上訴人（原審原告）劉某。

被上訴人（原審被告）耿某。

委托代理人丘某某。

上訴人劉某因房屋買賣合同糾紛一案，不某北京市X區(qū)人民法院（2011）海民初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某在原審法院起訴稱:2011年1月17日，我與耿某通過中介我愛我家房地產(chǎn)置業(yè)有限公司簽訂了房屋買賣合同及補充協(xié)議，我以130萬元的價格購買了其位于某淀區(qū)X區(qū)某房屋。雙方約定了過戶交房、戶口遷出的時間，并由耿某支付以前的水電費。我如約支付了購房款，但耿某不某行合同義務(wù)，逾期交房、過戶，至今未將戶口遷出，而且拖欠水費。我們曾經(jīng)為了避稅于2011年1月28日另行簽訂了一份房屋買賣合同，這不某我們的真實意思表示，所以應(yīng)以前一份合同約定的條款為準?，F(xiàn)我要求耿某將位于某京市X區(qū)某房屋的公共維修基金發(fā)票交給我，支付戶口逾期遷出違約金共計24525元（其中自2011年4月28日至5月8日3000元，5月8日至5月10日600元，5月10日至6月10日20925元）及自6月10日至耿某戶口實際遷出之日止的違約金（按照合同約定標準計算），支付逾期過戶違約金27540元（51天），支付逾期交房違約金22950元（34天），交納拖欠的水費120元，賠償逾期過戶違約金的利息160.65元，賠償逾期交房違約金的利息66.94元，賠償逾期遷出戶口違約金的利息503元，并承擔訴訟費。

耿某在原審法院答辯稱:我和劉某之間的房屋買賣合同應(yīng)執(zhí)行2011年1月28日雙方辦理過戶手續(xù)時簽訂的合同，我沒有違約行為，故不某意她的訴訟請求。合同中并沒有約定違約金的利息，我也沒給劉某造成任何實際損失。合同中約定的違約金標準也過高。

原審法院經(jīng)審理查明：2011年1月17日，耿某（出賣人）與劉某（買受人）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號：E（略）），雙方約定：出賣人所售房屋坐落為海淀區(qū)X區(qū)，該房屋成交價格為135萬元；買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金5萬元；在房屋交付日以前發(fā)生的物業(yè)管理費、供某、水、電、燃氣、有線電視、電信等房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前產(chǎn)生的各項費用由出賣人承擔；出賣人同意將其繳納的該房屋專項維修資金（公共維修基金）的賬面余額轉(zhuǎn)至買受人名下；出賣人應(yīng)當在領(lǐng)取全部房款當天將該房屋交付給買受人；除不某抗力外，出賣人未按照約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，逾期在10日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于某房屋實際交付之日起3日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過10日后，買受人有權(quán)退房；當事人雙方同意自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；如因出賣人的責任，買受人未能在房屋交付之日起90日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房，買受人不某房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金，并于某受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起3日內(nèi)向買受人支付；出賣人應(yīng)當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當向買受人支付相當于某付房款千分之五的違約金；逾期超過10日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

在上述合同簽訂的同時，劉某（乙方）與耿某（甲方）又簽訂了《補充協(xié)議》，約定：甲方提供某該房屋所有權(quán)證、原購房合同等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不某實、不某、無效，導(dǎo)致乙方無法取得房屋所有權(quán)的，視為甲方違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起5個工作日內(nèi)，以相當于某房屋總價款的20%向乙方支付違約金。

上述合同及補充協(xié)議簽訂當日，劉某支付了定金5萬元。2011年2月21日，劉某支付了首付款40萬元。2011年4月28日，雙方完成了上述房屋的所有權(quán)過戶手續(xù)。2011年5月10日，耿某收到了全部購房款，但其直至2011年6月13日才將房屋交付給劉某。耿某至今未將其戶口從上述房屋內(nèi)遷出。耿某尚欠2010年11月的水費120元未繳納。

