原告溫某

原告溫某

被告上海某投資有限公司

第三人上海某商城

第三人上海某商城有限公司

原告溫某、溫某與被告上海某投資有限公司（以下簡稱某公司）、第三人上海某商城（以下簡稱某商城）、上海某商城有限公司（以下簡稱某）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，分別于2010年2月5日、2010年4月22日、2010年7月1日公開開庭進行了審理，原告溫某、溫某的委托代理人、，被告某公司的委托代理人，第三人某商城的委托代理人，第三人某的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告溫某、溫某訴稱，2006年1月20日，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告將某路X號、X號甲X室129.93平方米房屋出租給被告使用，根據(jù)補充條款第2條之規(guī)定，被告應于2009年1月20日向原告支付自2009年1月20日至2010年1月19日的租金，并應于2010年1月20日向原告支付自2010年1月20日至2011年1月19日的租金，但被告至今不予支付，原告多次催討未果。又根據(jù)該租賃合同第九條第2款規(guī)定，被告逾期不支付租金累計超過半個月的，原告有權解除該租賃合同。同時，在原、被告之間租賃合同解除的前提下，被告應按該租賃合同第七條第1款的規(guī)定向原告支付租賃房屋占用期間的使用費，按照每天每平方米30元計算，被告與第三人之間的轉租合同也應解除，第三人應向原告歸還其實際使用的租賃房屋。為了維護原告的合法權益，原告訴至法院，請求判決：1、判令解除原、被告于2006年1月20日簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2、判令被告支付自2009年1月20日起至2009年6月19日拖欠的租金人民幣x.35元；3、判令被告支付利息至租金付清之日止（暫自2009年1月20日計至2009年6月19日為人民幣5715.63元）；4、判令被告支付自2009年6月20日起至實際歸還租賃房屋之日止的房屋使用費，按每天每平方米人民幣30元計算；5、判令第三人向原告歸還其實際使用的租賃房屋。審理中，原告于2010年4月22日變更第一項訴請為：要求法院確認合同于2009年6月19日解除。2010年4月27日，原告再次變更訴請為：1、判令解除原、被告于2006年1月20日簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2、判令被告支付自2009年1月20日起至判令《上海市房屋租賃合同》解除之日的租金，按每月人民幣x.67元計算；3、判令被告支付逾期支付租金的利息至租金付清之日止（自2009年1月20日起，以應付未付租金為本金，按銀行同期貸款利率計算）；4、判令被告支付自判令《上海市房屋租賃合同》解除之日起至實際歸還租賃房屋之日止的房屋使用費，按每天每平方米人民幣30元計算。5、判令兩第三人搬離其實際使用的租賃房屋。

被告某公司辯稱，涉案房屋中，某公司與第三人某商城亦存在租賃關系，約定租金按月由某商城支付給某公司。由于某商城未按約支付某公司租金，導致某公司與原告合同中約定的2009年租金不能兌現(xiàn)，某公司本身并無違約惡意。2009年6月，某公司多次與原告電話溝通，要求將租金支付給原告，但原告拒收，故某公司不同意支付違約金。另，解除租賃合同的時間，應當以某公司收到訴狀的時間為準，對于合同解除前的租金同意按照合同支付，合同解除后的房屋使用費原告的計算方式偏高，應當按照某商城實際支付給某公司的費用標準來支付。

第三人某商城述稱，其是系爭房屋合法的總承租人，與被告之間并非原告訴狀所稱的轉租關系，原告要求其歸還實際使用的租賃房屋于法無據(jù)。不同意針對某商城的訴訟請求。

