原告王某甲，女，漢族，X年X月X日出生。

委托代理人郭某某，男，漢族，X年X月X日出生。

被告商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：邊某某，職務(wù)，經(jīng)理。

委托代理人陳某友，金Ox律師集團(tuán)（商丘）事務(wù)所律師。

委托代理人盛某某，女，漢族，X年X月X日出生。

原告王某甲與被告商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中通公司）售樓合同糾紛一案，原告王某甲于2007年9月25日向本院提起訴訟，本院于2008年6月20日作出（2007）商民二初第X號(hào)民事判決，王某甲與中通公司均不服，上訴到河南省高級(jí)人民法院，河南省高級(jí)人民法院審理后以原審認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，發(fā)回本院重新審理。本院立案受理后

依法另行組成合議庭，于2009年8月26日在本院第十二審判庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，原告王某甲，被告中通公司的委托代理人陳某友、盛某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某甲訴稱,2006年11月18日，原告與被告簽訂一份代理銷售商品房合同。合同約定原告代理被告銷售其開(kāi)發(fā)的位于神火大道園中園小區(qū)的樓房，原告按被告定的售房?jī)r(jià)格執(zhí)行，售出房屋一次性付款的按9％提取傭金報(bào)酬；分期付款的按7％提??；銀行按揭的按5％提取，開(kāi)盤后原告每月售房不低于10套，低于10套的，代理傭金按1．5％提取。任何一方違約，應(yīng)賠償對(duì)方的一切損失。合同簽訂后，原告即招聘員工，組織宣傳，精心運(yùn)作，至2007年1月20日開(kāi)盤之前售出樓房100余套。被告看到樓房銷售勢(shì)頭良好，即單方撕毀合同。被告采取挑撥離間，挖取原告所聘員工，迫使原告撤出銷售部。2006年12月24日，被告又私下與原告的丈夫(現(xiàn)已離婚)達(dá)成認(rèn)可已出售樓房86套，應(yīng)提取報(bào)酬7l萬(wàn)余元，原告員工即日撤離售樓部的協(xié)議。截至目前，原告已為被告售出房屋111套，應(yīng)計(jì)提傭金報(bào)酬x元(其中含超出價(jià)格部分提取的x元)，被告分文未付，原告多次找被告交涉無(wú)果。由于被告單方毀約直接導(dǎo)致了原告對(duì)聘用員工支付違約金x元，以及原告應(yīng)按合同每月正常銷售20套房屋的預(yù)期利潤(rùn)x元不能實(shí)現(xiàn)，給原告造成了極大的損失。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，特依法提起訴訟。請(qǐng)求一、判令被告支付售房提成款及利息x.76元；二、判令被告賠償違約給原告造成的可得利益損失x元；判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告中通公司辨稱,一、本案涉及的法律關(guān)系定性及合同效力問(wèn)題:1、原、被告之間是委托合同關(guān)系根據(jù)本案所涉合同內(nèi)容，其特征完全符合《合同法》第二十一章委托合同的規(guī)定，故本案應(yīng)根據(jù)有關(guān)委托合同的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。2、雙方簽訂的委托合同無(wú)效。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第25條規(guī)定，接受委托進(jìn)行銷售商品房的主體應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。而原告是自然人，不具備相關(guān)主體資格，故雙方所簽協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效合同。二、原告訴訟請(qǐng)求及事實(shí)理由能否成立的問(wèn)題：1、原告訴狀中稱至開(kāi)盤之前售出樓房100余套，與事實(shí)嚴(yán)重不符；被告方樓盤絕大部分銷售業(yè)績(jī)都是河南源一營(yíng)銷咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱源一公司）創(chuàng)造的；原告僅代理銷售了一小部分商品房，具體銷售多少套房屋，應(yīng)依證據(jù)為準(zhǔn)。2、原告訴狀中稱“被告單方撕毀合同，采取挑撥離間，挖取原告所聘員工等卑劣手段迫使原告撤出銷售部。2006年12月24日，被告又私下與原告的丈夫達(dá)成認(rèn)可已出售樓房86套應(yīng)提取報(bào)酬71萬(wàn)余元，原告員工即日撤離售樓部的協(xié)議”更是與事實(shí)不符。首先，被告從未單方撕毀合同。其次，王某甲擅自轉(zhuǎn)托他人處理委托事務(wù)，被告不認(rèn)可。再次，原告代為銷售的房屋數(shù)量并未具體統(tǒng)計(jì)，被告從未認(rèn)可原告已出售樓房86套。第四、原告員工撤離售樓部是因?yàn)樵媾c源一公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，影響被告的正常銷售。第五、原告員工離開(kāi)王某甲自愿加入源一公司，與被告無(wú)關(guān)。第六、對(duì)該協(xié)議的簽訂，原告是明知的。第七、該協(xié)議的簽訂，并不等同于委托合同的解除。3、被告未能向原告支付售房提成款，是原告的原因造成的。被告方會(huì)計(jì)曾多次與原告進(jìn)行結(jié)算，原告非但拒不據(jù)實(shí)結(jié)算，無(wú)端挑起爭(zhēng)執(zhí)，還肆意對(duì)被告方會(huì)計(jì)進(jìn)行辱罵，損毀被告辦公設(shè)施；導(dǎo)致雙方無(wú)法坐下來(lái)進(jìn)行正常結(jié)算。故原告訴請(qǐng)中的利息要求，更無(wú)事實(shí)依據(jù)。4、原告訴狀中稱應(yīng)向其提取超出價(jià)格部分的傭金x元，與事實(shí)不符。原告不存在超價(jià)格售房；依據(jù)雙方所簽協(xié)議第五條第(二)項(xiàng)第3款明確約定“依據(jù)售房?jī)r(jià)格表進(jìn)行銷售，未經(jīng)認(rèn)可，不得擅自提價(jià)或降價(jià)”，也不允許原告提價(jià)銷售。5、原告訴請(qǐng)中稱被告違約，缺乏事實(shí)根據(jù)，其要求的可得利益損失更無(wú)事實(shí)根據(jù)也超出法律規(guī)定。原告訴狀中稱的由于被告的違約行為給其造成對(duì)員工支付違約金以及不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，純屬空穴來(lái)風(fēng)。首先，被告不存在任何違約行為；其次，本案所涉法律關(guān)系是委托合同關(guān)系，在委托合同關(guān)系中根本不存在受委托人的預(yù)期利潤(rùn)問(wèn)題，只存在受委托人在完成受托任務(wù)后得到一定勞動(dòng)報(bào)酬的問(wèn)題。依據(jù)法律規(guī)定“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬”，受托人沒(méi)有完成委托事務(wù)，委托人就不存在向其支付報(bào)酬。6、綜上，原告的訴請(qǐng)不應(yīng)支持，請(qǐng)求依法判決。

