原告上海金銀X建材有限公司，住所地……

法定代表人郭瑞X，董事長。

委托代理人曹志X，上海市聯(lián)X律師事務(wù)所律師。

委托代理人王利X，該公司職員。

被告史家X，男……

委托代理人孫新X、胡金X，上海興X律師事務(wù)所律師。

原告上海金銀X建材有限公司與被告史家X物業(yè)管理糾紛一案，本院于2007年12月27日受理后，依法適用簡易程序，于2008年2月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海金銀X建材有限公司訴稱，被告系本市X路X號IX商鋪的業(yè)主，原告對本市X路X號金銀X大廈內(nèi)的所有商鋪實(shí)施物業(yè)管理。2003年9月16日，被告簽署了金銀X大廈委托管理公約及承諾書。該委托管理公約明確規(guī)定：目前管理者暫按商鋪建筑面積計收管理費(fèi)1.5元/平方米/日；如逾期支付，則業(yè)主或其租戶應(yīng)每日支付應(yīng)付款項千分之三的滯納金。被告入住商鋪后，如期支付了2004年10月25日前的管理費(fèi)，但被告未支付自2004年10月26日至2006年10月31日期間的管理費(fèi)21,652.13元。經(jīng)原告多次催討未果，故訴至本院，請求判令：1、被告支付原告本市X路X號IX商鋪的管理費(fèi)21,652.13元；2、判令被告支付原告管理費(fèi)滯納金39,672.65元（暫計，滯納金以欠費(fèi)期間的季度物業(yè)管理費(fèi)為本金、不足一季度的以實(shí)際物業(yè)管理費(fèi)為本金：IX商鋪的滯納金以2,687.85元為本金，分別自2005年4月1日、2005年7月1日、2005年10月1日、2006年1月1日、2006年4月1日、2006年7月1日、2006年10月1日、2007年1月1日起算至被告實(shí)際付款之日止，均按日千分之三計算）。

被告史家X辯稱，根據(jù)被告和上海天X房地產(chǎn)有限公司簽訂的商品房預(yù)售合同，前期物業(yè)管理單位是上海金銀X建材裝飾經(jīng)營管理有限公司，并沒有同意由原告進(jìn)行管理，原告僅僅有物業(yè)管理資質(zhì)，沒有經(jīng)營管理的資質(zhì)。因原告管理不到位，有60％空鋪率，給被告帶來了損失。業(yè)委會成立后，原告退出了商場管理，現(xiàn)在商鋪出租率是100％。原、被告簽訂的《委托簽訂商鋪?zhàn)赓U合同服務(wù)協(xié)議書》是沒有限期的，也不可撤銷的合同，根據(jù)金銀X的委托管理公約，委托管理公司出租的業(yè)主不承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的連帶責(zé)任，物業(yè)管理費(fèi)一直是原告向其他承租戶收取的，而不是向被告收取的。被告從未收到過原告的催款發(fā)票，所以原告要求被告支付管理費(fèi)沒有依據(jù)。支付管理費(fèi)滯納金更不能同意，即使要收滯納金，也不應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按銀行同期存款利率收取。

經(jīng)審理查明，被告系本市X路X號IX商鋪的權(quán)利人，商鋪的建筑面積分別為19.91平方米。2003年9月16日，被告簽署金銀X建材商廈《委托管理公約》承諾書，承諾其本人或商鋪的其他所有人遵守金銀X建材商廈《委托管理公約》的各項約定，并同時遵守根據(jù)這些約定制定的相關(guān)制度和履行所設(shè)定的義務(wù)。金銀X建材商廈《委托管理公約》規(guī)定，管理費(fèi)指管理者因保障本商廈物業(yè)管理和維持商廈正常經(jīng)營管理而發(fā)生的所有費(fèi)用和開支。業(yè)主或經(jīng)營者須向管理者交納管理費(fèi)，目前管理費(fèi)暫按商鋪建筑面積計收管理費(fèi)（含空調(diào)費(fèi)）1.5元/平方米/日，每季度收取一次；業(yè)主或其租戶如未能按本公約規(guī)定的期限支付各自應(yīng)付的管理費(fèi)或其他應(yīng)付款項，則應(yīng)支付應(yīng)付款項及每逾期一天按應(yīng)付而未付之款項的千分之三計算逾期費(fèi)用償付給管理者，或一并在營業(yè)款中扣除。為支持商廈正常運(yùn)營，若不足以計扣的，業(yè)主及其租戶相互承擔(dān)連帶償付責(zé)任，管理者可以暫停向兩者提供相關(guān)管理和服務(wù)，直至清欠完成，屬委托管理者出租的業(yè)主不承擔(dān)連帶責(zé)任。2003年9月26日，原告（乙方）與開發(fā)商上海天X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定甲方委托乙方對本市X路X（雙號）物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，從甲方交樓日起為委托前期物業(yè)管理起始日，委托管理期限為二十年。

