云南省昆明市中級人民法院

民事判決書

（2006）昆民三終字第X號

上訴人（原審被告、反訴被告）賈某，男，X年X月X日出生，漢族，昆明市人，?。裕矸葑C號：（略）。

委托代理人劉英，云南一誠律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

委托代理人詹某某，男，X年X月X日出生，傣族，昆明市人，在云南瑞陽律師事務(wù)所工作，?。裕话闶跈?quán)代理。身份證號：（略）。

被上訴人（原審原告、反訴被告）昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱交安達(dá)公司）。

住所地：昆明市X路X號。

法定代表人李某，董事長。

委托代理人曹文華，云南興天平律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

委托代理人相智翔，云南興天平律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人賈某因與被上訴人交安達(dá)公司租賃合同糾紛一案，不服昆明市五華區(qū)人民法院（2006）五法民二初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院于2006年10月25日受理此案后，依法組成合議庭審理了本案，并依法報(bào)經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長本案審理期限三個(gè)月，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審判決確認(rèn)：2005年3月10日，交安達(dá)公司與賈某簽訂一份《租賃協(xié)議》，約定：由賈某承租云南省交通廳機(jī)關(guān)綜合服務(wù)樓半地下層至地上一、二層作為經(jīng)營餐廳使用，租賃期預(yù)定為五年，從2005年4月1日至2010年3月31日止，每年租賃費(fèi)為（略）元，租賃費(fèi)按季度交納，次季度租賃費(fèi)應(yīng)在上季度到期前提前30日交納；賈某負(fù)責(zé)綜合服務(wù)樓的經(jīng)營管理并向交通廳職工提供中餐服務(wù)，職工中餐按賈某在承諾書中的承諾供應(yīng)，若賈某不按承諾書的要求供應(yīng)，交安達(dá)公司有權(quán)終止合同；交安達(dá)公司負(fù)責(zé)向賈某提供經(jīng)營場地、餐廳服務(wù)的部分用具（按實(shí)際移交數(shù)進(jìn)行認(rèn)定，所有權(quán)歸交安達(dá)公司），賈某根據(jù)實(shí)際經(jīng)營需要自行添加其他設(shè)備、用品；交安達(dá)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)經(jīng)營期間水、電的正常供應(yīng)，賈某按照實(shí)際耗用量自行承擔(dān)費(fèi)用，并于每月25日前及時(shí)交納水電費(fèi)；雙方應(yīng)認(rèn)真履行協(xié)議，如有違約，違約方應(yīng)支付無違約責(zé)任方違約金（略）元，并承擔(dān)給無違約責(zé)任方造成的經(jīng)濟(jì)損失。協(xié)議簽訂后，交安達(dá)公司將約定的租賃場地交付給賈某經(jīng)營使用，并將其購買的價(jià)值（略）元的廚房設(shè)備、廚房雜件以及方桌17套、帶玻璃轉(zhuǎn)盤圓桌22套（備用桌面6個(gè)）、餐椅363把、九組X片屏風(fēng)等餐廳用品移交給賈某使用。賈某于2005年6月向工商行政管理部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取了個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證。雙方在履行過程中，賈某向交安達(dá)公司支付了2005年4月1日至11月30日的租金（略）元，賈某未支付12月1日以后的租金，交安達(dá)公司遂于2006年2月20日和3月2日發(fā)出催款通知，要求賈某在3月15日前交納拖欠2005年12月至2006年2月的租金和2006年3月至5月的租金，若在通知時(shí)間內(nèi)未交費(fèi)，交安達(dá)公司有權(quán)終止合同。