原告鞏義市住房保障和房產(chǎn)管理中心。住所地：鞏義市X路。

法定代表人李某，該中心主任。

委托代理人王某甲，鞏義市?。裕?/p>

委托代理人李某洲，河南魁達律師事務(wù)所律師。

被告肖某某，男，X年X月X日出生，漢族，?。裕?。

委托代理人王某乙，男，X年X月X日出生，漢族，住（略）。

原告鞏義市住房保障和房產(chǎn)管理中心（以下簡稱鞏義市房管中心）訴被告肖某某房屋租賃合同糾紛一案，于2008年5月8日向本院起訴。本院經(jīng)過審理，于2008年11月20日作出（2008）鞏民初字第X號民事裁定，駁回原告鞏義市房管中心的起訴。原告不服，提出上訴，鄭州市中級人民法院經(jīng)過審理，于2009年4月23日作出（2009）鄭立民終字第X號民事裁定，撤銷本院（2008）鞏民初字第X號民事裁定，指令本院對本案進行審理。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告鞏義市房管中心的委托代理人李某洲、王某甲，被告肖某某及其委托代理人王某乙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告鞏義市房管中心訴稱：2000年元月1日，原、被告簽訂鞏義市直管房地產(chǎn)租賃合同一份。合同簽訂后，原告履行了自己的義務(wù)，將房屋和院落交付被告使用。合同到期后，被告不講信譽，既不與原告續(xù)簽合同，也不交付租金，非法強行占用原告的房屋。并且，被告未經(jīng)原告同意，私自建筑房屋三間，嚴重侵害了原告的合法權(quán)益。原告訴至法院，請求判令：1、收回被告占用原告的位于鞏義市X鎮(zhèn)X路的213＃、214＃直管房地產(chǎn)；2、被告自行拆除私自建造的三間房屋；3、被告賠償原告的租金損失x元（從2000年1月1日起至2010年5月30日止，按每月150元計算；包括5625元的滯納金）和經(jīng)濟損失x元。

被告肖某某辯稱：一、原、被告于2000年8月31日簽訂有租賃合同一份，但原告沒有將租賃標的物交付給被告，故原告訴請收回被告所占房屋和院落，賠償租金損失和其他損失，以及原告訴稱的被告在合同到期后，既不與原告續(xù)簽合同，也不交付租金，非法強行占用原告的房屋沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)；二、被告并沒有私自建造三間房屋，故原告要求被告自行拆除私自建造的三間房屋，法院也不應支持；三、原告主張的法律關(guān)系為租賃合同糾紛，而原告的訴請卻為侵權(quán)法律關(guān)系，二者不能合并審理；四、鄭州市中級人民法院作出的（2005）鄭行終字第X號行政判決，已經(jīng)將原告持有的鞏回直字第X號、X號房屋所有權(quán)證撤銷，據(jù)此，原告對本案訴爭的房產(chǎn)沒有所有權(quán)，更沒有出租權(quán)，故原、被告于2000年8月31日簽訂的房產(chǎn)租賃合同無效。綜上，法院應駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2010年5月19日，原鞏義市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱鞏義市房管局）被撤銷，其職能由新成立的鞏義市房管中心行使。

2000年8月31日，原鞏義市房管局與被告簽訂鞏義市直管房地產(chǎn)租賃合同一份，主要約定：鞏義市房管局將其所有的座落在鞏義市X鎮(zhèn)X路的213＃、214＃房屋（房屋建筑面積105.3平方米；占地面積368.1平方米）出租給被告使用；租期從2000年1月1日起至2000年12月31日止；租金標準為每月150元，被告于每月的15日前支付給鞏義市房管局，如果逾期，每逾期一個月，被告應按租金額的百分之三十支付違約金，如果逾期六個月不交房租，鞏義市房管局有權(quán)終止契約，收回使用權(quán)另行出租；鞏義市房管局為產(chǎn)權(quán)所有單位，負責出租房屋的管理和正常維修，保障被告使用安全；被告必須愛護房屋、設(shè)備，未經(jīng)鞏義市房管局允許，不能私自改變房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備原狀；被告自建的院墻、棚屋等臨時設(shè)施，在雙方解除租約后，如果對臨時設(shè)施處理達不成協(xié)議時，被告應在遷出后一個月內(nèi)無條件拆除；被告如需改門、換某、裝修門面、搭建臨時設(shè)施，必須經(jīng)鞏義市房管局同意后方可實施；本契約自簽訂之日起生效，契約到期的前兩個月，如果被告繼續(xù)租用，應及時續(xù)簽契約，不續(xù)簽者，鞏義市房管局按終止契約處理，另行出租。