根據(jù)原、被告的訴辯意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：1、原告要求被告支付售房提成款及利息x.76元有無(wú)事實(shí)依據(jù)2、原告要求賠償違約給原告造成的可得利益損失x元是否有依據(jù)

原、被告對(duì)本庭歸納的爭(zhēng)議焦點(diǎn)沒(méi)有異議和補(bǔ)充。

針對(duì)本庭歸納的焦點(diǎn)原告向本院所舉證據(jù)有：證據(jù)一：委托代理協(xié)議。證明目的：原、被告雙方就委托售房達(dá)成了協(xié)議。證據(jù)二：1、張某丙、仵博、喬戰(zhàn)祖(天天)、李納新、余玲五人的售樓協(xié)議、身份證明、違約金收據(jù)及售樓清單。2、售房統(tǒng)計(jì)清單。3、售房合同(一次性付款31份，按揭30份，分期付款1份)。4、2006年12月24日劉寶良與被告的法定代表人簽訂的協(xié)議書一份。5、2007年8月9日交換證據(jù)筆錄(李納新的證言部分)6、高圣強(qiáng)證明。7、被告第一次審理時(shí)提供的無(wú)異議的房屋清單。證明目的：至2006年12月24日，原告共為被告售出房屋86套。證據(jù)三：1、張某丙售樓協(xié)議、身份證明、違約金收據(jù)及售樓清單。(同以上證據(jù)二一l張某丙部分)2、2006年11月25日至2007年元月31日的工資表。3、售房清單。4、2006年12月25日至2007年元月31日張某丙銷房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議及合同(見(jiàn)被告第一次審理提交的第二組證據(jù)3一張某丙)。5、被告第一次審理時(shí)提供的1月份傭金表。證明目的：張某丙系原告員工，其2007年元月份所售樓房(25套)屬原告所售。證據(jù)四：1、樓房?jī)r(jià)格表。2、張某丙、仵博、喬戰(zhàn)祖(天天)、李納新、余玲五人的售樓協(xié)議(同以上證據(jù)二一1售樓協(xié)議部分)。證明目的：被告將價(jià)格表交由原告，承諾超出部分歸原告。證據(jù)五：2007年5月16日交換證據(jù)筆錄(交換筆錄中的被告提交的證據(jù)八和王某榮證言部分)。證明目的：被告私下與劉寶良達(dá)成解除協(xié)議，原告當(dāng)時(shí)毫不知情，此協(xié)議對(duì)原告沒(méi)有約束力。