2006年3月29日，雙方對賈某使用的廚房設(shè)備等物品辦理了移交手續(xù)，交安達(dá)公司收回了出租給被告使用的交通廳機(jī)關(guān)綜合服務(wù)樓半地下層和地上二層房屋，賈某尚有地上一層房屋、屏風(fēng)5片、餐椅6把和價(jià)值（略）元的餐具未移交給交安達(dá)公司。在移交過程中，賈某向云南省交通廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心借款（略）元用以支付員工工資和供貨商貨款，機(jī)關(guān)服務(wù)中心出具說明該款由交安達(dá)公司享有債權(quán)。賈某在經(jīng)營中，收取云南省交通廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心和云南省交通廳機(jī)關(guān)勞動(dòng)服務(wù)公司支付的交通廳職工中餐費(fèi)合計(jì)（略）.20元，機(jī)關(guān)服務(wù)中心和機(jī)關(guān)勞動(dòng)服務(wù)公司出具證明明確交安達(dá)公司對職工的中餐費(fèi)享有債權(quán)，機(jī)關(guān)服務(wù)中心還出具說明明確2006年3月底前交通廳部分職工在賈某經(jīng)營的鴻運(yùn)通酒樓的中餐費(fèi)仍有（略）.30元未消費(fèi)，賈某也未退還。另外，交安達(dá)公司出租給賈某使用的租賃物即交通廳綜合服務(wù)樓所占的土地為國有劃撥用地，云南省交通廳為解決機(jī)關(guān)職工的就餐和接待基層來交通廳辦事人員的住宿，于2003年9月、2004年1月向昆明市規(guī)劃局和云南省建設(shè)廳領(lǐng)取了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，投資建設(shè)了該綜合服務(wù)樓。綜合服務(wù)樓建成后，云南省交通廳于2005年12月8日向云南省人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局申請辦理完善建設(shè)手續(xù)。2006年3月22日，云南省人民政府辦公廳函復(fù)云南省交通廳“原則同意你廳建設(shè)辦公附樓的意見，該樓建設(shè)經(jīng)費(fèi)由你廳自籌解決，產(chǎn)權(quán)屬省人民政府所有”。2005年10月12日，昆明市國土資源局五華分局向云南省交通廳發(fā)出通知，要求云南省交通廳繳納土地使用權(quán)收益金。2006年4月13日，原告交安達(dá)公司遂以被告賈某存有拖欠租金、水電及電話費(fèi)和違背中餐供應(yīng)承諾的違約行為為由，向一審法院提起訴訟，請求法院判令：1、確認(rèn)原告解除2005年3月10日與被告簽訂的《租賃協(xié)議》的行為有效，并確認(rèn)原、被告之間的《租賃協(xié)議》已經(jīng)于2006年3月24日解除；2、被告立即將租賃的場地地上一層全部騰空交還原告；3、被告向原告支付拖欠的自2005年12月1日至2006年3月24日的租賃費(fèi)（略）元及其利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）；4、被告向原告支付欠款（略）元、水電和電話費(fèi)4003.10元、職工餐費(fèi)（略）.30元及設(shè)備餐具損失（略）元；5、被告向原告支付違約金（略）元；6、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。審理中，反訴原告賈某遂以雙方簽訂的《租賃協(xié)議》違反了國家的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議是無效的為由，向一審法院提起反訴，請求法院判令：1、確認(rèn)反訴原告與反訴被告于2005年3月10日簽訂的《租賃協(xié)議》無效；2、返還反訴原告已付的房屋租金（略）元；3、反訴被告承擔(dān)因其過錯(cuò)給反訴原告造成的損失（略）元；4、由反訴被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

