如何辦理房產(chǎn)證? 　　——房產(chǎn)證辦理流程和費用
　　兩種方法：
　　一、委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證
　　二、自己辦理房產(chǎn)證
　　辦理房產(chǎn)證注意：
　　無論是期房還是現(xiàn)房，都存在辦理房產(chǎn)證的問題。
　　您可以選擇委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。
　　您也可以選擇自己辦理房產(chǎn)證。
　　如果貸款銀行要求委托代辦，就不能自己辦理。
　　自己辦理房產(chǎn)證可以省去代辦費用1000元左右。
　　自己辦理房產(chǎn)證可以免除代繳的風(fēng)險。
　　自己辦理房產(chǎn)證需要花費時間和體力。
　　您需要提前了解自己辦理房產(chǎn)證的程序和要求。
　　一、委托開發(fā)商或代理公司辦理
　　適用條件
　　為了節(jié)省自己的時間和精力，您可以選擇委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。
　　在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產(chǎn)證收押”的約定，這種情況下只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。
　　即使委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證，您仍然可以選擇，是由開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費，還是開發(fā)商或代理公司僅辦理房產(chǎn)證申請手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。
　　辦理流程(一)
　　適用范圍：開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
　　第一步：簽訂委托協(xié)議
　　通?！顿彿亢贤分杏嘘P(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。
　　有些時候，開發(fā)商會把辦理相關(guān)手續(xù)的事務(wù)委托給專門的代理公司或律師辦理。
　　此時，您也可以選擇，開發(fā)商或代理公司僅辦理相關(guān)手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。
　　第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅
　　辦理收房入住手續(xù)的時候，開發(fā)商往往會要求您繳納這些費用。
　　第三步：按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
　　開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后，申請辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，您就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。
　　如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯誤，應(yīng)及時要求更改。
　　一、無法辦理或長期得不到房產(chǎn)證的18種情況
　　1.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán);
　　2.開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;
　　3.開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務(wù)尚未清償完畢;
　　4.開發(fā)商沒有完成竣工備案工作;
　　5.開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證;
　　6.樓盤被法院查封;
　　7.開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù);
　　8.商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記;
　　9.開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收;
　　10.開發(fā)商不及時辦理“大確權(quán)”;
　　11.開發(fā)商不配合提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料;
　　12.開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā);
　　13.房屋契稅尚未繳納;
　　14.公共維修基金尚未交付;
　　15.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格;
　　16.個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證;
　　17.房產(chǎn)證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理;
　　18.代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。
　　造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種：
　　第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現(xiàn)問題最多的一種，如上面所列的第1—12種。
　　第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。
　　第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。
　　第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。
　　二、應(yīng)對方法
　　(一)開發(fā)商原因造成的
　　勤于查詢
　　購房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進行查詢。
　　認真查驗文件
　　簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。
　　簽好《購房合同》
　　《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。
　　1.關(guān)于初始登記
　　(1)建議范本
　　“出賣人應(yīng)當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。
　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
　　買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付?！?
　　(2)日期的確定
　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。
　　(3)退房違約金的確定
　　不超過100%即可。 2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記
　　(1)建議范本
　　“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：
　　(1)雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
　　(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)
　　(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣(大寫)。
　　2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。
　　買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
　　買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付?！?
　　(2)日期的確定
　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。
　　(3)退房違約金的確定
　　不超過100%即可。
　　不簽不合理的委托書
　　很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其****房產(chǎn)**、代收契稅和公共維修基金。
　　這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！币虼耍还苜彿咳耸欠裎蟹康禺a(chǎn)商****房產(chǎn)**，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。
　　解約與索賠
　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。
　　1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
　　2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
　　3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
　　4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
　　5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;
　　6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋。
　　(二)購房者本身原因造成的
　　對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。
　　對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時取得房產(chǎn)證，購房者應(yīng)及時繳納，并及時將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機構(gòu)(人員)。
　　對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。
　　對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證的，應(yīng)及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。
　　(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的
　　可以向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。
　　(四)代辦人員原因造成的
　　可以解除委托合同，并向代辦人員或機構(gòu)要求賠償。
徐濤律師15327446830   QQ574659129