被告針對(duì)本庭歸納的焦點(diǎn)向本院提供的證據(jù)：第一組證據(jù)：l、《“中通園中園”代理合同》一份。2、《授權(quán)委托書》一份。3、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照一份。4、《勞務(wù)合同書》五份。5、2007年1月份和2月份銷售部工資表各一份。證據(jù)來(lái)源：證據(jù)l、2、3為被告保存，證據(jù)4、5為被告從源一公司收集。證明目的：被告在與原告合作之前，已經(jīng)與源一公司開(kāi)始合作，讓源一公司代理銷售樓盤，孫某零是源一公司派遣的負(fù)責(zé)人，源一公司先后招聘張秀麗、雷某某、張某乙、孫某某、張某丙、陳某等人負(fù)責(zé)具體的銷售工作。第二組證據(jù)：1、中通公司、源一公司收據(jù)及2007年1月份傭金表各一份共5頁(yè)。2、源一公司向其工作人員支付的2007年1月份銷售人員傭金表4頁(yè)。3、截止到2007年1月31日源一公司為被告代理銷售的部分商品房合同等手續(xù)。4、被告公司派員工對(duì)部分客戶所做的回訪錄。證明目的：原告為被告代理銷售的商品房沒(méi)有111套，被告所售出的商品房絕大部分是源一公司銷售的；原告所提供的客戶明細(xì)與事實(shí)不服，不足為據(jù)，原告將他人銷售的商品房列入自己名下，其相應(yīng)部分訴請(qǐng)不應(yīng)得到支持。第三組證據(jù)：1、宣傳單一份；2、商丘日?qǐng)?bào)報(bào)紙二份；3、光盤一份；4、商丘市睢陽(yáng)區(qū)公證處證明一份。證明目的：被告園中園樓盤于2007年1月20日開(kāi)盤。第四組證據(jù)：1、陽(yáng)光賓館發(fā)票2張；2、陽(yáng)光賓館客房收款情況明細(xì)表2張；3、記帳憑證1張；4、照片1張。證明目的：被告曾為原告租賃陽(yáng)光賓館X號(hào)房，用于原告負(fù)責(zé)的團(tuán)購(gòu)售樓業(yè)務(wù)。第五組證據(jù)：前進(jìn)派出所接處警登記表，證明目的：被告通知原告進(jìn)行提成結(jié)算，但原告拒不配合據(jù)實(shí)結(jié)算，還無(wú)端辱罵被告方工作人員，毀壞被告辦公設(shè)施，并擾亂被告方工作場(chǎng)所。第六組證據(jù)：1、侯京州、朱心海收據(jù)及侯京州收條各一張；2、高峰收據(jù)兩張；3、張紅花收據(jù)一張、楊明卿收據(jù)一張；4、李向東收據(jù)5張；5、胡繼興收據(jù)。證明目的：不存在原告證據(jù)中所顯示的“因開(kāi)發(fā)商原因造成退房的1O套房子”的問(wèn)題。第七組證據(jù)：1、應(yīng)付王某甲傭金清單；2、余玲退款收據(jù)一張。證明目的：原告為被告成功代理銷售的全部商品房數(shù)量為25套；余玲由于不能辦理按揭手續(xù)，自愿退定。第八組證據(jù)：1、手機(jī)照片；2、手機(jī)一部；3、離婚登記審查處理表。證明目的：證明原、被告雙方所簽定的第二份協(xié)議是在2006年12月23日深夜達(dá)成的一致意向，并在2006年12月24曰簽署的協(xié)議；簽訂協(xié)議之時(shí)原告與劉寶良(劉俊杰)系夫妻，劉寶良(劉俊杰)所簽協(xié)議原告明知。第九組證據(jù)：王某丁、張其琛、趙建偉、楊增權(quán)、張永軍、李吳、楊慶華、張某丙、孫某零、張秀麗、雷某某、喬德杰、王某、張某乙證人證言。證明目的：見(jiàn)證人證明內(nèi)容，被告曾多次與原告進(jìn)行結(jié)算，但原告拒不配合據(jù)實(shí)結(jié)算，還無(wú)端辱罵被告方工作人員，毀壞被告辦公設(shè)施，并擾亂被告方工作場(chǎng)所；張某丙于2006年12月24日自愿加入源一公司；喬德杰所購(gòu)買的商品房與原告無(wú)關(guān)；被告為原告進(jìn)行團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)提供的辦公地點(diǎn)在陽(yáng)光賓館X樓。

