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　　2010年3月26日，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“世聯(lián)”)召開(kāi)了第一屆董事會(huì)第十三次會(huì)議，除公布了一系列喜人的財(cái)務(wù)數(shù)字外，公告中還提到董事會(huì)全票審議通過(guò)了《關(guān)于使用部分超募資金收購(gòu)濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司的議案》。4月15日，世聯(lián)的股東大會(huì)正式通過(guò)該議案。內(nèi)地輕資產(chǎn)智力產(chǎn)業(yè)的第一例收購(gòu)案，自此塵埃落定，雙雄順利攜手。

　　世聯(lián)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑企業(yè)，無(wú)論是業(yè)績(jī)還是品牌影響力，都是行業(yè)的佼佼者。它能成為A股首家房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)上市公司是實(shí)至名歸。世聯(lián)的IPO(首次公開(kāi)募股)獲得超額認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)時(shí)價(jià)格的市盈率依然保持在較高水準(zhǔn)，這可看作是資本市場(chǎng)對(duì)于它的認(rèn)同和評(píng)價(jià)。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“信立怡高”)是山東省內(nèi)最大的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及銷售代理綜合服務(wù)商。

　　世聯(lián)和信立怡高，都屬于以智力資本為核心競(jìng)爭(zhēng)力的智力產(chǎn)業(yè)。

　　智力資本是為解釋企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值同財(cái)務(wù)資本之間的差異而提出的，它是導(dǎo)致這些差異產(chǎn)生的各種無(wú)形資本的總稱。它將智力的含義由個(gè)體的范圍拓展到組織范圍，借用描述個(gè)人特征的方式來(lái)描述一個(gè)組織的特征，是指存在于組織中的能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、為企業(yè)增加價(jià)值的無(wú)形資產(chǎn)。

　　智力產(chǎn)業(yè)是一種專業(yè)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，除了房地產(chǎn)服務(wù)公司外，還包括各類咨詢、策劃、廣告和培訓(xùn)等輕資產(chǎn)公司。智力資本以知識(shí)及其管理為核心，構(gòu)成了企業(yè)的輕資產(chǎn)。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的新型資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代與知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)必須根據(jù)知識(shí)管理的內(nèi)容和要求，以人力資源管理為紐帶，通過(guò)建立良好的管理系統(tǒng)平臺(tái)，促進(jìn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　房地產(chǎn)代理企業(yè)和房地產(chǎn)商品交易雙方都離不開(kāi)中間人，它們堪稱房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“潤(rùn)滑劑”和“平衡器”。房地產(chǎn)業(yè)能迅速成長(zhǎng)壯大，與代理業(yè)的持續(xù)貢獻(xiàn)密不可分。

　　這次引起工商界關(guān)注的收購(gòu)，并不只是因?yàn)槠浣咏?000萬(wàn)元的交易金額，也不只是因?yàn)槠渖婕暗紸股第一家房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)公司——世聯(lián)，更大程度上，是因?yàn)檫@是內(nèi)地輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)智力公司并購(gòu)的第一例。

　　帶著對(duì)這一并購(gòu)案的濃厚興趣，筆者走訪了世聯(lián)董事長(zhǎng)陳勁松。他將2010年定義為重要的投入年。陳勁松認(rèn)為，2010年是世聯(lián)子公司升級(jí)的一年(世聯(lián)進(jìn)入城市的市場(chǎng)占有率提升，對(duì)提高邊際利潤(rùn)有著顯著的效果)，同時(shí)也是世聯(lián)積極尋找可能的(同業(yè))合作伙伴和探討新業(yè)務(wù)方向的一年。而對(duì)濟(jì)南信立怡高的購(gòu)并，是世聯(lián)的第一個(gè)成果。未來(lái)，世聯(lián)還會(huì)與更多的同業(yè)攜手，探索更多的合作方式。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是國(guó)際著名管理顧問(wèn)公司麥肯錫特別推崇的戰(zhàn)略，以輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張與以自有資本經(jīng)營(yíng)相比，可以獲得更強(qiáng)的盈利能力、更快的發(fā)展速度與更持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　在高度技術(shù)化的新知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)逐步由資源加工轉(zhuǎn)為信息加工，從運(yùn)用原料轉(zhuǎn)為運(yùn)用理念。在這種背景下，新生的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正催生全球的一流企業(yè)。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的行為模式、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)及企業(yè)文化都展現(xiàn)出新的特征，并對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)力提出了新的挑戰(zhàn)，呼喚新的管理技巧和策略的產(chǎn)生。

