上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

(2005)滬二中民二(民)初字第X號(hào)

原告東航房地產(chǎn)投資有限公司，住所地上海市X路X弄X號(hào)X樓。

法定代表人曹某某，董事長。

委托代理人錢曄文，上海市金茂律師事務(wù)所律師。

委托代理人傅文園，上海市華誠律師事務(wù)所律師。

被告上海飛騁房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市X路X號(hào)X室。

法定代表人張某，董事長。

被告上海元海投資發(fā)展有限公司，住所地上海市X路X號(hào)X號(hào)樓X－N室。

法定代表人張某，董事長。

兩被告的委托代理人張子彥、張慧，該公司職員。

原告東航房地產(chǎn)投資有限公司(以下簡稱東航公司)訴被告上海飛騁房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱飛騁公司)、被告上海元海投資發(fā)展有限公司(以下簡稱元海公司)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭。于2005年6月2日公開開庭進(jìn)行審理，原告的委托代理人錢曄文、傅文園，兩被告的委托代理人張子彥、張慧到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告東航公司訴稱，東航公司與元海公司、上海城投資產(chǎn)經(jīng)營有限公司(以下簡稱城投公司)現(xiàn)均是飛騁公司的股東。在2001年1月前，東航公司占飛騁公司52.6%的股權(quán)，城投公司占47.4%的股權(quán)。飛騁公司實(shí)際上是“東航售票大樓項(xiàng)目”(以下簡稱東航項(xiàng)目)的項(xiàng)目公司。東航項(xiàng)目于1994年4月28日批準(zhǔn)建設(shè)，至1998年1月1日停建。2001年1月13日，東航公司與城投公司作為甲方，案外人北京愉景觀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱愉景觀公司)作為乙方，簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將飛騁公司的87%的股權(quán)連同東航項(xiàng)目一起轉(zhuǎn)讓給愉景觀公司。愉景觀公司則確認(rèn)東航項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣1.5億元(以下幣種均為人民幣)，其中1.3億元為現(xiàn)金支付，其余2，000萬元?jiǎng)t以“每建筑平方米11，000元的價(jià)格享有1，818平方米的建筑面積的方式進(jìn)行折抵”，“該面積東航公司和城投公司各占909建筑平方米……如每層實(shí)際面積大于909建筑平方米時(shí)，超出部分甲方同意按照11，000元/建筑平方米向乙方支付價(jià)款”。此后，東航公司、城投公司和愉景觀公司又簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議書》進(jìn)一步明確為“乙方在東航項(xiàng)目建成竣工以后。應(yīng)交付該樓宇1，818平方米建筑面積的房產(chǎn)給甲方。該面積東航公司和城投公司各占有909建筑平方米。乙方同意甲方占有東航項(xiàng)目中的兩層，由東航公司和城投公司各占一層。如每層實(shí)際面積大于909建筑平方米時(shí)，超出部分甲方同意按11，000元/建筑平方米向乙方支付價(jià)款?！?004年1月7日，元海公司、愉景觀公司及北京海銀投資有限公司向工商部門作出了《關(guān)于“海銀大廈項(xiàng)目”說明》(1)東航項(xiàng)目改名為海銀大廈項(xiàng)目，0.2億元轉(zhuǎn)讓費(fèi)由大樓建成后1，818平方米，以11，000元/平方米折抵；(2)出于集團(tuán)統(tǒng)籌考慮，愉景觀公司將項(xiàng)目不再享有任何權(quán)利。2004年1月13日，飛騁公司、元海公司向東航公司和城投公司出具《承諾書》明確表示“愿意繼續(xù)按照上述協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議中有關(guān)條款，以2，000萬元除以11，000元/建筑平方米=1，818建筑平方米，具體層數(shù)暫定為十三、十四層(東航公司十三層，城投公司十四層)，房屋標(biāo)準(zhǔn)為甲級(jí)寫字樓?！辈⒈硎尽巴庠谠瓍f(xié)議書內(nèi)容的基礎(chǔ)上，飛騁公司在取得預(yù)售許可證后三個(gè)工作日內(nèi)同東航公司和城投公司簽署所得權(quán)益面積商品房預(yù)售合同并對(duì)合同進(jìn)行登記”。飛騁公司在2004年12月6日取得了東航項(xiàng)目的預(yù)售許可證。但東航公司和城投公司多次要求其履行義務(wù)時(shí)，飛騁公司卻以種種理由加以推托，至今不與原告簽訂預(yù)售合同。為此，請(qǐng)求判令兩被告履行《補(bǔ)充協(xié)議書》第十條和《承諾書》第一、第二條約定的義務(wù)，以11，000元/平方米的價(jià)格與東航公司就海銀國際大廈X樓整層房屋簽訂預(yù)售合同，并至房地產(chǎn)管理部門辦理登記事項(xiàng)；判令元海公司履行《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》第六條第五款約定的義務(wù)，賠償原告經(jīng)濟(jì)損失15萬元。原告舉證如下：1、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》；2、《補(bǔ)充協(xié)議書》；3、《關(guān)于“海銀國際大廈”說明》；4、《“海銀國際大廈”在建工程估價(jià)報(bào)告》；5、《承諾書》；6、“海銀國際大廈”獲得《預(yù)售許可證》的證明文件；7、原告要求被告履行相關(guān)義務(wù)的公函兩份；8、2003年9月29日海銀國際大廈8-X層《建筑面積復(fù)核報(bào)告》及相關(guān)圖紙；9、2004年5月31日海銀國際大廈13，X層《建筑面積復(fù)核報(bào)告》及相關(guān)圖紙；10、《聘請(qǐng)律師合同》。

