原告周某乙，男。

原告向某，女。

二原告的委托代理人楊某雨，重慶森吉律師事務(wù)所律師。

被告楊某，男。

委托代理人張南明，重慶市X區(qū)幾江法律服務(wù)所法律工作者。

被告周某丙，男。

原告周某乙、向某與被告楊某、周某丙房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙孝梅獨(dú)任審判，適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告向某及二原告的委托代理人楊某雨，被告楊某及其委托代理人張南明，被告周某丙均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某乙、向某訴稱，江津區(qū)X街道辦事處城投花園A-X棟A型X樓（A1-152）住房系安置房，由原告所有。2009年3月29日二被告趁二原告外出務(wù)工時，擅自簽訂了《售購房協(xié)議書》，約定，被告周某丙將該房出售給被告楊某，并于2009年5月將該房交付給被告楊某。但該房至今，被告楊某都未裝修與居住。2011年春節(jié)二原告回家后，被告楊某訴訟法院要求二原告辦理該房過戶手續(xù)時，二原告才知此事。該案在審理過程中，經(jīng)主審法官釋明，被告楊某變更了訴訟請求為退還其購房款與賠償損失。后在開庭審理時，被告楊某無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，法院遂作出（2011）津法民初字第X號民事裁定書，該案按撤訴處理。被告周某丙無權(quán)處分二原告所有的房屋，被告楊某在明知被告周某丙無權(quán)處分的情況下還予以購買，二被告都具有嚴(yán)重的過錯，侵犯了二原告的合法權(quán)益?，F(xiàn)請求確認(rèn)二被告簽訂的《售購房協(xié)議書》無效，并判令被告楊某將位于江津區(qū)X街道辦事處城投花園A-X棟A型X樓（A1-152）住房返還給二原告。

被告楊某辨稱，被告周某丙在售房時，未將其與配偶陳登仙離婚、房屋已析產(chǎn)的情況告知被告楊某，也未向某告楊某出示拆遷安置合同書。買房時，被告周某丙和陳登仙還帶被告楊某看了擬出售的現(xiàn)房，并在《售購房協(xié)議書》簽訂后兩個月將房屋交付給了被告楊某。本案所涉及的房屋，拆遷安置時是陳登仙的，后才變更為二原告。二被告簽訂的《售購房協(xié)議書》，在當(dāng)時是效力待定的協(xié)議。被告楊某直到交天燃?xì)忾_戶費(fèi)時才知道本案所涉及的房屋是二原告的。被告楊某未見到過原告周某乙，但2009年原告向某就在江津上班，被告楊某在江津見過原告向某。原告向某知道訟爭房屋已賣，但未來找過被告楊某。因此，要求駁回二原告的訴訟請求。

被告周某丙辯稱，本案訴爭的房屋是二原告的。二被告簽訂《售購房協(xié)議書》時，二原告外出務(wù)工不在家。被告楊某要買本案訴爭的房屋，被告周某丙作為父親，是一家之主，便與被告楊某簽訂了《售購房協(xié)議書》。協(xié)議簽訂前，被告周某丙向某告楊某出示了房屋拆遷安置協(xié)議書。簽訂協(xié)議時，二原告及陳登仙均不在場。被告楊某買了本案訴爭的房屋要求辦理過戶手續(xù)時，被告周某丙才知房屋過戶需要房屋產(chǎn)權(quán)人本人辦理才能過戶。2011年春節(jié)二原告外出務(wù)工回家，發(fā)現(xiàn)房屋被賣了，大吵。被告周某丙無權(quán)出售二原告的房子，二被告簽訂的《售購房協(xié)議書》是無效的。

