，受法律保護(hù)，按國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》管理；全價出售的商品房允許出售、繼承、轉(zhuǎn)讓、分割；補(bǔ)貼出售的商品住宅產(chǎn)權(quán)屬于私人，有合法繼承權(quán)和居住權(quán)，如確不需居住時，可由原補(bǔ)貼單位或房管部門按個人支付部分折價收購。
?。玻唐贩坎徽摮鍪劢o單位或個人，土地均屬國家所有，由政府房管部門管理。商品房周圍空地，除統(tǒng)一規(guī)劃綠化外，任何單位及個人，不得侵占，亂搭亂蓋。
?。常≌^(qū)內(nèi)和居民點內(nèi)，以房管部門為主，吸收居委會、派出所、居民代表等參加，組織成立管理委員會，實行民主管理，管理費(fèi)可按實攤銷。
?。矗唐纷≌木S修可以實行統(tǒng)籌統(tǒng)支的辦法，單位或個人購房戶，每月按建筑面積向房管部門交定額統(tǒng)籌維修費(fèi)，由房管部門的建行設(shè)立專戶，?？顚Ｓ?，不得挪做他用。房管部門可建立專業(yè)維修隊，負(fù)責(zé)承包商品住宅的維修事宜。統(tǒng)籌維修的范圍是指共用部分，如樓梯、天面、上下水管道，公用照明等項，室內(nèi)部分維修由住戶自理，不在統(tǒng)籌范圍之內(nèi)。統(tǒng)籌維修費(fèi)定額，由各市根據(jù)各地情況自行制定。
（五）根據(jù)國家統(tǒng)計局１９８３年頒發(fā)的固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計報表制度規(guī)定，商品房投資完成數(shù)不在國家核定的基建投資總規(guī)模內(nèi)，但在統(tǒng)計上要在年基４表《按資金來源分的基本建設(shè)投資》的“其他投資”中單獨(dú)列出“商品房”完成投資數(shù)，并在年終后一個月內(nèi)匯總上報區(qū)計委、區(qū)建委、區(qū)統(tǒng)計局各一份。
三、城市（建制鎮(zhèn)）的綜合開發(fā)及商品房經(jīng)營管理的業(yè)務(wù)工作歸口區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會管理。
四、本辦法自頒發(fā)之日起試行，各地可根據(jù)本辦法制定具體實施細(xì)則。