根據(jù)上述確認(rèn)事實(shí)，一審判決認(rèn)為：本案系房屋租賃合同引起的訴訟糾紛。第一，租賃協(xié)議的效力。雙方于2005年3月10日簽訂的《租賃協(xié)議》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。交安達(dá)公司出租給賈某經(jīng)營使用的綜合服務(wù)樓所占用的土地性質(zhì)雖然為國有劃撥用地，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家”，現(xiàn)土地管理部門已通知云南省交通廳要求繳納土地使用權(quán)收益金，但是否繳納土地使用權(quán)收益金并不是房屋租賃合同成立并生效的前提條件；并且，交安達(dá)公司出租給賈某經(jīng)營使用的綜合服務(wù)樓，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證，但整幢樓的權(quán)屬清楚合法。因此，交安達(dá)公司與賈某簽訂的《租賃協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)按約定全面善意的履行各自的義務(wù)。第二，違約責(zé)任。賈某未按約定支付租金的行為已違反約定，應(yīng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任，支付拖欠原告從2005年12月1日至2006年3月24日止的租金（略）元及按銀行同期貸款利率計(jì)的利息（從2005年12月1日至實(shí)際還清款項(xiàng)之日止按本金（略）元計(jì)，從2006年3月1日至實(shí)際還清款項(xiàng)之日止按本金（略）元計(jì)），并承擔(dān)違約金（略）元。由于賈某未按約定履行支付租金的義務(wù)，而支付租金是作為承租人的賈某的主要義務(wù)，賈某未履行支付租金的義務(wù)，經(jīng)交安達(dá)公司催告后仍未履行，交安達(dá)公司根據(jù)法律規(guī)定和當(dāng)事人的約定有權(quán)解除雙方簽訂的《租賃協(xié)議》，雖然交安達(dá)公司無證據(jù)證明其已向賈某發(fā)出了終止協(xié)議的通知，但交安達(dá)公司于2006年3月2日向賈某發(fā)出的催款通知已明確了逾期不交租金則終止協(xié)議的意思表示，之后雙方于3月29日辦理了廚房設(shè)備等物品的移交，雙方移交物品的行為應(yīng)視為解除了《租賃協(xié)議》，故交安達(dá)公司解除協(xié)議的行為合法有效，一審法院確認(rèn)雙方的《租賃協(xié)議》于2006年3月29日解除。協(xié)議解除后，賈某已無法律根據(jù)占用租賃房屋，故交安達(dá)公司要求賈某騰還交通廳機(jī)關(guān)綜合服務(wù)樓地上一層房屋的請求成立，一審法院予以支持。至于交安達(dá)公司要求賈某支付電話費(fèi)、水電費(fèi)4003.10元的請求，因交安達(dá)公司提交的證據(jù)不能證明該請求所依據(jù)的事實(shí)存在，故一審法院對交安達(dá)公司的該項(xiàng)請求不予支持；交安達(dá)公司要求賈某支付欠款（略）元的請求，因該（略）元的款項(xiàng)系賈某的借款，與本案審理的房屋租賃關(guān)系并非同一法律關(guān)系，故一審法院對交安達(dá)公司的該項(xiàng)請求不予處理；交安達(dá)公司要求賈某支付職工中餐費(fèi)（略）.30元的請求，因職工中餐費(fèi)是案外人支付給賈某的，案外人出具證明說明交安達(dá)公司對賈某收取的職工中餐費(fèi)享有債權(quán)，但交安達(dá)公司未舉證證明案外人債權(quán)轉(zhuǎn)移的形式符合法律的規(guī)定，故一審法院對交安達(dá)公司的該項(xiàng)請求不予支持；交安達(dá)公司要求賈某支付設(shè)備餐具損失（略）元的請求，雙方協(xié)議解除后賈某應(yīng)當(dāng)退還交安達(dá)公司已交給其使用的設(shè)備餐具等物品，但賈某在移交的物品中尚有屏風(fēng)5片、餐椅6把和價(jià)值（略）元的餐具未移交給交安達(dá)公司，故賈某應(yīng)向交安達(dá)公司承擔(dān)餐具損失（略）元并退還交安達(dá)公司屏風(fēng)5片、餐椅6把；而至于交安達(dá)公司要求賈某承擔(dān)果汁機(jī)4臺、自動(dòng)咖啡機(jī)1臺和德國產(chǎn)洗碗機(jī)1臺的損失，因該部分物品交安達(dá)公司在移交時(shí)已經(jīng)實(shí)際接收，但是否產(chǎn)生了實(shí)際損失，交安達(dá)公司未舉證證明，故一審法院對交安達(dá)公司的該部分請求不予支持。另外，賈某的三項(xiàng)反訴請求是基于協(xié)議無效的事實(shí)所提出的，而雙方簽訂的租賃協(xié)議合法有效，故賈某的反訴請求無事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。據(jù)此，一審判決依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第二百二十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司與被告賈某簽訂的《租賃協(xié)議》于2006年3月29日解除；二、被告賈某于本判決生效后十日內(nèi)將云南省交通廳機(jī)關(guān)綜合服務(wù)樓地上一層房屋騰還原告昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司；三、被告賈某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司租金（略）元及按銀行同期貸款利率計(jì)的利息（從2005年12月1日至實(shí)際還清款項(xiàng)之日止按本金（略）元計(jì)，從2006年3月1日至實(shí)際還清款項(xiàng)之日止按本金（略）元計(jì)），并承擔(dān)違約金（略）元；四、被告賈某于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司餐具損失（略）元，并退還原告昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司屏風(fēng)5片、餐椅6把；五、駁回原告昆明交安達(dá)物業(yè)管理有限公司的其它訴訟請求；六、駁回反訴原告賈某的訴訟請求。

