廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2000)穗中法房初字第X號(hào)

原告：廣州廣汽集團(tuán)有限公司，住所地：本市X路X號(hào)四樓。

法定代表人：麥某某，職務(wù)：董事長(zhǎng)。

原告：廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司(原名廣某市出租汽車公司)，住所地：本市X路X號(hào)四樓。法定代表人麥某某，職務(wù)：總經(jīng)理。

兩原告的共同委托代理人：巫某某，男，廣州廣汽集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理，聯(lián)系地址同上。

兩原告的共同委托代理人：許奮飛，廣州中誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

被告：廣州保興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：本市X路X路段自編X號(hào)。

法定代表人：冼某，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：陳遠(yuǎn)樂(lè)、謝某，廣東廣信律師事務(wù)所律師。

原告廣州廣汽集團(tuán)有限公司、廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司與被告廣州保興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā)糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告廣州廣汽集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱廣汽集團(tuán))、廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司(以下簡(jiǎn)稱廣汽管理公司)的共同委托代理人巫某某、許奮飛、被告廣州保興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱保興公司)的共同委托代理人陳遠(yuǎn)樂(lè)、謝某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

兩原告共同訴稱：1996年8月6日，其司與保興公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)合同》，約定雙方合作開(kāi)發(fā)海珠區(qū)X路X號(hào)（略）平方自用地。之后，其司依約履行了提供土地使用權(quán)的全部責(zé)任；而保興公司未履行合同約定，包括：未向其司交付房產(chǎn)物業(yè)(約（略）.93平方米)，未劃出五套住宅確權(quán)給其司，未將有關(guān)支付土地出讓金費(fèi)用等憑據(jù)提供給其司，未向其司提供合作項(xiàng)目建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)證明文件。故要求保興公司立即按《合作開(kāi)發(fā)合同》的約定實(shí)際履行向其司交付房產(chǎn)物業(yè)(約（略）.93平方米)的責(zé)任；判決保興公司違約，并向其司支付逾期付款的違約金(從1996年12月5日計(jì)至1998年4月2日、按月息5％計(jì)算)和逾期交樓的違約金(按每月住宅面積2元/平方米商業(yè)裙樓及停車場(chǎng)面積10元/平方米、從2000年8月1日起計(jì)至付清之日止)；本案訴訟費(fèi)由保興公司承擔(dān)。

被告保興公司辯稱：與其司簽訂合同的是廣州市出租汽車公司而非廣汽集團(tuán)，廣汽集團(tuán)不具備原告的主體資格；合同合法有效，性質(zhì)為合作開(kāi)發(fā)，并非房地產(chǎn)買賣，廣州市出租汽車公司和其司應(yīng)按約定各自履行義務(wù)，不能僅由其司承擔(dān)責(zé)任；其司已按約定履行了交樓義務(wù)，體現(xiàn)在：其司已提前建好樓宇，已劃出廣汽車公司應(yīng)得份額及五套住宅并通知廣州市出租汽車公司收樓，但廣州市出租汽車公司沒(méi)有來(lái)辦理手續(xù)；合同并未約定付土地出讓金憑據(jù)的義務(wù)，也沒(méi)有約定其司有向?qū)Ψ教峁┭b修標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)；原告起訴違約金沒(méi)有依據(jù)，其司的付款時(shí)間沒(méi)超過(guò)合同約定的范圍，也不存在逾期交樓的問(wèn)題，不應(yīng)支付違約金。