第三人某述稱，其依法享有某路X號房屋使用權及土地使用權，某商城在未告知某的情況下，將系爭房屋產權轉讓于被告，后被告又將房屋產權轉讓給原告等，其行為屬于違法行為，房屋轉讓合同應屬無效，原被告之間締結的房屋租賃合同亦屬無效。不同意針對某的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，1994年2月23日，上海市外國投資工作委員會以《滬外資委批字（94）第X號》文件對上海市普陀區(qū)人民政府普府外經(jīng)（1994）第X號《關于報請審批上海某、臺灣商城項目建議書的函》作出批復，原則同意上海某商城、上海宜川購物中心和臺灣三商行股份有限公司合作成立“上海某商城”項目建議書。具體批復如下：“合作公司投資總額2000萬美元，注冊資本1000萬美元。各方的合作條件：甲、乙方（某商城、上海宜川購物中心）提供上海市X路X-X號地塊，占地面積約1.83萬平方米土地使用權及現(xiàn)有房屋約2.5萬平方米；丙方（臺灣三商行股份有限公司）負責提供全部注冊資本和籌措投資總額與注冊資本的差額。二、合作公司的經(jīng)營范圍：百貨零售（無進出口權）、餐飲、娛樂。三、合作公司的經(jīng)營期限25年。法定地址：上海市X路X-X號。四、某商城改建裝修約2.5萬平方米、新建2萬平方米，總面積4.5萬平方米?！?994年9月10日，某商城（甲方）、上海宜川購物中心（乙方）、新加坡臺聯(lián)商業(yè)投資股份有限公司（丙方）簽訂《合作經(jīng)營上海某商城有限公司合同書》及《合作經(jīng)營上海某商城有限公司章程》，約定三方共同創(chuàng)建中外合作企業(yè)，合作企業(yè)為中國法人、名稱為上海某商城有限公司、法定地點為上海市X路X號，合作企業(yè)投資總額為2500萬美元、注冊資本為1000萬美元；甲、乙方提供的合作條件為合作公司所需的土地及房屋的使用權，丙方投入現(xiàn)匯450萬美元及實物550萬美元并負責籌措注冊資本和投資總額的差額；合作各方的利潤分配為：甲乙方在第一至五年可分得固定利潤每年人民幣x元、第六至第八年可分得固定利潤每年人民幣x元、第九至第十一年可分得固定利潤每年人民幣x元，第十二至第十四年可分得固定利潤每年人民幣x元、第十五至第十七年可分得固定利潤每年人民幣x元、第十八至第二十年可分得固定利潤每年人民幣x元、第二十一至第二十三年可分得固定利潤每年人民幣x元、第二十四及第二十五年可分得固定利潤每年人民幣x元，固定利潤按月支付，虧損由丙方承擔。各方的利潤分配以1996年5月1日為起算日,每月5日前支付款項。合作期限為合作公司自簽發(fā)營業(yè)執(zhí)照之日起二十五年。三方對合作經(jīng)營的其他事項同時進行了約定。1994年10月26日，上海某商城有限公司成立，經(jīng)營期限為1994年10月26日至2019年10月25日。

2003年8月29日，某商城（甲方）與某公司（乙方）簽訂《房地產轉讓協(xié)議》，約定甲方向乙方出售上海市X路X號甲建筑面積7770.92平方米（四樓X.75平方米已售房地產除外），某路X號、X號甲建筑面積5367.75平方米的房地產，新會路X號建筑面積x.3平方米房地產，新會路X號、X號建筑面積為3555.47平方米房地產，共計六幢，總面積x.69平方米房屋（以房產證所示的建筑面積為準），總價為人民幣x元；鑒于涉及此次轉讓的房地產項目，已有租賃合同存在，乙方予以認可，在租賃合同期限內，乙方如要求轉讓該房地產，需征得原租賃方（新加坡臺聯(lián)商業(yè)股份有限公司）的認可。2003年9月29日，某商城（甲方）與某公司（乙方）簽訂《房地產轉讓補充協(xié)議書》，約定甲方向乙方轉讓的房地產已于1994年作為合作條件投入到中外合作經(jīng)營的上海某商城有限公司，合作期限為25年，合作期間，甲方利潤以固定回報的形式收?。昏b于房屋已由甲方投入到上海某商城有限公司，乙方受讓該房屋后回租予甲方，租期截止至2021年12月31日；甲方按可分得固定利潤的78.66%支付乙方租賃費；甲方將簽署不可撤銷委托書，委托上海某商城有限公司將每月應支付甲方的固定分利中的78.66%直接支付給乙方。2005年6月22日,某商城與某公司簽訂《補充協(xié)議》,約定因面積誤差,實際租給上海某商城有限公司總面積為x.8平方米,其中屬于某公司的房屋面積為x.69平方米、占83%，某商城的房屋面積為6242.11平方米、占17%。分利按各占比例計算。

