原告：王某某

    被告：洪某某

    原、被告于2002年4月17日經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議：由原告將位于武漢江夏區(qū)某某街道辦事處某某村某某灣的一棟二層樓房以28000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給被告，如果未能辦理所讓房屋的產(chǎn)權(quán)證，原告必須退還28000元，協(xié)議簽訂后，被告向原告支付了28000元，原告將房屋交付給被告，同時(shí)將其在何家湖村承包的7、56畝田地轉(zhuǎn)讓給被告耕種、管理。當(dāng)天由何家湖村在協(xié)議上簽署“同意兩家協(xié)議，房屋轉(zhuǎn)賣、土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包。”2002年至2003年間，被告以原告的名義向何家湖村交納了有關(guān)農(nóng)業(yè)稅費(fèi)。2002年5月23日武漢市江夏區(qū)房產(chǎn)局向洪某某頒發(fā)了轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)證。后洪某某對房屋進(jìn)行了改建和裝修。2004年因該地區(qū)被征用，國家給予征地補(bǔ)償。2004年4月27日原告以雙方自行達(dá)成的協(xié)議違反國家規(guī)定為由向法院提出訴訟，要求確認(rèn)協(xié)議無效，由被告返還房屋及承包的7、56畝田地。在審理過程中，原告未能提供相關(guān)證據(jù)。被告提供雙方協(xié)議書及其辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證書，則要求確認(rèn)協(xié)議有效。

    二、審判

    本案在審理過程中，原告承認(rèn)雙方簽訂房屋賣買合同，并收到賣房款28000元，轉(zhuǎn)讓7、56畝田地給被告耕種均是事實(shí)。被告向法庭提供了雙方協(xié)議書、江夏區(qū)房管局所頒發(fā)的武房權(quán)證夏字第0201788號房屋產(chǎn)權(quán)證書、證人證言等等證據(jù)。證明雙方的轉(zhuǎn)讓行為合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。法院經(jīng)原告人申請到江夏區(qū)房管局調(diào)查核對，該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證是有效權(quán)證。但原告否認(rèn)自已協(xié)助被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶的事實(shí)。經(jīng)調(diào)閱被告申辦房產(chǎn)證的所有資料，發(fā)現(xiàn)被告是以自已作為承建人的名義申請辦理的房產(chǎn)證。原告提出被告所辦證違反國家規(guī)定，要求法院予以撤銷。因法院在該案審理中無權(quán)撤銷此證，故中止訴訟。原告向法院提出行政訴訟，要求江夏區(qū)房管局撤銷該房產(chǎn)證。法院行政庭經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)江夏區(qū)房管局確實(shí)違反規(guī)定發(fā)證，判決撤銷該證。該案恢復(fù)審理后，法院經(jīng)過多次做調(diào)解工作，促成雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議：一、王某某與洪某某自愿解除雙方2002年4月17日簽訂的買賣及轉(zhuǎn)讓協(xié)議；二、由洪某某將房屋及7、56畝田地返還給王某某，由王某某返還購房款28000元，并支付洪某某房屋改建、裝修費(fèi)及土地投入收益共52000元，合計(jì)80000元。后雙方均自動履行了協(xié)議。

    三、評析

    本案爭議焦點(diǎn)在該房屋買賣及土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否有效和受到法律保護(hù)。

    第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋買賣及土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓行為有效，應(yīng)受法律保護(hù)。理由是：

    1、  一是雙方所訂協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示。首先審查原告的主體資格，原告王某某系武漢市某某區(qū)某某街道辦事處某某村村民，在二輪延包中依法享有7、56畝土地的承包權(quán)，其主體資格符合法律規(guī)定。二是審查原告能否將自已土地承包經(jīng)營權(quán)對他人轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱“土地承包法”）第二十六條規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。承包期內(nèi)，原告全家搬入城區(qū)生活，原告方可以保留自已承包的土地、也可以進(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)。原告選擇土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)，因而與被告洪某某協(xié)商一致后簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，該協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示。

    2、協(xié)議內(nèi)容未違反法律規(guī)定。根據(jù)《土地承包法》第三十二條規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其它方式流轉(zhuǎn)。原、被告之間的行為并不違反該條規(guī)定。并且符合《土地承包法》第三十七第規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其它方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。原、被告在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)經(jīng)過發(fā)包方同意，且發(fā)包方某某村在協(xié)議上簽署：“同意兩家協(xié)議，房屋轉(zhuǎn)賣、土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包。”加蓋該村公章。從表面上看協(xié)議內(nèi)容是符合《土地法》的規(guī)定，可以進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，房屋是王某某自已主動轉(zhuǎn)讓給洪某某的，從形式上看也沒有違反《合同法》等等的規(guī)定。且在承包期內(nèi)，被告按規(guī)定交納了各種規(guī)費(fèi)。

    3、被告已辦理房產(chǎn)證，合法擁有該房產(chǎn)。原、被告的行為并未損害國家、集體、他人的合法利益。

    因此認(rèn)為原告訴訟無理，應(yīng)認(rèn)定雙方的轉(zhuǎn)讓行為有效。

    第二 種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方的轉(zhuǎn)讓行為無效，不受法律保護(hù)。