經(jīng)審理理查明：1996年8月6日廣州市出租汽車公司(甲方)與保興公司(乙方)簽訂《合作開(kāi)發(fā)合同》，約定：雙方合作開(kāi)發(fā)本市海珠區(qū)X路X號(hào)，占地面積為（略）平方米。合作方式和分配比例：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的全部資金；該項(xiàng)目建筑面積(含地下室停車場(chǎng))以規(guī)劃局批出的規(guī)劃要點(diǎn)為準(zhǔn)，按3.3和6.7的比例分成，甲方得33％，乙方得67％，具體位置等報(bào)建圖紙批出后再具體劃分，但原則上垂直分配；乙方同意，在按比例分得停車場(chǎng)的面積中，除保留20個(gè)車位外，其余歸甲方所有，而該部分面積的補(bǔ)償，一半在甲方分得的裙樓中，一半在甲方分得的塔樓中補(bǔ)足；乙方同意，在按比例分得的面積中，無(wú)償劃出五套(總面積不少于300平方米)的住宅作為教師宿舍，該五套住宅的產(chǎn)權(quán)歸甲方。還約定，為解決甲方搬遷困難和改善甲方目前的經(jīng)濟(jì)狀況乙方同意補(bǔ)償500萬(wàn)元給甲方，付款方法為：簽訂合同時(shí)即付50萬(wàn)元，辦妥加名手續(xù)、改變用地性質(zhì)后7天內(nèi)再付450萬(wàn)元。獎(jiǎng)懲措施：乙方應(yīng)在甲方把該地塊的建筑物內(nèi)搬空交付使用后，由“單體”，報(bào)建批出之日起22個(gè)月內(nèi)建好新樓宇(因不可抗力因素影響外)，如不能按期將新樓宇交付給甲方使用則由乙方每月按甲方應(yīng)分得面積計(jì)算(住宅面積2元/平方米，商業(yè)面積及停車場(chǎng)、裙樓X元/平方米)支付費(fèi)用給甲方；如甲方未能按期交出場(chǎng)地而影響乙方工作，每推遲一天甲方賠償給乙方2萬(wàn)元；如經(jīng)乙方的努力而使實(shí)際建筑面積比原來(lái)規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)定的面積增多的，則增多部分面積分配按2∶8分成，甲方得20％，乙方得80％；如果該項(xiàng)目不能辦理加名手續(xù)或不能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，甲方必須在接獲政府部門書面通知三天內(nèi)，退還乙方所付款項(xiàng)，如超期退款，則按月息5％計(jì)罰賠償給乙方。1997年8月29日，雙方又簽訂《泰沙路合作開(kāi)發(fā)補(bǔ)充合同》，約定：在保證甲方原合同既得利益的前提下，甲方同意將屬于乙方所得的面積用于干部住房，由乙方和住宅建設(shè)辦公室共同出資興建；甲方同意在本項(xiàng)目加上廣州市住宅建設(shè)辦公室的名字，以爭(zhēng)取機(jī)關(guān)干部住房所享受的稅收優(yōu)惠，降低建筑成本；為補(bǔ)償甲方遭受的損失，乙方同意將依原合同規(guī)定屬乙方產(chǎn)權(quán)面積中的1000平方米建筑面積幼兒園和200平方米建筑面積首層商鋪的產(chǎn)權(quán)劃歸甲方所有；本補(bǔ)充合同是原合同的補(bǔ)充，如本補(bǔ)充合同與原合同出現(xiàn)分歧，則以本補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。2000年7月26日廣州市新中興置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱新中興公司)向廣汽集團(tuán)發(fā)出《收樓通知》，請(qǐng)廣汽集團(tuán)在本月內(nèi)前來(lái)辦理有關(guān)收樓手續(xù)。對(duì)新中興公司通知廣汽集團(tuán)的行為，廣汽集團(tuán)和保興公司均確認(rèn)為保興公司的行為。同日，廣汽集團(tuán)復(fù)函，要求提供滿足交樓條件必須具備的有關(guān)部門驗(yàn)收的證明文件，并盡快安排時(shí)間就交樓及分配的事宜雙方作具體的商議。同月28日新中興公司向廣汽集團(tuán)發(fā)出《關(guān)于泰沙路安置小區(qū)工程若干問(wèn)題的復(fù)函》．對(duì)車庫(kù)、電梯、排水等的情況作了具體介紹。同年8月7日和14日新中興公司與廣汽集團(tuán)辦理了圖紙及驗(yàn)收批文的交接手續(xù)。同年10月30日，兩原告向保興公司發(fā)出《關(guān)于再次促請(qǐng)履行合同的函》，指出：有關(guān)泰沙路口號(hào)的合作項(xiàng)目要求保興公司盡快向其司提供《綜合驗(yàn)收合格證》和《交樓書》，并按合同約定向其司分配房產(chǎn)面積；在辦理移交房產(chǎn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)將有關(guān)確權(quán)文件、資料等同時(shí)移交。

