重慶市第一中級人民法院

民事判決書

（2012）渝一中法民再終字第X號

抗訴機(jī)關(guān)：重慶市人民檢察院。

申訴人（原一審原告、二審上訴人）：孫某，男，38歲。

委托代理人：胡某某，重慶市某某法律服務(wù)所法律工作者。

被申訴人（原一審被告、二審被上訴人）：重慶市X區(qū)某實(shí)驗(yàn)小學(xué)校（以下簡稱某實(shí)驗(yàn)小學(xué)），住所地重慶市X區(qū)X街X路某號。

法定代表人：劉某乙，該校校長。

被申訴人暨某實(shí)驗(yàn)小學(xué)的委托代理人（原一審被告、二審被上訴人）：袁某某，男，46歲。

孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)、袁某某房屋買賣合同糾紛一案，孫某不服本院（2010）渝一中法民終字第X號民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。重慶市人民檢察院于2011年6月17日作出渝檢民抗[2011]X號民事抗訴書，向重慶市高級人民法院提某抗訴。重慶市高級人民法院于2011年9月23日作出（2011）渝高法民抗字第X號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。重慶市人民檢察院第一分院指派檢察員唐恒軍、蔡良毅出庭。申訴人孫某及其委托代理人胡某某、被申訴人某實(shí)驗(yàn)小學(xué)的委托代理人暨被申訴人袁某某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審原告孫某向重慶市X區(qū)人民法院起訴稱：2007年1月28日，我（乙方）與被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)（某某花園項(xiàng)目部）（甲方）簽訂某某花園《集資購房合同》，約定我出資141952元購買位于重慶某某區(qū)X路X號舊改C棟X-2、8-2兩套計(jì)190平方米住房，并約定交房時(shí)間為2008年12月30日。被告袁某某在甲方代表處簽名。合同簽訂后，我支付了購房款90500元，但被告卻未在約定的期限內(nèi)交付房屋，經(jīng)雙方多次協(xié)商賠償未果。故起訴要求解除我與被告簽訂的購房合同，由二被告連帶退還我交付的購房款90500元并從交房款時(shí)起按銀行同期貸款利率計(jì)算利息至還清購房款時(shí)止，同時(shí)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定賠償損失90500元。原審被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)及袁某某答辯稱：與原告簽訂合同、原告交付了90500元購房款及房屋交付不能屬實(shí)。同意解除合同、退還所交房款并賠償利息，但因該合同所涉房屋系集資建房，不同意按商品房買賣的規(guī)定賠償，只能按合同約定支付相應(yīng)的違約金。

重慶市X區(qū)人民法院原審查明：2007年1月28日，被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)（某某花園項(xiàng)目部）（作為甲方，組建方）與原告孫某（作為乙方，參建方）簽訂某某花園《集資購房合同》，該合同由被告袁某某在甲方處簽名，某實(shí)驗(yàn)小學(xué)集資房項(xiàng)目部加蓋印章。該合同總則部分載明：甲乙雙方本著平等自愿、誠實(shí)信用的原則，乙方已充分了解該集資房屋的基本情況，決定集資購買該房屋。合同約定原告集資購買位于重慶市X區(qū)X路X號舊改C棟X-2、8-2兩套共190平方米房屋，房屋總價(jià)款為141952元，交房時(shí)間為2008年12月30日，若一方違約，違約方需向守約方支付房款總額的5%作為違約金。合同簽訂后，原告于2007年3月7日向被告支付了購房款90500元，但被告未能如期向原告交付房屋，原告遂起訴來院。同時(shí)查明：原、被告訟爭房屋系被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)（原某某縣某實(shí)驗(yàn)小學(xué)）與重慶某某電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司準(zhǔn)備聯(lián)合修建的集資房，袁某某系某實(shí)驗(yàn)小學(xué)負(fù)責(zé)該集資建房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，不是該校的職工。該集資房后來因故未修建。原、被告均認(rèn)可所簽合同約定的房屋價(jià)格系按照商品房價(jià)格計(jì)算。另查明：原告所交購房款系原告孫某之兄孫某購A棟附樓負(fù)1-X號房屋房款轉(zhuǎn)來。孫某不是被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)單位職工。