本院對(duì)銀行調(diào)查按揭及分期付款的清單。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)。證據(jù)一：委托代理協(xié)議質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議。該協(xié)議顯示原、被告間是委托合同關(guān)系；該協(xié)議顯示原告僅僅負(fù)責(zé)團(tuán)購(gòu)銷售工作，不允許原告擅自強(qiáng)拉散戶；該協(xié)議顯示原告必須按照被告指定的價(jià)格銷售房屋，不得擅自提價(jià)或者降價(jià)；該協(xié)議可以顯示原告是自然人，非《商品房銷售管理辦法》要求的有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)；該協(xié)議還顯示原告轉(zhuǎn)委托他人代為銷售房屋是不被允許的。證據(jù)二：1、張某丙、仵博、喬天天、李納新、余玲五人的售樓協(xié)議、身份證明、違約金收據(jù)及售樓清單。質(zhì)證意見(jiàn)：有異議，與事實(shí)不符。被告不認(rèn)可原告擅自轉(zhuǎn)委托他人處理委托事務(wù)；原告與他人所簽定的售樓協(xié)議、支付的違約金與事實(shí)不符，與被告無(wú)關(guān)，對(duì)被告不能產(chǎn)生任何約束力；五位證人名下的售樓清單，在庭審中原告明確表態(tài)是經(jīng)過(guò)其修改制作的，被告不認(rèn)可；該售樓清單在證據(jù)形式上屬于書面證人證言，證人未出庭，不具有證據(jù)的合法性；該售樓清單與事實(shí)不符，經(jīng)庭審原告陳某是依據(jù)其自己所掌握的材料統(tǒng)計(jì)出來(lái)的，被告當(dāng)庭要求原告向法庭提供其所稱的“自己掌握的材料”，原告又提供不出來(lái)。李納新材料無(wú)法核實(shí)原件，不予質(zhì)證。2、售房統(tǒng)計(jì)清單質(zhì)證意見(jiàn)：有異議，系原告單方制作，與事實(shí)不符，被告不認(rèn)可。3、售房合同質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)合同本身無(wú)異議；但達(dá)不到原告證明目的。這些合同本身不能證明房屋是原告代為銷售；其中有些合同被告根本就沒(méi)有簽字、蓋章；有部分合同簽訂后，購(gòu)房人至今沒(méi)有支付房款；大部分合同是源一公司的銷售業(yè)績(jī)，原告卻據(jù)為己有。4、協(xié)議書，質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)合同本身無(wú)異議；但達(dá)不到原告證明目的。該協(xié)議是原、被告經(jīng)過(guò)協(xié)商一致后，最終簽署的協(xié)議，當(dāng)時(shí)原告丈夫代為簽定，原告是明知的，協(xié)議本身約定非常明確，原告代為銷售的房屋數(shù)量應(yīng)以實(shí)際簽定的合同并回款為準(zhǔn)，回款一套結(jié)算一套，該協(xié)議僅僅約定原告人員2006年12月24日起撤離售樓部，并非約定解除原協(xié)議。5、2007年8月9日交換證據(jù)筆錄(李納新的證人證言)質(zhì)證意見(jiàn)：有異議。證人未出庭作證，該筆錄是原告單方復(fù)印，未見(jiàn)原件；證言本身相互矛盾，證人先是稱收到違約金(原告本人稱該違約金是提前解除合同的違約金)，后又明確表明與原告沒(méi)有解除合同。6、高圣強(qiáng)證明質(zhì)證意見(jiàn)：證人未出庭，不予質(zhì)證。7、被告第一次審理時(shí)提供的無(wú)異議的房屋清單質(zhì)證意見(jiàn)：有異議，不認(rèn)可。該材料已經(jīng)被人添加修改。證據(jù)三：1、張某丙售樓協(xié)議、身份證明、違約金收據(jù)及售樓清單(同原告證據(jù)二一l張某丙部分)質(zhì)證意見(jiàn)：原告重復(fù)舉證，不再重復(fù)質(zhì)證，意見(jiàn)同前。2、2006年11月25日至2007年元月31日的工資表質(zhì)證意見(jiàn)：有異議，不認(rèn)可，達(dá)不到原告證明目的。原告擅自轉(zhuǎn)委托，被告不認(rèn)可；原告與第三人張某丙之間事務(wù)，對(duì)被告無(wú)任何約束力。被告有證據(jù)證明張某丙于2006年12月24日已經(jīng)自愿離開(kāi)原告并加入源一公司。3、售房清單，質(zhì)證意見(jiàn)：有異議，原告單方制作，又與事實(shí)不符，不具有證明力。4、2006年11月25日至2007年元月31日張某丙售房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議及合同質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議，但達(dá)不到原告證明目的。證據(jù)本身不能證明是原告代為銷售，反而可以證明是源一公司銷售業(yè)績(jī)；因?yàn)樵趨f(xié)議或合同中可以顯示現(xiàn)場(chǎng)主管是源一公司的負(fù)責(zé)人，同時(shí)協(xié)議及合同在時(shí)間上均可以顯示是原告人員撤離園中園售樓部之后簽訂的。5、被告第一次審理時(shí)提供的1月份傭金表。質(zhì)證意見(jiàn)，對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議，但達(dá)不到原告證明目的。該證據(jù)是張某丙加入源一公司后，源一公司根據(jù)張某丙的業(yè)績(jī)向張?zhí)崛〉膫蚪鸨?；與原告無(wú)關(guān)。證據(jù)四：1、樓房?jī)r(jià)格表質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議，但達(dá)不到原告的證明目的。該價(jià)格表是在樓盤主體起來(lái)前制作的一份擬銷售價(jià)格表，在主體起來(lái)后，該價(jià)格表中設(shè)計(jì)的戶型已經(jīng)不存在，該價(jià)格表不具有任何實(shí)際意義，在實(shí)際銷售中，也從未按照該價(jià)格表銷售。2、張某丙、仵博、喬天天、李納新、余玲五人的售樓協(xié)議質(zhì)證意見(jiàn)：原告重復(fù)舉證，不再重復(fù)質(zhì)證，質(zhì)證意見(jiàn)同前。證據(jù)五：2007年5月16日交換證據(jù)筆錄(交換筆錄中的被告提交的證據(jù)八和王某榮證言部分)質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)本身無(wú)異議，但達(dá)不到原告證明目的。該證據(jù)反而可以證明2006年12月24日原告丈夫與被告簽訂的協(xié)議是原、被告共同協(xié)商后達(dá)成的一致意見(jiàn)，原告對(duì)簽協(xié)議明知。對(duì)本院對(duì)銀行調(diào)查按揭及分期付款的清單沒(méi)有異議。

