合同約定：交樓同交測(cè)繪數(shù)據(jù)
    2005年4月10日，李先生與某開發(fā)商于某市簽訂了一份商品房?jī)?nèi)售合同，合同第2條規(guī)定：“甲方（開發(fā)商）向乙方（李先生）交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)，甲方交付房屋的日期為2005年5月24日”。
    該合同第6條還規(guī)定，“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時(shí)，乙方有權(quán)向甲方追繳違約金。違約金支付時(shí)間自2005年5月25日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價(jià)款金額的萬分之一向乙方支付違約金”。
    2005年5月30日，開發(fā)商又與李先生簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，其中主要對(duì)房屋實(shí)測(cè)面積進(jìn)行了約定：“甲方承諾與乙方進(jìn)行最后房款結(jié)算時(shí)，若實(shí)測(cè)面積大于簽約面積，不再收取多出部分的房款，若實(shí)測(cè)面積小于簽約面積，保證實(shí)測(cè)面積結(jié)果出來后10日內(nèi)將多收部分的房款返還乙方，同時(shí)承諾實(shí)測(cè)面積自交房之日起20個(gè)工作日內(nèi)出具，逾期按甲方逾期交房處理。乙方同意本次入住暫按合同面積辦理入住手續(xù)，且不以甲方尚未出具實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)作為甲方未按期交房的理由”。
    此報(bào)告非彼報(bào)告，買賣雙方法庭相見
    然而，交樓后，開發(fā)商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實(shí)測(cè)面積報(bào)告，而只是提供了一份項(xiàng)目合作方開具的既沒有公章、日期也不明確的房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書。憤怒的李先生把開發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金并提供有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)的正式報(bào)告。
    法院判決：開發(fā)商違約賠款
    法院經(jīng)審理認(rèn)為，李先生與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房契約與補(bǔ)充協(xié)議均屬合法有效，開發(fā)商沒有按協(xié)議規(guī)定向李先生提交正式的商品房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    判決結(jié)果如下：開發(fā)商于判決生效后七日內(nèi)支付業(yè)主違約金2.4萬余元；開發(fā)商應(yīng)于判決生效后十五日內(nèi)向李先生提交有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)的正式報(bào)告。逾期不提供，每延期一日，按李先生已支付房?jī)r(jià)款金額的萬分之一向李先生支付違約金至實(shí)際提供之日止。
    律師說案：正規(guī)數(shù)據(jù)才具法律效力
    隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，與之相伴生的法律糾紛也日益增加。業(yè)主與開發(fā)商之間合同簽訂不規(guī)范、合同履行不完整、對(duì)合同內(nèi)容理解的不清晰等都會(huì)加劇糾紛的產(chǎn)生。然而，在房地產(chǎn)糾紛中，業(yè)主因商品房實(shí)測(cè)面積不正規(guī)而狀告開發(fā)商的案子并不多見。因此，本案案情雖然簡(jiǎn)單，但仍具有一定的典型性。
    1、李先生與開發(fā)商簽訂的合同與補(bǔ)充協(xié)議是否有效
    這是本案的前提和關(guān)鍵所在?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條也指出：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定和我們對(duì)民事法律行為以及合同的傳統(tǒng)理解，合同當(dāng)然也是一種民事法律行為。這就是說，只要在合同當(dāng)事人所作出的意思表示是真實(shí)的、符合法律要求的情況下，合同即具有法律約束力，并應(yīng)受到國(guó)家法律的保護(hù)。
    合同是當(dāng)事人之間的“法律”，它至少表達(dá)了以下兩層意思：第一，合同是具有法律效力的，這個(gè)法律效力表現(xiàn)在人們可依據(jù)合同設(shè)立權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此在法律上就確立了人們享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的除法律之外的第二個(gè)來源和依據(jù)。第二，除了法定之債以外，在民商事領(lǐng)域里面，當(dāng)事人之間的合同對(duì)當(dāng)事人間的權(quán)利和義務(wù)的設(shè)定具有第一位的作用。有效的合同是當(dāng)事人的特別法，當(dāng)事人的約定優(yōu)先于法律的規(guī)定，法律只是處于補(bǔ)充的地位。本案中，李先生與開發(fā)商之間簽訂的合同并無違法情形，完全是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的現(xiàn)實(shí)表露，同時(shí)雙方當(dāng)事人對(duì)合同的效力均無異議，因此法院認(rèn)定二者之間的合同和補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的。
    2、開發(fā)商的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)是不是合同約定的“實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)”
    目前，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行規(guī)制的法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）以及各地關(guān)于執(zhí)行《通知》的通知。這些法律法規(guī)均指出，目前我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪由測(cè)繪行政主管部門負(fù)責(zé)。因此，正規(guī)的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告應(yīng)該也只能由各級(jí)測(cè)繪行政主管部門出具。
    一般來講，業(yè)主和開發(fā)商之間約定的房屋“實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)”應(yīng)該也只能是法律公認(rèn)的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告。因此，通常情況下，正規(guī)的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告至少在形式上具備以下條件：
    ①出具主體應(yīng)該也只能是各級(jí)測(cè)繪行政主管部門。
    依據(jù)上述法律法規(guī)，各級(jí)測(cè)繪行政主管部門是對(duì)房產(chǎn)面積實(shí)際測(cè)繪的主體，相應(yīng)的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告也只能由其（一般為基層的測(cè)繪大隊(duì)）出具。當(dāng)然在測(cè)繪工作市場(chǎng)化的今天，不排除社會(huì)上存在一些具備專業(yè)資質(zhì)的測(cè)繪部門，但畢竟還是少數(shù)。出具測(cè)繪成果報(bào)告的形式也應(yīng)該是由各級(jí)測(cè)繪行政主管部門直接給開發(fā)商或者開發(fā)商的代理人。本案中，雖然開發(fā)商向李先生也提供了所謂的“房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書”，但是這份報(bào)告書并非正式的報(bào)告書，而是開發(fā)商的合作方私下交給開發(fā)商的，測(cè)繪行政主管部門并未向開發(fā)商出具過任何正式的商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告。以一份出處不明或者說來源不合法的報(bào)告作為向業(yè)主提供的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告顯然并不是誠(chéng)實(shí)守信所為，也不符合社會(huì)公眾對(duì)房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告的普遍認(rèn)識(shí)，更不符合業(yè)主與開發(fā)商在合同里面的約定。
    ②房屋面積測(cè)繪成果報(bào)告上應(yīng)該有相應(yīng)的日期和公章。
    開發(fā)商提供的缺乏公章和日期并且出處也有瑕疵的商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告并不符合李先生與開發(fā)商在合同里面的約定。
    啟示
    本案給我們的啟示在于，合同的目的在于在當(dāng)事人之間建立起一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系或者是對(duì)原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系予以變更或終止，這也就是說簽訂合同是當(dāng)事人雙方一種有意識(shí)的法律行為，當(dāng)事人雙方對(duì)合同的簽訂是慎重考慮的結(jié)果。同時(shí)，合同作為當(dāng)事人之間的“法律”，在合同簽訂之后，不論業(yè)主還是開發(fā)商都應(yīng)該秉承誠(chéng)實(shí)信用原則去履行合同，對(duì)合同的履行不僅僅體現(xiàn)做人的誠(chéng)信，更是體現(xiàn)法的尊嚴(yán)。