訴人（原審被告、反訴原告）：蘇州市郊區(qū)供銷集團(tuán)公司，住所地江某省蘇州市X巷12－14號(hào)。

法定代表人：張某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：陸賢剛，蘇州市新世紀(jì)律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告、反訴被告）：蘇州市宇航開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，住所地江某省蘇州市X巷6號(hào)。

法定代表人：湯某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：丁某農(nóng)，江某蘇州丁某農(nóng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：馮璐，江某蘇州丁某農(nóng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）：蘇州萬通房產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地江某省蘇州市X路X號(hào)X樓F座。

法定代表人：龐某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：江某，中國(guó)政法大學(xué)教授。

委托代理人：王涌，中國(guó)政法大學(xué)法律系民法教研室教師。

被上訴人（原審第三人）：中國(guó)航天科技集團(tuán)公司第五研究院，

住所地北京市海淀區(qū)白石橋31號(hào)。

法定代表人：徐某某，該院院長(zhǎng)。

委托代理人：楊某某，該院法制處處長(zhǎng)。

委托代理人：鄭傳本，上海鄭傳本律師事務(wù)所律師。

原審被告：蘇州市供銷合作總社，住所地江某省蘇州市滄浪區(qū)鳳凰銜145－151號(hào)。

法定代表人：程某，該社主任。

委托代理人：丁某某，該社法規(guī)處處長(zhǎng)。

審第三人：蘇州市宇航商廈。住所地江某省蘇州市X巷4－7號(hào)。

法走代表人：湯某，該商廈董事長(zhǎng)。

委托代理人：丁某農(nóng)，江某蘇州丁某農(nóng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：馮璐，江某蘇州丁某農(nóng)律師事務(wù)所律師。

上訴人蘇州市郊區(qū)供銷集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱郊區(qū)供銷公司）和上訴人蘇州市宇航開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱宇航公司）為與被上訴人蘇州萬通房產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬通公司）、被上訴人中國(guó)航天科技集團(tuán)公司第五研究院（以下簡(jiǎn)稱航天五院）、原審被告蘇州市供銷合作總社（以下簡(jiǎn)稱蘇州供銷社）、原審第三人蘇州市宇航商廈（以下簡(jiǎn)稱宇航商廈）房屋租賃合同糾紛一案，不服江某省高級(jí)人民法院（2000）民初字第1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1994年，郊區(qū)供銷公司在江某省蘇州市X巷25號(hào)－32號(hào)投資建造九勝商廈，該商廈地面五層、地下一層，建筑面積5607.28平方米。1995年4月6日，當(dāng)九勝商廈主體土建工程某至三層時(shí)，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂了租賃協(xié)議約定：郊區(qū)供銷公司將九勝商廈整幢大樓租賃給宇航公司，租賃期為八年，宇航公司確保郊區(qū)供銷公司第一年凈收入為人民幣580萬元，從第二年起年定比增長(zhǎng)10％，即年增長(zhǎng)金額為58萬元。商廈整幢大樓的內(nèi)部裝修裝飾與設(shè)施設(shè)備均由宇航公司投入，投入總金額不低于人民幣1200萬元，商廈的外部裝修裝飾以及“后三通”由郊區(qū)供銷公司負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。協(xié)議正式簽訂之日，宇航公司向郊區(qū)供銷公司支付定金100萬元，協(xié)議生效；到大樓封頂，宇航公司再支付100萬元定金；正式開業(yè)，宇航公司再支付90萬元。宇航公司開業(yè)日期最遲不得遲于1996年1月1日。以上三筆款項(xiàng)沖抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司開業(yè)之日即視為承租期開始之時(shí)，租金繳付采取先繳后租的方法，半年一期，每期需提前一個(gè)月付給郊區(qū)供銷公司。租賃期內(nèi)，郊區(qū)供銷公司保留“九勝商廈”的企業(yè)名稱，宇航公司申領(lǐng)“宇航商廈”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，自主經(jīng)營(yíng)、依法納稅、自負(fù)盈虧，若轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租，須征得郊區(qū)供銷公司同意。協(xié)議經(jīng)公證部門公證，雙方并提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保單位。蘇州供銷社作為郊區(qū)供銷公司的擔(dān)保單位，萬通公司作為宇航公司的擔(dān)保單位，在該協(xié)議書上簽字蓋章。同日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，對(duì)工程某“后三通”進(jìn)度問題作出約定：郊區(qū)供銷公司應(yīng)積極做好“后三通”工作，以保證宇航公司的正常開業(yè)。用電于1995年11月滿足630千瓦的50％用量；商廈的治安與消防方面的紅外線探頭全套監(jiān)控系統(tǒng)由郊區(qū)供銷公司解決，宇航公司為消防提供裝飾方面的相關(guān)文字材料，積極配合郊區(qū)供銷公司辦理有關(guān)手續(xù)；協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章即生效，與正本具有相同法律效力。1995年4月8日，蘇州市郊區(qū)公證處為協(xié)議書和補(bǔ)充協(xié)議書辦理了公證。

1995年4月5日，經(jīng)江某省蘇州市平江某人民政府批準(zhǔn)，宇航公司與江某省蘇州市觀前對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)貿(mào)易公司聯(lián)營(yíng)開辦了宇航商廈。同年6月，九勝商廈大樓封頂，宇航公司以宇航商廈的名義進(jìn)行裝修和安裝自動(dòng)扶梯等設(shè)備。同年8月，郊區(qū)供銷公司向江某省蘇州市供電局申請(qǐng)630千瓦的商業(yè)用電，但增容未成，九勝商廈現(xiàn)在的用電量為90千瓦。1995年9月4日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂協(xié)議約定：郊區(qū)供銷公司同意將九勝商廈企業(yè)名稱由宇航公司申辦使用，該企業(yè)名稱期限與該大樓租賃期同期。郊區(qū)供銷公司同意撤銷九勝商廈企業(yè)名稱的預(yù)登記。宇航公司在九勝商廈經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、債權(quán)債務(wù)等與郊區(qū)供銷公司無涉，由宇航公司及其主管單位負(fù)責(zé)。同年10月10日，經(jīng)江某省蘇州市郊區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)，宇航商廈開辦了九勝商廈，同月25日，九勝商廈領(lǐng)取了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。1995年10月23日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂協(xié)議約定，雙方進(jìn)行松散合作，郊區(qū)供銷公司將九勝商廈提供給宇航公司經(jīng)營(yíng)，工商登記由宇航公司辦理，郊區(qū)供銷公司給予協(xié)助及提供方便，宇航公司從第一年起支付合作費(fèi)580萬元，每年定比增長(zhǎng)10％，聯(lián)營(yíng)期為八年。雙方就該協(xié)議附有說明，說明中稱宇航公司為避交房屋租賃管理費(fèi)而簽署協(xié)議，此協(xié)議僅是應(yīng)付工商登記所需提供的“材料”，雙方簽署的協(xié)議均以1995年4月6日經(jīng)過公證處公證為準(zhǔn)。