原告對(duì)被告證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)：綜合質(zhì)證被告所有未提供原件的證據(jù)(復(fù)印件)，在無(wú)證據(jù)相互印證時(shí)不應(yīng)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，尤其是無(wú)法辯認(rèn)字體的復(fù)印件更不應(yīng)作為依據(jù)。被告提交的與本案無(wú)關(guān)的證據(jù)材料，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。l、被告證據(jù)第一組原告質(zhì)證意見(jiàn)：(1)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。(2)張某丙與原告簽有用工合同，并領(lǐng)取了2007年元月份工資，張某丙是原告員工。而且，源一公司與張某丙勞動(dòng)合同沒(méi)有提供原件，故對(duì)張某丙與源一公司簽訂的勞動(dòng)合同真實(shí)性有異議。2、被告證據(jù)第二組原告質(zhì)證意見(jiàn)：(1)傭金表反映的是源一公司元月份以后銷售房屋的情況，原告對(duì)源一公司2007年元月份銷售的樓房與原告清單重合的部分有異議，這是被告為了逃避支付高額傭金提供的虛假證明。如張某乙所售樓房中的劉建立(X號(hào)2008)、喬德杰(X號(hào)1202)、劉紅梅(X號(hào)1907)、聶云杰(X號(hào)503)系原告員工所售。結(jié)合被告法定代表人在12月24日的協(xié)議中認(rèn)定86套的事實(shí)，原告對(duì)于其重合部分不予認(rèn)可。(2)回訪錄是在原告第一次起訴審理后組織人員進(jìn)行的。如果以回訪來(lái)認(rèn)定銷售的主體，那么源一公司在訴訟后可對(duì)原告銷售的任何房屋進(jìn)行回訪，制造假證據(jù)。因此，回訪錄不應(yīng)作為認(rèn)定源一公司售房套數(shù)的依據(jù)。(3)張某丙元月份傭金表中把其12月24日以前的部分銷售樓房也計(jì)算在內(nèi)，此舉在于將原告所售樓房作為自己的業(yè)績(jī)向源一公司提取傭金，其所列清單與客觀情況有出入。此外，張某丙所售樓房到底是在12月24日之前還是之后，并不影響原告售房套數(shù)，因?yàn)閺埬潮谠?1日之前一直是原告的員工，其售樓業(yè)績(jī)理應(yīng)歸原告。3、被告證據(jù)第三組原告質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)于證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，但與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不能起到其證明目的的作用。4、被告證據(jù)第四組原告質(zhì)證意見(jiàn)：不能起到證明目的的作用，而且房間并非為原告所開(kāi)。原告銷售的業(yè)績(jī)是在被告開(kāi)房之前發(fā)生的。5、被告證據(jù)第五組原告質(zhì)證意見(jiàn)：與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。即使發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)也不能證明原告拒不配合結(jié)算。6、被告證據(jù)第六組原告質(zhì)證意見(jiàn)：(1)被告提交的復(fù)印件有退房的，也有沒(méi)有退房的(如高峰的房屋原告并未主張退房)，系被告整理證據(jù)造成錯(cuò)誤，(2)即使全部退房也由被告原因?qū)е?，原告只?fù)責(zé)銷售，退房與否不影響原告提取傭金。而被告提供的該組證據(jù)恰恰證明這些人與被告發(fā)生了房屋買賣關(guān)系，并由原告負(fù)責(zé)銷售。7、被告證據(jù)第七組原告質(zhì)證意見(jiàn)：(1)對(duì)被告認(rèn)可的25套無(wú)異議。但這只是原告為被告銷售樓房的一小部分，不能證明其證明目的，因?yàn)楸桓嬲J(rèn)可與原告實(shí)際銷售是兩碼事，被告認(rèn)可25套并不意味著原告就只銷售了25套。(2)對(duì)余玲的收據(jù)有異議。其退房時(shí)間是在2007年3月31日，此時(shí)被告已強(qiáng)行毀約，其退房與原告無(wú)關(guān)。8、被告證據(jù)第八組原告質(zhì)證意見(jiàn)：(1)原告證據(jù)五—2007年5月16日交換證據(jù)筆錄顯示，手機(jī)上照片的時(shí)間是12月23日(并不像被告代理律師所稱“照片顯示簽訂協(xié)議時(shí)王某甲在場(chǎng)”)，同時(shí)結(jié)合被告證人王某丁證言，充分證明原告在12月24日簽訂協(xié)議時(shí)并不在場(chǎng)。(2)被告證明目的稱，雙方為解除協(xié)議一直協(xié)商到12月23日深夜，這說(shuō)明雙方當(dāng)時(shí)意見(jiàn)分歧很大。在這種情況下，原告不可能委托別人來(lái)簽這份解除協(xié)議。因此，該組證據(jù)并不能證明雙方就解除協(xié)議達(dá)成了一致，也不能證明原告對(duì)其前夫劉寶良簽訂協(xié)議的行為明知。9、被告證據(jù)第九組原告質(zhì)證意見(jiàn)(對(duì)被告所有證人證言進(jìn)行綜合質(zhì)證)：(1)a、多數(shù)證人是被告員工或與其有利益關(guān)系的人，其證明效力較低。b、張秀麗、雷某某、張某乙三人的書面證言書寫方式，語(yǔ)言風(fēng)格、甚至缺字少字，修改都完全一致，有人指使，串供之嫌，其證明內(nèi)容真實(shí)性值得懷疑。(2)證人證言不能起到證明原告拒不配合結(jié)算的目的，即使原告與源一公司發(fā)生糾紛，也與本案無(wú)關(guān)。被告對(duì)原告銷售的套數(shù)都存在異議，而且原告是收款方，不可能存在拒絕結(jié)算的問(wèn)題。(3)證人證言不能證明被告為原告提供了辦公地點(diǎn)，實(shí)事上被告在陽(yáng)光賓館開(kāi)房是在原告完成銷售業(yè)績(jī)之后。對(duì)本院對(duì)銀行調(diào)查按揭及分期付款的清單有異議，認(rèn)為該材料不能證明是王某甲代理銷售的。銀行按揭的房子有300多套，不能說(shuō)都是王某甲代理銷售的。