上述事實(shí)，有原、被告陳述、購房合同、交款收據(jù)、長計(jì)[2002]X號長壽縣發(fā)展計(jì)劃委員會關(guān)于同意聯(lián)合修建集資建房立項(xiàng)的通知、長府地[2002]X號重慶市X區(qū)人民政府關(guān)于重慶市某某電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合修建集資建房工程使用國有土地的批復(fù)、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證、項(xiàng)目承包協(xié)議等證據(jù)證實(shí)，該院予以確認(rèn)。

重慶市X區(qū)人民法院認(rèn)為，原告孫某與被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)某某花園項(xiàng)目部簽訂《集資購房合同》，被告袁某某作為某實(shí)驗(yàn)小學(xué)集資建房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在合同上簽名，系履行職務(wù)行為，其不是《集資購房合同》的相對方；某實(shí)驗(yàn)小學(xué)某某花園項(xiàng)目部不具備法人資格，系某實(shí)驗(yàn)小學(xué)的內(nèi)設(shè)臨時(shí)性的分支機(jī)構(gòu)，其與原告簽訂合同所產(chǎn)生的民事法律后果，應(yīng)由被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)承擔(dān)。故對原告要求被告袁某某與被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，該院不予支持。原告與被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)簽訂的某某花園《集資購房合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。原告依照約定向被告支付了購房款，因訟爭房屋并未修建，被告不能如期交房致原告簽訂合同目的不能實(shí)現(xiàn)，被告已根本違約，原告要求解除合同理由正當(dāng)，且被告亦同意解除合同、退還購房款并賠償利息。故對原告要求解除合同，由被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)退還購房款并支付利息的訴訟請求，該院予以支持。關(guān)于原告提某要求適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定要求被告賠付已付購房款一倍的損失的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提某虛假商品房預(yù)售許可證明；……。被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)是事業(yè)法人，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雙方簽訂的合同不是該司法解釋所稱商品房買賣合同，且原、被告訟爭房屋系被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)與重慶長壽電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司準(zhǔn)備聯(lián)合修建的集資房，該類型房屋不能取得商品房預(yù)售許可證明。雙方簽訂合同中的總則部分載明原告已充分了解該房屋的性質(zhì)，且原告也明知該房屋并未修建，故雙方所簽訂的合同應(yīng)為集資建房合同，不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。本案在審理過程中，經(jīng)該院向原告釋明雙方所訂的合同系集資建房合同，若該賠償請求得不到支持時(shí)是否選擇按照合同約定由違約方支付違約金，但原告表明堅(jiān)持訴訟請求。故對原告要求被告賠償已付購房款一倍的損失的請求。該院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條一款（四）項(xiàng)、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、解除原告孫某與被告重慶市X區(qū)某實(shí)驗(yàn)小學(xué)校于2007年1月28日簽訂的《集資購房合同》；二、由被告重慶市X區(qū)某實(shí)驗(yàn)小學(xué)校在本判決生效后10日內(nèi)退還原告孫某所交購房款90500元，并支付利息（從2007年3月7日起按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)付利息至還清購房款時(shí)止）；三、駁回原告孫某對被告袁某某的訴訟請求；四、駁回原告孫某的其余訴訟請求。案件受理費(fèi)3920元由原告孫某承擔(dān)1960元，被告重慶市X區(qū)某實(shí)驗(yàn)小學(xué)校承擔(dān)1960元。

孫某不服，向本院提某上訴稱，請求依法改判，支持上訴人的訴訟請求，或者補(bǔ)償現(xiàn)在購房與簽訂合同時(shí)的差價(jià)。主要事實(shí)和理由：1、袁某某是個(gè)人掛靠某實(shí)驗(yàn)小學(xué)，實(shí)際是袁某某在開發(fā)該地塊，故《集資建房合同》事實(shí)上就是商品房買賣合同，屬于商品房預(yù)售，且袁某某是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的一方當(dāng)事人。2、上訴人在簽訂合同時(shí)并不知道該房屋不能修建，上訴人履行合同沒有任何過錯(cuò)，二被上訴人依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、《集資購房合同》是格式合同，對格式合同的理解應(yīng)作出對提某方不利的解釋，本案上訴人是購房而不是集資建房。被上訴人某實(shí)驗(yàn)小學(xué)、袁某某答辯稱：原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求維持原判。