    理由1、是雖然協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容也沒有違反國家規(guī)定。問題是對被告的房產(chǎn)證不能作形式審查。而且要作實(shí)質(zhì)性全面審查。首先對該房產(chǎn)證進(jìn)行形式上審查，原告提出雙方達(dá)成協(xié)議后并未協(xié)助被告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但被告確實(shí)提供了江夏區(qū)房產(chǎn)局出具的房屋產(chǎn)權(quán)證。從形式上看沒有瘕疵。因此只能對房產(chǎn)證進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。在原告方申請法院到房管局對房產(chǎn)證的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查取證時(shí)，我們審查被告提供房產(chǎn)登記的材料是否合法、齊全。被告依據(jù)規(guī)定提供了相關(guān)材料申請書、身份證等。再看被告提供登記的手續(xù)和材料的內(nèi)容的真實(shí)性，發(fā)現(xiàn)被告是以自建人身份申請辦理的房產(chǎn)證。被告明明是從原告人手中通過轉(zhuǎn)讓行為獲得的房產(chǎn)，為什么以自建人身份申請辦證？被告為什么要隱瞞自已是城市居民的真實(shí)身份？雖然《中華人民共和國合同法》等法律上沒有明文規(guī)定，但根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知[國辦發(fā)（1999）39號]規(guī)定 ：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。2003年12月22日，武漢市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房管理工作的通知武武[2003]87號文件也規(guī)定：農(nóng)村村民的住宅不得向城市居民出售，城市居民不得占用農(nóng)村集體土地建住宅，也不得購買農(nóng)村村民的住宅；土地、房產(chǎn)行政主管部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。根據(jù)以上規(guī)定，江夏區(qū)房管局在為被告辦理房產(chǎn)證時(shí)違反國務(wù)院及武漢市政府的法規(guī)，由于這一法律事實(shí)存在，原告要求返還所買房屋的訴訟請求從民事角度無法滿足。原告申請中止訴訟，就江夏區(qū)房管局違規(guī)發(fā)證事實(shí)提出行政訴訟。在行政訴訟中，法院查明江夏區(qū)房管局確屬違規(guī)發(fā)證，將該房產(chǎn)證予以撤銷。

    2、雙方轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護(hù)。被告的房產(chǎn)證因?yàn)槠溥`反法律規(guī)定辦證不受法律保護(hù)，已被法院行政判決撤銷。如果沒有房子住，被告承包經(jīng)營諸多不便，從本案實(shí)際情況看，雙方的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有違反法律禁止性規(guī)定，還能否受法律保護(hù)？如果土地流轉(zhuǎn)受法律保護(hù)，被告沒有房子住，又怎么樣進(jìn)行土地承包經(jīng)營？筆者贊成房屋買賣及土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。但縱觀本案在轉(zhuǎn)讓過程中，由于當(dāng)初雙方對法律誤解，發(fā)生了買賣房屋及轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)，又是雙方自愿行為，雖然被告是城市居民戶口，不能在農(nóng)村購買農(nóng)民房產(chǎn)，被告為了合法擁有該房產(chǎn)，隱瞞真實(shí)情況后，江夏區(qū)房管局錯(cuò)誤地為被告辦理了房產(chǎn)證后，被告在經(jīng)營期內(nèi)，將房屋進(jìn)行了加層和裝修，又投入了大量的資金。如果說確認(rèn)協(xié)議無效，被告將返還房屋及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給原告，原告也清楚現(xiàn)在的房子已不是當(dāng)初的房子，被告投入的資金原告必須補(bǔ)償。如何補(bǔ)償？被告更是一肚子委屈，當(dāng)初雙方轉(zhuǎn)讓時(shí)還辦了酒，請了當(dāng)?shù)卮逦瘯白笥亦従右娮C。現(xiàn)在法院判決返還給原告，自已人財(cái)兩空，又很沒面子。如果判決，則要進(jìn)行鑒定才行。當(dāng)事人的訴訟成本必然增加，在這種情況下，法官的釋明權(quán)和引導(dǎo)相當(dāng)重要。承辦法官經(jīng)過向被告了解投入資金情況后，給原告做大量解釋，讓原告換位思考，終于調(diào)解審理此案，達(dá)成了前面的調(diào)解協(xié)議，而且雙方履行完畢。此案雖然成功調(diào)結(jié)，但從目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況看，類似情況依然存在。農(nóng)村改革開放30多年，一部份先富裕的農(nóng)民只要在大城區(qū)購買房產(chǎn)就可以將戶口轉(zhuǎn)入城里，生活及經(jīng)營轉(zhuǎn)入城區(qū)，他們不可能回去種地，他們的土地承包經(jīng)營權(quán)一訂30年不變，又不能撂荒，不發(fā)達(dá)地區(qū)的土地經(jīng)營權(quán)其他農(nóng)戶也不想要。目前城里下崗職工生活困難，也愿意到農(nóng)村承包經(jīng)營土地，按農(nóng)村習(xí)慣作法是房產(chǎn)、土地、農(nóng)具（含耕牛）一并轉(zhuǎn)讓。城市居民到農(nóng)村承包土地如何處理目前法律沒有明文禁止規(guī)定。政策只規(guī)定城市居民不能購買農(nóng)民房產(chǎn)。如果不能購買房產(chǎn)，承包經(jīng)營也不方便。農(nóng)村土地資源糾紛案件法律適用和政策方面應(yīng)作出明確規(guī)定，否則法院在審理中不能調(diào)解處理的案件判決后，引起執(zhí)行難和涉訴上訪多。不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活穩(wěn)定。在目前情況下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處農(nóng)村經(jīng)管組織應(yīng)健立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制。建立土地流轉(zhuǎn)合同的訂立、鑒證、登記制度。根據(jù)形勢發(fā)展需要，制定新的惠農(nóng)政策。使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、有序良性發(fā)展。

 武漢市江夏區(qū)人民法院 舒臘榮