土地使用權(quán)租賃協(xié)議

發(fā)布日期：2012-03-09 作者：柴建民律師

土地使用權(quán)租賃協(xié)議土地使用權(quán)租賃協(xié)議（一）文書制作的基本知識(shí)
    1．文書的含義和作用
    在我國，大多數(shù)上市企業(yè)為國有企業(yè)，由于歷史原因，國有企業(yè)的土地均是劃撥使用的，即由國家劃撥給企業(yè)并由其無償使用。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及文件的規(guī)定，國有企業(yè)在實(shí)行公司制改造、股份制改組等改革中，應(yīng)實(shí)行土地有償使用制度。在公司上市過程中，原國有企業(yè)的土地使用權(quán)的處置，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，可以實(shí)行以下三種方式：
    （1）土地使用權(quán)出讓，即雙方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，股份公司在交納出讓費(fèi)后，國家將土地所有權(quán)出讓給股份公司在約定的期間內(nèi)使用。這里一般分兩種情況，一種是發(fā)起人從國家土地部門獲得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓給股份公司，另一種是股份公司直接從國家土地部門獲得土地使用權(quán)，后者的優(yōu)點(diǎn)在于節(jié)約費(fèi)用（即相關(guān)稅費(fèi)）。
    （2）發(fā)起人或國家將土地折價(jià)入股，即對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估后，根據(jù)評(píng)估值折價(jià)入股。這里也有兩種情況：一種是發(fā)起人將自己通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式而取得的土地使用權(quán)折價(jià)入股；另一種是國家根據(jù)實(shí)際情況，可以將一定期限的國有土地使用權(quán)作價(jià)入股。在前者的情況下，如果發(fā)起人是國有企業(yè)，則為國有法人股；在后者的情況下，則為國家股。
    （3）發(fā)起人或國家將土地使用權(quán)租賃給股份公司。雙方要簽訂土地使用權(quán)租賃協(xié)議，協(xié)議一方為發(fā)起人（即土地使用權(quán)人）或國家（由國家土地管理部門來代表），雙方協(xié)議將土地使用權(quán)在一定期間內(nèi)租賃給股份公司有償使用，股份公司應(yīng)支付相應(yīng)的租金。以租賃方式取得的土地使用權(quán)，在未經(jīng)出租方同意的情況下，是不能轉(zhuǎn)讓、抵押或轉(zhuǎn)租的。
    在目前的實(shí)際情況下，股份公司大多是其發(fā)起人以出讓的方式從土地管理部門取得土地使用權(quán)，再作為土地使用權(quán)人與股份公司簽訂土地使用權(quán)租賃協(xié)議來獲得土地使用權(quán)的。
    2．文書制作要點(diǎn)：
    土地使用權(quán)租賃協(xié)議一般要包括以下要點(diǎn)：
    （1）協(xié)議的雙方當(dāng)事人。
    （2）租賃范圍，即土地的確定。
    （3）租賃期限。
    （4）租金標(biāo)準(zhǔn)。
    （5）出租方的權(quán)利、義務(wù)。出租方的最主要權(quán)利便是收取租金的權(quán)利，最主要的義務(wù)便是交付土地的義務(wù)。
    （6）承租方的權(quán)利、義務(wù)。主要是獲得土地使用權(quán)的權(quán)利和支付租金的義務(wù)。
    （7）違約責(zé)任。
    （8）爭(zhēng)議解決的辦理。一般是協(xié)商解決，也可選擇仲裁或訴訟。

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