2005年11月28日，某公司（甲方）與溫某、溫某（乙方）簽訂《房地產轉讓協(xié)議書》，約定甲方向乙方轉讓上海市X路X、X號甲X號房屋，建筑面積為129.93平方米，轉讓價格為人民幣x元；乙方以優(yōu)惠價受讓該房屋的前題條件為：1、乙方同意商鋪過戶手續(xù)辦理完畢之后將商鋪租給甲方，租賃期限為商鋪過戶手續(xù)完成之日起五年，五年內租金合計為人民幣x元，2、甲方應于該商鋪過戶手續(xù)辦理完畢之日支付第一年的全年租金，先付后用，一年一付，3、租賃期內，甲方承擔與該商鋪相關的維護修理費用、物業(yè)管理費用、房租稅費，4、租賃期限內，甲方可以將該商鋪轉租，承租戶支付的租金歸甲方所有，如甲方未能按上述約定支付房租給乙方，承租戶的租金應直接支付給乙方。該協(xié)議另約定，鑒于本轉讓協(xié)議屬于房地產一攬子協(xié)議，故甲、乙雙方協(xié)商約定在辦理具體房地產過戶時，以本協(xié)議約定為準，無條件簽署《上海市房地產買賣合同》；鑒于涉及此次轉讓的房地產項目，已有租賃合同存在，乙方予以認可，在租賃合同期限內，乙方若要求自己營業(yè)，需征得原租賃方（新加坡臺聯(lián)商業(yè)股份有限公司）的認可，甲方配合乙方同原租賃方協(xié)商；為便于商場統(tǒng)一經(jīng)營管理，現(xiàn)有租賃期限屆滿后，乙方若要自行經(jīng)營者，經(jīng)營業(yè)態(tài)必須符合商場的統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議未盡事宜，在不違反本協(xié)議原則的前提下，可訂立補充條款或補充協(xié)議。2006年1月20日，原告（甲方）與被告某公司（乙方）簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租上述房屋，租期為自房屋過戶完成之日起五年；月租金為人民幣x.67元，乙方應于該房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付第一年的全部租金，以后每年的同一日乙方付清該租賃年度的租金、先付后用，一年一付。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在租賃期滿當日返還房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按人民幣30元/平方米向甲方支付占用房屋期間的使用費；乙方逾期不支付租金累計超過半個月的，甲方可書面通知乙方解除合同。甲乙雙方約定租賃期限內乙方可以將商鋪轉租，承租戶支付的租金歸乙方所有，如乙方未按約定支付房租給甲方，承租戶的租金應直接支付給甲方。

2005年12月29日，原告取得涉案房屋的上海市房地產權證。因被告未按約向原告給付2009年1月20日后的租金，原告訴至本院請求判決如其訴請。2009年9月29日，本院向被告某公司送達了民事起訴書等訴訟材料。

審理中，第三人某商城稱，其與某公司間存在租賃關系。原告在受讓涉案房屋時明知有租賃合同存在。根據(jù)買賣不破租賃的原則，某公司將房屋所有權轉讓原告后，其與原告間即應當存在租賃關系，其愿按某公司與某商城的租賃約定向原告承擔相關義務，該義務包括給付租金，給付租金起始日為原告與某公司的租賃合同解除日的次日，以后如其未按期給付租金，原告可按相關法律規(guī)定行使合同解除權。某商城將人民幣x元交本院代管用以向原告支付租金。

