原告（反訴被告）馮某乙。

委托代理人曾輝，廣西正大五星律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人黃某，董事長。

委托代理人周某華，廣西元豐律師事務(wù)所律師。

原告馮某乙訴被告貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛一案和被告貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反訴原告馮某乙商品房買賣合同糾紛一案，本院分別于2011年6月9日、7月26日受理后，依法組成由審判員羅紹輝擔(dān)任審判長，人民陪審員呂莉、姜志鑾參加的合議庭，于2011年8月22日公開開庭進行了合并審理，書記員林春菊擔(dān)任法庭記錄。原告（反訴被告）馮某乙的委托代理人曾輝、被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人周某華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已某理終結(jié)。

原告（反訴被告）馮某乙訴稱，2007年5月7日，原告（反訴被告）得知被告（反訴原告）的廣告宣傳后，擬購買被告（反訴原告）開發(fā)的華隆商業(yè)廣場的房屋，當(dāng)時已某現(xiàn)房，被告（反訴原告）稱是帶房租合約銷售，即購買時交清部分款某馬上返租給被告（反訴原告），租金抵扣剩下部分的房款。原告（反訴被告）看中了貳層的2AX號、2AX號房屋，當(dāng)即交付了定金11000元。6月2日，被告（反訴原告）工作人員通知原告（反訴被告）交清首期款，原告（反訴被告）遂交清了2AX號、2AX號房屋的首期款某計34624元。6月23日，被告（反訴原告）工作人員通知原告（反訴被告）簽訂合同，原告（反訴被告）見合同上面某款某式與該公司原來承諾的不一樣，便提出質(zhì)疑，被告（反訴原告）工作人員解釋說按房管部門的要求，合同必須這么簽，原告（反訴被告）只要提供有關(guān)資料給他們，公司負(fù)責(zé)幫辦理按揭貸款某續(xù)，還銀行貸款某公司用租金歸還，并叫原告（反訴被告）放某。原告（反訴被告）遂與被告（反訴原告）簽訂了2份《商品房買賣合同》，合同約定首付款某每間22228元，余款33000由銀行按揭貸款，約定交房時間為2007年7月15日前。合同簽訂后，原告（反訴被告）因為生小孩原因及基于對被告（反訴原告）的信任一直沒有再過問此事。2010年5月，被告（反訴原告）的工作人員突然打電話給原告（反訴被告），說銀行不能辦理按揭貸款，房屋不賣了，叫原告（反訴被告）領(lǐng)回首期款，原告（反訴被告）當(dāng)即表示不同意。后原告（反訴被告）多次到被告（反訴原告）處，要求交清剩下的房款某被告（反訴原告），但被告（反訴原告）拒某接受。原告（反訴被告）認(rèn)某，原（反訴被告）、被告（反訴原告）雙方所簽的合同是合法有效的，在銀行不能辦理按揭貸款某情況下，原告（反訴被告）愿意用現(xiàn)金支付完剩余的房款，是誠實履行合同的行為。被告（反訴原告）拒某接收房款某拒某交付房屋的行為是不符合合同的約定的。為了維護原告（反訴被告）的合法權(quán)益，特提起訴訟，請依法判令被告（反訴原告）履行商品房買賣合同，收取原告購買的華隆商業(yè)廣場2AX號、2AX號房屋房款75832元，并將2AX號、2AX號房屋交付給原告。

