原告上海XX物業(yè)管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)長陽

路XX號。

法定代表人徐XX，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人陳XX、周XX，該公司員工。

被告周XX，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，住上海市閘北區(qū)X路XX弄XX號XX室。

委托代理人朱XX，女，19XX年XX月XX日出生，漢族，住

址同上。

委托代理人周XX，男，1XX年XX月XX日出生，漢族，住址同上。

原告上海XX物業(yè)管理有限公司與被告周XX物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2010年1月6日立案受理。本案適用簡易程序，依法由審判員朱一心獨任審判，于2010年2月1日公開開庭進行了審理。原告的委托代理人陳XX、周XX，被告周XX及委托代理人朱XX、周XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海XX物業(yè)管理有限公司訴稱，被告系上海市閘北區(qū)X路XX弄XX號XX室的業(yè)主，原告系物業(yè)管理單位，自2008年4月11日至2009年10月31日，被告共欠付物業(yè)管理費1644.50元。原告多次催繳無果，現(xiàn)要求被告支付2008年4月11日至2009年10月31日的物業(yè)管理費1644.50元并支付違約金1544.50元；訴訟費由被告承擔。

被告周XX辯稱，未付物業(yè)費的時間段及金額均無異議。原告從未上門催討過物業(yè)費，只接到過物業(yè)的兩次對講電話，原告未按照《物業(yè)服務(wù)合同》履行義務(wù)，具體表現(xiàn)為：1、被告所住樓宇破爛不堪，墻面、地磚缺損嚴重，樓道內(nèi)小廣告林立；2、被告居所的陽臺下水管道（連接屋頂泄水溝排水管），每逢夏季大雨時必定會出現(xiàn)嚴重溢水現(xiàn)象，被告多次反復報修此問題，至今此問題仍未修復，導致被告居所的陽臺空間不能充分利用，此情況繼續(xù)下去，將會對室內(nèi)生活產(chǎn)生影響。原告的員工因反復報修而對被告不滿，存在接到報修后未前來實地查看情況即填寫“被告報修內(nèi)容不存在”的現(xiàn)象；3、原告未按照規(guī)定巡查圍墻，并私自關(guān)閉小區(qū)的一條通道，造成安全隱患。小區(qū)各處的鐵柵欄銹蝕嚴重，原告未能進行維修；4、小區(qū)X路基本沒有被修繕過，道路破壞嚴重、高低不平、雨天更是嚴重積水；5、小區(qū)基本沒有設(shè)置警示標志，樓內(nèi)的安全疏散指示和事故照明設(shè)施也未安裝過，檢查和維護更是無從談起；6、主要樓道內(nèi)的燈具基本只有一半能正常使用，樓梯通道內(nèi)的燈具基本全部無法正常使用，原告未主動巡視、維修，X號樓就有近40只燈具無法使用，小區(qū)亮燈率低于60%；7、電梯保養(yǎng)極差，經(jīng)常發(fā)生故障，困人等重大事件屢有發(fā)生。被告的兒子就因電梯疏于保養(yǎng)曾被困電梯內(nèi)，電梯內(nèi)對講系統(tǒng)也未能起到相應(yīng)的作用，被困者無法與外界聯(lián)系，事發(fā)后原告的門衛(wèi)擅離職守且態(tài)度惡劣；8、樓宇對講經(jīng)常出現(xiàn)故障，且維修時間很長，也沒有任何臨時性安全措施；9、原告未對公共秩序盡到維護義務(wù)，人員進出隨意，推銷員等各色人員能隨便進出各個樓面，墻面上的小廣告也比比皆是，多次發(fā)生盜竊案，且在發(fā)生竊案時，原告的工作人員并未起到作用，小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益無法得到保護。由于原告的服務(wù)存在諸多問題，未盡到合同約定的義務(wù)，故不同意原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，被告周XX系上海市閘北區(qū)X路XX弄XX號XX室房屋產(chǎn)權(quán)人，該房屋建筑面積為65.31平方米。原告上XX物業(yè)管理有限公司與上海市閘北區(qū)XX小區(qū)業(yè)主委員會、上海市閘北區(qū)XX小區(qū)業(yè)主大會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由上海XX物業(yè)有限公司對被告所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，管理期限為2008年4月11日至2010年4月10日；高層2-X層服務(wù)費標準為1.35元/月/平方米。業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日按應(yīng)繳費用每日3‰加收違約金。2008年4月11日至2009年10月31日，被告未支付物業(yè)管理費共計1644.50元。

審理中，原告認為被告之子被關(guān)電梯之事屬實，保安未能盡職也是事實，對此原告將對有關(guān)人員進行嚴肅查處。另被告家中陽臺下水管道逢夏季大雨時出現(xiàn)溢水現(xiàn)象也屬實，造成該現(xiàn)象的原因可能是管道的結(jié)構(gòu)問題，對此原告同意在該現(xiàn)象再發(fā)生時請專業(yè)人員檢修。此外，小區(qū)內(nèi)確實存在道路凹凸不平、墻面缺損、有關(guān)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)不力的情況，對此原告已經(jīng)向業(yè)委會提出申請，要求動用維修基金進行修繕。

審理中，原告向本院表示，其要求被告支付違約金的請求于法有據(jù)，但其考慮到原告仍為被告所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，為了今后友好相處，自愿放棄要求被告支付違約金請求。

以上事實，有原告提供的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、上海市房地產(chǎn)登記冊等證據(jù)及當事人的陳述予以佐證。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。上海XX物業(yè)管理有限公司按約定基本已履行了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)按約定交納物業(yè)管理費。被告所居住的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確實存在部分公共部位、公共設(shè)施設(shè)備等需要維修、更新的情況，原告應(yīng)當根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定向業(yè)主小組或業(yè)委會提出申請，在得到書面同意后實際對小區(qū)內(nèi)存在的問題進行修繕、更新。鑒于被告的家庭成員確實曾被困電梯，對此原告的工作人員也存在失職的現(xiàn)象，現(xiàn)原告放棄要求被告支付違約金的訴請，并無不當，可以采納。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《物業(yè)管理條例》第七條之規(guī)定，判決如下：

被告周XX應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海XX物業(yè)管理有限公司2008年4月11日至2009年10月31日的物業(yè)管理費1644.50元，

如果付款義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費減半收取為25元，由被告周XX負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞

交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員錢萍

書記員申奕

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