1995年3月27日，宇航公司向郊區(qū)供銷公司預(yù)付100萬元；同年5月24日，宇航商廈向郊區(qū)供銷公司付款1萬元；同年11月30日，九勝商廈向郊區(qū)供銷公司付款20萬元；同年12月11日，宇航商廈向郊區(qū)供銷公司付款3萬元。同月18日，郊區(qū)供銷公司與宇航公司簽訂會(huì)議紀(jì)要約定：就雙方于4月6日租賃協(xié)議第四條“到大樓封頂，宇航公司要支付100萬元，正式開業(yè)宇航公司再支付90萬元”的內(nèi)容，考慮到種種原因，雙方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份內(nèi)必須全部結(jié)清，否則追究違約責(zé)任。1996年2月16日，宇航公司向郊區(qū)供銷公司付款100萬元。郊區(qū)供銷公司共計(jì)收到宇航公司支付的租金224萬元。

1995年12月22日，宇航公司與郊區(qū)供銷公司簽訂會(huì)議紀(jì)要約定：宇航公司準(zhǔn)備于1995年12月24日九勝商廈開張營(yíng)業(yè)，但考慮到有關(guān)消防系統(tǒng)、水電系統(tǒng)尚不具備開張條件，為此，郊區(qū)供銷公司盡可能在近期排出資金，解決部分消防系統(tǒng)材料款。如果宇航公司必定在l2月24日開張，所造成的消防、水電方面的后果與郊區(qū)供銷公司無關(guān)，責(zé)任由宇航公司負(fù)責(zé)。

1995年12月24日，九勝商廈l－3層開張營(yíng)業(yè)。江某省蘇州市公安局消防支隊(duì)于1996年4月12日對(duì)九勝商廈進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該商廈未經(jīng)消防驗(yàn)收，違章投入使用，并存在火險(xiǎn)隱患。同年4月17日，該消防支隊(duì)下達(dá)《重大火險(xiǎn)隱患整改通知書》，認(rèn)定九勝商廈建筑安全無保障，不具備營(yíng)業(yè)條件，應(yīng)立即停止?fàn)I業(yè)，抓緊整改火險(xiǎn)隱患，整改完畢后經(jīng)驗(yàn)收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支隊(duì)分別給予郊區(qū)供銷公司罰款l萬元、宇航公司罰款3萬元的處罰。此后，九勝商廈停業(yè)至今。1998年2月24日，因九勝商廈拖欠蘇州市虎丘空調(diào)設(shè)備廠貨款，且未履行蘇州市平江某人民法院的生效判決，該院裁定：被執(zhí)行人蘇州市九勝商廈底樓營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)執(zhí)行人蘇州市虎丘空調(diào)設(shè)備廠使用五年（使用時(shí)間自1998年7月1日起至2003年6月30日止）?，F(xiàn)九勝商廈的一樓由虎丘空調(diào)設(shè)備廠轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，二層以上及地下室空關(guān)，由宇航公司實(shí)際控制。

1997年7月11日，宇航公司向江某省高級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，要求郊區(qū)供銷公司及蘇州供銷社返還投入資金1045萬元。同年12月26日，郊區(qū)供銷公司對(duì)宇航公司提起反訴，要求解除租賃關(guān)系，由宇航公司支付所欠房租及水電費(fèi)794萬元、萬通公司承擔(dān)連帶責(zé)任。案經(jīng)江某省高級(jí)人民法院于1998年9月8日作出（1997）蘇民初字第16號(hào)民事判決，宇航公司和萬通公司不服該一審判決，向最高人民法院提起上訴，后經(jīng)本院于1999年11月16日裁定撤銷原判，發(fā)回重審。該院重新組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。在重審中，依法追加航天五院、宇航商廈參加了訴訟。

另查明，九勝商廈因未參加1998年度年檢，1999年7月21日被江某省蘇州市工商局郊區(qū)分局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。宇航公司系航天五院駐蘇州辦事處于1993年成立的企業(yè)法人，注冊(cè)資金77萬元，屬集體企業(yè)。宇航公司在開辦時(shí)，航天五院開發(fā)部于1993年3月2日向江某省蘇州市工商行政管理局出具一份民事責(zé)任擔(dān)保書，內(nèi)容為“蘇州市工商行政管理局：宇航公司是我院駐蘇州辦事處舉辦的，現(xiàn)要求在貴局進(jìn)行登記。該公司的民事責(zé)任由我院承擔(dān)，特此擔(dān)保?！焙教煳逶洪_發(fā)部系航天五院于1991年成立的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)該院民品、公司等管理職能。蘇州供銷社于1995年4月6日作為郊區(qū)供銷公司的保證人訂立合同時(shí)，系國(guó)家機(jī)關(guān)法人。

還查明，郊區(qū)供銷公司已于1997年6月11日領(lǐng)取了九勝商廈的房屋所有權(quán)證。宇航公司對(duì)九勝商廈的裝修分為固定部分和可移動(dòng)部分。對(duì)于固定裝修，經(jīng)一審法院委托中國(guó)建設(shè)銀行江某省分行直屬支行鑒定，確認(rèn)九勝商廈一至四層固定裝修造價(jià)為（略）.5元，地下餐廳固定裝修造價(jià)為（略）.99元，合計(jì)（略）.49元，折舊程某按8年推銷，每年攤銷費(fèi)用（略）.19元，每月攤銷費(fèi)用37709.43元。

