2003年11月，兩離異男女在舞廳相識，經(jīng)接觸二人均生長相廝守之意，但周女卻提出條件，稱只有給她買一套住房才答應(yīng)白頭到老，謝男只有四下找房。2003年12月中旬，謝男花52700元向章某購得一處房產(chǎn)。在與章某的購房協(xié)議中，買賣雙方約定了購房款的數(shù)額及支付方式，并特別作出說明：此房屋是謝男購買的，房產(chǎn)證辦在周女名下，但周女只是保管房產(chǎn)證和暫住，謝男才是房屋產(chǎn)權(quán)人。協(xié)議簽訂后，謝男按購房協(xié)議將52700元購房款給付了章某。2003年12月26日，周女取得了上述房屋的所有權(quán)證書。 

    當(dāng)周女拿到辦到自己名下的房產(chǎn)證后，這才同意以身相許，但雙方均未辦理結(jié)婚證。由于缺乏感情基礎(chǔ)，不出半年，這個速成的“家庭”矛盾頻起，“夫妻”二人反目相向。謝男見大勢已去，便要求周女還房或退款。周女則認(rèn)為，房屋系自愿贈與哪有返還之理，而且她也付了大部分購房款，當(dāng)然也不必還錢。謝男無奈，拿著購房協(xié)議和付款收據(jù)，一紙訴狀把周女告上法庭。近日，江西省撫州市臨川區(qū)人民法院審結(jié)了此案，判決周女返還謝男購房款52700元。 

[分歧意見] 

    對于本案的處理，當(dāng)事人及法官有以下三種意見： 第一種意見是周女因贈與取得房屋的所有權(quán)，不必向謝男返還房屋和購房款。因為雙方在同居前已經(jīng)達(dá)成了口頭贈與協(xié)議，謝男自愿出資購得房屋并無償贈給周女，該贈與房屋的合同即時成立，并在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時發(fā)生法律效力，周女對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)。在無法定情形發(fā)生時，贈與人無權(quán)撤消贈與。因此法院應(yīng)駁回謝男的訴訟請求。 

 第二種意見是謝男并沒有將房屋贈與周女的意思表示，周女取得房屋所有權(quán)沒有法定依據(jù)，應(yīng)當(dāng)向謝男返還房屋。因為在謝男購房時已在于章某的購房協(xié)議中明確約定了謝男才是房屋產(chǎn)權(quán)人，周女只是保管房產(chǎn)證和暫住。因此謝男與周女之間不存在贈與關(guān)系，法院應(yīng)當(dāng)支持謝男要求周女返還房屋所有權(quán)的訴訟請求。 

    第三種意見是周女已取得房屋所有權(quán)，但不必返還房屋，只須返還謝男實際支付的購房款。 

    筆者同意第三種意見。 

[法理評析] 

    謝男與章某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系雙方真實意思表示，合法有效，是認(rèn)定本案事實的重要依據(jù)。周女主張購房款52700元有大部分是其交給謝男的，但未提供相關(guān)證據(jù)予以證實，而房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及謝男提供的付款憑證都證實購房款52700元是謝男給付，因此，法院對周女的主張不予支持。但是,謝男將房屋的產(chǎn)權(quán)證辦到周女名下的行為是否構(gòu)成贈與，周女取得房屋的所有權(quán)是否有效？解決這些問題，是本案處理的關(guān)鍵。 

    一、謝男將房屋的產(chǎn)權(quán)證辦到周女名下的行為不構(gòu)成贈與。 

    周女稱該房屋是謝男口頭贈與給她，而且房產(chǎn)證也是辦在其名下，因此如果沒有證據(jù)證明該房屋的取得不符合法律規(guī)定的話，周女的主張更容易被法院接受。但是謝男向法院提交了一份重要證據(jù)，是謝男與章某簽訂的購房協(xié)議。該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中有謝男的“此房子不是送給周女，只是讓其暫居住”的內(nèi)容，系謝男對于購買房屋的真實意思表示。 

    根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同雖然是單務(wù)、無償?shù)暮贤?，但其基礎(chǔ)仍然是一種合意，是雙方的法律行為,當(dāng)事人雙方一致的意思表示是贈與合同成立的基本前提。如一方有贈與的意思表示，而另一方無愿意接受贈與的意思表示，或只有一方愿意接受贈與，而另一方無贈與的意思表示，這兩種情況下均不能成立贈與。 

    因此，本案中謝男提供的證據(jù)均表明謝男并沒有贈與房屋給周女的意思表示，周女主張的“贈與”缺乏雙方的合意而不能成立。 

    二、周女取得房屋所有權(quán)具有法律效力。 

    依照民法物權(quán)原理和我國房屋管理的法律、政策，權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序，只有在法定國家機關(guān)辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過戶手續(xù)才能真正獲得房屋所有權(quán)，這也是“物權(quán)法定”民法原理的要求。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的公示效力，在已頒布即將實施的《物權(quán)法》中再次被明確，規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”。因此，判斷已取得產(chǎn)權(quán)證的房屋所有權(quán)的法律效力，應(yīng)當(dāng)符合以上法律規(guī)定，以法定國家機關(guān)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載內(nèi)容來認(rèn)定，而不能從由人們自行約定。 

    本案中，謝男有證據(jù)表明案涉房屋“不是送給周女，只是讓其暫居住”的，該證據(jù)的表現(xiàn)形式是其與章某簽訂的購房協(xié)議。但按照物權(quán)法定和房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的要求，作為僅能約束合同簽訂方的謝男與章某之間的協(xié)議,并不能對抗法定登記機關(guān)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證中記載的內(nèi)容，二者不一致的，應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)。因此，周女作為房屋產(chǎn)權(quán)證中記載的權(quán)屬人，具有法定的公信力,其取得房屋所有權(quán)具有法律效力。 

[處理] 

    當(dāng)事實、證據(jù)、法律關(guān)系均已清晰明確后，本案如何公正處理則是擺在法官面前的最后問題。由于房屋的所有權(quán)是由法律明確規(guī)定的，判決返還給謝男明顯與法律相悖；但如果不判返還，謝男的合法利益又該怎樣維護?為體現(xiàn)司法為民和司法公正的和諧統(tǒng)一，法院作出了以下認(rèn)定： 

    1、周女雖然取得房屋的所有權(quán)，但其未提供購買房屋實際給付金錢的有效證據(jù)，而謝男在庭審時提交了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及給付購房款的有效證據(jù)。據(jù)此，認(rèn)定該房屋實為謝男購買。 

    2、謝男為該房屋支付的購房款并非對周女的贈與，周女在購買房屋的過程中也沒有給付對價。 

    3、因謝男支付購房款，周女獲得了取得房屋所有權(quán)的直接利益，該利益的獲得缺乏謝男主觀上的給付目的，因此沒有合法根據(jù)。 

    4、周女無法律上的原因受領(lǐng)謝男給付的購房款，使謝男蒙受了經(jīng)濟損失，屬于不當(dāng)?shù)美?。由此，在周女與謝男之間形成不當(dāng)?shù)美畟?，周女是債?wù)人，負(fù)有將所得利益返還給謝男的義務(wù)。 

    為此，法院依法作出一審判決，支持謝男要求周女返還購房款52700元的訴訟請求。判決后，被告提出上訴，二審法院依法維持了原判。 章莉