被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱及反訴稱：2007年6月23日，反訴人與被反訴人簽訂了兩份《商品房買賣合同》（合同編號分別為（略）和（略））。編號為（略）的《商品房買賣合同》約定：馮某乙購買反訴人開發(fā)的貴港市X區(qū)綜合樓二層2AX號商鋪，建筑面某10.57平方米，每平方米5225元，總計價55228元；買受人在簽訂合同當(dāng)日交納首期款22228元，余款33000元辦理銀行按揭；編號為（略）的《商品房買賣合同》約定：馮某乙購買反訴人開發(fā)的貴港市X區(qū)綜合樓二層2AX號商鋪，建筑面某10.57平方米，每平方米5225元，總計價55228元；買受人在簽訂合同當(dāng)日交納首期款22228元，余款33000元辦理銀行按揭。馮某乙分別在2007年5月7日交付定金11000元、2007年6月2日交付首期款23624元，至合同簽訂之日馮某乙只交付兩間商鋪的首付款34624元，與合同約定應(yīng)交首付款（44456元）尚欠9832元首付款某交付；合同簽訂后，反訴人積極協(xié)助馮某乙到銀行辦理按揭，但由于國家對房地產(chǎn)的政策變化和馮某乙未交足首付款某原因，致使申請辦理銀行按揭不得到批準(zhǔn)（即不能辦理按揭），反訴人2007年6月30日將馮某乙申請辦理按揭不得到批準(zhǔn)的信息告訴馮某乙，并提出解決方案：1、雙方解除合同(即退鋪)，由反訴人退還馮某乙所交款某；2、交款某式由辦理銀行按揭改為一次性交款，要求馮某乙在2007年7月15日約定交房前一次性交清商鋪余款75832元，從2007年7月15日計如果馮某乙逾期付款某60天，反訴人將按《商品房買賣合同》第七條第（一）款某某（一）款某1項第（2）點某（買受人如未按合同規(guī)定的時間付款，逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款某3%向出賣人支付違約金）解除雙方簽訂的兩份《商品房買賣合同》（合同編號分別為（略）和（略）），并要求馮某乙承擔(dān)逾期付款某違約金。馮某乙在收到反訴人的通知信息，提出到2007年7月15日給予反訴人答復(fù)，至約定交房日期，馮某乙到反訴人辦公室提出考慮退鋪（即雙方解除合同），反訴人予以同意，但因馮某乙以工作忙，雙方未辦理退鋪（解除合同）手續(xù)。之后，反訴人多次以電話方式通知辦理退鋪或繼續(xù)履行合同，需在2007年9月15日前付款，但馮某乙一直以其懷孕及生產(chǎn)無法辦理為由，對反訴人通知未予答復(fù)。至2010年3月上旬，反訴人通過電話方式再次告知馮某乙因其違約已某期付款某過60天，反訴人提出解除雙方于2007年6月23日簽訂的兩份《商品房買賣合同》（合同編號分別為（略）和（略）），并要求馮某乙承擔(dān)逾期付款某違約金2275元。2010年5月8日反訴人又一次通知馮某乙，2010年5月10日反訴人在貴港市日報登載公告，多次通知被反訴人逾期付款。馮某乙在2010年5月16日到反訴人辦公室提出辦理退鋪手續(xù)，反訴人同樣告知馮某乙反訴人已某除與其簽訂兩份《商品房買賣合同》，并按合同支付延期付款某約金。反訴人與被反訴人所簽訂的合同是合法有效的，合同雙方選擇辦理銀行按揭支付，且不能辦理銀行按揭不能歸責(zé)于反訴人，反訴人的公司賬戶在被反訴人辦理銀行按揭時已某其提供，并且反訴人的銀行基本賬戶是不能輕易變更的，也從未變更過，馮某乙以反訴人拒某購房款某完全沒有道理。馮某乙逾期付款某某過60天，依據(jù)《商品房買賣合同》第七條第（一）款某某（一）款某1項第（2）點某，反訴人有權(quán)解除合同。

基于以上所述，被反訴人逾期付款某某60天，為了維護反訴人的合法權(quán)益，為了維護法律尊嚴(yán)，為此，請求法院支持反訴人的反訴請求：1、判令解除反訴人與被反訴人于2007年6月23日簽訂的兩份《商品房買賣合同》（合同編號分別為（略）和（略））；2、被反訴人向反訴人支付逾期付款某約金2275元；3、被反訴人負(fù)擔(dān)訴訟費。

原告（反訴被告）辯稱：關(guān)于本訴：依據(jù)證據(jù)《商品房合同》第6條的約定，關(guān)于付款某式和期限約定先交首期款某下銀行按揭，補充條款某3條也約定由原告（反訴被告）方提供資料，被告（反訴原告）代理辦理按揭手續(xù)，原告（反訴被告）提供相關(guān)的資料給被告（反訴原告）。后來由于國家政策的改變，銀行沒有發(fā)放某貸，原告（反訴被告）并不是沒有交付完首付款，原告（反訴被告）是按照被告（反訴原告）的要求已某交完首付款，為什么原告（反訴被告）繳納的首付款某被告（反訴原告）合同要求的首付款某一致，是因為被告（反訴原告）在銷售房屋的時候是帶租約銷售的，因此首付款某某扣除了2007年一年的租金就是9832元。按揭辦不了后，原告（反訴被告）已某要求交余款某被告（反訴原告），但是被告（反訴原告）拒某，根據(jù)合同法第60條的規(guī)定：原告（反訴被告）要求交剩余的房款某符合規(guī)定的，被告（反訴原告）拒某和要求解除合同是沒有法律依據(jù)的。因此要求被告（反訴原告）繼續(xù)履行合同；關(guān)于反訴，反訴原告請求解除合同是沒有事實及法律依據(jù)的，反訴狀的第二頁，被告（反訴原告）說2007年6月30日就說辦理不了按揭，雙方的合同在2007年6月23日簽訂的，6月30日就告知辦理不了按揭，那么顯然是不符合事實的。2008年這種情況不能辦理按揭；但是1、被告（反訴原告）沒有通知原告（反訴被告）交錢的事實；2、雙方在合同里面某于不能辦理按揭的處理方法并沒有約定，既然沒有約定就應(yīng)該雙方進行協(xié)商，但是反訴原告并沒有與反訴被告協(xié)商；3、反訴原告的合同解除權(quán)已某喪失，根據(jù)最高法關(guān)于審理商品房屋買賣的司法解釋第15條的第二款某規(guī)定，解除權(quán)的行使合理期限為3個月，按照反訴原告的陳述，反訴原告從2007年6月30日就說不能按揭，要求7月15日前付款。從7月15日開始計算，按該規(guī)定反訴原告應(yīng)該在3個月合理期限內(nèi)提出解除合同，但是反訴原告既沒有提出解除合同也沒有起訴，因此反訴原告的解除權(quán)已某消滅，因此反訴請求不應(yīng)得到支持。4、反訴原告要求支付違約金沒有事實依據(jù)。其實原告（反訴被告）的首付款某某付清，房屋是帶租買的，租金被告（反訴原告）已某，因此該首付款某由反訴原告的工作人員算好，要求原告（反訴被告）交多少就多少，交多少首付款某據(jù)上也明確標(biāo)明。支付違約金的前提必須是要解除合同，但由于被告（反訴原告）不能解除合同，所以就不能計算違約金。

