上訴人（原審原告）：沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司，住所地沈陽市沈河區(qū)X街X號。

法定代表人：亢某某，系該公司董事長。

委托代理人：王興權(quán)，系遼寧盛恒律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：劉某某，男，X年X月X日出生，漢族，系沈陽市五愛市場業(yè)戶，現(xiàn)?。裕?X號。

委托代理人：肖某乙（劉某某之妻），X年X月X日出生，漢族，系沈陽市五愛市場業(yè)戶，住址同劉某某。

上訴人沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）與上訴人劉某某因物業(yè)管理糾紛一案，不服沈陽市沈河區(qū)人民法院[2006]沈河民二房初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院于2006年9月21日受理此案后，依法組成合議庭，由審判員張青擔(dān)任審判長，代理審判員陳興田主審，代理審判員王銀華參加評議，于2006年11月6日開庭公開審理了此案，上訴人沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司的委托代理人王興權(quán)、上訴人劉某某及其委托代理人肖某乙到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：劉某某居住坐落于（略）FX號房屋，建筑面積215.89平方米。物業(yè)公司對劉某某所居住的小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)。劉某某于2002年8月7日入住該小區(qū)。劉某某入住前同物業(yè)公司訂立一份《管理公共契約》，該契約約定:物業(yè)公司的義務(wù)為負責(zé)小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護、維修，使其保持良好工作狀態(tài)；負責(zé)小區(qū)內(nèi)安全、消防工作，維護業(yè)主正常秩序；同時監(jiān)督各業(yè)主搞好治安防范及防火工作；負責(zé)小區(qū)內(nèi)其他地方的保潔、公共綠化的養(yǎng)護，以保持公共地方的衛(wèi)生清潔，環(huán)境優(yōu)美；負責(zé)接待和處理業(yè)主的投訴并及時解決或給業(yè)主以合理滿意的答復(fù)。同時，物業(yè)公司和劉某某訂立一份“格林豪森”業(yè)主管理費收繳協(xié)議，約定劉某某每年向物業(yè)公司支付5,440元。物業(yè)公司一直在該小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)管理至今，但劉某某拖欠2004年至2005年、2005年至2006年物業(yè)服務(wù)費，共計10,880元未付，物業(yè)公司于2006年5月31日訴至原審法院。

另查明，沈陽金仕物業(yè)管理有限公司是上訴人沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司前身，沈陽金仕物定管理有限公司于2003年3月27日變更為沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司。

上述事實，有當(dāng)事人陳述，物業(yè)公司提供的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、收費許可證、“格林豪森”業(yè)主管理費收繳協(xié)議、管理公共契約、劉某某提供的照片等證據(jù)，在一、二審卷宗為憑，經(jīng)本院審查及庭審質(zhì)證，本院予以確認。

原審法院認為：雙方訂立的公共契約及管理費收繳協(xié)議是雙方真實意思表示，雙方均應(yīng)受合同內(nèi)容約束。原告已履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，被告也實際上已接受履行。現(xiàn)原告要求被告作為相對人在接受了服務(wù)后承擔(dān)支付合同約定相應(yīng)價款的義務(wù)，是對自己合法債權(quán)的維護，應(yīng)予以支持。關(guān)于被告辯稱的未支付價款的事由，因并無證據(jù)證明該事由屬原告對其合同義務(wù)根本性的違反，故不應(yīng)成為被告拒付全部價款的理由。但被告房屋存在的總是長期未得到解決，原告雖非義務(wù)人，但有協(xié)助和溝通的義務(wù)。因此原告也有一定的管理上過失，應(yīng)適當(dāng)?shù)淖脺p物業(yè)服務(wù)費。關(guān)于被告辯稱的物業(yè)服務(wù)費收取標準不一致問題，因被告未向本院提供充分證據(jù)予以證明其主張的事實存在，故不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條、第六十條第一款、第一百零九條，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，原審判決：一、被告劉某某于本判決書生效之日起10日內(nèi)給付原告沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司尚欠物業(yè)服務(wù)費共計9792元。二、駁回原、被告其他訴訟請求。案件受理費445元，由被告劉某某負擔(dān)。