該項(xiàng)目有關(guān)規(guī)劃批文：(一)1997年5月12日，廣州市城市規(guī)劃局向廣州市出租汽車公司發(fā)出穗規(guī)設(shè)字[1997]第X號(hào)《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》，指出：規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅、停車場(chǎng)，用地面積（略）平方米；容積率≤2.8；并提供了具體規(guī)劃設(shè)汁要點(diǎn)。(二)1998年4月20日，廣州市城市規(guī)劃局向廣州市出租汽車公司發(fā)出穗規(guī)批字[1998]第X號(hào)《關(guān)于住宅、停車庫(kù)等總平面規(guī)劃方案的批復(fù)》，指出：同意按以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)施：用地（略）平方米(以建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn))，總?cè)莘e率≤3.90以下；并作了具體規(guī)劃批復(fù)。(三)1998年9月8日，廣州市城市規(guī)劃局向廣汽集團(tuán)發(fā)出穗規(guī)建字[1998]第X號(hào)《建設(shè)工程報(bào)建審核書》，注明住宅地上X層（略）平方米，地下X層8000平方米；停車場(chǎng)地上X層（略）平方米，地下一層1800平方米。

該項(xiàng)目有關(guān)用地、施工及驗(yàn)收批文：(一)1998年4月22日和29日，該項(xiàng)目的《建筑報(bào)建專業(yè)管理聯(lián)審表》經(jīng)過(guò)市衛(wèi)生防疫站和市環(huán)境保護(hù)辦公室的批準(zhǔn)。(二)1998年7月21日，廣州市城市規(guī)劃局發(fā)給廣州市出租汽車公司和廣州市住宅建設(shè)辦公室穗規(guī)地證字[1998]第X號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，同意該兩單位在江南大道南泰寧村以南（略）平方米用地(包括道路、河涌)上興建安居工程和出租汽車站場(chǎng)。(三)1998年11月26日，廣州市國(guó)土局發(fā)出穗國(guó)土建用通字[1998]X號(hào)《廣州市建設(shè)用地通知書》，同意將江南大道南泰寧村以南（略）平方米土地出讓給廣州市住宅建設(shè)辦公室、廣汽集團(tuán)和保興公司使用，作為建設(shè)安居工程、出租汽車站場(chǎng)項(xiàng)目用地。(四)1999年6月4日，廣州市城市規(guī)劃局發(fā)出穗規(guī)地復(fù)字[1999]第X號(hào)《關(guān)于同意改變用地單位的復(fù)函》，同意將上述地塊的用地單位更改為廣州市住宅建設(shè)辦公室、廣汽集團(tuán)和保興公司。(五)1999年11月24日，廣州市建設(shè)委員會(huì)發(fā)給廣汽集團(tuán)和保興公司穗建筑（略）號(hào)《廣州市建設(shè)工程施工許可證》，同意該兩單位在上述地塊施工，有效期限至2002年2月28日。(六)1999年12月2日，廣州市國(guó)土局向廣州市住宅建設(shè)辦公室、廣汽集團(tuán)和保興公司發(fā)出穗國(guó)土建用字[1999]第X號(hào)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，同意使用上述（略）平方米土地。(七)2000年6月21日，泰沙路商住樓及停車場(chǎng)取得編號(hào)（略）號(hào)《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，上面注明的核驗(yàn)日期為2000年5月29日。(八)2000年7月14日，該工程取得穗規(guī)驗(yàn)證字[2000]第X號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。(九)2000年7月17日該工程取得穗人防驗(yàn)[2000]X號(hào)《防空地下室驗(yàn)收意見(jiàn)書》。