上述合同簽訂前，本案爭議的房產(chǎn)由被告的父親肖某耀使用，肖某耀也曾在1997年11月17日與鞏義市房管局簽訂過與上述合同內(nèi)容基本相同的直管房地產(chǎn)租賃合同，租期從1998年1月1日起至1999年12月31日止。上述合同簽訂后，該房產(chǎn)從2000年1月1日起由被告使用，但被告未按約定支付合同期內(nèi)的租金。合同到期后，原、被告未再續(xù)簽租賃合同，被告一直占用該處房產(chǎn)至今，沒有騰出，且未支付租金，遂引起訴訟。

同時查明：在本案審理過程中，原告為證明其對本案爭議的房產(chǎn)具有所有權(quán)，向本院提供了鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證、鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證，被告對原告提供的以上證據(jù)的真實性無異議，但被告主張，原告持有的鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證已被鄭州市中級人民法院撤銷，原告對本案爭議的房產(chǎn)已不具有所有權(quán)，更不具有出租權(quán)，故原、被告簽訂的直管房地產(chǎn)租賃契約沒有法律效力。

另查明：2003年1月13日，被告的父親肖某耀以鞏義市人民政府為被告、原鞏義市房管局為第三人，向本院提起行政訴訟，認為鞏義市人民政府（原鞏縣人民政府）為原鞏義市房管局頒發(fā)的鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證、鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證系重復頒證，侵害了肖某耀的合法權(quán)益，請求法院撤銷重復頒發(fā)的土地使用證和房屋所有權(quán)證，本院經(jīng)過審理，認定了以下事實：1953年，肖某耀的祖母王某真在鞏義市X鎮(zhèn)X路）有市房9間，用于居住、經(jīng)營布店、糧某、飲食等，并持有土地房產(chǎn)所有證，證上載明該房產(chǎn)除有王某真的四分之一外，其余四分之三由肖某九（又名肖X、肖某耀之父）、肖某花（肖某耀的叔叔）、肖某耀、肖某耀（肖某耀的堂兄弟）四人均分。1958年，國家開始進行私有房屋社會主義改造，王某真全家從西大街市房內(nèi)遷出，該處市X鎮(zhèn)供銷社占用，占用期間，回郭鎮(zhèn)供銷社將舊房拆除，建了新房。1984年，肖某耀填寫了“鞏縣處理私房改造遺留問題申請書”，申請退回西大街已被納入改造的九間市房，但未獲批準同意。在1985年的鞏縣房地產(chǎn)管理所“鞏縣處理私房遺留問題統(tǒng)計表”檔案中，回郭鎮(zhèn)繼續(xù)改造戶表冊內(nèi)記載：肖某九，改造間數(shù)2，座落西大街；肖某花，改造間數(shù)2，座落西大街；肖某耀，改造間數(shù)2，座落西大街；肖某耀，改造間數(shù)2，座落西大街；王某真，改造間數(shù)2，座落西大街，按此表統(tǒng)計，實際納入改造的市房為十間。在原鞏縣X組檔案中，對王某真等人的房產(chǎn)情況有以下記載：王某真在西大街有市房九間，在清平街有房一間；肖某九在清平街有房三間；肖某耀在清平街有房一間；肖某耀在西大街有市房一間，在清平街有房三間；肖某花在清平街有房一間。以上記載中，西大街的市房共有十間，與納入改造的間數(shù)吻合。1990年3月，原鞏縣人民政府為原鞏縣房管所頒發(fā)了鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證，所登記的房屋分別為該宗土地內(nèi)東邊的七間房屋和南邊的三間房屋，建筑面積共105.3平方米。1995年9月，鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)了鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證，該宗土地登記面積為368.1平方米，建筑面積為105.2平方米。另查明該宗房地產(chǎn)納入改造后的使用情況為：納入改造后至1994年12月31日由鞏義市X鎮(zhèn)供銷社租用；1995年1月1日至1995年12月31日由肖某某租用；1998年1月1日至1999年12月31日，由肖某耀租用；2000年1月1日至2000年12月31日，由肖某某租用；2001年以后部分房屋仍由肖某耀占用。2002年9月，原鞏義市房管局因?qū)υ撟诜康禺a(chǎn)進行改造重建，通知肖某耀搬出，從而引起訴訟。