江某省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，（一）關(guān)于郊區(qū)供銷公司與宇航公司訂立的協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議書及有關(guān)會(huì)議紀(jì)要的效力。郊區(qū)供銷公司與宇航公司于1995年4月6日訂立的租賃協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書，是雙方真實(shí)、自愿的意思表示；蘇州供銷社與萬通公司在協(xié)議書上簽字、蓋章，分別為郊區(qū)供銷公司和宇航公司擔(dān)保，亦是其真實(shí)、自愿的意思表示。租賃標(biāo)的物雖系尚未建造完畢的房屋，但郊區(qū)供銷公司是該房屋的建設(shè)單位，且已于原審訴訟之前領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，故以上協(xié)議除蘇州供銷社為郊區(qū)供銷公司擔(dān)保形成的保證條款外，其余部分合法有效。蘇州供銷社因系國(guó)家機(jī)關(guān)，根據(jù)最高人民法院1988年1月26日《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第一百零六條第二款“國(guó)家機(jī)關(guān)不能擔(dān)任保證人”的規(guī)定，及1993年2月23日國(guó)務(wù)院辦公廳經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)禁行政機(jī)關(guān)為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保的通知》，其為郊區(qū)供銷公司擔(dān)保形成的保證條款無效。至于郊區(qū)供銷公司是否領(lǐng)取房屋租賃許可證，因該許可證并非法律、行政法規(guī)規(guī)定的審批等手續(xù)，故是否領(lǐng)取該證與認(rèn)定租賃合同的效力無關(guān)。郊區(qū)供銷公司與宇航公司于1995年9月4日訂立的許可宇航公司使用九勝商廈企業(yè)名稱的協(xié)議書，及l(fā)2月18日訂立的同意宇航公司拖欠的部分租金延遲至1996年1月份結(jié)清的會(huì)議紀(jì)要，均變更了1995年4月6日協(xié)議書的有關(guān)約定。以上變更經(jīng)雙方協(xié)商一致，且符合法律的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。郊區(qū)供銷公司與宇航公司于1995年10月23日訂立的聯(lián)營(yíng)協(xié)議書，屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。郊區(qū)供銷公司與宇航公司于1995年12月22日訂立的會(huì)議紀(jì)要，變更了4月6日協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書有關(guān)通電、消防方面的約定，雙方在九勝商廈未經(jīng)消防驗(yàn)收、消防設(shè)施不符合開業(yè)條件、并存在重大火險(xiǎn)隱患的情況下強(qiáng)行開業(yè)，致使進(jìn)入九勝商廈的消費(fèi)者處于隨時(shí)發(fā)生火災(zāi)可能性的危險(xiǎn)之中，嚴(yán)重地?fù)p害了社會(huì)公共利益。1987年2月23日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：工程某工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)工程某消防設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)不符合防火設(shè)計(jì)要求的，待施工單位負(fù)責(zé)解決后，方可接收使用。1995年8月1l日《江某省消防條例》第三十一條規(guī)定：新建、改建、擴(kuò)建工程某裝修工程某工后，應(yīng)當(dāng)有公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加驗(yàn)收，不符合消防技術(shù)規(guī)范要求的，不得投入使用。郊區(qū)供銷公司建造九勝商廈及宇航公司裝修九勝商廈均未經(jīng)消防管理部門驗(yàn)收。故雙方違反了行政法規(guī)、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。綜上所述，該會(huì)議紀(jì)要形成的變更約定無效。（二）關(guān)于租賃合同不能履行的原因及責(zé)任區(qū)分。1995年4月6日協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書生效后，郊區(qū)供銷公司及宇航公司均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。但是，宇航公司在1995年6月九勝商廈大樓封頂時(shí)未按約支付100萬元；郊區(qū)供銷公司未于1995年11月滿足315千瓦的用電量，且消防系統(tǒng)的問題未能解決。故雙方均違反了合同。郊區(qū)供銷公司與宇航公司均提出各自享有后履行合同義務(wù)的抗辯權(quán)。因行使該抗辯權(quán)須基于依法履行合同的前提，但雙方訂立l995年12月22日的會(huì)議紀(jì)要，致使合同的履行處于違法狀態(tài)，故雙方均不再享有該抗辯權(quán)。本案中，雙方損失的嚴(yán)生源于租賃合同未能得到履行，與違約行為無直接因果關(guān)系，因?yàn)楹贤荒苈男械闹苯釉蛳惦p方違法開業(yè)、致使九勝商廈被江某省蘇州市公安局消防支隊(duì)責(zé)令停業(yè)整頓，而違法開業(yè)的主要責(zé)任應(yīng)歸于宇航公司。因?yàn)椋?995年4月6日協(xié)議書約定宇航公司的開業(yè)日期最遲不得晚于1996年1月1日，當(dāng)1995年12月22日九勝商廈的消防系統(tǒng)、水電系統(tǒng)尚不具備開張條件且未經(jīng)消防驗(yàn)收之時(shí)，宇航公司本可以行使合同履行的抗辯權(quán)，延遲開業(yè)日期，并拒付開業(yè)之日應(yīng)付的90萬元，但是其主動(dòng)、積極地要求于12月24日開業(yè)，并承諾所造成的消防、水電方面的責(zé)任由其自負(fù)，故宇航公司不僅喪失了抗辯權(quán)，而且對(duì)于無效會(huì)議紀(jì)要的訂立負(fù)有較大的責(zé)任。郊區(qū)供銷公司本身未盡到合同義務(wù)，且在宇航公司承諾的基礎(chǔ)上，同意宇航公司開業(yè)，對(duì)無效會(huì)議紀(jì)要的訂立也具有不可推卸的責(zé)任。