商品房買賣注意事項(xiàng)

發(fā)布日期：2011-03-28 作者：110網(wǎng)律師

商品房買賣注意事項(xiàng)
鄧明友律師
我已經(jīng)對二手房交易注意事項(xiàng)進(jìn)行了歸納闡述并發(fā)表了《二手房交易注意事項(xiàng)》，供二手房交易的買方參考。現(xiàn)在我就商品房買賣注意事項(xiàng)進(jìn)行歸納總結(jié)，供即將購買房屋的買方參考。本文所指的商品房買賣是指一手房買賣，即直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購買商品房的行為。
商品房買賣過程中，由于買賣雙方在房地產(chǎn)專業(yè)知識和法律知識上掌握程度不同，買方一般處于明顯劣勢，如果不幸遇上不法開發(fā)商或者是不講誠信的開發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題，糾紛就在所難免。而個別開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢條件，在購房合同中故意埋下幾處伏筆，為日后調(diào)解糾紛、贏得訴訟打下基礎(chǔ)。那么我們在確定購房以后，在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，為了盡可能實(shí)現(xiàn)權(quán)利，避免將來維權(quán)出于不利地位，在簽訂商品房買賣合同時，以下事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)明確具體并予以高度注意：
一，應(yīng)當(dāng)查明五證是否齊全。“五證”是證明房地產(chǎn)開發(fā)商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發(fā)商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證書。 “五證”包括：國土資源局的“中華人民共和國國有土地使用證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；建設(shè)局的“建設(shè)工程開工證”；住建局的“商品房銷售許可證”。此外，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；屬于外銷商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷許可證”。
　　二，交房時間及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確具體。　針對這一條款，商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，購房消費(fèi)者一般難以理解和判斷。
　　相關(guān)規(guī)定：《中華人民共和國民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。”
　　據(jù)此，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗據(jù)的自然災(zāi)害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的約定顯然是銷售方對自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
　　三，.房屋面積誤差如何處理應(yīng)當(dāng)明確具體。　一般來講，對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是開發(fā)商違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條的規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
　?。ㄒ唬?，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
　?。ǘ?，面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，而且誤差比在3％以內(nèi)
　　（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，而且誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
　　因此在簽訂商品房銷售合同時，購房者應(yīng)該注意開發(fā)商對面積誤差的約定，因?yàn)楝F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對購房者進(jìn)行了有力保護(hù)，購房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，依據(jù)優(yōu)先適用雙方約定的原則，極有可能導(dǎo)致購房者的合法權(quán)利受到損害。
　　四，質(zhì)量問題及責(zé)任承擔(dān)應(yīng)當(dāng)明確具體。　目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見。商品房的特點(diǎn)是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素錯綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，各種復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才能顯露出來，結(jié)果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的占有六成以上的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相距甚遠(yuǎn)造成的。
　　根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程技師負(fù)責(zé)，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門對建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理。這種監(jiān)督管理主要體現(xiàn)在建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格后，必須向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。
　　根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
　　建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
　　（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
　　（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告；
　?。ㄋ模┯锌辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
　?。ㄎ澹┯惺┕挝缓炇鸬墓こ瘫Ｐ迺?。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。
　　第49條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。
　　建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。
　　但是，建設(shè)工程技師驗(yàn)收只是針對工程主體下結(jié)論，購房者所關(guān)注的一些細(xì)節(jié)性的問題，并不包含在質(zhì)量驗(yàn)收的內(nèi)容當(dāng)中。通常購房者對房屋質(zhì)量的不滿主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，要解決這類的問題，商品房買賣合同是最有效的武器。
　　消費(fèi)者在簽訂合同時一定要將技師要求、交房標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。
　　五，違約責(zé)任應(yīng)該在平等基礎(chǔ)上明確具體。　在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對等的，對購房者極為不利。
　　因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。
　　六，房產(chǎn)證、國有土地使用證辦理及交付應(yīng)該有明確具體的時間限制。
　　相關(guān)規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；
　?。ㄒ唬?，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
　?。ǘ?，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　?。ㄈ唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　房產(chǎn)證、國有土地使用證是購房者證明自己對房屋具有所有權(quán)的憑證?，F(xiàn)有法律已經(jīng)對房產(chǎn)證辦理問題做出了明確的規(guī)定，購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有“陷阱”，將辦證的條件和期限進(jìn)行額外的約定，將辦理?xiàng)l件提高、辦理期限延長等。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭議問題上購房消費(fèi)者往往處于不利的境地。

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