上訴人鐘XX因與被上訴人歐XX房屋買賣合同糾紛一案

當(dāng)事人: 法官: 文號(hào):長沙市中級(jí)人民法院

上訴人（原審原告）鐘XX，女，X年X月X日出生，漢族，湖南XX學(xué)院教師，住長沙市X鎮(zhèn)。

被上訴人(原審被告)歐XX，女，X年X月X日出生，漢族，湖南XX學(xué)院教師，住長沙市X區(qū)。

上訴人鐘XX因與被上訴人歐XX房屋買賣合同糾紛一案，不服湖南省長沙市X區(qū)人民法院于2010年9月28日作出（2010）岳民初字第X號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2007年1月31日，歐XX購買位于湖南XX學(xué)院宿舍X幢X室的房屋一套，并于2008年4月21日辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)人為歐XX，產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼為（略）。2010年1月16日，鐘XX與歐XX簽訂了《商品房買賣合同》。合同第一條約定，鐘XX購買湖南XX學(xué)院涉外花園X幢X層X室。歐XX已領(lǐng)取該房屋商品房產(chǎn)權(quán)證，并經(jīng)測繪機(jī)構(gòu)預(yù)某，該房屋建筑面積為187.3平方米。該房屋定于2010年交款日交付。第二條約定，鐘XX購買的該房屋總房價(jià)為人民幣x元，鐘XX定于2010年3月14日前支付。第三條約定，鐘XX同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣x元，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，簽訂商品房買賣合同后，鐘XX支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。第四條約定，甲、乙雙方商定，鐘XX于2010年3月14日前與歐XX簽訂《銷售合同》。第六條約定，在本合同第四條約定的買賣期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，歐XX拒絕簽訂商品房買賣合同的，雙倍返還已收取的定金；鐘XX拒絕簽訂商品房買賣合同的，無權(quán)要求歐XX返還已收取的定金。第七條約定，有下列情況之一，鐘XX拒絕簽訂商品房買賣合同的，歐XX應(yīng)全額返還鐘XX已支付的定金：l、甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致；2、甲乙雙方簽訂本合同后，簽訂商品房買賣合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。第八條約定，有下列情況之一，鐘XX拒絕簽訂商品房買賣合同的，歐XX應(yīng)雙倍返還鐘XX已支付的定金：1、歐XX未遵守本合同第二條、第五條約定的；2、歐XX未告知鐘XX在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)某、查封等事實(shí)的。第九條約定，如雙方簽訂此合同后有違約行為，需要向?qū)Ψ揭淮涡灾Ц度嗣駧?萬元。當(dāng)日，鐘XX支付歐XX購房定金2萬元。雙方簽訂合同后，歐XX不愿再出讓X號(hào)房，鐘XX亦未支付全額房價(jià)款。經(jīng)雙方短信協(xié)商，直至2010年3月14日，鐘XX仍未將全額房價(jià)款支付給歐XX，歐XX亦未將X號(hào)房交付給鐘XX。鐘XX的丈夫段輝良與歐XX通電話，歐XX表示不愿再將X號(hào)房賣給鐘XX，但愿意全額返還定金給鐘XX。當(dāng)日，鐘XX的丈夫段輝良領(lǐng)回定金2萬元。雙方在原審?fù)徶幸恢抡J(rèn)可已于該日協(xié)商解除了《商品房買賣合同》。鐘XX認(rèn)為歐XX簽訂合同后明確表示不將房屋賣給鐘XX違約，遂向法院提起訴訟請(qǐng)求判決：1、解除2010年1月16日簽訂的《商品房買賣合同》；2、歐XX承擔(dān)違約金x元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

原審法院認(rèn)為：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，鐘XX與歐XX簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。一方面，2010年3月14日系鐘XX支付全額房價(jià)款的最后期限，亦為歐XX交付X號(hào)房的最后期限。雙方在此日期前均未履行各自的義務(wù)。但因合同中未約定履行合同義務(wù)的先后順序，任何一方在自己沒有履行時(shí)，均無權(quán)要求對(duì)方履行。故歐XX與鐘XX未及時(shí)履行合同義務(wù)并非違約行。另一方面，歐XX提出解除合同不再出讓房屋后，鐘XX一方取回定金，應(yīng)視為其以自己的行為表示同意解除合同。且雙方在庭審中一致確認(rèn)已于2010年3月14日協(xié)商解除了合同，對(duì)此，原審法院予以確認(rèn)?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行?！渡唐贩抠I賣合同》解除后，雙方合同權(quán)利義務(wù)即已終止。鐘XX、歐XX對(duì)尚未履行的付款、交房義務(wù)均無須再履行，雙方均未違約，不需支付對(duì)方違約金。故鐘XX主張歐XX支付其違約金的訴請(qǐng)無法律依據(jù)，原審法院不予支持。另雙方已自行協(xié)商解除《商品房買賣合同》，鐘XX訴請(qǐng)判決解除該合同，原審法院不予支持。綜上，鐘XX的訴訟請(qǐng)求不成立，原審法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十三條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：駁回鐘XX的全部訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)1050元，由鐘XX承擔(dān)。

上訴人鐘XX不服原審判決，向本院提出上訴稱：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，并且違背誠實(shí)信用原則，顯失公平，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，判決歐XX承擔(dān)違約金x元。

被上訴人歐XX答辯稱：原審判決正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。

本院二審查明事實(shí)與原審法院查明事實(shí)相同。

本院認(rèn)為：本案中，歐XX提出解除合同后，在雙方約定的合同履行期限屆滿之日即2010年3月14日，鐘XX通過其丈夫?qū)⒍ń鹩枰允栈兀荤娏胬环降脑撔袨榭梢暈槠渫饨獬p方簽訂的《商品房買賣合同》；此外，在原審?fù)徶?，雙方亦一致確認(rèn)于2010年3月14日協(xié)商解除了該合同。因此，可認(rèn)定涉案《商品房買賣合同》已于2010年3月14日解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，違約責(zé)任確定的前提為當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定。本案中，由于《商品房買賣合同》約定的歐XX履行合同義務(wù)即交付房屋的期限屆滿之日，雙方的合同關(guān)系已被解除，因此，歐XX在此之前未將房屋交付給鐘伶俐并未違背雙方合同的約定，故歐XX不存在違約行為，其亦無需承擔(dān)違約責(zé)任；而在雙方協(xié)商一致解除合同后，并無約束雙方的有效合同關(guān)系存在，因此，歐XX未交付房屋亦不存在違約，鐘XX要求歐XX支付違約金的請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，原審判決駁回鐘XX的訴訟請(qǐng)求并無不妥，本院對(duì)此予以維持。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)1050元，由上訴人鐘XX承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長羅芳海

審判員黃仲奇

審判員王某

二○一一年三月三十日

書記員王某

附相關(guān)法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；……