為明確廣汽集團(tuán)作為原告的訴訟主體資格，兩原告提交了以下證據(jù)：(一)1997年12月9日，廣州市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)以穗改字[1997]X號(hào)文“對(duì)《批準(zhǔn)〈廣州市出租汽車公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度、組建廣州廣汽集團(tuán)有限公司方案〉的請(qǐng)示》的批復(fù)”，同意轉(zhuǎn)制后的廣州廣汽集團(tuán)有限公司繼續(xù)享受原廣州市出租汽車公司作為市解困轉(zhuǎn)制企業(yè)的有關(guān)政策。(二)廣州市工商行政管理局于2000年9月28日出具《證明》，證明廣州市出租汽車公司于1998年5月5日經(jīng)該局核準(zhǔn)，名稱變更為廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司；廣州廣汽集團(tuán)有限公司是由廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司與廣州市出租汽車公司工會(huì)共同出資組建而成的。(三)廣州市公用事業(yè)管理局于2000年10月30日出具證明，證明廣汽管理公司(原名廣某市出租汽車公司)已于1998年5月將其依法所有的全部資產(chǎn)并入組建后的廣汽集團(tuán)，管理人員和工作人員也全部并入廣汽集團(tuán)；因此，現(xiàn)在廣汽集團(tuán)與廣汽管理公司是一個(gè)機(jī)構(gòu)，兩塊牌子經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)由廣汽集團(tuán)行使，債務(wù)及責(zé)任由廣汽集團(tuán)承擔(dān)，兩者互為連帶，不可分割。對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性，被告予以確認(rèn)，但認(rèn)為不能證明原告的主張。另外，原、被告均認(rèn)可廣州市住宅建設(shè)辦公室與本案糾紛無(wú)關(guān)。

有關(guān)付款情況：保興公司于1996年8月X號(hào)向廣州市出租汽車公司付款50萬(wàn)元(發(fā)票開(kāi)出時(shí)間為1996年8月8日，但雙方均認(rèn)可1996年8月6日為第一筆付款時(shí)間)，1996年12月5日向廣州市出租汽車公司付款200萬(wàn)元，1997年10月8日向廣州市出租汽車公司付款150萬(wàn)元，1998年4月2日向廣州市出租汽車公司付款100萬(wàn)元，合計(jì)500萬(wàn)元。原告認(rèn)為1996年12月5日應(yīng)為保興公司付450萬(wàn)元的時(shí)間，但未能對(duì)該日期即為保興公司履行付款義務(wù)的期限提供依據(jù)證實(shí)；保興公司認(rèn)為1999年12月2日取得穗國(guó)土建用字[1999]第X號(hào)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》為辦妥加名手續(xù)、改變用地性質(zhì)的時(shí)間，其司的付款并未超過(guò)合同的規(guī)定，反而基于雙方的合作關(guān)系提前付款。

為表明項(xiàng)目建成的實(shí)際面積，原告提交了《房地產(chǎn)平面附圖》，該圖顯示實(shí)際建成總建筑面積為住宅（略）.7266平方米(包含所有地下室建筑面積8940.4355平方米)、七層停車場(chǎng)（略）.5184平方米；保興公司亦在一審期間提交了《各功能單元分?jǐn)偞髽枪O(shè)面積表》，該表顯示實(shí)際建成總建筑面積（略）.5124平方米，具體包括：停車庫(kù)（略）.9105平方米、地下室9081.1355平方米、住宅（略）.6424平方米、幼兒園628.4778平方米、管理處59.4432平方米、青少年活動(dòng)中心214.5484平方米、老年活動(dòng)中心115.1700平方米、衛(wèi)生站20.1500平方米、文化站56.5028平方米、居委會(huì)29.8820平方米、綜合商店195.6498平方米(以上均包含分?jǐn)偯娣e)。上述證據(jù)均有廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所蓋章確認(rèn)。原、被告對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但堅(jiān)持應(yīng)以自己提交的證據(jù)作為依據(jù)。本院于2001年4月4日到廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所調(diào)查，答復(fù)是：《房地產(chǎn)平面附圖》是辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的附圖，是產(chǎn)權(quán)面積的依據(jù)；而《各功能單元分?jǐn)偞髽枪O(shè)面積表》是該所內(nèi)部計(jì)算面積的過(guò)程，不能作為產(chǎn)權(quán)依據(jù)。