飛騁公司辯稱，飛騁公司不應(yīng)成為本案的被告。飛騁公司不是股東間項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，不應(yīng)在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中承擔(dān)任何義務(wù)。飛騁公司尊重各股東間的協(xié)議，承認(rèn)東航公司和城投公司的各1，000萬元投資款。公司法規(guī)定，各董事、股東不得與本公司簽訂任何合同或進(jìn)行交易。如果進(jìn)行房產(chǎn)交易則根據(jù)房產(chǎn)銷售規(guī)定及2005年5月11日七部委規(guī)定應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行，同時(shí)必須納稅。飛騁公司有五家股東，對(duì)公司的經(jīng)營收益及投資分配應(yīng)當(dāng)由五家股東共同協(xié)商解決。

元海公司辯稱，元海公司承認(rèn)東航公司和城投公司在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中各1，000萬元投資款。該投資款的實(shí)現(xiàn)，考慮項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及建設(shè)成本的上升等，具體實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)由五家股東根據(jù)成本及預(yù)計(jì)利潤協(xié)商解決。根據(jù)七部委2005年5月11日的八項(xiàng)意見，股東投資款以低于成本價(jià)的銷售方式實(shí)現(xiàn)是不允許的。投資收益的實(shí)現(xiàn)必須在充分保證國家稅收并嚴(yán)格遵守公司法的前提下進(jìn)行。兩被告舉證如下：飛騁公司2005年4月21日的股東會(huì)議的《會(huì)議紀(jì)要》，2005年4月19日《解放日?qǐng)?bào)》。

經(jīng)審理查明，2001年1月13日，東航公司(于2003年10月9日由上海東航房地產(chǎn)經(jīng)營公司備案為東航公司)、城投公司作為甲方，案外人愉景觀公司作為乙方，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一份，約定甲方合法擁有東航項(xiàng)目，東航項(xiàng)目已辦妥規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，基地建設(shè)已完成拆平、樁基和地上正負(fù)零。出于投資原因，于1998年1月1日停建至今。甲方就東航項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，名稱為飛騁公司。甲方愿將東航項(xiàng)目主體變更為飛騁公司。甲方將東航項(xiàng)目及項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方確認(rèn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1.5億元。項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為435萬元。在1.5億元轉(zhuǎn)讓款中，乙方向甲方支付1.3億元，其余2，000萬元甲方以每建筑平方米11，000元的價(jià)格享有1，818平方米的建筑面積的方式進(jìn)行折抵。乙方同意甲方占有東航項(xiàng)目中的兩層，由東航公司和城投公司各占一層。如每層實(shí)際面積大于909建筑平方米時(shí)，超出部分甲方同意按照11，000元/建筑平方米向乙方支付價(jià)款。甲方取得上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證所發(fā)生的產(chǎn)權(quán)交易的稅費(fèi)，雙方按國家有關(guān)規(guī)定分別交納。甲方成立的項(xiàng)目公司注冊(cè)資本500萬元。甲方向乙方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。轉(zhuǎn)讓費(fèi)435萬元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，乙方擁有項(xiàng)目公司87%的股權(quán)，東航公司占6.5%，城投公司占6.5%。甲方保證當(dāng)甲方取得2，000萬元投資款所對(duì)應(yīng)的建筑面積的產(chǎn)權(quán)證后，甲方將其13%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方或乙方指定的第三人，轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格為65萬元。乙方未按本協(xié)議約定向甲方支付轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)，每逾期一天，按到期付款項(xiàng)的萬分之一向甲方支付違約金。第一次逾期超過60天，或第二次逾期超過30天，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，由此造成甲方的一切損失均由乙方負(fù)責(zé)賠償。本協(xié)議所述損失，包括但不限于利息損失、守約方因違約方的違約行為遭受的損失、守約方為減少或彌補(bǔ)違約方行為所遭受的損失而發(fā)生的合理費(fèi)用、受約方要求違約方賠償損失而發(fā)生的法律費(fèi)用。本協(xié)議交項(xiàng)目公司留存。案外人北京元海佳創(chuàng)投資集團(tuán)有限公司對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下屬于乙方的義務(wù)和權(quán)利承擔(dān)連帶責(zé)任等等。