宣判后，上訴人賈某不服一審判決，向本院提起上訴，稱：1、關(guān)于本訴部分。由于被上訴人的過錯(cuò)行為造成上訴人的經(jīng)營行為無法正常開展，導(dǎo)致上訴人作為承租人并沒有完全享有對租賃房屋的使用權(quán)，故一審判決上訴人違約并承擔(dān)違約責(zé)任不符合法律規(guī)定。首先，由于被上訴人不能提供《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，導(dǎo)致上訴人無法辦理酒樓營業(yè)執(zhí)照，按期正常開業(yè)，而在上訴人取得營業(yè)執(zhí)照后，被上訴人交付的租賃物又因?yàn)榻ㄔO(shè)用款嚴(yán)重超過預(yù)算，屬違規(guī)建筑而接受審計(jì)部門的審計(jì)，被上訴人害怕暴露房屋用途改變用于經(jīng)營，要求上訴人不能對外經(jīng)營以配合其審計(jì)過關(guān)，并與上訴人簽訂了《委托經(jīng)營協(xié)議》，約定上訴人只是代被上訴人經(jīng)營管理，并不具有實(shí)際經(jīng)營者的身份，也不承擔(dān)任何租金及相關(guān)經(jīng)營費(fèi)用，導(dǎo)致整個(gè)酒樓在2005年7月至9月的三個(gè)月內(nèi)除了供應(yīng)職工餐外無法正常對外經(jīng)營。雙方所簽《租賃協(xié)議》約定的是在保證交通廳職工午餐的情況下正常對外經(jīng)營，如果只是承包沒有任何利潤的職工午餐的話，上訴人就不可能向被上訴人支付每季度8萬元的租金。另外，雙方所簽《租賃協(xié)議》雖然要求上訴人提供職工中餐，但并沒有約定用餐場所，但被上訴人卻要求上訴人將酒樓最好的位置用作職工用餐地，致使上訴人用來對外經(jīng)營的最好樓層不能對外接待客人。因此，被上訴人在履行《租賃協(xié)議》的過程中是有過錯(cuò)的，這也是上訴人延遲交付租金的原因。其次，上訴人與被上訴人于2006年3月協(xié)商解除《租賃協(xié)議》，被上訴人向上訴人承諾了數(shù)項(xiàng)優(yōu)惠條件，并由被上訴人起草了《租賃場地移交協(xié)議》，但在2006年3月29日雙方辦理場地移交手續(xù)時(shí)，被上訴人卻反悔了，在沒有簽訂移交協(xié)議的情況下，強(qiáng)行更換了租賃房屋門鎖，霸占了租賃房屋，故一審判決上訴人違約并承擔(dān)違約金不符合法律規(guī)定。再次，被上訴人主張物品損失時(shí)僅提交了其單方制作的《移交清單欠缺表》，并沒有提交有效的直接證據(jù)加以證實(shí)，故一審判決上訴人賠償被上訴人餐具損失（略）元及退還相關(guān)物品缺乏證據(jù)支持。最后，被上訴人起訴的標(biāo)的近35萬元，一審判決只支持了12萬元，但一審判決卻確定由上訴人承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用，明顯不公。2、關(guān)于反訴部分。被上訴人將自己不具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)出租給上訴人，違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，一審判決適用法律錯(cuò)誤。首先，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證；（二）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定的。”而本案租賃房屋至今都沒有取得產(chǎn)權(quán)證，且在上訴人已經(jīng)實(shí)際使用租賃房屋三個(gè)月后，被上訴人才取得作為建筑物所必須的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，故被上訴人的出租行為違反了上述強(qiáng)制性的法律規(guī)定而歸于無效。其次，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，只有在取得房屋租賃許可證并繳納契稅后，租賃行為才是合法的，但被上訴人并沒有履行這一法定程序，故雙方所簽《租賃協(xié)議》是無效的。最后，被上訴人在明知其沒有房屋出租權(quán)的情況下還與上訴人簽訂《租賃協(xié)議》，其主觀上有過錯(cuò)，導(dǎo)致上訴人上百萬元的投資化為泡影，為此債務(wù)纏身、傾家蕩產(chǎn)，故被上訴人應(yīng)當(dāng)就此承擔(dān)全部法律責(zé)任。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)有遺漏，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院判令：1、撤銷（2006）五法民二初字第X號民事判決書，并依法支持上訴人的訴訟請求；2、由被上訴人承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。