　　并購(gòu)的難點(diǎn)和解決

　　2010年，逐漸走出金融危機(jī)影響的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，在各領(lǐng)域都展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入新的發(fā)展階段，許多原先不起眼的二三線城市，如今已成為城市化進(jìn)程中的新主角。為了跟上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的腳步，業(yè)績(jī)優(yōu)秀的房地產(chǎn)代理商開(kāi)始了自己的兼并整合之路，以擴(kuò)大規(guī)模，提高服務(wù)水準(zhǔn)。

　　對(duì)房地產(chǎn)代理業(yè)有著深入研究的學(xué)者、天津財(cái)經(jīng)學(xué)院的教授羅永泰認(rèn)為，房地產(chǎn)代理業(yè)的兼并整合，一般有三種模式：一是以代理業(yè)標(biāo)桿企業(yè)為中心，整合中小企業(yè)，組成專業(yè)集團(tuán)公司;二是行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)之間平等合作，共同組成大型專業(yè)服務(wù)集團(tuán);最后一種方式，就是以加盟品牌服務(wù)企業(yè)的方式，在全國(guó)市場(chǎng)快速擴(kuò)張。

　　2010年，我國(guó)大大小小的房地產(chǎn)代理企業(yè)有數(shù)十萬(wàn)家之多。據(jù)羅永泰總結(jié)，代理企業(yè)可劃分為四大類：一是從大型房地產(chǎn)公司派生出來(lái)的房地產(chǎn)服務(wù)公司;二是抓住了市場(chǎng)先機(jī)，搶先發(fā)展起來(lái)的規(guī)模較大、發(fā)展較為成熟的公司;三是掛靠在政府部門(mén)的服務(wù)公司;四是由營(yíng)銷策劃人、銷售經(jīng)理、廣告人等牽頭組建的小型公司。在這四類公司當(dāng)中，前兩者由于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大、資金和專業(yè)等實(shí)力較強(qiáng)，將是未來(lái)市場(chǎng)中的主體，而后兩者則由于先天不足難以在市場(chǎng)中繼續(xù)立足，將是被淘汰的主要群體。而世聯(lián)和怡高，恰恰就是第二類之中的佼佼者。

　　世聯(lián)成功并購(gòu)信立怡高后，董事長(zhǎng)陳勁松談到公司的第一次兼并的感受時(shí)，略帶興奮地說(shuō)：“這次合并，確實(shí)是摸著石頭過(guò)河，雙方都希望能找到一條好的合作之路，提高未來(lái)的行業(yè)集中度。”他特別強(qiáng)調(diào)：“我們不是單店和單店的合作，而是人和人的合作?！?/P>

　　一般來(lái)說(shuō)，輕資產(chǎn)的服務(wù)專業(yè)公司在進(jìn)行收購(gòu)時(shí)，其價(jià)格的確立，一般是基于國(guó)際公允價(jià)格的評(píng)估，而不是資產(chǎn)估值，同時(shí)還和團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)掛鉤。而在代理行業(yè)中，非上市企業(yè)的收購(gòu)價(jià)格，就是以其每年的營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)，按照市盈率的一個(gè)約定倍數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

　　在收購(gòu)談判中出現(xiàn)價(jià)格不一致的情況，是很正常的。無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，企業(yè)并購(gòu)中，價(jià)格向來(lái)都是談判的重中之重。一次性順利談成的案例，如鳳毛麟角，少之又少，何況是雙方首開(kāi)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理業(yè)并購(gòu)的先河，更無(wú)先例可循。

　　這次并購(gòu)的全過(guò)程，給世聯(lián)高層最深的一個(gè)體會(huì)，是這種服務(wù)型輕資產(chǎn)企業(yè)的估值，是一個(gè)非常專業(yè)的問(wèn)題。術(shù)業(yè)有專攻。以房地產(chǎn)顧問(wèn)見(jiàn)長(zhǎng)的世聯(lián)，在并購(gòu)方面完全是一個(gè)新手。為了做好并購(gòu)工作，世聯(lián)和科爾尼公司等一流的咨詢公司合作，聘請(qǐng)了他們的專家做自己的并購(gòu)顧問(wèn)。