對(duì)此，應(yīng)認(rèn)定宇航公司負(fù)有60％的過錯(cuò)責(zé)任，郊區(qū)供銷公司負(fù)有40％的過錯(cuò)責(zé)任。雙方的損失亦應(yīng)按此比例分別承擔(dān)。對(duì)于宇航公司提出的要求完善租賃條件、繼續(xù)履行租賃合同及郊區(qū)供銷公司提出的解除合同的訴訟請(qǐng)求，因雙方之間的租賃合同已不具備履行基礎(chǔ)，事實(shí)上已經(jīng)不能繼續(xù)履行，且宇航公司未在合理期限內(nèi)提出繼續(xù)履行的要求，故應(yīng)予以解除。（三）關(guān)于承租主體是否變更的問題。宇航公司與郊區(qū)供銷公司訂立租賃合同后，依約成立了宇航商廈，后經(jīng)雙方變更合同，宇航商廈成立了九勝商廈。作為企業(yè)法人的九勝商廈實(shí)際使用了九勝商廈這一建筑物。為了經(jīng)營(yíng)九勝商廈，宇航商廈、九勝商廈與他人訂立了裝修、購物等多份合同，并且分別支付了4萬元和20萬元的租金。但是，并不能由此認(rèn)定租賃合同的承租人已由宇航公司轉(zhuǎn)變?yōu)橛詈缴虖B、九勝商廈。租賃關(guān)系存續(xù)期間，與出租人郊區(qū)供銷公司變更合同、協(xié)調(diào)交涉等都是宇航公司，郊區(qū)供銷公司亦始終認(rèn)為承租人是宇航公司，并認(rèn)為九勝商廈、宇航商廈向其劃過部分款項(xiàng)是因?yàn)槭苡詈焦镜奈写渲Ц恫糠肿饨稹＝呈√K州市公安局消防支隊(duì)處罰的亦是宇航公司。故認(rèn)定宇航商廈、九勝商廈是宇航公司履行租賃合同的輔助人。對(duì)于租賃合同當(dāng)事人之外的其他民事主體，這兩個(gè)商廈根據(jù)其訂立的合同承擔(dān)民事責(zé)任；但對(duì)于出租人郊區(qū)供銷公司，履行租賃合同約定義務(wù)的承租主體并未變更。（四）關(guān)于萬通公司的保證責(zé)任。1995年8月30日最高人民法院《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹票據(jù)法、擔(dān)保法的通知》第三條指出，對(duì)在《擔(dān)保法》施行以前所發(fā)生的擔(dān)保行為，應(yīng)當(dāng)適用該行為發(fā)生時(shí)的有關(guān)規(guī)定；如果行為發(fā)生時(shí)沒有規(guī)定的，可參照《擔(dān)保法》的規(guī)定。擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)，應(yīng)理解為擔(dān)保義務(wù)設(shè)定時(shí)，也即擔(dān)保合同成立時(shí)。萬通公司在1995年4月6日的協(xié)議書上蓋章簽字，《擔(dān)保法》于1995年10月1日施行，故雖然郊區(qū)供銷公司與宇航公司未經(jīng)萬通公司同意，三次變更主合同，但萬通公司不能依據(jù)《擔(dān)保法》第二十四條，不再承擔(dān)保證責(zé)任。萬通公司對(duì)于宇航公司在1995年12月22日之前的債務(wù)不能免責(zé)，之后的債務(wù)應(yīng)當(dāng)免責(zé)。因?yàn)?995年4月6日協(xié)議書及萬通公司所作保證是有效的，故萬通公司對(duì)宇航公司于同年6月九勝商廈大樓封頂時(shí)支付l00萬元的義務(wù)應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。郊區(qū)供銷公司同意從1996年2月1日起追究宇航公司拖欠該筆債務(wù)的違約責(zé)任，此前，九勝商廈和宇航商廈向郊區(qū)供銷公司付款24萬元，這24萬元應(yīng)認(rèn)定為宇航公司支付的租金。1996年2月16日宇航公司又支付了100萬元。故宇航公司的該筆債務(wù)已經(jīng)履行。但從1996年2月1日至2月16日，宇航公司應(yīng)支付的76萬元的逾期付款違約金，根據(jù)最高人民法院1994年4月15日《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》第七條，萬通公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。萬通公司基于1995年4月6日協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書，為宇航公司擔(dān)保。雖然萬通公司僅在協(xié)議書上簽字蓋章，但協(xié)議書上載明“另附補(bǔ)充協(xié)議”，補(bǔ)充協(xié)議書的內(nèi)容是對(duì)協(xié)議書的進(jìn)一步明確，故應(yīng)視其為協(xié)議書的組成部分。據(jù)此，九勝商廈開業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的約定條件為：郊區(qū)供銷公司提供315千瓦的用電量、落實(shí)治安與消防方面的紅外線探頭全套監(jiān)控系統(tǒng)。此外，還應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)過消防驗(yàn)收的法定條件，九勝商廈才能開業(yè)。這些條件是萬通公司承擔(dān)保證責(zé)任的基礎(chǔ)。1995年12月22日，九勝商廈尚不具備開業(yè)條件，郊區(qū)供銷公司與宇航公司應(yīng)當(dāng)依法變更合同，延期開業(yè)日期，滿足開業(yè)條件。但雙方訂立會(huì)議紀(jì)要，強(qiáng)行開業(yè)，使得有效的合同從此處于違法的履行狀態(tài)之中。雙方變更合同，既未通知萬通公司，更未經(jīng)其同意，違背了擔(dān)保活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的公平、誠實(shí)信用的原則，損害了萬通公司的合法權(quán)益。保證責(zé)任的成立源于有效的合同關(guān)系，如合同關(guān)系無效，保證人根據(jù)其是否有過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。本案中，宇航公司與郊區(qū)供銷公司對(duì)有效的租賃合同進(jìn)行無效的變更，導(dǎo)致雙方損失的發(fā)生，萬通公司對(duì)此沒有過錯(cuò)，故萬通公司對(duì)于1995年12月22日以后宇航公司的債務(wù)不再承擔(dān)民事責(zé)任。（五）關(guān)于航天五院的民事責(zé)任。航天五院開發(fā)部向江某省蘇州市工商局出具的民事責(zé)任擔(dān)保書，雖屬復(fù)印件，但系該開發(fā)部自愿提供，且長(zhǎng)期置于工商機(jī)關(guān)的檔案之中，故可以作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。