【續(xù)】物業(yè)管理糾紛常見案例解析

發(fā)布日期：2013-05-30 作者：孫新律師

【案例六】某業(yè)主家里突然停電，業(yè)主找到小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求檢查停電原因，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知他，因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出交涉，無(wú)果。后業(yè)主找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其無(wú)工作證件而拒絕打開配電房的門。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來(lái)生活的極大不便，遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，請(qǐng)求法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除供電妨害，恢復(fù)供電，并向其賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失。業(yè)主的要求是否得到法院支持？
律師評(píng)析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有采取停電措施的權(quán)利，其職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，絕不能采取對(duì)業(yè)主“停電”之類損害業(yè)主利益的手段，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任，并非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。
審理結(jié)果：法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非供電部門，無(wú)權(quán)以任何理由對(duì)原告采取停電措施，否則構(gòu)成侵權(quán)。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；原告提出的經(jīng)濟(jì)損失賠償和排除供電妨害、恢復(fù)供電的請(qǐng)求獲得法院支持。
    【案例七】楊某住在臨街巷內(nèi)的平房，鄰居劉某因?yàn)殚_了一家飯館，安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在劉某自家的房頂上。楊某的二層住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝油煙機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是楊某家一層住房主要的通風(fēng)通道。
劉某的飯館正式營(yíng)業(yè)后，楊某發(fā)現(xiàn)自家二層房間里總有股油煙味，且一旦開窗戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，楊某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的飯館廚房的油煙機(jī)排放口離自家二層窗戶太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)楊某的房間里。楊某找劉某商量解決油煙排放問(wèn)題，但劉某置之不理。不得已，楊某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，停止侵害、排除妨礙。本案應(yīng)如何處理?
律師評(píng)析：本案涉及相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問(wèn)題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可以稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要方便的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。
審理結(jié)果：某區(qū)人民法院受理此案后，先主持雙方進(jìn)行調(diào)解，但因雙方分歧較大，調(diào)解無(wú)效，人民法院判決如下：被告劉某的飯館排放油煙的行為已構(gòu)成對(duì)原告楊某的合法權(quán)益的損害。根據(jù)《民法通則》第十八條規(guī)定，被告劉某應(yīng)當(dāng)停止使用飯館的油煙機(jī)。
    【案例八】張某住大廈6層，自家大門正對(duì)電梯門，每次電梯上下人，尤其是在晚上，對(duì)其干擾非常大。為減少干擾，張某請(qǐng)人在電梯與自家大門之間的公用樓道又砌了一道墻并安裝了一道防盜門，致使電梯門口公用樓道變窄，行人只好側(cè)身進(jìn)出電梯。6層其他住戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都勸其恢復(fù)原狀，但張某以自己的權(quán)益受侵害為由不予理會(huì)，張某的行為是否正確？
律師評(píng)析：張某安裝防盜門的行為不但侵犯了其他業(yè)主的共同權(quán)益，且直接妨礙了同層其他業(yè)主的正常行走，應(yīng)立即拆除砌墻和防盜門，恢復(fù)樓道原狀。張某的行為違反了有關(guān)“相鄰關(guān)系”的相關(guān)規(guī)定。“相鄰權(quán)”是兩個(gè)或兩個(gè)以上相毗連的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人因各自所有或占有的不動(dòng)產(chǎn)所享受的權(quán)利，它強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使自己合法權(quán)利時(shí)，應(yīng)尊重其他所有人或使用人的權(quán)利，給予必要的便利，不得損害對(duì)方的合法權(quán)益。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”的規(guī)定，電梯門前的樓道是屬于本大廈全體業(yè)主共有的建筑物的共有部分，張某砌墻并安防盜門的行為屬于非法占用共有空間、擴(kuò)大自己專有部分的范圍。
業(yè)主在享有各自所有或占有的不動(dòng)產(chǎn)專有部分的合法權(quán)利時(shí)，也應(yīng)履行不動(dòng)產(chǎn)專有部分以外的共有部分的共同管理的義務(wù)，二者缺一不可。張某應(yīng)該向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)反映，以正常途徑解決等。
    【案例九】某市物業(yè)服務(wù)企業(yè)是某開發(fā)商的全資子公司，承接了該開發(fā)商開發(fā)的一個(gè)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理。業(yè)主入住后，對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，并要提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾也日益突出，業(yè)主該如何維權(quán)？
律師評(píng)析:從本案介紹事實(shí)可以看出，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互不理解的直接原因是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間始終缺乏雙方認(rèn)同的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間對(duì)物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間存在很多糾紛，業(yè)主大會(huì)成立后可以通過(guò)招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
律師提示：第一，關(guān)于前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定；第二，銷售合同中明確的物業(yè)管理?xiàng)l款，應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、違約責(zé)任等主要部分。避免因業(yè)主買房時(shí)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾；第三，首次業(yè)主大會(huì)，簽訂物業(yè)管理合同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款；第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)管理?xiàng)l例頒布以后，應(yīng)建管分開，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)化的必然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過(guò)自身實(shí)力才能贏得市場(chǎng)。
    【案例十】某物業(yè)服務(wù)企業(yè)系某房產(chǎn)企業(yè)出資設(shè)立，該房產(chǎn)企業(yè)利用這種特殊關(guān)系與之簽訂前期物業(yè)管理合同，委托該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，委托期限為8年，每平方米收費(fèi)2.5元（同等物業(yè)收費(fèi)1.2元）。業(yè)主相繼入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理混亂，物業(yè)服務(wù)差，收費(fèi)相比其他同等物業(yè)高出許多，業(yè)主對(duì)此不滿，矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。請(qǐng)問(wèn)業(yè)主可以就該前期物業(yè)管理合同在法律上的問(wèn)題而主張權(quán)利嗎？
律師評(píng)析：該前期物業(yè)管理期限的條款違反了現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)主可以依法向法院請(qǐng)求確認(rèn)該條款無(wú)效。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止，一般不得超過(guò)兩年。本案中，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與由其自身設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置了長(zhǎng)達(dá)8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，該約定因違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，按照合同法的相關(guān)規(guī)定屬于無(wú)效約定。
該前期物業(yè)管理合同關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的約定屬于依法可以申請(qǐng)變更的條款。在簽署該條款時(shí)房產(chǎn)開發(fā)商首先有義務(wù)提請(qǐng)業(yè)主注意相關(guān)條款，并按照對(duì)方要求對(duì)這些條款作出說(shuō)明。其次，該條款有顯示公平的情形，按照合同法規(guī)定業(yè)主依法可以申請(qǐng)撤銷和變更該條款。

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