經(jīng)審理查明:被告周某丙與陳登仙原系夫妻，共生育了周某乙、周某乙、周某乙、周某乙和原告周某乙五個兒女。位于原江津市X街道辦事處瑯山平橋村一社的土瓦結(jié)構(gòu)房屋一棟，共11間，建筑面積257.27m2,是被告周某丙夫婦與其子女們共同出資出力修建的。1991年3月江津市X鄉(xiāng)人民政府向某登仙頒發(fā)了《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》（證號為：91字第（略））。該證載明，瑯山平橋村一社土瓦結(jié)構(gòu)房屋11間，建筑面積257.27m2的所有權(quán)人為陳登仙，共有權(quán)人為空白。但該證在附件欄內(nèi)卻注明了陳登仙97.3m2,周某乙、周某乙、周某乙、周某乙各40m2。2005年5月12日被告周某丙與陳登仙在江津市人民法院自愿離婚，位于江津市X街道辦事處瑯山平橋村一社的土瓦結(jié)構(gòu)房屋一棟歸陳登仙所有。同年7月7日陳登仙與五個兒女在江津市人民法院對位于江津市X街道辦事處瑯山平橋村一社的土瓦結(jié)構(gòu)房屋11間進(jìn)行析產(chǎn)，并達(dá)成協(xié)議，約定位于江津市X街道辦事處瑯山平橋村一社陳登仙名下的土瓦結(jié)構(gòu)房屋257.27m2,周某乙、周某乙、周某乙、周某乙和原告周某乙各分得40m2，陳登仙分得57.27m2。2007年陳登仙名下的位于江津市X街道辦事處瑯山平橋村一社的土瓦結(jié)構(gòu)房屋11間需要拆遷，陳登仙及其五個子女分別與拆遷人簽訂了《江津市征地房屋拆遷補(bǔ)償（統(tǒng)建還房）安置協(xié)議書》。其中,因二原告在外務(wù)工，二原告便委托被告周某丙，以原告周某乙的名義于2007年10月15日與拆遷人簽訂了《江津市征地房屋拆遷補(bǔ)償（統(tǒng)建還房）安置協(xié)議書》，約定，在江津區(qū)（江津市于2007年3月改為江津區(qū)）牛奶場安置二原告還房一套，面積65-67.07m2,房號為A-X棟A2型X層，產(chǎn)權(quán)人為原告周某乙。還房交付前，被告周某丙于2009年3月29日在未告知二原告的情況下，以自己的名義擅自將二原告的還房賣給了被告楊某。為此，二被告簽訂了《售購房協(xié)議書》。約定，被告周某丙將在重慶市X區(qū)牛奶場還房A-X棟A2型X樓的一套住房賣給被告楊某，該房面積67.07m2,1500元/m2,總價為101000元；付款方式分三次，第一次為簽訂協(xié)議時支付31000元，第二次為交接鑰匙時支付30000元，第三次為買方收到辦理好的該房的房地產(chǎn)權(quán)證后30天內(nèi)結(jié)清余款40000元。此外，二被告還對其他事項作了約定?！妒圪彿繀f(xié)議書》簽訂好后，被告楊某于當(dāng)日向某告周某丙支付了購房款31000元。2009年4月9日被告周某丙幫二原告完善了還房的交接結(jié)算手續(xù)。2009年5月5日被告楊某向某告周某丙支付了購房款30000元，被告周某丙也將二原告的還房鑰匙交給了被告楊某。2011年春節(jié)，二原告務(wù)工回家，被告楊某要求二原告和被告周某丙為其所購的房屋辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，二原告才知自己的還房被賣，遂表示不同意賣房。為此，雙方產(chǎn)生糾紛。2011年3月被告楊某向某院起訴二原告及被告周某丙，要求為其辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。該案訴訟中，被告楊某于2011年6月29日變更訴訟請求為要求二原告和被告周某丙返還購房款、天燃?xì)獍惭b入戶費(fèi)并賠償購房價差損失。后在開庭時，被告楊某未到庭參加訴訟，法院遂依法裁定對被告楊某的訴訟按撤訴處理。現(xiàn)二原告起訴來院，要求支持其訴請。

另查明，二原告系夫妻，其還房現(xiàn)在由被告楊某實(shí)際占有。二原告訴稱的“位于江津區(qū)X街道辦事處城投花園A-X棟A型X樓（A1-152）還房”，在其取得的《房地產(chǎn)權(quán)證》（203房地證2010字第X號）上登記為“江津區(qū)幾江江洲大道城投花園還房小區(qū)AX幢XAX號”，該證上載明的權(quán)利人為二原告，無房屋共有權(quán)人。