在本案訴訟過(guò)程中，原、被告均對(duì)原告應(yīng)得面積發(fā)表了自己的意見(jiàn)。原告認(rèn)為其司應(yīng)得面積包括：以穗規(guī)批字[1998]第X號(hào)文和穗規(guī)建字[1998]第X號(hào)為依據(jù)，原規(guī)劃應(yīng)分配面積住宅（略）平方米、住宅部分地下停車場(chǎng)8000平方米，七層停車場(chǎng)地上193平方米、地下1800平方米；其司應(yīng)得住宅（略）.89平方米，住宅部分地下停車場(chǎng)2640平方米，七層停車場(chǎng)（略）平方米雙方約定無(wú)償劃歸其司所有(原告為此提交了《市場(chǎng)管理處補(bǔ)地價(jià)申請(qǐng)表》復(fù)印件予以證明)；廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所的平面圖為依據(jù)，住宅（略）平方米、地下停車場(chǎng)8940平方米，住宅增加271平方米、地下停車場(chǎng)增加940平方米；其司應(yīng)得住宅增加面積54.2平方米、地下停車場(chǎng)增加188平方米，則其司應(yīng)得住宅（略）.09平方米、地下停車場(chǎng)2828平方米；其司還應(yīng)得其他補(bǔ)償面積商鋪200平方米、幼兒園1000平方米、教師宿舍300平方米，加上七層停車場(chǎng)（略）平方米，其司共應(yīng)得（略）.09平方米；由于起訴時(shí)計(jì)算有誤，故只按（略）.93平方米主張權(quán)利。被告認(rèn)為原告應(yīng)得面積包括：以穗規(guī)設(shè)字[1997]第X號(hào)文為依據(jù)，原規(guī)劃分配面積為該文中的容積率2.8乘以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的用地面積（略）平方米扣減原有建筑面積3672平方米(被告為此提交了報(bào)建圖，該圖注明為穗規(guī)建字[1998]第X號(hào)文的附圖)即（略）平方米，原告應(yīng)得地上面積（略）.1平方米、地下室面積2996.8平方米；以《各功能單元分?jǐn)偞髽枪O(shè)面積表》為依據(jù)，該項(xiàng)目實(shí)際建成面積為（略）.5平方米，新增面積（略）.4平方米，原告應(yīng)得新增面積4057-7平方米，則原告應(yīng)得面積為（略）.6平方米；另加上教師宿舍300平方米、商鋪200平方米，原告共應(yīng)得（略）.6平方米；根據(jù)合同精神，其司以停車場(chǎng)面積與原告的住宅面積以1：1的比例置換，則原告應(yīng)分得七層停車場(chǎng)地上部分（略）.9平方米、地下室6652.7平方米。

關(guān)于被告分得的停車場(chǎng)面積與原告分得的住宅面積置換比例的問(wèn)題：原告認(rèn)為住宅與停車場(chǎng)應(yīng)按1∶3的比例置換或由被告按照環(huán)市X路裕景大廈包銷款的單價(jià)4800元秤方米補(bǔ)償給其司，此比例雖然合同沒(méi)有約定，但應(yīng)根據(jù)民法中的過(guò)錯(cuò)原則確定；被告認(rèn)為應(yīng)以1∶1的比例置換。

關(guān)于應(yīng)補(bǔ)償給原告的幼兒園問(wèn)題：原告要求被告在停車場(chǎng)部分按1∶1比例補(bǔ)足1000平方米幼兒園或按2000元/平方米補(bǔ)償現(xiàn)金；被告認(rèn)為其司應(yīng)政府要求，已將幼兒園移交給政府，由于雙方是合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，該風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。

關(guān)于應(yīng)無(wú)償劃歸原告所有的五套住宅的問(wèn)題：被告提出應(yīng)無(wú)償劃歸原告的五套住宅為A棟X、106、107、201、204房，并表示除上述五套房屋外，其余已全部處理完畢，但未能在法庭限令的期限內(nèi)提交相應(yīng)依據(jù)；原告對(duì)此表示不能接受，要求在B、C棟八樓劃出五套住宅給其司，但對(duì)BC棟八樓房屋是否處理完畢并不知情。

關(guān)于劃歸原告的商鋪具體位置的問(wèn)題：原告要求在報(bào)建圖上方位(D時(shí)層?xùn)|北角)，也就是被告提交的竣工圖上標(biāo)明青少年活動(dòng)室的位置劃出200平方米商鋪給其司；被告只同意按上標(biāo)明綜合商店的位置劃出200平方米商鋪給原告。

本院認(rèn)為：(一)關(guān)于合同效力問(wèn)題：廣州市出租汽車公司與保興公司于1996年8月6日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)合同》以及雙方于1997年8月29日簽訂的《泰沙路合作開(kāi)發(fā)補(bǔ)充合同》，廣州市出租汽車公司作為原有用地單位，有權(quán)將土地使用權(quán)作為合作條件，且雙方的合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門和國(guó)土部門的批準(zhǔn)，辦理了加名手續(xù)，合同內(nèi)容合法，當(dāng)事人意思表示真實(shí)，應(yīng)為有效。