民事責(zé)任擔(dān)保書非企業(yè)法人進(jìn)行工商登記所必需的材料，航天五院開發(fā)部向工商機(jī)關(guān)表示由航天五院承擔(dān)宇航公司的民事責(zé)任，屬于其對(duì)工商機(jī)關(guān)的內(nèi)部意見，并未對(duì)外明示。該擔(dān)保書非《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，航天五院開發(fā)部提供該擔(dān)保書不能認(rèn)定為擔(dān)保行為。故航天五院不應(yīng)承擔(dān)宇航公司承租九勝商廈的民事責(zé)任。（六）關(guān)于宇航公司與郊區(qū)供銷公司的損失。宇航公司提出的損失中，200萬元租金及30000元罰款系宇航公司支付，其余部分雖出于宇航商廈或九勝商廈的名義而發(fā)生，但可以視為字航公司的損失。對(duì)于裝修費(fèi)用，經(jīng)委托中國(guó)建設(shè)銀行江某省分行直屬支行鑒定，各方當(dāng)事人均無異議，可以認(rèn)定。一至四層裝修因宇航公司僅使用了四個(gè)月，自1996年4月至今未實(shí)際使用，故只計(jì)算四個(gè)月的折舊攤銷，其余時(shí)間不予計(jì)算折舊；地下室經(jīng)江某省蘇州市公安局消防支隊(duì)認(rèn)定，因未經(jīng)防火審核即自行裝修，裝修材料使用可燃材料未經(jīng)防火處理且改變了原設(shè)計(jì)使用性質(zhì)，故不予折價(jià)歸并。對(duì)于自動(dòng)扶梯，因宇航公司未付清價(jià)款，5臺(tái)扶梯的主機(jī)、扶手等被廠方拆除，不能使用，且郊區(qū)供銷公司將來并非必定開辦商場(chǎng)，故剩余部分由宇航公司自行拆除。對(duì)于變風(fēng)量空調(diào)器，已全部裝入墻內(nèi)，不宜拆除，應(yīng)折價(jià)歸并，其價(jià)值經(jīng)江某省蘇州市平江某人民法院判決認(rèn)定為（略）元。其余經(jīng)有關(guān)法院生效法律文書確定的費(fèi)用，如鋁合金送風(fēng)口、工作服的貨款等，應(yīng)當(dāng)計(jì)算，但宇航商廈或九勝商廈承擔(dān)的違約金、案件受理費(fèi)、保全費(fèi)，不應(yīng)作為損失計(jì)算。對(duì)于廣告費(fèi)，宇航公司未提供支付票據(jù)，不予認(rèn)定。直升客梯及其安裝費(fèi)，因宇航公司不能提供該客梯的檢驗(yàn)合格證，不予認(rèn)定。消防罰款應(yīng)由其自行承擔(dān)?？p紉機(jī)、網(wǎng)架、貨柜等屬于可移動(dòng)物品，不是裝修增添物，應(yīng)由宇航公司自行移走。對(duì)于霓虹燈廣告費(fèi)，雖然宇航公司不能提供正式票據(jù)，但該霓虹燈矗立于九勝商廈樓頂，可以按合同價(jià)款75000元計(jì)算。臨時(shí)用電安裝費(fèi)，系郊區(qū)供銷公司供電不符合約定，另外接線所支付，可按合同價(jià)款43000元計(jì)算。其他費(fèi)用，確系為了經(jīng)營(yíng)九勝商廈而支出，宇航公司提供了票據(jù)原件，且未計(jì)算在固定裝修費(fèi)用的審計(jì)中，可以認(rèn)定。郊區(qū)供銷公司提出損失由租金、水電費(fèi)及按每日萬分之三計(jì)算的逾期付款的違約金組成。因郊區(qū)供銷公司提供的房屋質(zhì)量不符合約定，宇航公司提出減少租金的請(qǐng)求應(yīng)予支持，不能按照雙方原約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。參考蘇州市《關(guān)于深化改革非居主公房租金的意見》，九勝商廈的月基價(jià)租金為每平方米6.73元，結(jié)合所處地段，租金附加60％－80％，并可上浮6－10倍。雙方對(duì)此標(biāo)準(zhǔn)無異議。故計(jì)算九勝商廈的租金可適用該計(jì)算方法，租金附加及上浮幅度均按最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。水電費(fèi)系九勝商廈使用支出、由郊區(qū)供銷公司代付的費(fèi)用，郊區(qū)供銷公司對(duì)此已舉證，宇航公司雖否認(rèn)，但不能提供反證，應(yīng)予認(rèn)定。此外，蘇州供銷社為郊區(qū)供銷公司所作保證雖然無效，但因郊區(qū)供銷公司的損失大于宇航公司的損失，故蘇州供銷社無需承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此判決：（一）1995年4月6日的協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書有效，終止履行。（二）宇航公司與郊區(qū)供銷公司于1995年12月22日訂立的會(huì)議紀(jì)要無效。（三）宇航公司于本判決生效后十日內(nèi)將占用的九勝商廈連同裝修添附一并交還給郊區(qū)供銷公司。（四）宇航公司自1996年11月24日起，至本判決生效之日止，按每年（略）.76元向郊區(qū)供銷公司支付九勝商廈的租金；并支付1995年度至1996年度拖欠的租金（略）.76元。另自1996年2月1日起，按每日萬分之三計(jì)算166萬元的逾期付款違約金至同年2月16日；自1996年2月16日，按每日萬分之三計(jì)算66萬元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；自1996年11月24日，按每日萬分之三計(jì)算（略）.76元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；分別自1997年5月24日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24目、11月24曰，2000年5月24日，按每日萬分之三計(jì)算（略）.88元的逾期付款違約金至本判決生效之日止。以上款項(xiàng)合計(jì)后，由宇航公司承擔(dān)60％，由郊區(qū)供銷公司自行承擔(dān)40％。（五）郊區(qū)供銷公司代付的水電費(fèi)（略）.43元，宇航公司于本判決生效后十日內(nèi)償付，并自1997年12月26日按每日萬分之三計(jì)算逾期付款的違約金至本判決生效之日止。（六）宇航公司的損失（略）.98元，由其自行承擔(dān)（略）.39元，由郊區(qū)供銷公司承擔(dān)（略）.59元。（七）萬通公司在宇航公司支付不能的范圍內(nèi)，向郊區(qū)供銷公司支付76萬元的逾期付款違約金，該違約金按16天、每日萬分之三計(jì)算，計(jì)3648元。本訴案件受理費(fèi)62260元；反訴案件受理費(fèi)49732元，合計(jì)（略）元，由宇航公司負(fù)擔(dān)67195.2元，由郊區(qū)供銷公司負(fù)擔(dān)44796.8元。