另查，劉某與耿某在辦理上述房屋所有權(quán)過戶手續(xù)時為少交稅款又簽訂了一份《存量房屋買賣合同》（合同編號：x）。

上述事實，有雙方當事人陳述、北京市存量房屋買賣合同、補充協(xié)議、二手房付款確認函、房產(chǎn)證及完稅證明、交房協(xié)議、自來水繳費通知單、存量房屋買賣合同等證據(jù)材料在案佐證。

原審法院判決認為：劉某與耿某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號：E（略））及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，且無違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定及損害國家、集體或者第三人利益、社會公共利益的內(nèi)容，故該合同及協(xié)議有效，雙方均應(yīng)遵照約定履行義務(wù)。雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時簽訂的合同并非真實意思表示，故雙方應(yīng)按照《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號：E（略））及《補充協(xié)議》的約定履行各自的義務(wù)。公共維修基金的發(fā)票屬于某屋買賣合同標的物的相關(guān)單證，耿某作為出賣人應(yīng)當交付給劉某。合同約定了耿某將戶口從所出賣的房屋內(nèi)遷出的時間，但耿某至今未遷出屬違約行為，應(yīng)如約支付違約金。劉某計算的逾期遷出戶口的違約金有誤，法院根據(jù)合同約定的違約金標準判定。耿某在收到全部房款當天未將房屋交付給劉某，應(yīng)按合同約定的標準支付違約金及逾期支付違約金的利息。雙方雖然約定了支付違約金的時間，但未約定逾期利息標準，故法院酌情予以判定。雙方約定劉某未能在房屋交付之日起90日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書時，耿某應(yīng)承擔違約責任支付違約金，但雙方在約定的房屋交付日之前即已完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故耿某并未違約。合同約定耿某應(yīng)負擔房屋交付日以前發(fā)生的水費，但劉某在為耿某墊付該項費用之前并非主張水費的權(quán)利人，故法院對此項訴訟請求不某支持。合同約定的違約金標準在合理范圍內(nèi)，故法院對于某某違約金標準過高的抗辯主張不某采信。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十六條之規(guī)定，判決：一、耿某于某判決生效后七日內(nèi)將坐落于某京市X區(qū)馬甸玉蘭園某房屋的公共維修基金票據(jù)交付給劉某。二、耿某于某判決生效后七日內(nèi)支付劉某逾期遷出戶口違約金二萬一千五百二十五元、逾期交房違約金二萬二千九百五十元并按照年利率百分之五的標準給付逾期交房違約金利息（自二0一一年六月十六日至實際給付之日止）。

三、駁回劉某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

劉某不某原審法院判決，向本院提起上訴。上訴請求：1、撤銷一審判決第三項，依法改判耿某自起訴日始至實際行為發(fā)生日止的戶口延期遷出違約金；改判耿某按照《公積金貸款服務(wù)協(xié)議》第五條第一款的規(guī)定支付我逾期履行過戶義務(wù)的違約金。2、一、二審訴訟費由耿某承擔。上訴理由：1、一審法院認定了耿某逾期遷出戶口的違約行為，但是違約金數(shù)額僅計算到起訴日至。2、一審法院就耿某是否如期履行過戶義務(wù)認定有誤。耿某同意原判。

本院經(jīng)審查，原審法院查明的事實屬實，本院予以確認。上述事實，有雙方當事人在二審中的陳述在案佐證。

本院認為：劉某與耿某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（合同編號：E（略））及《補充協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，且無違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)依照合同約定履行各自義務(wù)。雙方在上述合同中約定耿某在收到全部房款當天未將約定的房屋交付給劉某，耿某應(yīng)按合同約定的標準支付劉某違約金及逾期支付違約金的利息。且雙方約定耿某將其戶口從所出賣的房屋內(nèi)遷出的時間，但耿某至今未遷出屬于某約，對此應(yīng)當承擔違約責任，支付違約金。綜上所述，原判認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費八百四十二元，由劉某負擔三百八十六元（已交納），由耿某負擔四百五十六元（于某判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費八百四十二元，由劉某負擔（已交納)。

本判決為終審判決。

審判長劉某泉

審判員王良勝

代理審判員劉某

二0一一年十二月十三日

書記員朱文君

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