(二)廣汽集團(tuán)與廣汽管理公司的訴訟資格問(wèn)題：本案中，與保興公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)合同》和《泰沙路合作開(kāi)發(fā)補(bǔ)充合同》的是廣州市出租汽車公司，根據(jù)工商部門的證明，廣州市出租汽車公司1998年5月5日更名為廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司，故廣汽管理公司作為合同簽訂的主體享有當(dāng)然的訴訟主體資格；根據(jù)工商部門和廣州市公用事業(yè)管理局的證明，廣州廣汽集團(tuán)有限公司是由廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司和廣州市出租汽車公司工會(huì)共同出資組建而成的，廣汽管理公司1998年5月將其依法所有的全部資產(chǎn)和全部并人組建后的廣汽集團(tuán)，因此，現(xiàn)在廣汽集團(tuán)與廣汽管理公司是一個(gè)機(jī)構(gòu)，兩塊牌子，經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)由廣汽集團(tuán)行使，債務(wù)及責(zé)任由廣汽集團(tuán)承擔(dān)，兩者互為連帶，不可分割，故廣汽集團(tuán)作為廣汽管理公司的債權(quán)債務(wù)承受人，也具有訴訟主體資格，廣汽管理公司也對(duì)此表示同意；且廣汽集團(tuán)已是用地批文上的合法開(kāi)發(fā)單位。故保興公司的抗辯理由不能成立，不予采納。