本院認為，原、被告就上海市X路X號、X號甲X室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，且不違反相關法律規(guī)定，系有效合同，雙方均應恪守。根據(jù)合同約定，被告應于2008年12月29日向原告支付2009年度的租金人民幣x元，被告未按約給付租金，構成違約，對此被告應承擔相應的違約責任。雙方約定被告延期支付租金超過半個月的，原告有權書面通知被告解除合同，現(xiàn)原告起訴至本院，要求解除租賃合同，符合合同約定，本院對原告要求解除租賃合同的訴訟請求予以支持，合同解除日為被告收到本院向被告送達民事起訴書等訴訟材料的送達日即2009年9月29日。被告應向原告付清2009年1月20日至合同解除日前的租金（自2009年1月20日起至2009年9月29日，按每月人民幣x.67元計算）。原告要求被告給付延期支付租金利息的訴訟請求,因雙方對租金給付日期存在約定,被告逾期給付租金應承擔相應的責任,本院對原告此一訴訟請求予以支持。原告要求自2009年1月20日起計算利息并無不當，本院予以準許。2005年11月28日，原、被告簽訂的《房地產轉讓協(xié)議》載明“鑒于涉及此次轉讓的房地產項目，已有租賃合同存在，乙方予以認可”及其他約定內容，可以反映原告對涉案房屋出售給原告之前已出租給他人是明知并同意的，根據(jù)相關法律規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。鑒于涉案房屋在出售給原告之前，第三人某商城已實際向被告某公司租賃了涉案房屋，且在原告與被告某公司履行租賃合同期內，某商城與某公司的租賃關系仍舊存續(xù)且實際履行，故原告應履行某公司與某商城間的租賃合同。在原告解除了與被告某公司間的租賃合同后，原告應直接向第三人某商城主張租賃合同的權利、承擔租賃合同的義務?，F(xiàn)某商城稱，自原、被告間的租賃合同解除之日次日起的租金由其按某商城與某公司間關于租金約定的標準向原告支付，并稱如其未按約給付租金，原告可按照相關法律規(guī)定行使合同解除權，第三人陳述并無不當，本院予以準許。第三人自2009年9月30日起應按年租金人民幣x.16元的數(shù)額向原告支付租金，并在此后根據(jù)相關約定予以調整。為便于雙方結算，本院在本案中就本案可予處理的租金截止日定為2010年11月25日,該筆租金數(shù)額在2010年4月30日前按年租金人民幣x.16元計算,此后按年租金人民幣x.90元計算。某商城在按其與某公司租賃約定向原告履行義務過程中，如某商城未按約履行給付租金等義務的，原告可再尋途徑予以解決。原告要求被告按每日每平方米30元支付房屋使用費的訴訟請求，因合同對每日每平方米30元使用費的約定僅適用于合同履行期滿，被告逾期返還房屋的情況，而本案的實際情況是被告違約致原告按合同約定行使合同解除權，且本院已明確合同解除后原告應履行某公司與某商城間的租賃合同，故本院對原告此一訴訟請求不予支持；對原告要求第三人返還房屋的訴訟請求亦不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第二百一十二條、第二百二十七條、第二百二十九條的規(guī)定，判決如下：

一、原告溫某、溫某與被告上海某投資有限公司就上海市X路X號、X號甲X室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2009年9月29日解除；

二、被告上海某投資有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告溫某、溫某租金（自2009年1月20日起至2009年9月29日，按每月人民幣x.67元計算）；

三、被告上海某投資有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告溫某、溫某逾期給付租金的利息（以上述第二條判決的租金為基數(shù)，自2009年1月20日起算，按中國人民銀行同期貸款利率計算，計算至本判決生效日止）；

四、第三人上海某商城應于本判決生效之日起十日內給付原告溫某、溫某2009年9月30日至2010年11月25日的租金（自2009年9月30日至2010年4月30日按年租金人民幣x.16元元計算,自2010年5月1日至2010年11月25日按年租金人民幣x.90元計算）；

五、對原告溫某、溫某其余的訴訟請求不予支持。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

本案受理費人民幣5340元，由被告負擔。

如不服本判決，原告可在判決書送達之日起三十日內，被告及第三人在十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判長金紅

審判員梁斌

代理審判員姚鴻康

書記員陳文麗

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