宣判后，物業(yè)公司、劉某某均不服，向本院提起上訴。物業(yè)公司上訴稱:1、原審判決酌減物業(yè)服務(wù)費無任何事實及法律依據(jù)。物業(yè)公司認為，對劉某某房屋存在的問題沒有約定或法定的協(xié)助和溝通的義務(wù)，況且在一審過程中，劉某某也沒有提供上訴人未履行合同義務(wù)的證據(jù)；2、劉某某未履行合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)公司已按照合同約定履行了義務(wù)，劉某某卻以非上訴人合同義務(wù)原因拒絕履行合同義務(wù)，違反了合同約定和法律規(guī)定。應(yīng)判決劉某某承擔(dān)法律義務(wù)。

劉某某上訴稱:一審法院在審理查明中寫到被上訴人負責(zé)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修，使其保持良好的工作狀態(tài)；負責(zé)接待和處理業(yè)主的投訴，并及時解決或給業(yè)主以合理滿意的答復(fù)。這是雙方簽訂的《管理公共契約》，一審法院只強調(diào)劉某某交物業(yè)費，而不強調(diào)物業(yè)公司違反合同義務(wù)，并以劉某某證據(jù)不足，沒有支持劉某某。事實上劉某某進住后，供暖設(shè)施就不能用，給上訴人造成經(jīng)濟損失很大，劉某某自己重新準備供暖設(shè)施。另外，房子質(zhì)量不好物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)維修而不維修造成房屋墻壁長毛，更為重要的是物業(yè)服務(wù)態(tài)度、工作不到位，多次投訴不解決，辦事拖拉、推拖，導(dǎo)致劉某某不滿意。所以不予交納費用。因為劉某某交物業(yè)費必須是買下滿意的服務(wù)、設(shè)施、設(shè)備的維護和到位的服務(wù)。而一審法院認定事實有誤，物業(yè)公司已違反合同根本性義務(wù)。請二審法院依法撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。

本院認為，關(guān)于上訴人物業(yè)公司提出原審判決酌減物業(yè)服務(wù)費無任何事實及法律依據(jù)的問題。根據(jù)劉某某與物業(yè)公司簽訂的《管理公共契約》約定，物業(yè)公司受開發(fā)商委托管理小區(qū)，負責(zé)接待和處理業(yè)主的投訴，并及時解決或給業(yè)主以合理滿意的答復(fù)。劉某某居住的房屋長毛，多次找到物業(yè)公司，但物業(yè)公司一直未給業(yè)主以合理滿意的答復(fù)，存在的問題長期未得到解決，物業(yè)公司雖非義務(wù)人，但有協(xié)助和溝通的義務(wù)，物業(yè)公司存在管理上的過失，原審法院適當(dāng)?shù)淖脺p物業(yè)服務(wù)費并無不當(dāng)，物業(yè)公司的該項主張，本院不予支持。

關(guān)于上訴人物業(yè)公司提出劉某某應(yīng)給付滯納金的問題。在一審起訴時，物業(yè)公司關(guān)于給付滯納金的訴訟請求未向法院交納訴訟費。由于物業(yè)公司就給付滯納金的訴訟請求未向法院交納訴訟費，視為未向法院主張權(quán)利，本院不予審理。

關(guān)于上訴人劉某某提出因供暖設(shè)施不能用、房屋墻壁長毛、公共設(shè)施被侵占，物業(yè)收費不合理，故不交物業(yè)費的問題。雙方訂立的公共契約及管理費收繳協(xié)議是雙方真實意思表示，雙方均應(yīng)受合同內(nèi)容約束。物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，并按照遼寧省物價局頒發(fā)的收費許可證標準進行收費并無不當(dāng)，劉某某主張物業(yè)收費不合理缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于供暖設(shè)施不能用、房屋墻壁長毛、公共設(shè)施被侵占，雙方在《管理公共契約》并未約定出現(xiàn)該種情況物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可以抵銷或拒付物業(yè)費用。由于當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定，物業(yè)公司又無法定義務(wù)，劉某某的上述主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費890元，由上訴人沈陽格林豪森物業(yè)管理有限公司負擔(dān)445元，由上訴人劉某某負擔(dān)445元。

本判決為終審判決。

審判長張青

代理審判員陳興田

代理審判員王銀華

二○○六年十一月八日

書記員白鳳岐

本判決所依據(jù)的相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項的規(guī)定：原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。

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