本院二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)相同。

本院二審判決認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)有四，一、袁某某是否承擔(dān)責(zé)任的問題。與孫某簽訂《集資購房合同》的是某實(shí)驗(yàn)小學(xué)集資房項(xiàng)目部，不是袁某某，袁作為某實(shí)驗(yàn)小學(xué)集資建房項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，不是合同相對方，依法不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，孫某要求袁某某承擔(dān)連帶責(zé)任，本院不予支持。二、本案是否屬于商品房買賣合同的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。某實(shí)驗(yàn)小學(xué)是事業(yè)法人，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雙方簽訂的合同不是該司法解釋所稱商品房買賣合同，不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。三、格式合同的理解問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十一條對格式合同的理解的規(guī)定是：“對格式條款理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的應(yīng)當(dāng)作出不利于提某格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”，本案《集資購房合同》就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確表述，合同條款本身不存在爭議。而雙方爭議的合同性質(zhì)問題并不涉及格式條款的理解，故本院對上訴人孫某的第三點(diǎn)上訴理由不予支持。四、關(guān)于孫某在二審中提某的違約責(zé)任和補(bǔ)償其房屋差價(jià)的問題，經(jīng)本院主持調(diào)解未果。該請求屬于新增訴訟請求，不屬于本案二審審理范圍，本院不予主張。綜上，上訴人孫某的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院不予主張。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)3920元，由孫某承擔(dān)1960元，重慶市X區(qū)某實(shí)驗(yàn)小學(xué)校承擔(dān)1960元。

重慶市人民檢察院抗訴認(rèn)為，（2010）渝一中法民終字第X號民事判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，判決結(jié)果錯(cuò)誤。理由是：原審法院認(rèn)定“原、被告所訴爭房屋系被告某實(shí)驗(yàn)小學(xué)與重慶長壽電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司準(zhǔn)備聯(lián)合修建的集資房”錯(cuò)誤。孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)、袁某某所訴爭房屋與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)委托袁某某負(fù)責(zé)實(shí)施的某某花園集資建房項(xiàng)目無關(guān)。一、2002年1月21日，原某某縣發(fā)展計(jì)劃委員會以長計(jì)[2002]X號文件同意某某縣某實(shí)驗(yàn)小學(xué)校與重慶某某電力實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合修建集資建房，同意該項(xiàng)目立項(xiàng)。同年7月11日，重慶市X區(qū)人民政府以長府地[2002]X號文件同意將原某某鄉(xiāng)X組的國有土地8360平方米出讓給重慶某某電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司和某實(shí)驗(yàn)小學(xué)，作為聯(lián)合修建集資建房工程之用（用地范圍詳見用地紅線圖）。后某某區(qū)X鄉(xiāng)建設(shè)委員會以重規(guī)建證長字[2002]X號和重規(guī)建證長字[2005]X號建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同意二單位在用地紅線內(nèi)修建某某花園A、B、C1、C2、C3、D棟房屋。工程于2005年和2007年以重規(guī)建驗(yàn)長字[2005]X號和重規(guī)建驗(yàn)長字[2007]X號規(guī)劃驗(yàn)收合格證通過了重慶市建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)則驗(yàn)收。通過規(guī)劃驗(yàn)收合格證可以得知，某實(shí)驗(yàn)小學(xué)與重慶長壽電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司某某花園集資建房項(xiàng)目工程地址位于某某區(qū)X路X號。二、孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)、袁某某簽訂《某某花園集資購房合同》載明房屋位置是重慶某某區(qū)X路X號舊改C棟X-2、8-X號房，該房屋沒有在政府文件關(guān)于重慶長壽電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司和某實(shí)驗(yàn)小學(xué)聯(lián)合修建集資建房工程使用國有土地的批復(fù)規(guī)定的用地范圍所附紅線圖內(nèi)。三、某某區(qū)X路X號舊城改造項(xiàng)目至今未被有關(guān)職能部門批準(zhǔn)立項(xiàng)，更不屬于重慶某某電力實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司和某實(shí)驗(yàn)小學(xué)準(zhǔn)備聯(lián)合修建的集資房。孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)、袁某某簽訂的《某某花園集資購房合同》，實(shí)際上是袁某某套用了《某某花園集資購房合同》的合同文本。某實(shí)驗(yàn)小學(xué)、袁某某以未辦理任何建房手續(xù)且沒有修建的房屋，誘使孫某與其簽訂房屋買賣合同。