被上訴人交安達(dá)公司答辯稱：雙方簽訂的《租賃協(xié)議》合法有效，而上訴人在履行該協(xié)議過程中拖欠被上訴人的租金長達(dá)4個(gè)月，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院判令駁回上訴，維持原判。

二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審判決確認(rèn)事實(shí)一致，本院依法予以確認(rèn)。

根據(jù)上述確認(rèn)事實(shí)，審理本案涉及的問題主要是：1、上訴人與被上訴人于2005年3月10日簽訂的《租賃協(xié)議》是否合法有效；2、上訴人在履行雙方所簽《租賃協(xié)議》過程中是否存在違約行為。

本院認(rèn)為：首先，關(guān)于上訴人與被上訴人于2005年3月10日簽訂的《租賃協(xié)議》是否合法有效的問題。

第一，上訴人提出被上訴人出租給其的租賃房屋違反了《城市房屋租賃管理辦法》的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，故而雙方所簽《租賃協(xié)議》應(yīng)為無效合同，根據(jù)我國《合同法》第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，即“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，由此可見，認(rèn)定合同無效的法定情形之一是“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，而上訴人據(jù)以主張雙方所簽租賃合同無效的法律文件是建設(shè)部頒行實(shí)施的《城市房屋租賃管理辦法》，該管理辦法從法律效力的位階上看屬部門規(guī)章，并不符合認(rèn)定合同無效的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的法定情形，故上訴人認(rèn)為雙方所簽《租賃協(xié)議》無效的理由不成立，本院不予支持；

第二，上訴人提出被上訴人至今尚未取得本案租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證，無權(quán)出租該租賃房屋的主張，根據(jù)本案查明的事實(shí)以及云南省人民政府辦公廳的復(fù)函，盡管本案租賃房屋尚無產(chǎn)權(quán)證，但包括本案租賃房屋在內(nèi)的整幢建筑物的權(quán)屬合法清晰，被上訴人通過合法受權(quán)將本案租賃房屋出租給上訴人并未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而且，雖然包括本案租賃房屋在內(nèi)的整幢建筑物所占用的土地性質(zhì)為國有劃撥用地，土地行政管理部門也要求繳納土地使用權(quán)收益金，但土地使用權(quán)收益金的繳納與否屬行政管理的范疇，并不是決定和影響上訴人與被上訴人簽訂《租賃協(xié)議》這一民事法律行為是否產(chǎn)生法律效力的法定情形，故上訴人主張雙方所簽《租賃協(xié)議》無效的該項(xiàng)理由亦不成立，本院不予支持。

因此，上訴人與被上訴人于2005年3月10日簽訂的《租賃協(xié)議》是雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上意思表示一致達(dá)成的契約，且不違反我國法律和社會公共利益，該協(xié)議合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，即雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面、認(rèn)真、誠實(shí)地履行自己的義務(wù)。此外，通過對雙方所簽《租賃協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行審查，表明雙方當(dāng)事人之間建立了合法有效的租賃合同法律關(guān)系，本院亦在該法律關(guān)系項(xiàng)下對本案進(jìn)行審理。

其次，關(guān)于上訴人在履行雙方所簽《租賃協(xié)議》過程中是否存在違約行為的問題。

第一，根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條的規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可見，在租賃合同法律關(guān)系中，作為出租人的被上訴人的主要合同義務(wù)是將合同約定的租賃物交付給上訴人占有、使用和收益，而作為承租人的上訴人的主要合同義務(wù)是向被上訴人給付合同約定的租金，并且，在雙方所簽《租賃協(xié)議》中，亦對上述雙方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)作出了明確約定，還明確約定租金按季度給付，次季度租金應(yīng)在上季度到期前提前30日給付。但是，根據(jù)本案查明的事實(shí)，在被上訴人向上訴人履行了交付本案租賃房屋的合同義務(wù)后，上訴人只向被上訴人給付了2005年4月1日至11月30日的租金（略）元，至今尚未給付2005年12月1日至雙方所簽《租賃協(xié)議》實(shí)際解除之日止的租金，被上訴人亦向上訴人送達(dá)了書面通知，催告上訴人給付租金。因此，在作為出租人的被上訴人履行了主要合同義務(wù)后，作為承租人的上訴人并未按照雙方合同的約定履行自己的主要合同義務(wù)，故在履行雙方所簽《租賃協(xié)議》的過程中，上訴人未按約給付合同租金的行為已經(jīng)違反了雙方所簽《租賃協(xié)議》的約定，構(gòu)成合同違約，上訴人應(yīng)當(dāng)依法或按照雙方合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；