之后，東航公司、城投公司作為甲方，案外人愉景觀公司作為乙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》一份，約定本協(xié)議應(yīng)當(dāng)被視為《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》不可分割的一部分。本協(xié)議與《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。乙方在東航項(xiàng)目建成竣工以后，應(yīng)交付該樓宇1，818平方米建筑面積的房產(chǎn)給甲方。東航公司和城投公司各占有909建筑平方米。乙方同意甲方占有東航項(xiàng)目中的兩層，由東航公司和城投公司各占一層。如每層實(shí)際面積大于909建筑平方米時(shí)，超出部分甲方同意按11，000元/建筑平方米向乙方支付價(jià)款。本協(xié)議生效之日起三年內(nèi)，乙方未能竣工并交付房產(chǎn)，并且未能使甲方獲得相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證的，在甲方同意的情況下，乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方通知之日起3日內(nèi)向甲方支付2，000萬元，并支付中國人民銀行同期貸款利率；甲方也可以依據(jù)法律選擇其他救濟(jì)方式等等。

2004年1月7日，元海公司、愉景觀公司及案外人北京海銀投資有限公司作出了《關(guān)于“海銀大廈項(xiàng)目”說明》稱，(1)愉景觀公司于2003年1月22日購買“東航售票大樓項(xiàng)目”(現(xiàn)項(xiàng)目名稱變更為“海銀大廈項(xiàng)目”)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.5億元，其中現(xiàn)金支付1.3億元，另0.2億元轉(zhuǎn)讓費(fèi)由大樓建成后1，818平方米，以11，000元/平方米折抵。(2)愉景觀公司隸屬于北京海銀投資有限公司。出于集團(tuán)統(tǒng)籌考慮，決定將“東航售票大樓項(xiàng)目”轉(zhuǎn)由元海公司進(jìn)行投資。前期6，500萬元收購資金由愉景觀公司先行墊付。愉景觀公司將該項(xiàng)目不再享有任何權(quán)利。

2004年1月8日，上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估有限公司受元海公司委托，以2004年1月7日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，評(píng)估求得上海市X路X號(hào)海銀國際大廈現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值為182，664，000元。

2004年1月13日，飛騁公司、元海公司向東航公司和城投公司出具《承諾書》明確表示，愿意繼續(xù)按照《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》中有關(guān)條款，以2，000萬元除以11，000元/建筑平方米=1，818建筑平方米，具體層數(shù)暫定為十三、十四層(東航公司十三層、城投公司十四層)，房屋標(biāo)準(zhǔn)為甲級(jí)寫字樓。同意在原協(xié)議書內(nèi)容的基礎(chǔ)上，飛騁公司在取得預(yù)售許可證后三個(gè)工作日內(nèi)同東航公司和城投公司簽署所得權(quán)益面積商品房預(yù)售合同并對(duì)合同進(jìn)行登記等等。

飛騁公司在2004年12月6日取得了海銀國際大廈(地址成都北路X號(hào)、X號(hào)，威海路X號(hào)、X號(hào))的靜安房地(2004)預(yù)字x號(hào)《上海市商品房預(yù)售許可證》。海銀國際大廈13、X層的預(yù)測(cè)建筑面積分別是1，365.28平方米、1，362.7平方米。該房產(chǎn)持證抵押，他項(xiàng)權(quán)利人是中國農(nóng)業(yè)銀行上海市分行營業(yè)部，債權(quán)金額是190，000，000元，設(shè)定日期自2004年3月3日至2006年3月2日。因原告申請(qǐng)，本院于2005年1月13日查封本市X路X號(hào)海銀國際大廈1301、1302、1303、X室四套房屋，期限為2005年1月13日至2007年1月12日。