申訴人提某，2004年孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)簽訂的合同應(yīng)按有效合同處理，雙方可以協(xié)商一致解除；2007年孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)簽訂的合同，抗訴意見已說明該合同是無效合同，應(yīng)按無效合同處理，返還財(cái)物、賠償損失；孫某購買訟爭的190平方米房屋，總價(jià)為141952元，而某某區(qū)政府辦公室公布的2008年度城區(qū)房屋交易平均價(jià)格，同地段房屋單價(jià)為每平方米1900元，總為361000元，其差額219048元即為給孫某造成的損失。請求判決合同無效，返還孫某房款90500元，賠償締約損失219048元。

再審審理除查明與原一、二審一致的事實(shí)外，還查明，雙方當(dāng)事人均在再審中明確陳述，2004年申訴人孫某之兄孫某簽訂了購買某實(shí)驗(yàn)小學(xué)集資建設(shè)的某某花園A棟附樓負(fù)1-X號，該房已實(shí)際建成并由袁某某前期作售樓部使用，因種種原因該“售樓部”未獲得政府部門的認(rèn)可，致無法向?qū)O某交房、辦證。雙方協(xié)商中，袁某某提某“售樓部”按政府要求應(yīng)拆除，拆除后袁打算將某某花園旁的舊樓申辦拆遷，合并“售樓部”土地建一幢X層的樓房，可將該樓X-2、8-X號二套合計(jì)190平方米房屋售予對方，作為解除某某花園A棟附樓負(fù)1-X號合同的方案；孫某等人同意，并由孫某與某實(shí)驗(yàn)小學(xué)簽訂了本案訟爭的《集資購房合同》，孫某已交納的原房款90500元轉(zhuǎn)為了孫某后一合同房款。

本院認(rèn)為，關(guān)于抗訴意見涉及的原審判決是否認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤的問題，在原一、二審訴訟中，本案合同爭議房屋是否在合法建設(shè)的“某某花園”項(xiàng)目內(nèi)、房屋是否具有合法的規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)的事實(shí)，并不在雙方當(dāng)事人訴訟爭議的事實(shí)范圍內(nèi)，原判決查明的事實(shí)已根據(jù)合同載明內(nèi)容客觀表述了爭議標(biāo)的物的基本情況，并無認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤情形；同時(shí)，根據(jù)雙方當(dāng)事人在再審?fù)徶嘘P(guān)于該事實(shí)的進(jìn)一步陳述，雙方均明確合同約定的標(biāo)的物是拆除、拆遷現(xiàn)有房屋后，預(yù)計(jì)建筑房屋的一部份，亦無對一方當(dāng)事人欺詐的情形，故該抗訴意見不能成立。關(guān)于申訴人提某本案合同無效，應(yīng)按合同無效賠償其損失的意見，本院認(rèn)為，申訴人在原審中的訴訟請求為解除合同，是以合同有效為前提，故合同無效的申訴意見屬超出原審范圍變更訴訟請求，不屬于再審審理范圍，且本案中不存在《合同法》規(guī)定的合同無效情形，對該申訴意見不予主張。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條第一款、第三十七條之規(guī)定，判決如下：

維持本院（2010）渝一中法民終字第X號民事判決。

本判決為終審判決。

審判長伍殊

審判員王宗富

代理審判員唐代忠

二○一二年三月十五日

書記員曾靜

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