(三)關(guān)于廣汽集團(tuán)與廣汽管理公司要求保興公司立即交付3235.93平方米房產(chǎn)的請(qǐng)求：1該項(xiàng)目原規(guī)劃面積：《合作開(kāi)發(fā)合同》約定該項(xiàng)目建筑面積(含地下室停車場(chǎng))以規(guī)劃局批出的規(guī)劃要點(diǎn)為準(zhǔn)；本案有關(guān)的規(guī)劃有三份，分別是穗規(guī)設(shè)字[1997]第X號(hào)《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》、穗規(guī)批字[1998]第X號(hào)《關(guān)于住宅、停車庫(kù)等總平面規(guī)劃方案的批復(fù)》以及穗規(guī)建字[1998]第X號(hào)《建設(shè)工程報(bào)建審核書》。針對(duì)雙方對(duì)確定面積的依據(jù)文件不同，本院認(rèn)為，法律規(guī)定，對(duì)合同條款發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋；本案中，按照合同字面理解，合同所指規(guī)劃局批出的規(guī)劃要點(diǎn)應(yīng)為穗規(guī)設(shè)字[1997]第X號(hào)《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》，應(yīng)以該文中的容積率2.8乘以用地面積（略）平方米即（略）.4平方米為基準(zhǔn)面積；至于該文中的用地面積大于實(shí)際用地面積問(wèn)題，由于雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)規(guī)劃部門批出的容積率和用地面積的不確定是明知的，對(duì)規(guī)劃局批出的設(shè)計(jì)要點(diǎn)中的結(jié)果都應(yīng)接受；保興公司在用地面積的確定上以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為依據(jù)，在容積率上又以《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》為依據(jù)，標(biāo)準(zhǔn)是不同一的，雖然事實(shí)上用地面積比《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》中要少，但從雙方當(dāng)事人簽約的本意來(lái)看，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)以《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》為準(zhǔn)，雙方均應(yīng)受該約定的拘束；至于保留面積問(wèn)題，由于《關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》并未提到有保留面積，被保興公司提供的報(bào)建圖是穗規(guī)建字[1998]第X號(hào)文的附圖，同樣由于標(biāo)準(zhǔn)不同一而不予確認(rèn)；至于七層停車場(chǎng)是否全部劃歸原告所有、不作分配面積的問(wèn)題，由于雙方合同中并無(wú)此項(xiàng)約定，廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司提交的證據(jù)僅為《市場(chǎng)管理處補(bǔ)地價(jià)申請(qǐng)表》復(fù)印件，不具有證據(jù)的必備條件，無(wú)法證明其的主張。故廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司的主張不符合合同本意，不應(yīng)采納；保興公司的主張標(biāo)準(zhǔn)不同一，也不符合約定，亦不予采納。2．按原規(guī)劃廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司應(yīng)得面積為（略）.4平方米的33％即（略）.292平方米。3．實(shí)際建筑面積：根據(jù)廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所的《房地產(chǎn)平面附圖》，該項(xiàng)目實(shí)際建成總建筑面積為住宅（略）.7266平方米、七層停車場(chǎng)（略）.5184平方米，故增加面積為（略）.845平方米。4．廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司應(yīng)得增加部分面積為（略）.845的20％即2920.769平方米；則共應(yīng)得面積為（略）.061平方米。5．關(guān)于住宅與停車場(chǎng)的置換比例問(wèn)題：按合同字面理解，置換比例應(yīng)為1∶1；廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司提出的1∶3沒(méi)有合同依據(jù)，以4800元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償合同也未約定，且由于地段不同，裕景大廈包銷款的單價(jià)沒(méi)有可參照的條件，從合同文意體現(xiàn)不出其主張。故該意見(jiàn)依據(jù)不足，不予支持；保興公司的主張有理，應(yīng)予采納。6．關(guān)于廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司應(yīng)補(bǔ)償給的幼兒園問(wèn)題：雙方補(bǔ)充合同約定被告將1000平方米幼兒園的產(chǎn)權(quán)劃歸廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司所有，現(xiàn)由于政府要求，保興公司已將幼兒園移交給海珠區(qū)教育局，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的責(zé)任并不在保興公司，其不應(yīng)為此承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任；且由于雙方是合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。故廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司的此項(xiàng)請(qǐng)求無(wú)理，應(yīng)予駁回；保興公司的抗辯理由成立，予以采納。7．關(guān)于應(yīng)無(wú)償劃歸廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司所有的五套住宅的問(wèn)題：合同約定保興公司應(yīng)補(bǔ)償五套住宅(不少于300平方米)給廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司，現(xiàn)保興公司提出的分配方案廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司已明確表示不能接受，保興公司也未提交上述房屋面積的數(shù)據(jù)及其他房屋已處理完畢的依據(jù)；廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司對(duì)其要求分配的B、C棟八樓的處理情況也不清楚，故雙方的房屋分配方案均不可行，可考慮用現(xiàn)金方式補(bǔ)償，由保興公司以300平方米為基數(shù)、按照房管部門評(píng)定的該地段高層住宅的商品房交易均價(jià)予以補(bǔ)償。8．關(guān)于劃歸廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司的商鋪具體位置的問(wèn)題：針對(duì)雙方以報(bào)建圖還是竣工圖作為劃分依據(jù)的爭(zhēng)論，報(bào)建圖是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件，具有法律效力，施工應(yīng)按照該圖規(guī)定進(jìn)行，被告擅自改變規(guī)劃功能是不妥的，故不應(yīng)以竣工圖作為劃分依據(jù)，而應(yīng)以報(bào)建圖標(biāo)明的方位(D棟首層?xùn)|北角)作為劃分依據(jù)。廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司的主張合法，應(yīng)予支持；保興公司的主張依法無(wú)據(jù)，不予采納。9．綜上，結(jié)合合同的條文以及考慮雙方使用的方便，廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司應(yīng)分得的具體位置及獲得的補(bǔ)償是：七層停車場(chǎng)（略）.5184平方米及地下室7211.5426平方米，在D棟首層?xùn)|北角的200平方米商鋪以及由保興公司以300平方米為基數(shù)、按照房管部門評(píng)定的該地段高層住宅的商品房交易均價(jià)用現(xiàn)金補(bǔ)償五套住宅。廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司要求保興司交付房產(chǎn)面積的訴訟請(qǐng)求中超過(guò)上述部分予以駁回。