東航公司和城投公司于2004年10月8日致函愉景觀公司、北京元海佳創(chuàng)投資集團(tuán)有限公司、飛騁公司、元海公司，于2004年12月8日致函飛騁公司、元海公司，要求按照《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》和《承諾書》的約定，就海銀國際大廈13、X層在三個(gè)工作日內(nèi)與其簽訂預(yù)售合同并辦理有關(guān)登記事項(xiàng)等等。

以上事實(shí)有當(dāng)事人陳述及提供的相關(guān)證據(jù)佐證。

本院認(rèn)為，東航公司、城投公司與案外人愉景觀公司簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》系各方的真實(shí)意思表示，且未違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。各方均應(yīng)恪守約定。在上述兩份協(xié)議書中，愉景觀公司同意東航項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的部分轉(zhuǎn)讓款2，000萬元，以每建筑平方米11，000元的價(jià)格享有1，818平方米的建筑面積的方式折抵給東航公司和城投公司，并同意由東航公司和城投公司各占一層。如每層實(shí)際面積大于909建筑平方米時(shí)，超出東航公司和城投公司部分按照11，000元/建筑平方米向其支付價(jià)款。其后愉景觀公司又聲明東航項(xiàng)目由元海公司投資，愉景觀公司不再享有任何權(quán)利。元海公司對(duì)此亦表示認(rèn)可。由此上述兩份協(xié)議書中愉景觀公司的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由元海公司承繼。上述協(xié)議書亦明確東航項(xiàng)目的主體由東航公司和城投公司變更為飛騁公司，協(xié)議書交飛騁公司留存，飛騁公司應(yīng)當(dāng)明知上述兩份協(xié)議的約定。飛騁公司是東航項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)主體，其在《承諾書》中亦確認(rèn)上述兩份協(xié)議書，并表示在取得預(yù)售許可證后同東航公司和城投公司簽訂預(yù)售合同?，F(xiàn)原告要求以11，000元/平方米的價(jià)格與飛騁公司就海銀國際大廈X樓整層房屋簽訂預(yù)售合同的訴請(qǐng)，本院予以支持。X樓整層房屋的預(yù)測(cè)建筑面積是1，365.28平方米，其中909平方米由轉(zhuǎn)讓款1，000萬元折抵，456。28平方米由原告以11，000元/平方米的價(jià)格支付房款。至于原告交付其余房款5，019，080元的日期，飛騁公司交付房屋的日期，以及房屋面積誤差的補(bǔ)差等預(yù)售合同的其他內(nèi)容由雙方另行協(xié)商。因海銀國際大廈已設(shè)定抵押，故原告與飛騁公司簽訂的預(yù)售合同需待抵押撤銷后才能至房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)告登記。因元海公司非海銀國際大廈的建設(shè)主體，故原告要求與元海公司簽訂海銀國際大廈預(yù)售合同，辦理合同預(yù)告登記的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。原告要求元海公司按《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定賠償經(jīng)濟(jì)損失15萬元，因《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中并未對(duì)1，818平方米建筑面積的房屋折抵2，000萬元轉(zhuǎn)讓款的履行約定違約責(zé)任，故原告的該訴請(qǐng)無法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告東航房地產(chǎn)投資有限公司與被告上海飛騁房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》一份，該合同中主要內(nèi)容為原告東航房地產(chǎn)投資有限公司向被告上海飛騁房地產(chǎn)有限公司購買本市X路X號(hào)海銀國際大廈X層房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為人民幣11，000元，原告東航房地產(chǎn)投資有限公司已支付了購房款1，000萬元，其余條款由雙方自行協(xié)商。

二、原告東航房地產(chǎn)投資有限公司與被告上海飛騁房地產(chǎn)有限公司待本市X路X號(hào)海銀國際大廈X層房屋的抵押注銷后至房地產(chǎn)管理部門辦理上述《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》的預(yù)告登記。

三、原告東航房地產(chǎn)投資有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。

本案案件受理費(fèi)人民幣85，760元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣75，520元，共計(jì)人民幣161，280元，其中人民幣1，280元由原告東航房地產(chǎn)投資有限公司負(fù)擔(dān)，人民幣160，000元由被告上海元海投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市高級(jí)人民法院。

審判長吳耀君

審判員王文耀

代理審判員王珍

二00五年六月二十四日

書記員宋歌

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