郊區(qū)供銷公司和宇航公司均不服一審判決，向本院提起上訴。

郊區(qū)供銷公司上訴稱，一審判決適用法律有誤，請(qǐng)求二審法院依法改判。主要理由是：1、1995年12月22日宇航公司與郊區(qū)供銷公司訂立的《會(huì)議紀(jì)要》，不是對(duì)設(shè)立擔(dān)保的《租賃協(xié)議》主要內(nèi)容的變更和修改，而是對(duì)未設(shè)立擔(dān)保的《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)容的變更和修改，即涉及有關(guān)水電、消防工程某到位的補(bǔ)救和責(zé)任的承擔(dān)，而這兩方面的要求是未設(shè)定擔(dān)保的《補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定的內(nèi)容。即使《會(huì)議紀(jì)要》是對(duì)《租賃協(xié)議》內(nèi)容的變更和修改，宇航公司與郊區(qū)供銷公司未通知或未征求萬通公司的意見，并不能由此推出違反公平、誠實(shí)信用原則的結(jié)論。無論是《擔(dān)保法》，還是《擔(dān)保法》實(shí)施前有關(guān)擔(dān)保問題的相關(guān)法律，在擔(dān)保人承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任的問題上，只適用于主合同無效或擔(dān)保合同無效兩種情形，擔(dān)保人明知主合同無效而仍然為之擔(dān)保的，或者擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保合同的無效具有過錯(cuò)的，擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。本案中，主合同即《租賃協(xié)議》合法有效，《擔(dān)保合同》亦有效，這是一審判決首先確認(rèn)的兩大法律事實(shí)，因此，關(guān)于萬通公司不承擔(dān)1995年12月22日宇航公司與郊區(qū)供銷公司訂立《會(huì)議紀(jì)要》之后的保證責(zé)任的理由不成立，萬通公司的擔(dān)保責(zé)任根本不適用過錯(cuò)責(zé)任原則。2、一審判決對(duì)郊區(qū)供銷公司的損失，在計(jì)算方法上存在雙重處罰的情況，判決結(jié)果與一審中所作的宇航公司與郊區(qū)供銷公司過錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定完全不相符合。一審判決認(rèn)定宇航公司與郊區(qū)供銷公司簽訂的《會(huì)議紀(jì)要》是無效協(xié)議，郊區(qū)供銷公司提供的出租房屋不符合《補(bǔ)充協(xié)議》的要求，應(yīng)是對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議》的違反，對(duì)違約責(zé)任的處理可以通過兩種方法加以確定：一是降低租金，二是賠償對(duì)方的損失，但二者不能并用。而一審判決既降低租金、又承擔(dān)損失，顯屬不公。即使《會(huì)議紀(jì)要》無效，宇航公司應(yīng)承擔(dān)60％、郊區(qū)供銷公司應(yīng)承擔(dān)40％協(xié)議無效的過錯(cuò)責(zé)任，那么郊區(qū)供銷公司的損失應(yīng)按照《租賃協(xié)議》規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)加以計(jì)算即第一年580萬元、第二年638萬元，而一審判決先降低了房租，這表示對(duì)郊區(qū)供銷公司因提供的房屋不符約定條件所進(jìn)行的處理，同時(shí)又按照過錯(cuò)責(zé)任大小再次對(duì)降低后的房租進(jìn)行處理，顯然是對(duì)郊區(qū)供銷公司在同一事實(shí)上進(jìn)行了雙重處罰，郊區(qū)供銷公司為此承擔(dān)了雙重責(zé)任，違反了公平、公正的原則。3、九勝商廈一至四層中的第一層自1998年7月1日至2003年6月30日止使用權(quán)已被有關(guān)法院判令抵償宇航公司所欠債務(wù)，該層房屋應(yīng)視為宇航公司在使用，相應(yīng)攤銷費(fèi)用應(yīng)按所占面積的比例，根據(jù)每層月折舊9692.17元、補(bǔ)提折舊60個(gè)月、從總損失中扣除（略）.2元，因此宇航公司的損失應(yīng)確認(rèn)為（略）.78元。4、宇航公司的開設(shè)程某違法、注冊(cè)資金不實(shí)，導(dǎo)致宇航公司不能對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，依法應(yīng)由提供《民事責(zé)任擔(dān)保書》航天五院（也是實(shí)際開辦單位）承擔(dān)民事責(zé)任。一審判決未對(duì)宇航公司承擔(dān)民事責(zé)任的能力進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，下判航天五院不承擔(dān)宇航公司承租九勝商廈的民事責(zé)任，損害了郊區(qū)供銷公司的合法權(quán)益。請(qǐng)求二審法院依法予以改判。

宇航公司上訴稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)和確定責(zé)任有誤，請(qǐng)求二審法院依法改判。主要理由是：1、不保護(hù)宇航公司后履行抗辯權(quán)有失公允，因?yàn)殡m然宇航公司未在約定的l995年6月九勝商廈封頂時(shí)支付100萬元，但郊區(qū)供銷公司當(dāng)時(shí)并未提出異議，給予了諒解，這與郊區(qū)供銷公司未能在約定的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)水、電和消防系統(tǒng)到位，有著本質(zhì)的區(qū)別，而且該租賃標(biāo)的物是邊土建、邊裝修，因此一審判決將宇航公司已被郊區(qū)供銷公司諒解的行為與郊區(qū)供銷公司不可原諒的行為并提為喪失抗辯權(quán)的依據(jù)，是不妥當(dāng)?shù)摹?、一審判決對(duì)雙方協(xié)議不能履行的責(zé)任認(rèn)定有失偏頗，認(rèn)定1995年12月22日強(qiáng)行開業(yè)的主要責(zé)任在宇航公司不公平，當(dāng)時(shí)已刊出開業(yè)廣告、發(fā)出請(qǐng)柬、諸多活動(dòng)儀式已安排，開業(yè)是無奈之舉，而郊區(qū)供銷公司沒有按照會(huì)議紀(jì)要的要求落實(shí)安排資金辦理有關(guān)消防等設(shè)施的責(zé)任應(yīng)更大，至少應(yīng)按五五比例確定雙方的責(zé)任。3、因郊區(qū)供銷公司提供的房屋不符合約定的出租條件，一審判決對(duì)租金的認(rèn)定與事實(shí)不符，雖然不是按照雙方原約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但參照蘇州市人民政府《關(guān)于深化改革非居住公房租金的意見》中的計(jì)算方法也不公平，因?yàn)樵撘庖娨?guī)定出租房屋采取基價(jià)租金和協(xié)議租金兩種計(jì)算方法，顯然不應(yīng)同時(shí)適用基價(jià)租金中的租金附加和協(xié)議租金中的上浮倍率。4、在一審判決之前，宇航公司曾提出將除一層鋪面以外的訟爭(zhēng)房屋交還郊區(qū)供銷公司，一審法院未許可，仍要求宇航公司支付此后的房屋使用費(fèi)，缺乏事實(shí)依據(jù)。萬通公司和航天五院均未向本院提交書面答辯意見。在二審?fù)徶?，萬通公司辯稱，宇航公司與郊區(qū)供銷公司于1995年12月22日達(dá)成的會(huì)議紀(jì)要中免除了郊區(qū)供銷公司在九勝商廈開業(yè)之前完成電力增容和消防達(dá)標(biāo)等義務(wù)和責(zé)任，是對(duì)合同內(nèi)容的重大變更，未通知保證人，這一變更導(dǎo)致主合同的無效，對(duì)這一導(dǎo)致合同無效的變更行為，萬通公司沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。航天五院辯稱，航天五院開發(fā)部向江某省蘇州市工商局出具的民事責(zé)任擔(dān)保書。屬于對(duì)工商行政管理機(jī)關(guān)的內(nèi)部意見，并未對(duì)外明示；且該擔(dān)保書也不是法律規(guī)定的擔(dān)保方式，因此航天五院不應(yīng)對(duì)宇航公司承租九勝商廈承擔(dān)民事責(zé)任。