2003年5月28日，原告與被告簽訂了委托協(xié)議書，約定被告委托原告出租IX商鋪，委托事項：租期1年，租金為4.5-6元/天/平方米。2003年9月16日，原告與被告簽訂委托簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》服務(wù)協(xié)議書，約定被告委托原告簽訂系爭商鋪出租合同事宜，租金以商鋪?zhàn)赓U合同為準(zhǔn)，由原告扣除委托服務(wù)費(fèi)、代扣代繳租賃合同備案費(fèi)、租賃稅費(fèi)后通過銀行劃賬匯入被告賬戶；租期內(nèi)電、電信、管理、廣告等費(fèi)用由承租人承擔(dān)，租賃委托服務(wù)費(fèi)、租賃合同備案費(fèi)、租賃稅費(fèi)由被告承擔(dān)；被告向原告支付委托服務(wù)費(fèi)為第一年租金的十二分之一，于商鋪?zhàn)赓U合同簽訂日支付；委托期限自本協(xié)議簽訂之日起生效，在委托期限內(nèi)，本協(xié)議書約定為不可撤銷之委托。

2003年9月25日，原告曾與第三方簽訂租賃合同，其中系爭商鋪的租期自2003年10月26日至2004年10月25日。因被告未向原告支付2004年10月26日至2006年10月31日期間的管理費(fèi)，故原告訴至本院。

另查明，原告于2006年10月31日退出了金銀X建材商廈的管理。

以上事實(shí)，有上海市房地產(chǎn)登記冊、金銀X建材商廈《委托管理公約》及承諾書、物業(yè)管理服務(wù)合同、委托協(xié)議書、委托簽訂商鋪?zhàn)赓U合同服務(wù)協(xié)議書、房屋租賃合同、進(jìn)場經(jīng)營合同及雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，開發(fā)商上海天X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告上海金銀X建材有限公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同委托原告對坐落于本市X路X（雙號）物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，原告作為物業(yè)管理單位對系爭的金銀X建材商廈履行了物業(yè)管理義務(wù)，被告作為業(yè)主在《委托管理公約》承諾書中簽字承諾遵守《委托管理公約》的各項約定，所以除由原告代為出租期間，其余時間段內(nèi)，被告理應(yīng)按約向原告支付管理費(fèi)。原、被告間簽訂的委托出租協(xié)議，并非包租協(xié)議，因此《委托管理公約》約定的被告不承擔(dān)連帶責(zé)任，是指原告代為出租期間，而并非所有期間。被告未提供有效證據(jù)證明原告管理服務(wù)的瑕疵，故應(yīng)按商鋪建筑面積1.5元/平方米/日支付管理費(fèi)。被告逾期付款的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告要求被告按日千分之三支付逾期付款的滯納金，本院認(rèn)為過高，依法酌情予以調(diào)整。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、被告史家X于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海金銀X建材有限公司就本市X路X號IX商鋪?zhàn)?004年10月26日至2006年10月31日期間的管理費(fèi)21,652.13元；

二、被告史家X于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海金銀X建材有限公司逾期付款滯納金：滯納金以欠費(fèi)期間的季度物業(yè)管理費(fèi)為本金、不足一季度的以實(shí)際物業(yè)管理費(fèi)為本金：IX商鋪的滯納金以2,687.85元為本金，分別自2005年4月1日、2005年7月1日、2005年10月1日、2006年1月1日、2006年4月1日、2006年7月1日、2006年10月1日、2007年1月1日起算至被告實(shí)際付款之日止，均按同期銀行存款利率計算。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)1,333元，減半收取666.50元，原告負(fù)擔(dān)166.50元，被告負(fù)擔(dān)500元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員徐汶

書記員鄧瑜佳

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