[案情]

2003年5月，孫國(guó)鷹和市建設(shè)銀行簽訂了個(gè)人住房按揭貸款合同，合同約定：孫國(guó)鷹購(gòu)買海濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于林海路61號(hào)的一套商品房，孫國(guó)鷹向建設(shè)銀行借款36萬(wàn)元，還款方式為每月償還5000元，期限為6年，孫國(guó)鷹以該商品房作為抵押，到期無(wú)法償還借款，建設(shè)銀行將行使抵押權(quán)。合同還約定由海濱公司對(duì)孫國(guó)鷹的借款承擔(dān)保證責(zé)任。之后，孫國(guó)鷹與海濱公司簽訂了擔(dān)保合同，合同規(guī)定：本合同規(guī)定的擔(dān)保為持續(xù)性擔(dān)保，孫國(guó)鷹的貸款本金、利息和其他款項(xiàng)未還清之前，海濱公司的擔(dān)保責(zé)任持續(xù)有效。6月，海濱公司的商品房工程開始動(dòng)工。2004年5月，孫國(guó)鷹因妻子生病住院花費(fèi)了大量金錢，已無(wú)能力償還房屋貸款，故請(qǐng)求海濱公司承擔(dān)保證責(zé)任。至2005年4月，海濱公司只為孫國(guó)鷹償還1萬(wàn)元貸款，孫國(guó)鷹沒有償還任何貸款。建設(shè)銀行遂起訴至人民法院，請(qǐng)求法院判令孫國(guó)鷹按照合同約定償還貸款，同時(shí)海濱公司承擔(dān)保證責(zé)任。

[爭(zhēng)鳴]

原告建設(shè)銀行提出，孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行簽訂的貸款抵押合同無(wú)效，因?yàn)樵摵贤炗啎r(shí)，房屋還沒有開始興建，雙方也沒有到房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，；，所以不產(chǎn)生法律效力。而擔(dān)保合同是有效的，雙方關(guān)于借款及保證的內(nèi)容不違反國(guó)家法律規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，因此，海濱公司應(yīng)當(dāng)對(duì)孫國(guó)鷹的借款承擔(dān)保證責(zé)任。

被告孫國(guó)鷹和海濱公司提出，孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行簽訂貸款抵押合同時(shí)，工程尚未動(dòng)工，也未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此貸款抵f甲合同無(wú)效，合同對(duì)孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行都沒有法律效力。既然孫國(guó)鷹以商品房作抵押這一行為是無(wú)效的，那么孫國(guó)鷹和海濱公司簽訂的擔(dān)保合同也就失去了本來(lái)意義。根據(jù)“主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效”的法律規(guī)定，擔(dān)保合同因貸款抵押合同無(wú)效也歸于無(wú)效。

[法官點(diǎn)評(píng)]

按揭貸款購(gòu)房在我國(guó)是新近出現(xiàn)的一種購(gòu)房付款方式，并且越來(lái)，越普遍。按揭一詞不是我國(guó)新創(chuàng)的名詞，實(shí)際上是香港法域或中的一個(gè)重要概念，它是香港對(duì)mortgage一詞的廣東話音譯。Mortgage在我國(guó)又譯為抵押，這也從一個(gè)側(cè)面反映了按揭與抵押的密切關(guān)系。按揭的本義是購(gòu)房人將房地產(chǎn)的所有權(quán)益讓渡給銀行，以此獲得鉻銀行貸款，若購(gòu)房人不能按期還清貸款，則房產(chǎn)的權(quán)益即歸屬銀行，在購(gòu)房人還清貸款之后，銀行再把該權(quán)益歸還貸款人的一種法律行為。按揭本質(zhì)上是一種融資方式。由銀行作為按揭人向購(gòu)房人提供一定額度的袋款，購(gòu)房人只需向開發(fā)商交付一定比例的房?jī)r(jià)款即可取得房房屋產(chǎn)權(quán)。按揭貸款過(guò)程中主要有三方當(dāng)事人，即購(gòu)房貸款人、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商。在本案中，孫國(guó)鷹、海濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和建設(shè)銀{行即為三方當(dāng)事人，三方形成了不同的法律關(guān)系。孫國(guó)鷹和海濱公司是商品房買賣關(guān)系，孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行是貸款抵押合同關(guān)系，海濱公司和建設(shè)銀行是擔(dān)保合同關(guān)系。在這一系列合同關(guān)系中，孫國(guó)鷹和海濱公司的商品房買賣關(guān)系是主合同關(guān)系，貸款抵押合同關(guān)系和擔(dān)保合同關(guān)系是從屬于商品房買賣關(guān)系的，是從合同關(guān)系。