本院認(rèn)為，郊區(qū)供銷公司與宇航公司于1995年4月6日訂立的租賃協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；萬通公司為宇航公司擔(dān)保，是其真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定：蘇州供銷社作為國(guó)家機(jī)關(guān)為郊區(qū)供銷公司擔(dān)保形成的保證條款因違法而無效；故一審判決認(rèn)定以上協(xié)議除蘇州供銷社為郊區(qū)供銷公司擔(dān)保形成的保證條款外，其余部分合法有效，是正確的。郊區(qū)供銷公司與宇航公司于1995年12月22日訂立的會(huì)議紀(jì)要，變更了同年4月6日協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書有關(guān)通電、消防方面的約定，雙方在九勝商廈未經(jīng)消防驗(yàn)收、消防設(shè)施不符合開業(yè)條件、并存在重大火險(xiǎn)隱患的情況下強(qiáng)行開業(yè)，損害了社會(huì)公共利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》和《江某省消防條例》的規(guī)定，工程某工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)工程某消防設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)不符合防火設(shè)計(jì)要求的，待施工單位負(fù)責(zé)解決后，方可接收使用；新建、改建、擴(kuò)建工程某裝修工程某工后，應(yīng)當(dāng)有公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加驗(yàn)收，不符合消防技術(shù)規(guī)范要求的，不得投入使用。郊區(qū)供銷公司建造九勝商廈及宇航公司裝修九勝商廈均未經(jīng)消防管理部門驗(yàn)收。故雙方違反了行政法規(guī)、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該會(huì)議紀(jì)要達(dá)成的變更約定內(nèi)容無效。1995年4月6日協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書生效后，宇航公司在l995年6月九勝商廈大樓封頂時(shí)未按約支付100萬元；郊區(qū)供銷公司未于1995年11月滿足315千瓦的用電量，且未能解決消防系統(tǒng)問題，故雙方均違反了合同約定。合同不能履行的直接原因系雙方違法開業(yè)、致使九勝商廈被江某省蘇州市公安局消防支隊(duì)責(zé)令停業(yè)整頓，違法開業(yè)的責(zé)任應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。根據(jù)1995年4月6日協(xié)議書約定宇航公司的開業(yè)日期最遲不得晚于1996年1月1日，當(dāng)1995年12月22日九勝商廈的消防系統(tǒng)、水電系統(tǒng)尚不具備開張條件且未經(jīng)消防驗(yàn)收之時(shí)，宇航公司本可以行使要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，延遲開業(yè)日期，并拒付開業(yè)之日應(yīng)付的90萬元，但其要求于1995年12月24日開業(yè)，并承諾所造成的消防、水電方面的責(zé)任由其自負(fù)，故一審判決認(rèn)定宇航公司不僅喪失了抗辯權(quán)，并且對(duì)無效會(huì)議紀(jì)要的訂立負(fù)有較大責(zé)任；郊區(qū)供銷公司自身未盡到合同約定的義務(wù)，且在宇航公司承諾的基礎(chǔ)上，同意宇航公司開業(yè)，對(duì)無效會(huì)議紀(jì)要的訂立也負(fù)有責(zé)任，宇航公司負(fù)有60％的過錯(cuò)責(zé)任，郊區(qū)供銷公司負(fù)有40％的過錯(cuò)責(zé)任，雙方亦應(yīng)按此比例分別承擔(dān)損失，并無不當(dāng)，基本合理，應(yīng)予維持。關(guān)于雙方的損失問題，一審判決認(rèn)定宇航公司的損失包括九勝商廈一至四層固定裝修造價(jià)（略）.5元、224萬元租金、變風(fēng)量空調(diào)器折價(jià)款（略）元、霓虹燈價(jià)款75000元、臨時(shí)用電安裝費(fèi)43000元、3萬元罰款以及其他支出費(fèi)用等共計(jì)（略）.98元，郊區(qū)供銷公司未對(duì)數(shù)額提出異議，應(yīng)予確認(rèn)。宇航公司提出其損失應(yīng)包括地下餐廳固定裝修造價(jià)（略）.99元，因該部分經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕啦块T認(rèn)定未經(jīng)防火審核即自行裝修，所用可燃材料未經(jīng)防火處理且改變了原設(shè)計(jì)使用性質(zhì)，屬于應(yīng)拆除的范圍，一審判決未將該部分歸入宇航公司的損失，并無不當(dāng)，對(duì)宇航公司的此上訴請(qǐng)求，本院不予支持。郊區(qū)供銷公司提出九勝商廈一至四層中的第一層自1998年7月1日至2003年6月30日止使用權(quán)已被有關(guān)法院判令抵償宇航公司所欠債務(wù)，該層房屋應(yīng)視為宇航公司在使用，相應(yīng)攤銷費(fèi)用應(yīng)按所占面積的比例，根據(jù)每層月折舊9692.17元、補(bǔ)提折舊60個(gè)月、從總損失中扣除（略）.2元的理由正當(dāng)，應(yīng)予支持，因此宇航公司的損失應(yīng)確認(rèn)為（略）.78元。郊區(qū)供銷公司的損失由租金、水電費(fèi)及按每日萬分之三計(jì)算的逾期付款違約金組成，宇航公司對(duì)其中租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)提出異議，該租金標(biāo)準(zhǔn)系一審法院參照江某省蘇州市人民政府批轉(zhuǎn)蘇州市房地產(chǎn)管理局、蘇州市物價(jià)局《關(guān)于深化改革非居住公房租金的意見》計(jì)算確定。