本院根據(jù)認定的以上事實，認為：肖某耀訴爭的回郭鎮(zhèn)X街的房地產(chǎn)，在1953年土地房產(chǎn)所有證上注明的戶名為王某真，共有人為王某真、肖某九、肖某花、肖某耀、肖某耀五人，1958年起該宗房地產(chǎn)納入社會主義改造后由回郭鎮(zhèn)供銷社占用。肖某耀的祖母王某真去世后，肖某耀稱該宗土地由其繼承，無相關(guān)證據(jù)證明。1984年，肖某耀以戶主王某真的名義申請退回回郭鎮(zhèn)X街的原房，但未獲批準，該宗房地產(chǎn)繼續(xù)被納入改造。肖某耀提供的證據(jù)不能證明已被納入改造的國有房地產(chǎn)權(quán)屬的合法轉(zhuǎn)移。肖某耀及肖某某與原鞏義市房管局簽訂的租賃協(xié)議也可以證明該宗房地產(chǎn)的國有性質(zhì)沒有發(fā)生改變，也說明了肖某耀對該宗房地產(chǎn)國有權(quán)屬的認可。肖某耀稱租賃協(xié)議屬違心簽訂，但不能說明其正當理由。本院經(jīng)過對原鞏義市房管局辦理鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證、鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證的具體行政行為的審查，認為符合國有房產(chǎn)和土地管理的有關(guān)法律規(guī)定，符合法定程序，肖某耀的訴訟請求不應支持，遂作出（2004）鞏行初字第X號判決：一、維持鞏義市人民政府作出的鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證；二、維持鞏義市人民政府作出的鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證。

肖某耀對該判決不服，提起上訴，請求：一、依法撤銷（2004）鞏行初字第X號判決；二、撤銷鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證和鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證。

鄭州中院經(jīng)過審理，認定的事實與一審一致。鄭州中院認為，上訴人肖某耀所訴爭的房地產(chǎn)于1958年被納入社會主義改造，改造后由回郭鎮(zhèn)供銷社占用，鞏義市人民政府于1990年3月23日和1995年9月分別為原鞏義市房管局頒發(fā)了房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。肖某耀以鞏義市人民政府的該頒證行為屬重復頒證為由，請求撤銷該證。因肖某耀所訴1990年3月23日鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)房屋所有權(quán)證的行政行為發(fā)生在1990年10月1日即《中華人民共和國行政訴訟法》實施以前，該行為不屬于人民法院受理，因此肖某耀的該項訴訟請求不予支持。肖某耀要求撤銷鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)的國有土地使用證，因肖某耀未能提供鞏義市人民政府重復頒證的證據(jù)，故肖某耀的該訴訟請求也不予支持。鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)國有土地使用權(quán)證的行政行為，符合法律規(guī)定。一審判決維持鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)第16與第X號房屋所有權(quán)證違反有關(guān)規(guī)定，應予撤銷。一審判決維持鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)國有土地使用證，認定事實清楚，適用法律法規(guī)正確，程序合法，應予維持。遂作出（2005）鄭行終字第X號判決：一、維持鞏義市人民法院（2004）鞏行初字第X號行政判決第一項，即維持鞏義市人民政府頒發(fā)的鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證；二、撤銷鞏義市人民法院（2004）鞏行初字第X號行政判決第二項，即撤銷“維持鞏義市人民政府頒發(fā)的鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證”；三、駁回肖某耀的其他訴訟請求。該判決現(xiàn)已生效。

又查明：本案爭議的房產(chǎn)所占用土地范圍的北側(cè)，建有三間門市房，原告主張該三間門市房系被告租賃期間，未經(jīng)原告同意，私自進行的建筑，要求被告拆除。原告對此未提供相關(guān)證據(jù)證明，被告否認該三間門市房系其建造。