本院認(rèn)為原告所舉證據(jù)一、證據(jù)二中的張某丙、仵博、喬戰(zhàn)祖（天天）、李納新、余玲五人的售樓協(xié)議、身份證明、售房合同、2007年8月9日交換證據(jù)筆錄、被告第一次審理時(shí)提供的無(wú)異議的房屋清單、2006年12月24日被告與劉寶良簽訂的協(xié)議書、證據(jù)三中的2006年12月24日至2007年元月31日的工資表、證據(jù)五中的2007年5月16日交換證據(jù)筆錄、來(lái)源合法，客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)，證據(jù)間能相互印證，為有效證據(jù)。被告所舉證據(jù)第一組、第二組中的1、2、第三組證據(jù)中1、2、3、4、第四組證據(jù)中的1、2、3、4、第五組證據(jù)、第八組證據(jù)，證據(jù)來(lái)源合法，客觀真實(shí)與本案有關(guān)聯(lián)，其真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。原、被告提供的其余證據(jù)單獨(dú)不能作為證據(jù)使用。本院對(duì)銀行調(diào)查按揭及分期付款的清單，被告雖有異議，但該證據(jù)是經(jīng)銀行核實(shí)確認(rèn)的，符合證據(jù)的客觀性、關(guān)聯(lián)性，可以作為本案定案的依據(jù)。