經(jīng)審理查明，2007年6月23日，原（反訴被告）、被告（反訴原告）簽訂了兩份《商品房買賣合同》，由原告（反訴被告）購買被告（反訴原告）開發(fā)的商鋪兩間，商鋪所處樓層、面某、單價、總價款某合同的條款某相同，每間商鋪的總價款某55228元。合同的第六條付款某式及期限約定：合同簽訂日支付首付款22228元，余款33000元，由買受人向銀行申請按揭；第七條買受人逾期付款某違約責(zé)任約定：買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，（1）逾期在60日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款某日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款某分之貳的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款某3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款某限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款某日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款某分之貳（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款某依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款某實際已某款某差額；采取分期付款某，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款某該期的實際已某款某差額確定。合同還約定了其他條款。合同簽訂前的2007年5月7日和6月2日，原告（反訴被告）支付了兩間商鋪的首付款某34624元，但未能通過按揭貸款某方式支付余下款某，雙方就不能以按揭貸款某式支付購房款某如何處理的問題，沒有協(xié)商并達成補充協(xié)議。此后，原告（反訴被告）沒有依合同約定和法律規(guī)定履行付款某務(wù)，被告（反訴原告）也沒有依法催告對方履行付款某務(wù)和行使解除合同之權(quán)利，而是于2010年5月10日在貴港日報登載了公告：我公司已某次以電話、發(fā)函及其他方式通知，華隆商業(yè)廣場購房業(yè)主將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證相關(guān)資料交我公司，以便代辦房屋產(chǎn)權(quán)證，絕大多數(shù)購房業(yè)主已某相關(guān)資料交我公司，但還有少部分購房業(yè)主，沒有向我公司提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)證相關(guān)資料；要求還沒有提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)證相關(guān)資料的購房業(yè)主，請于2010年6月18日前將相關(guān)資料交我公司，以便代辦房屋產(chǎn)權(quán)證，否則，后果自負(fù)。該公告沒有告知被反訴人逾期付款某內(nèi)容以及逾期付款某法律后果。

以上事實，有當(dāng)事人提供的《商品房買賣合同》、收款某據(jù)、公告以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)為證，足以認(rèn)某。

本院認(rèn)某，本訴的爭議焦點某：原告（反訴被告）主張繼續(xù)履行合同有無事實和法律依據(jù)，應(yīng)否得到支持；反訴的爭議焦點某：一、原（反訴被告）、被告（反訴原告）簽訂的《商品房買賣合同》是否依法解除；二、反訴原告（反訴被告）主張的逾期付款某約金有無事實及法律依據(jù)，應(yīng)否得到支持。