本院認為：一、關(guān)于原告對本案訟爭的房產(chǎn)是否具有所有權(quán)及原、被告簽訂的房地產(chǎn)租賃合同的效力認定。原告為證明其對本案爭議的房產(chǎn)具有所有權(quán)，向本院提供了鞏國用（1995）字第x號國有土地使用證、鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證。被告對原告提供的以上證據(jù)的真實性無異議，但被告主張原告持有的鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證已被鄭州市中級人民法院撤銷，原告對本案爭議的房產(chǎn)已不具有所有權(quán)。被告提出此項主張的依據(jù)是其父親肖某耀在2003年1月13日以鞏義市人民政府為被告、原鞏義市房管局為第三人提起的行政訴訟中，鄭州市中級人民法院對該案的處理結(jié)果。因鄭州市中級人民法院撤銷鞏義市人民法院（2004）鞏行初字第X號行政判決第二項，即撤銷“維持鞏義市人民政府頒發(fā)的鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證”的理由系因肖某耀所訴1990年3月23日鞏義市人民政府為原鞏義市房管局頒發(fā)房屋所有權(quán)證的行政行為發(fā)生在1990年10月1日，即《中華人民共和國行政訴訟法》實施以前，該行為不屬于人民法院受理，即鄭州市中級人民法院作出的此判決結(jié)果僅是從法律適用程序規(guī)定上撤銷了一審判決相關(guān)判項，該判決并未否定鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證本身具有的法律效力，該房屋所有權(quán)證在頒證機關(guān)未依法撤銷之前，仍屬于合法有效的證件，原告依據(jù)該房屋所有權(quán)證，依法對座落在鞏義市X鎮(zhèn)X路的213＃、214＃房屋享有所有權(quán)，被告主張原告持有的鞏回直字第X號、第X號房屋所有權(quán)證已被鄭州市中級人民法院撤銷，系對（2005）鄭行終字第X號判決內(nèi)容的曲解，其辯稱原告對本案爭議的房產(chǎn)已不具有所有權(quán)，更不具有出租權(quán)的理由不能成立，本院不予支持。

原、被告在2000年8月31日，就原告所有的座落在鞏義市X鎮(zhèn)X路的213＃、214＃房屋簽訂的租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，且不違背法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應受法律保護，雙方均應按合同約定全面履行各自的義務(wù)。被告辯稱原告沒有將租賃標的物交付給被告使用，缺乏事實根據(jù)，本院不予采信。合同到期后，雙方未再續(xù)簽房屋租賃合同，被告一直占用該處房產(chǎn)，原告沒有提出異議，按照法律規(guī)定，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方可以隨時解除合同。2002年9月，原告因?qū)υ撟诜康禺a(chǎn)進行改造重建，通知占用人搬出，此行為應視為原告要求解除雙方不定期房屋租賃合同的意思表示，被告應在合理的時間內(nèi)搬走。被告在雙方簽訂的房屋租賃合同解除后，一直占用該房屋至今未搬，侵害了原告的合法權(quán)益，現(xiàn)原告要求收回被告占用的位于鞏義市X鎮(zhèn)X路的213＃、214＃直管房地產(chǎn)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

二、關(guān)于原告訴請的租金損失和其他經(jīng)濟損失的認定問題。按照原、被告簽訂的房屋租賃合同約定的內(nèi)容，被告應按每月150元的標準，于每月15日前向原告支付租金，如果逾期，每逾期一個月，被告應按租金額的百分之三十支付違約金。被告至今未按合同約定向原告支付租賃期限內(nèi)的租金，已構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任。原告在解除房屋租賃合同后，被告一直占用該處房產(chǎn)至今，應當賠償原告因此遭受的租金損失，綜合考慮本案的具體情況，原告解除房屋租賃合同后所遭受的租金損失的計算標準以參照雙方簽訂的房屋租賃合同關(guān)于租金及違約金支付標準的約定為宜?，F(xiàn)原告要求被告賠償從2000年1月1日起至2010年5月30日止（125個月），按每月150元的標準計算的租金損失和違約金共計x元[（150元/月×125月）+（150元/月×125月×30%）]的訴訟請求，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求被告賠償經(jīng)濟損失x元訴訟請求，因未提供相關(guān)證據(jù)證明，本院不予支持。

三、關(guān)于原告訴請被告拆除私自建造的三間房屋應否支持的問題。原告主張被告在租賃期間，未經(jīng)原告同意，私自建造了三間門市房，并據(jù)此要求被告拆除。因原告對此未提供相關(guān)證據(jù)證明，被告又否認該三間門市房系其建造，故對原告要求被告拆除私自建筑的三間門市房的訴訟請求，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百三十二條、第二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第（一）款的規(guī)定，擬判決如下：

一、被告肖某某于本判決生效之日起二十日內(nèi)從位于鞏義市X鎮(zhèn)X路的213＃、214＃直管房地產(chǎn)內(nèi)搬出，并負責將該房產(chǎn)交付原告鞏義市住房保障和房產(chǎn)管理中心；

二、被告肖某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告鞏義市住房保障和房產(chǎn)管理中心租金損失二萬四千三百七十五元；

三、駁回原告鞏義市住房保障和房產(chǎn)管理中心的其他訴訟請求。

如果被告肖某某未按本判決第二項指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費五十元，由被告肖某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省鄭州市中級人民法院。

審判長方勇

人民陪審員李某和

人民陪審員楊某偉

二○一一年十月二十日

書記員李某

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