本院依據(jù)上述有效證據(jù)，以及當(dāng)事人的陳某及訴辯意見(jiàn)，對(duì)本案事實(shí)確認(rèn)如下：原、被告于2006年11月18日簽訂代理銷售樓房協(xié)議一份，內(nèi)容為：甲方：商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。乙方：王某甲。甲、乙雙方本著誠(chéng)實(shí)守信，互惠互利的原則，甲方委托乙方代理園中園高層社區(qū)項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)銷售工作。特簽訂如下協(xié)議，并共同遵守，認(rèn)真履行：一、項(xiàng)目位置：神火大道西側(cè)，陽(yáng)光賓館北側(cè)；二、團(tuán)購(gòu)起點(diǎn)：40套，根據(jù)付款方式不同代理傭金相應(yīng)浮動(dòng)；如乙方開(kāi)盤前達(dá)不到此套數(shù)，在25套以上按2％提取傭金；25套以下按1.5％提取傭金；三、團(tuán)購(gòu)價(jià)格與政策：乙方按照甲方提供的售房?jī)r(jià)格表執(zhí)行，售房?jī)r(jià)格與優(yōu)惠政策同售樓部，如有價(jià)格變動(dòng)需提前通知乙方，具體如下：1、一次性付款：按9％提取傭金；2、分期付款：首x%，余款在三個(gè)月內(nèi)付清，按7％提取傭金；3、銀行按揭：按5％提取傭金。四、傭金支付方式：開(kāi)盤前所售樓房支付一次，開(kāi)盤后按月支付；接照乙方所簽合同進(jìn)行計(jì)算(按揭以客戶資料交齊經(jīng)銀行審核無(wú)誤后支付傭金，分期付款按回款比例支付傭金)。五、甲、乙責(zé)任：(一)、甲方責(zé)任：1、負(fù)責(zé)購(gòu)買售樓部日常辦公用品并交納電話費(fèi)，提供相關(guān)資料；2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃，制作及廣告宣傳，地市宣傳費(fèi)用由甲方承擔(dān)；3、甲方負(fù)責(zé)給乙方提供合法房源圖紙；4、負(fù)責(zé)購(gòu)買售樓部的硬件設(shè)施及室內(nèi)外包裝。(二)、乙方責(zé)任：1、負(fù)責(zé)所聘銷售人員的工資及提成，乙方售樓人員應(yīng)服從甲方的統(tǒng)一管理，甲方有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰，直至通知乙方將其辭退；2、負(fù)責(zé)代理項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)?fù)茝V工作，有權(quán)參與樓盤的策劃工作；3、負(fù)責(zé)按照甲方提供的售房?jī)r(jià)格表進(jìn)行銷售，未經(jīng)甲方認(rèn)可，不得擅自提價(jià)或降價(jià)；4、開(kāi)盤后，乙方每月簽約不得低于10套，否則，乙方代理傭金按1.5％進(jìn)行提取；六、違約責(zé)任：甲、乙雙方違反本協(xié)議任一條款即視為違約，由違約方承擔(dān)由于己方違約給履約方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失；七、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力；八、本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份；九、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效，完成協(xié)議內(nèi)容后失效。同年2006年12月24日被告又與原告的丈夫劉寶良(現(xiàn)已離婚)簽訂協(xié)議書一份，內(nèi)容為：一、乙方傭金嚴(yán)格按原協(xié)議執(zhí)行（已暫定86套，合同金額約1100萬(wàn)元，具體數(shù)量以簽訂購(gòu)房合同回款為準(zhǔn)）；二、傭金結(jié)算方式：乙方回款一套，甲方結(jié)算一套;三、乙方人員即日起撤離園中園售樓部。原告方的原銷售人員張圓園于2006年12月24日與河南源一營(yíng)銷咨詢有限公司簽訂了勞務(wù)合同書一份。乙方提供的售房合同一次性付款的有29套，合同價(jià)款為x元。但均無(wú)回款證明。而被告認(rèn)可原告售出的房屋一次性付清的有14套，合同價(jià)款為x元。按揭的，根據(jù)到銀行調(diào)查,回款的有17套，合同價(jià)款為x元。分期付款的有1套合同價(jià)款為x元。