再查明，訴訟中，被告楊某辯稱的“其買房時，陳登仙和原告向某在場，原告向某知道房屋買賣一事”，未得到二原告和被告周某丙的認(rèn)可，且被告楊某也無相應(yīng)的證據(jù)予以佐證。被告周某丙辯稱的“協(xié)議簽訂前，其將與配偶陳登仙離婚、房屋已析產(chǎn)的情況告知了被告楊某，并向某告楊某出示了房屋拆遷安置協(xié)議書”，未得到被告楊某的認(rèn)可，且被告周某丙也無相應(yīng)的證據(jù)加以證明。

上述事實(shí)，有江津市人民法院（2005）津民初字第X號民事調(diào)解書，《江津市征地房屋拆遷補(bǔ)償（統(tǒng)建還房）安置協(xié)議書》，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算清單，重慶市X區(qū)物業(yè)專項維修資金專用收款收據(jù)，還房補(bǔ)差款收據(jù)，拆遷安置結(jié)算表，《房地產(chǎn)權(quán)證》（203房地證2010字第X號），重慶市X區(qū)人民法院（2011）津法民初字第X號案的民事訴狀、變更訴訟請求申請、民事裁定書，《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》（91字第（略）），《集體土地使用權(quán)證》，二被告的《售購房協(xié)議書》，房款收條兩張以及原、被告雙方的當(dāng)庭陳述在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：江津區(qū)幾江江洲大道城投花園還房小區(qū)AX幢XAX號還房系二原告的夫妻共同財產(chǎn)。房屋作為不動產(chǎn)，按照法律規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度。二原告的房屋權(quán)屬證書上，“權(quán)利人”登記的是二原告，未登記有其他共有權(quán)人。被告周某丙既不是二原告還房的所有權(quán)人，也不是共有權(quán)人，其在賣房前后未告知二原告并征得二原告同意，便擅自將二原告的還房賣與被告楊某，屬于無權(quán)處分，二被告簽訂的《售購房協(xié)議書》依法應(yīng)為無效。被告楊某雖然按照《售購房協(xié)議書》約定的付款方式向某告周某丙支付了兩次房款，并實(shí)際占有了所購房屋，但因未取得該房的《房地產(chǎn)權(quán)證》，依照我國《物權(quán)法》第一百零六條第一款：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。……”的規(guī)定，被告楊某未善意取得所購房屋的所有權(quán)。因此，二原告作為所有權(quán)人有權(quán)追回該房屋。二原告要求確認(rèn)二被告簽訂的《售購房協(xié)議書》無效，并由被告楊某返還所購房屋的請求于法有據(jù)，本院予以支持。被告楊某辯稱的“其買房時，陳登仙和原告向某在場，原告向某知道房屋買賣一事”，未得到二原告和被告周某丙的認(rèn)可，被告楊某也無相應(yīng)的證據(jù)佐證；被告周某丙辯稱的“協(xié)議簽訂前，其將與配偶陳登仙離婚、房屋已析產(chǎn)的情況告知了被告楊某，并向某告楊某出示了房屋拆遷安置協(xié)議書”，未得到被告楊某的認(rèn)可，被告周某丙也未舉示相應(yīng)證據(jù)加以證明，依照我國《民事訴訟法》規(guī)定的“誰主張、誰舉證”原則，二被告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，對其辯稱本院不予采納。為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十條第一款，《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條、第三十九條、第一百零六條，《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條第五項的規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某與被告周某丙于2009年3月29日簽訂的《售購房協(xié)議書》無效。

二、被告楊某于本判決生效后十五日內(nèi)將位于江津區(qū)幾江江洲大道城投花園還房小區(qū)AX幢XAX號房屋返還給原告周某乙、向某。

案件受理費(fèi)133元由被告楊某負(fù)擔(dān)33元，周某丙負(fù)擔(dān)100元（二被告負(fù)擔(dān)之金額，應(yīng)在本判決生效后三日內(nèi)向某院交納）。

如不服本判決，可在收到本判決書之日起十五日內(nèi)，向某院遞交上訴狀，上訴于重慶市第五中級人民法院。同時，直接向某院預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)用。遞交上訴狀后上訴期滿七日仍未預(yù)交訴訟費(fèi)又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向某院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

審判員趙孝梅

二○一一年十一月二十三日

書記員陳栩

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