第二，上訴人提出導(dǎo)致其作為承租人沒有完全享有對租賃房屋的使用權(quán)益的原因在于被上訴人存有過錯(cuò)行為，故而一審判決上訴人違約并承擔(dān)違約責(zé)任不符合法律規(guī)定。對此，本院認(rèn)為，上訴人據(jù)以主張被上訴人存有過錯(cuò)的理由之一是被上訴人不能提供《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，導(dǎo)致上訴人無法辦理酒樓營業(yè)執(zhí)照以便按期開業(yè)，基于上述分析評判理由，上訴人與被上訴人之間建立的是租賃合同法律關(guān)系，作為出租人的被上訴人主要合同義務(wù)是將租賃物交付給上訴人，并無代為和協(xié)助作為承租人的上訴人辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，且雙方所簽的《租賃協(xié)議》也未約定被上訴人負(fù)有上述合同義務(wù)，而被上訴人亦在所收取的租金中予以了相應(yīng)的自認(rèn)減免（認(rèn)可上訴人給付的租金（略）元為2005年4月1日至11月30日期間），故上訴人的該項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。上訴人據(jù)以主張被上訴人存有過錯(cuò)的理由之二是在上訴人取得營業(yè)執(zhí)照后，被上訴人卻因自身原因要求上訴人暫不能對外營業(yè)，由于上訴人就其主張的該項(xiàng)事實(shí)未能提交確實(shí)有效的證據(jù)加以證實(shí)，根據(jù)我國《民事訴訟法》第六十四條關(guān)于誰主張誰舉證的規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)就此承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，故上訴人的該項(xiàng)上訴理由無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。至于上訴人提出其與被上訴人簽訂了《委托經(jīng)營協(xié)議》，導(dǎo)致整個(gè)酒樓在2005年7月至9月的三個(gè)月內(nèi)除了供應(yīng)職工餐外無法正常對外經(jīng)營，由于上訴人與被上訴人均明確認(rèn)可雙方實(shí)際履行的是雙方所簽的《租賃協(xié)議》，并未實(shí)際履行過該《委托經(jīng)營協(xié)議》，即該《委托經(jīng)營協(xié)議》并非是調(diào)整本案雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的依據(jù)，故對上訴人的該項(xiàng)主張，本院不予支持。上訴人據(jù)以主張被上訴人存有過錯(cuò)的理由之三是被上訴人要求上訴人必須將酒樓最好的位置用作職工用餐地，致使上訴人用來對外經(jīng)營的最好樓層不能對外接待客人，由于雙方當(dāng)事人未在所簽《租賃協(xié)議》中就此事項(xiàng)做出明確具體的約定，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人在對此進(jìn)行實(shí)際履行時(shí)缺乏具體規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，即雙方當(dāng)事人對此事項(xiàng)約定不明，進(jìn)而，職工用餐地點(diǎn)的選擇與實(shí)際履行狀態(tài)不能成為評判合同當(dāng)事人是否違約的事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，故上訴人的該項(xiàng)上訴理由無法律依據(jù)，本院不予支持。因此，上訴人提出由于被上訴人的過錯(cuò)行為導(dǎo)致其未能完全享有對租賃房屋的使用權(quán)益的主張不成立，本院不予支持；