我國(guó)《擔(dān)保法》第42條規(guī)定： “辦理抵押物登記的部門如下：， （一）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二） 以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門； （三） 以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門； （四） 以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；（五） 以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。”第41條規(guī)定： “當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”

孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行簽訂貸款抵押合同時(shí)，不僅沒有到房管部門辦理房屋抵押登記，而且房屋還沒有開始動(dòng)工，違反了法律關(guān)于以房屋作為抵押物必須經(jīng)過(guò)登記的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該貸款抵押合同無(wú)效。貸款抵押合同無(wú)效，指的是合同中的抵押條款是無(wú)效的，這不意味著整個(gè)合同無(wú)效。孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行的貸款合同是雙方當(dāng)事人的真，實(shí)意思表示，也不違反國(guó)家法律的規(guī)定，因此貸款合同是有效的。合同簽訂后，建設(shè)銀行即履行了自己的合同義務(wù)，將36萬(wàn)元作為房款支付給孫國(guó)鷹，孫國(guó)鷹也部分地履行了自己的合同義務(wù)。對(duì)于未能履行的合同債務(wù)，孫國(guó)鷹應(yīng)當(dāng)按照合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中，孫國(guó)鷹和海濱公司還簽訂了擔(dān)保合同。《擔(dān)保法》第5條規(guī)定： “擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”孫國(guó)鷹和建設(shè)銀行的貸款抵押合同不應(yīng)當(dāng)是主合同關(guān)系，主合同關(guān)系是孫國(guó)鷹和海濱公司的商品房買賣合同關(guān)系。前文已述，貸款抵押合同關(guān)系和擔(dān)保合同關(guān)系是從屬于商品房買賣關(guān)系的，這兩個(gè)關(guān)系都要圍繞房屋買賣合同展開，為房屋買賣的最終實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。而孫國(guó)鷹和海濱公司釣房屋買賣合同系雙方真實(shí)自愿，且不違反法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方也具備相應(yīng)的主體資格。因此，這個(gè)合同是合法有效的合同。既然房屋買賣合同有效，就不能以主合同無(wú)效而主張擔(dān)保合同無(wú)效。

本案中的擔(dān)保合同也是有效的，擔(dān)保合同是按揭貸款購(gòu)房的必備程序，在購(gòu)房人與銀行簽訂貸款合同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須在貸款合． 同上同意為購(gòu)房人提供保證擔(dān)保，這是房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)。海濱公司在孫國(guó)鷹按揭貸款買房時(shí)，即與孫國(guó)鷹簽訂了擔(dān)保合同。合同出自雙方的真實(shí)自愿，而且符合法律規(guī)定，是合法有效的。：?jiǎn)栴}的關(guān)鍵在于該擔(dān)保合同沒有明確約定保證期間是否應(yīng)當(dāng)免除保證人的保證責(zé)任?！稉?dān)保法》第26條規(guī)定：“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六欠個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保錄證責(zé)任。”‘最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第32條規(guī)定： “保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約足，保證期間為主債務(wù)履行期間屆屆滿之日起六個(gè)月。保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本，麥息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。”第33條規(guī)定：“主合同對(duì)主債務(wù)履行期限沒有約定或者約； 定不明的，保證期間自債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。”本案中保證條款的保證期限，屬于上述法律規(guī)定的情況,因此海濱公司的保證責(zé)任不能因此而解除。