本院依據(jù)查明的事實(shí)針對(duì)本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，評(píng)判如下：關(guān)于原告要求被告支付售房提成款及利息x.76元有無(wú)事實(shí)依據(jù)。2006年11月18日原告王某甲與被告商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的代理銷售樓房協(xié)議約定的是王某甲為被告代理售房，而簽訂商品房買賣合同的主體是買房人與被告商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，王某甲在買房過(guò)程中的行為只是一種代理行為，并非銷售商品房的實(shí)際主體。因此被告辯稱雙方簽訂的委托合同違反《商品房銷售管理辦法》第25條規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同的理由不能成立。故原告與被告簽訂的代理銷售樓房的協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，該協(xié)議為有效協(xié)議。根據(jù)原告售樓人員提供的售樓表，以及2006年12月24日原告的丈夫（現(xiàn)已離婚）與被告的法定代表人簽訂的協(xié)議書，約定售樓數(shù)暫定86套以及售房合同和合同約定按揭的房產(chǎn)以銀行回款為準(zhǔn)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”?，F(xiàn)原告提供的售房合同一次性付款31份，按揭的30份，分期付款的1份，而從原告提供的一次性付款的售房合同簽訂的時(shí)間看，均是在2006年12月24日以后，但根據(jù)2006年12月24日的協(xié)議書已明確約定原告方的人員當(dāng)日已撤離園中園售樓部，原告方的原銷售人員張圓園于2006年12月24日與河南源一營(yíng)銷咨詢有限公司簽訂了勞務(wù)合同書也說(shuō)明原告已在2006年12月24日撤離園中園售樓部的事實(shí)。因此原告并未有提供證據(jù)證明一次性付款的有31套。但被告認(rèn)可原告售出的房屋一次性付清的有14套，合同價(jià)款為x元，因此根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，對(duì)于一方當(dāng)事人認(rèn)可的事實(shí)，無(wú)需舉證，故本案應(yīng)認(rèn)定一次性付款的為14套，合同價(jià)款為x元，按合同約定的9％提取傭金，應(yīng)為x.87元。關(guān)于原告提出售出房屋按揭的有30套，經(jīng)向銀行核對(duì)按揭的回款為17套，標(biāo)的額為x元，按合同約定的5％提取傭金，提取金額為x元。另原、被告雙方認(rèn)可分期付款的為1套，標(biāo)的額為x元，按合同約定的7％提取傭金，提取金額為x.46元。因此以上被告應(yīng)支付給原告的售房提成款應(yīng)為x.33元。但對(duì)于原告要求被告支付售房提成款的利息因雙方在合同中無(wú)約定，因此原告的該項(xiàng)請(qǐng)求無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

2、原告要求賠償違約給原告造成的可得利益損失x元是否有依據(jù)。在2006年12月24日原告的丈夫劉寶良（現(xiàn)已離婚）與被告的法定代表人邊某某簽訂原告撤離園中園售樓部的協(xié)議，依據(jù)被告提供的第八組證據(jù)：劉寶良(劉俊杰)所簽協(xié)議原告是明知和認(rèn)可的。此協(xié)議不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。說(shuō)明原告撤離園中園是自愿的，被告并沒(méi)有違約。因此原告要求被告賠償違約給原告造成的可得利益損失x元并未向本庭提供有效的證據(jù)，故該請(qǐng)求本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條之規(guī)定判決如下：

一、本判決生效后十日內(nèi)被告商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司給付原告王某甲傭金x.33元。

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)x元，由原告承擔(dān)x元，由被告承擔(dān)5000元。

如不服本判決，在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于河南省高級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)張新予

審判員李洪生

審判員王某

二○○九年十一月十一日

書記員張學(xué)朋

==========================================================================================

為盡量避免給當(dāng)事人造成不良影響，經(jīng)當(dāng)事人本人申請(qǐng)110.com將對(duì)文章內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)處理，點(diǎn)擊查看詳情。
==========================================================================================