湖南省長(zhǎng)沙市X區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2011）芙民初字第X號(hào)
原告朱某，男，X年X月X日出生。
被告湖南某公司，住所地長(zhǎng)沙市X區(qū)。
法定代表人雷某，董事長(zhǎng)。
委托代理人楊某，男，X年X月X日出生，系該公司職員。
委托代理人王某，湖南某律師事務(wù)所律師。
原告朱某因與被告湖南某公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）發(fā)生房屋買賣合同糾紛，于2011年6月17日向本院起訴。本院受理后，依法由審判員楊某擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員左回云、鄧某陽(yáng)組成合議庭，于2011年9月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告朱某、被告某公司的委托代理人王某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告朱某訴稱:朱某于2006年11月25日與某公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由朱某購(gòu)買某公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)D1、DX棟X號(hào)房屋，房?jī)r(jià)款231312元。合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金”。合同簽訂后，朱某實(shí)際支付房款231312元。某公司于2007年4月向朱某交付了房屋。按照雙方約定，某公司應(yīng)于2009年5月向朱某交付房屋權(quán)屬證書(shū)，但是某公司于2010年4月才將《房屋所有權(quán)證》辦理完畢交付朱某。對(duì)于合同約定的逾期辦理權(quán)屬登記手續(xù)某公司應(yīng)當(dāng)向朱某支付的違約金，雖經(jīng)朱某多次催要，某公司以各種理由拒絕支付。請(qǐng)求判決：某公司向朱某支付產(chǎn)權(quán)登記違約金2313.12元。
被告某公司辯稱：小區(qū)產(chǎn)權(quán)證延期辦理并不是某公司的過(guò)錯(cuò)。根據(jù)2005年至2006年某公司與長(zhǎng)沙市非稅收入管理局、長(zhǎng)沙市X區(qū)財(cái)政局達(dá)成的協(xié)某，某公司投入市X路、凌某、公園路X路資金將直接沖抵某公司應(yīng)繳的小區(qū)報(bào)建費(fèi)用。某公司如約建設(shè)了市X路，但是政府相關(guān)部門卻未及時(shí)沖抵小區(qū)報(bào)建費(fèi)用，2009年底至2010年初才辦理完畢相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致某公司無(wú)法提交產(chǎn)權(quán)備案登記資料，最終致使小區(qū)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證辦理延期。因此某公司在小區(qū)產(chǎn)權(quán)證辦理事宜上不存在故意違約，而是因?yàn)檎嚓P(guān)部門未能及時(shí)辦理小區(qū)報(bào)建費(fèi)用沖抵造成的，屬于政府因素，某公司不應(yīng)對(duì)政府行為向小區(qū)業(yè)主賠償。產(chǎn)權(quán)證的延期辦理并不影響業(yè)主的權(quán)益，特別是對(duì)于按揭業(yè)主，業(yè)主的房屋抵押備案手續(xù)已經(jīng)在房地局辦理完畢，房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后是交予銀行保管的，直至按揭償還完畢后才還給業(yè)主。因此，產(chǎn)權(quán)證是否辦理完畢并不影響按揭業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主沒(méi)有任何實(shí)際損失。因此，某公司請(qǐng)求法院能夠根據(jù)實(shí)際情況調(diào)減違約金比例。
經(jīng)審理查明：2006年11月25日，朱某（買受人）與某公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)某，約定：由買受人購(gòu)買出賣人開(kāi)發(fā)的某小區(qū)X區(qū)X棟X號(hào)房；房屋總價(jià)款231312元；出賣人應(yīng)在2007年4月18日前，將符合合同約定的房屋交付給買受人使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后540個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。之后，某公司按期交付了房屋，朱某實(shí)際支付房?jī)r(jià)款231312元。2010年3月30日，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為朱某發(fā)放《房屋所有權(quán)證》，登記該房為朱某單獨(dú)所有。
某公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)某小區(qū)項(xiàng)目時(shí)與政府有關(guān)部門就該小區(qū)報(bào)建費(fèi)用的充抵使用達(dá)成了一致協(xié)某，但政府有關(guān)部門直到2009年年底至2010年年初才沖抵完小區(qū)的報(bào)建費(fèi)用，因此，某公司直至2009年年底至2010年年初才將小區(qū)各棟房屋辦理權(quán)屬登記需要由其提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
上述事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的當(dāng)事人的身份及工商登記資料，《商品房買賣合同》、購(gòu)房發(fā)票、房屋產(chǎn)權(quán)證、協(xié)某、小區(qū)房屋棟證備案登記情況等證據(jù)證實(shí)，本院予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為：朱某與某公司所簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)約定，某公司應(yīng)在2007年4月18日前交付房屋，并應(yīng)在房屋交付使用后540個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由某公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。現(xiàn)某公司未能在合同約定的期限即2008年10月18日之前將應(yīng)由其提供的資料上報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，違反了合同約定，存在違約行為。某公司應(yīng)根據(jù)約定，按朱某已付房?jī)r(jià)款231312元的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金2313.12元。朱某的訴訟請(qǐng)求合法，本院予以支持。某公司辯稱小區(qū)產(chǎn)權(quán)延期備案主要是政府相關(guān)職能部門報(bào)建費(fèi)用沖抵延遲造成，某公司并無(wú)主觀惡意，此事也未給小區(qū)業(yè)主造成任何經(jīng)濟(jì)損失，某公司不應(yīng)對(duì)政府的行為向小區(qū)業(yè)主賠償，并請(qǐng)求根據(jù)實(shí)際情況調(diào)減違約金比例。因某公司與政府有關(guān)部門就某小區(qū)X區(qū)報(bào)建費(fèi)用沖抵達(dá)成的協(xié)某對(duì)第三方不具有約束力，某公司以此為由不向業(yè)主承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記違約金沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予采信。某公司以其延期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)無(wú)主觀惡意，且未給朱某造成實(shí)際損失為由要求調(diào)減違約金比例，無(wú)事實(shí)根據(jù)與法律依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
湖南某公司在本判決生效之日起五日內(nèi)向朱某支付產(chǎn)權(quán)登記違約金2313.12元，逾期依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)50元，由湖南某公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，通過(guò)本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng)楊某
人民陪審員左回云
人民陪審員鄧某陽(yáng)
二○一二年一月五日
書(shū)記員張勝藍(lán)
附件：本案適用法律條文
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
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