第三，針對雙方所簽《租賃協(xié)議》是否實(shí)際解除，由于上訴人與被上訴人已于2006年3月29日辦理了場地和相關(guān)物品的移交手續(xù)，對“移交清單”進(jìn)行了簽章確認(rèn)，被上訴人實(shí)際接收了除地上一層之外的本案租賃房屋以及相應(yīng)餐廳用具，而上訴人也已經(jīng)實(shí)際退出了租賃房屋并停止了經(jīng)營，故雙方當(dāng)事人以自己的實(shí)際行為解除了雙方所簽的《租賃協(xié)議》，故一審判決確認(rèn)雙方所簽《租賃協(xié)議》于2006年3月29日實(shí)際解除并無不當(dāng)。至于上訴人提出雙方在辦理場地及用品移交手續(xù)之前一直在進(jìn)行協(xié)商，被上訴人承諾了數(shù)項(xiàng)優(yōu)惠條件，但被上訴人卻在實(shí)際移交時(shí)反悔，由于民事法律行為是平等主體間在自愿的基礎(chǔ)上意思表示達(dá)成一致的過程和結(jié)果行為，且上訴人關(guān)于被上訴人強(qiáng)行收回本案租賃房屋的主張，亦與雙方通過簽章確認(rèn)“移交清單”的方式辦理了場地和相關(guān)物品的移交手續(xù)的行為和事實(shí)相悖，故上訴人的該項(xiàng)主張不成立，本院不予支持；

第四，針對上訴人是否應(yīng)向被上訴人給付從2005年12月1日至2006年3月24日止的房屋租金及該租金的同期銀行貸款利息，并承擔(dān)違約金（略）元，根據(jù)本案查明的事實(shí)，上訴人只向被上訴人給付了從2005年4月1日至11月30日止的房屋租金，至今尚未給付2005年12月1日至雙方所簽《租賃協(xié)議》實(shí)際解除之日止的房屋租金，而上訴人在2006年3月29日雙方以實(shí)際行為解除所簽《租賃協(xié)議》之前一直對本案租賃房屋行使著占有、使用和收益的用益物權(quán)，故上訴人應(yīng)當(dāng)向被上訴人給付從2005年12月1日至2006年3月24日止的房屋租金及該款相應(yīng)的同期銀行貸款利息。而且，基于上述分析評判理由，上訴人未按約給付合同租金的行為已經(jīng)構(gòu)成合同違約，故上訴人應(yīng)當(dāng)按照雙方合同的約定——違約方應(yīng)支付無違約方違約金（略）元——向被上訴人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即給付違約金（略）元。因此，上訴人認(rèn)為其不應(yīng)向被上訴人給付租金和違約金的上訴請求不成立，本院不予支持；

第五，針對上訴人是否應(yīng)向被上訴人賠償餐具損失（略）元及退還屏風(fēng)5片和餐椅6把，根據(jù)被上訴人在向上訴人接收本案租賃房屋時(shí)簽章確認(rèn)的物品清單載明的物品數(shù)量和價(jià)值，比對雙方當(dāng)事人于2006年3月29日簽章確認(rèn)的“移交清單”所載明的物品數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)，上訴人尚有屏風(fēng)5片和餐椅6把以及價(jià)值為（略）元的餐具損失，在雙方已經(jīng)實(shí)際解除了所簽《租賃協(xié)議》的情況下，上訴人應(yīng)當(dāng)向被上訴人賠償餐具損失（略）元及退還屏風(fēng)5片和餐椅6把，故上訴人的該項(xiàng)上訴請求不成立，本院不予支持。

此外，基于上述本院對雙方所簽《租賃協(xié)議》的法律效力的分析評判理由，即雙方當(dāng)事人所簽《租賃協(xié)議》合法有效，進(jìn)而，上訴人基于雙方所簽《租賃協(xié)議》無效所提出的要求被上訴人退還已給付的房屋租金，并賠償由此給其造成的損失的訴訟請求亦喪失了前提和基礎(chǔ)，故對上訴人的該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。至于案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)問題，是人民法院根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求成立與否依法予以確定的，而被上訴人在本案中的主要訴訟請求已為一審法院依法予以支持，故一審判決確定由上訴人承擔(dān)本案一審案件受理費(fèi)并無不當(dāng)，上訴人的該項(xiàng)上訴請求不成立，本院不予支持。

綜上所述，上訴人的上訴請求均不成立，本院依法不予支持；而一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院依法予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)及第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審本訴及反訴案件受理費(fèi)人民幣（略）元，由上訴人賈某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長楊章亮

審判員陶磊

代理審判員余鋒

二○○七年三月十九日

書記員吳帥

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