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　　某房地產(chǎn)有限公司訴某商品房預(yù)售案

　　廣東省佛山市中級人民法院

　　民事判決書

　　(2003)佛中法民一終字第1964號

　　上訴人(原審被告)佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司，住所：佛山市禪城區(qū)建新路103號。

　　法定代表人劉繼生，經(jīng)理。

　　委托代理人陳嘉偉，該公司職員。

　　委托代理人黃毅杰，廣東金信方正律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人(原審原告)黃偉雄，男，1966年10月16日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)汾水西路1號2座204房。

　　委托代理人尹慶球，廣東正承律師事務(wù)所律師。

　　上訴人佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司因糾紛一案，不服佛山市禪城區(qū)人民法院(2003)佛禪法民一初字第77號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原、被告于2000年4月15日簽訂商品房購銷合同，約定原告向被告購買佛山市鉆石苑A座403房(含夾層64號單車房)，建筑面積 115.24平方米(其中實得建筑面積91.82平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e23.42平方米)，該房屋按實得建筑面積計算，每平方米 4116.61元，總房款377987元。合同第十一條交付期限約定：被告應(yīng)于2000年9月15日前，將竣工驗收(包括建筑工程質(zhì)量驗收和按規(guī)定必須綜合驗收)合格，并符合合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付原告使用。逾期交付，原告有權(quán)按已付房款向被告追究違約利息，逾期超過2個月，則視被告不履行合同，原告有權(quán)終止合同，被告按原告已付款5%向其支付違約金。而該合同第十九條還約定原告在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向該機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，被告給予協(xié)助。如因被告過失造成原告不能在雙方實際交接之日起400天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告有權(quán)提出退房，并按已付款的5%賠償原告損失。合同簽訂后，原告于2000年8月13日支付房款377987元給被告，被告依合同約定(即于2000年9月30日前)交付房屋給原告，但訟爭房屋于2001年12月7日才通過建設(shè)工程規(guī)劃驗收，2002年11月28日被告才協(xié)助原告辦理了商品房過戶證明書。原告認(rèn)為被告不依合同約定將經(jīng)綜合驗收合格的房屋交付其使用，其行為已構(gòu)成違約，起訴至原審法院請求解決。另查明：訟爭房屋于2001年12月7日通過規(guī)劃驗收，被告于 2002年4月30日向佛山市房地產(chǎn)部門申請對上述房屋進行測繪，測繪報告于同年8月28日出具，同年8月30日被告向佛山市登記機關(guān)申請商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記，并于同年9月2日向登記機關(guān)遞交了有關(guān)辦證的相關(guān)資料。

　　原審判決認(rèn)為：本案爭議的焦點是：一、被告是否已完成了其協(xié)助辦證的義務(wù);二、被告的免責(zé)理由是否成立。原、被告于2000年4月15日簽訂的商品房購銷合同，主體合格，雙方意思表示真實，內(nèi)容形式并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法、有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。原告依約支付了全部購房款，被告理應(yīng)將全部驗收合格的房屋交付原告，并協(xié)助辦理契證。但被告在2000年9月30日交付房屋時，尚未通過規(guī)劃驗收，導(dǎo)致原告未能在合同約定的期限內(nèi)(即應(yīng)于 2001年10月5日前)領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被告違反了合同約定，存在過錯，構(gòu)成違約。原告要求被告以房屋總價款按商業(yè)銀行同期貸款利率的4.875‰ 計算違約金，無違反法律規(guī)定，予以許可。但雙方對計算起始日期有爭議，原告要求以其提供的交接通知書確定的時間計算，被告認(rèn)為該交接通知書并未加蓋公司公章，不予確認(rèn)。原審法院認(rèn)為，該證據(jù)無法證明原告之主張，真實性難于確認(rèn)，不予采信。雙方對在合同約定的時間即2000年9月30日交付商品房使用無異議，故違約金應(yīng)從此之后計算至被告為原告辦妥商品房過戶證明書為止。關(guān)于被告免責(zé)是否成立問題。訟爭樓盤于2001年12月27日通過工程規(guī)劃驗收，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交證明文件或證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)證明文件”的規(guī)定，被告直到2002年4月30日才向房地產(chǎn)有關(guān)部門申請測繪商品房面積，很顯然是被告不及時遞交相關(guān)證件材料，導(dǎo)致原告不能依時辦理權(quán)屬登記，因此，被告的抗辯理由不成立。原告要求被告協(xié)助其辦理商品房權(quán)屬證書，由于被告實際已于2002年11月28日協(xié)助原告辦理了商品房過戶證明書，被告的協(xié)助義務(wù)已履行完畢，同時亦符合雙方合同之約定。因此，原告該項請求無事實和法律依據(jù)，不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：一、被告于本判決發(fā)生法律效力之日始10日內(nèi)一次性支付原告違約金47909.85元(2000年10月1日至2002年11月28日，即26個月 377987×4.875‰/月×26個月=47909.85元)。二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費2000元，由原告承擔(dān)84元，被告承擔(dān) 1916元。

　　宣判后，佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司不服，向本院提起上訴認(rèn)為：一、原審判決認(rèn)定上訴人在合同約定的400天辦證免責(zé)期內(nèi)仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，沒有事實和法律依據(jù)。被上訴人起訴時是要求上訴人承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，但雙方在《商品房購銷合同》第19條已明確約定上訴人自交樓之日起有400天的辦證期間，該400天屬于辦證免責(zé)期，當(dāng)上訴人確實存在過失的情況下造成被上訴人不能在400天內(nèi)辦妥房產(chǎn)證的，才自交樓后第 401天承擔(dān)違約責(zé)任。但原審判決卻在未分清被上訴人請求內(nèi)容的情況下，錯誤認(rèn)為上訴人自交樓之日起承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，顯然沒有事實和法律依據(jù)。二、根據(jù)上訴人與被上訴人雙方簽訂的合同，只有上訴人存在過失而導(dǎo)致遲延辦證才承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收通知后，即將有關(guān)辦證材料向有關(guān)主管部門遞交，但有關(guān)主管部門多達251天不能辦好房產(chǎn)證，并非上訴人的過失造成。因此原審判決對有關(guān)主管部門超期辦公和新增程序而造成遲延辦證期間的過失，由上訴人承擔(dān)違約責(zé)任是錯誤的。請求二審法院撤銷原審判決第一項;改判由上訴人向被上訴人承擔(dān)違約金8405元;本案訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)。

　　上訴人在二審期間沒有提供新證據(jù)。

　　被上訴人答辯認(rèn)為：原審判決認(rèn)定事實清楚，判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。