關(guān)于本訴，原告（反訴被告）對其主張所陳述的第一項事實和理由為，原告（反訴被告）支付了首付款34624元后，余下9832元首付款某有支付的原因是被告（反訴原告）愿以其出售的商鋪返租收取的租金代交。原告（反訴被告）對該主張未能提供租賃關(guān)系存在的證明。相反，在訴訟請求中還要求判令被告（反訴原告）收取購房款75832元，認(rèn)某了尚欠購房款某75832元，自我否定了租金抵首付款某說辭。因此，對原告（反訴被告）的該項主張本院不予采信。原告（反訴被告）未按合同約定足額支付首付購房款某成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；第二項事實和理由為，以銀行按揭貸款某式支付的余款66000元，在不能辦理按揭的情形出現(xiàn)后該如何處理，雙方?jīng)]有約定，事后也未能達成補充協(xié)議，原告（反訴被告）依法可隨時支付此款。被告（反訴原告）則主張，2007年6月30日已某不能辦理按揭貸款某信息如實告知原告（反訴被告），并要求次月15日一次性交清余款75832元。本院認(rèn)某，原（反訴被告）、被告（反訴原告）雙方在《商品房買賣合同》第六條付款某式及期限中，只約定了除首付款某的款某以按揭貸款某式支付，沒有約定不能辦理按揭貸款某的付款某式、付款某限。依照我國合同法的有關(guān)規(guī)定，合同當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，原告（反訴被告）可以隨時履行，被告（反訴原告）也可以隨時要求履行。然而，原（反訴被告）、被告（反訴原告）都不能證明各自依法行使了權(quán)利，履行了義務(wù)。因此，對原告（反訴被告）繼續(xù)履行合同的主張，本院予以支持。原告（反訴被告）應(yīng)于本判決確定的履行期屆滿前支付余款75832元給被告（反訴原告）。

關(guān)于反訴，反訴原告主張雙方簽訂的《商品房買賣合同》已某2007年9月15日自動解除，理由是反訴被告于2007年7月15日到反訴原告辦公室提出考慮退商鋪時，已某知其逾期60天不辦理手續(xù)，合同就自動解除；另外還以公告的方式多次通知反訴被告已某期付款。反訴被告逾期付款某承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金2275元（75832元×3%）。反訴被告反駁的理由是:首付款44456元中有9832元是商鋪返租的一年租金，此數(shù)加上已某的34624元恰好是首付款44456元，余下款某66000元未付是反訴原告拒某造成，不構(gòu)成違約。反訴被告主張合同已某解除沒有法律依據(jù)，解除權(quán)因沒有依法行使而消滅。本院認(rèn)某，反訴原告請求判令《商品房買賣合同》于2007年9月15日解除的事實和理由是該合同有約定：逾期超過60天后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款某3%向出賣人支付違約金。本案查明的事實是反訴被告未按合同約定支付的款某為首付款9832元，反訴原告的違約行為使反訴原告依法取得了合同的解除權(quán)。依照我國合同法第九十六條規(guī)定：合同自通知到達對方時解除。反訴原告沒有提供證據(jù)證明其在公告中已某知對方逾期付款、于2007年9月15日已某行通知義務(wù)，告知對方解除合同。因此，對反訴原告提起的判決合同于2007年9月15日解除的請求，本院不予支持。反訴原告對其主張的已某2007年6月30日通知對方一次性支付余下購房款75832元，應(yīng)以75832元作為逾期付款某計算的違約金，未能提供證據(jù)證明。該筆款某中只有首付款某付部分的9832元有約定支付期限，余款某約定支付期限，在反訴原告不能證明已某求對方履行付款某務(wù)的情況下，反訴被告可隨時履行。因此，本院認(rèn)某反訴被告構(gòu)成逾期付款某為9832元，不是75832元。違約金應(yīng)為294.96元（9832元×3%）。對反訴原告的該項訴訟請求，本院不予完全支持。

綜上，對原告（反訴被告）和被告（反訴原告）有事實及法律依據(jù)部分的訴訟請求、辯駁，本院予以支持和采納，對沒有事實及法律依據(jù)的訴訟請求及辯駁，不予以支持和采納。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第六十二條第一款某（四）項、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款某規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）馮某乙與被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》繼續(xù)履行；

二、原告（反訴被告）馮某乙向被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付尚欠購房款75832元；

三、原告（反訴被告）馮某乙向被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金294.96元；

四、被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將出售的華隆商業(yè)廣場華隆小區(qū)綜合樓第二層2AX號、2AX號房屋交付給原告（反訴被告）馮某乙；

五、駁回被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請求。

本案受理費2500元，由被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴受理費1250元，由原告（反訴被告）馮某乙負(fù)擔(dān)50元，被告（反訴原告）貴港市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1200元。

上述款某，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則對應(yīng)各自未履行的義務(wù)支付遲延履行金或遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在判決確定履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院或貴港市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴港市中級人民法院，并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費2500元（帳戶全稱：貴港市中級人民法院訴訟費，賬號：（略），開戶銀行：農(nóng)行貴港分行營業(yè)部）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判長羅紹輝

人民陪審員呂莉

人民陪審員姜志鑾

二○一一年十月二十四日

書記員林春菊

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