(四)關(guān)于廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司要求保興公司支付逾期付款的違約金(從1996年12月5日計(jì)至1998年4月2日、按月息5％計(jì)算)的請(qǐng)求：保興公司第一筆付款的發(fā)票開(kāi)出時(shí)間為1996年8月8日，但雙方均認(rèn)可1996年8月6日為第一筆付款時(shí)間，應(yīng)予確認(rèn)；本項(xiàng)目的加名和改變用地性質(zhì)手續(xù)最早是1998年7月21日廣州市城市規(guī)劃局發(fā)出的穗規(guī)地證字[1998]第X號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，保興公司最早獲準(zhǔn)加名是1998年11月26日廣州市國(guó)土局發(fā)出的穗國(guó)土建用通字[1998]X號(hào)《廣州市建設(shè)用地通知書》，均遲于保興公司的實(shí)際付款時(shí)間，沒(méi)有逾期付款的行為，廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司認(rèn)為保興公司遲延付款依法無(wú)據(jù)，故此項(xiàng)請(qǐng)求無(wú)理，應(yīng)予駁回。

(五)關(guān)于廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司要求保興公司支付逾期交樓的違約金(按每月住宅面積2元/平方米、商業(yè)裙樓及停車場(chǎng)面積10元/平方米、從2000年8月1日起計(jì)至付清之日止)的請(qǐng)求：工程規(guī)劃報(bào)建的批文分別是1997年5月12日穗規(guī)設(shè)字[1997]第X號(hào)文、1998年4月20日穗規(guī)批字[1998]第X號(hào)文以及1998年9月8日穗規(guī)建字[1998]第X號(hào)文，而1999年11月24日穗建筑（略）號(hào)《廣州市建設(shè)工程施工許可證》是工程施工的批文，按照合同上下文理解，規(guī)劃批文的批出時(shí)間應(yīng)為合同所指“單體”，報(bào)建批出之日，故2000年7月7日應(yīng)為交樓時(shí)間；保興公司的抗辯理由不能成立，不予采納。由于廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司認(rèn)可2000年7月內(nèi)交樓均不屬違約，出于其自愿，應(yīng)予準(zhǔn)許。2000年7月26日，新中興公司向廣汽集團(tuán)發(fā)出《收樓通知》視為保興公司的行為，保興公司已履行通知收樓的義務(wù)；廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司以該項(xiàng)目尚未取得“綜合驗(yàn)收合格證”，為由拒絕收樓顯屬不當(dāng)，雖然保興公司并未明確廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司應(yīng)分得的具體位置，但雙方系合作開(kāi)發(fā)而非房屋買賣，在合作開(kāi)發(fā)合同中約定的只是分配原則，并無(wú)具體分配方案，故確定廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司應(yīng)分得具體位置的義務(wù)應(yīng)由雙方共同承擔(dān)，而雙方均未積極履行該項(xiàng)義務(wù)，故對(duì)廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司至今未能收樓雙方均有過(guò)錯(cuò)應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任；廣汽集團(tuán)、廣汽管理公司要求保興公司支付逾期交樓的違約金不符合合同約定的條件，應(yīng)予駁回。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條第二款、第八十八條第一款、第一百零六條第一款、第一百一十一條的規(guī)定，判決如下：

一、被告廣州保興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)向原告廣州廣汽集團(tuán)有限公司、廣州市氣集體資產(chǎn)管理公司交付海珠區(qū)X路X號(hào)項(xiàng)目的七層停車場(chǎng)（略）.5184平方米1及地下室7211.5426平方米以及D棟首層?xùn)|北角的200平方米商鋪；

二、被告廣州保興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)補(bǔ)償五套住宅(以300平方米為基數(shù)、按照房管部門評(píng)定的該地段高層住宅的商品房交易均價(jià)計(jì)算)給原告廣州廣汽集團(tuán)有限公司、廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司；

三、駁回原告廣州廣汽集團(tuán)有限公司、廣州市廣汽集體資產(chǎn)管理公司其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)（略）元(原告已預(yù)付)由兩原告共同負(fù)擔(dān)（略）元，被告負(fù)擔(dān)（略）元；訴訟保全費(fèi)（略）元(原告已預(yù)付)由兩原告共同負(fù)擔(dān)（略）元，被告負(fù)擔(dān)（略）元。原告多預(yù)付的訴費(fèi)及訴訟保全費(fèi)本院均不予退回，由被告在付款時(shí)將應(yīng)負(fù)擔(dān)的（略）元及訴訟保全費(fèi)（略）元逕付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省高級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)趙云川

代理審判員余軍梅

代理審判員黃曉清

二○○一年五月二十三日

書記員黃春成

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