經(jīng)查，該意見規(guī)定了改革租金的辦法為采取基價(jià)租金和協(xié)議租金兩種計(jì)租辦法，同時(shí)規(guī)定采用基價(jià)租金計(jì)租的非居住公房根據(jù)房屋所處地段、環(huán)境等因素同時(shí)實(shí)行10％－80％的租金附加；采用協(xié)議租金計(jì)租的根據(jù)房屋所處地段、環(huán)境等因素確定2－10倍的上浮幅度，根據(jù)市場(chǎng)供求情況隨行就市，由租賃雙方協(xié)定或在基價(jià)租金基礎(chǔ)上按《蘇州市非居住公房租金附加和協(xié)議租金計(jì)算辦法》執(zhí)行。參照1993年5月25日江某省蘇州市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于深化改革非居住公房租金的實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，協(xié)議租金額由房屋基價(jià)租金乘以協(xié)議租金上浮倍數(shù)乘以建筑面積組成，不包括租金附加率。一審判決在計(jì)算郊區(qū)供銷公司租金時(shí)，支持宇航公司提出的因房屋質(zhì)量不符合約定而減少租金的請(qǐng)求，參照江某省蘇州市人民政府的有關(guān)規(guī)定，按基價(jià)租金附加60％－80％并上浮6－10倍的最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，與該地方政府部門規(guī)章不符，應(yīng)予調(diào)整。本案訟爭(zhēng)標(biāo)的物九勝商廈所處地段的月基價(jià)租金為每平方米6.73元，參照基價(jià)租金計(jì)租可附加60％－80％，參照協(xié)議租金計(jì)租可在基價(jià)租金基礎(chǔ)上上浮6－10倍，從公平原則出發(fā)，應(yīng)采用接近雙方合同約定的租金額計(jì)算，雙方約定的年租金為580萬元，從第二年起年定比增長(zhǎng)58萬元，取6－10倍的中間值對(duì)訟爭(zhēng)標(biāo)的物的基價(jià)租金上浮8倍，確定總面積5607.28平方米的標(biāo)的物年租金為（略）.49元，比較公平合理。宇航公司每年應(yīng)按這一數(shù)額向郊區(qū)供銷公司支付租金。宇航公司提出一審判決在計(jì)算郊區(qū)供銷公司租金損失時(shí)不應(yīng)同時(shí)適用基價(jià)租金和協(xié)議租金，依據(jù)充分，應(yīng)予采納。因郊區(qū)供銷公司提供的房屋與合同約定的條件不符，一審法院根據(jù)雙方均同意參照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)非居住公房租金的規(guī)定進(jìn)行處理，參照相關(guān)規(guī)定確定訟爭(zhēng)房屋的租金計(jì)算方法不當(dāng)，適用標(biāo)準(zhǔn)欠妥，應(yīng)予調(diào)整。一審判決按照雙方過錯(cuò)責(zé)任大小對(duì)降低后的房租承擔(dān)相應(yīng)份額，并沒有違反公平、公正原則，郊區(qū)供銷公司提出不應(yīng)既對(duì)房租降價(jià)又按過錯(cuò)程某承擔(dān)損失的理由不成立，不予支持。關(guān)于萬通公司的保證責(zé)任問題，根據(jù)擔(dān)保法和有關(guān)司法解釋規(guī)定，對(duì)在《擔(dān)保法》施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，應(yīng)當(dāng)適用該行為發(fā)生時(shí)的有關(guān)規(guī)定；如果行為發(fā)生時(shí)沒有規(guī)定的，可參照《擔(dān)保法》的規(guī)定。萬通公司在1995年4月6日的協(xié)議書上蓋章簽字，《擔(dān)保法》于1995年10月1日施行，故雖然郊區(qū)供銷公司與宇航公司未經(jīng)萬通公司同意，三次變更主合同，但萬通公司不能依據(jù)《擔(dān)保法》第二十四條規(guī)定不承擔(dān)保證責(zé)任。萬通公司對(duì)于宇航公司在1995年12月22日之前的債務(wù)不能免責(zé)，對(duì)此后的債務(wù)應(yīng)當(dāng)免責(zé)。郊區(qū)供銷公司同意從1996年2月1日起追究宇航公司拖欠該筆債務(wù)的違約責(zé)任，從1996年2月1日至同年2月16日，宇航公司應(yīng)支付76萬元款項(xiàng)的逾期付款違約金，根據(jù)最高人民法院1994年4月15日《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》第七條，萬通公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。萬通公司基于1995年4月6日協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書，為宇航公司擔(dān)保，雖然萬通公司僅在協(xié)議書上簽字蓋章，但協(xié)議書上載明另附補(bǔ)充協(xié)議，故應(yīng)視其為協(xié)議書的組成部分。萬通公司承擔(dān)保證責(zé)任的基礎(chǔ)是九勝商廈開業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的約定條件、包括郊區(qū)供銷公司落實(shí)用電、用水和消防設(shè)施驗(yàn)收合格等開業(yè)條件。1995年12月22日，九勝商廈尚不具備開業(yè)條件，郊區(qū)供銷公司與宇航公司應(yīng)當(dāng)依法變更合同，完善開業(yè)條件，延期開業(yè)日期，但雙方訂立會(huì)議紀(jì)要，強(qiáng)行開業(yè)，使得有效合同從此處于違法的履行狀態(tài)中。宇航公司和郊區(qū)供銷公司變更合同，既未經(jīng)萬通公司同意，亦未告知。宇航公司與郊區(qū)供銷公司對(duì)有效的租賃合同進(jìn)行無效變更所造成的損失，萬通公司沒有過錯(cuò)，故萬通公司對(duì)于1995年12月22日以后宇航公司的債務(wù)不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，一審判決有關(guān)萬通公司所應(yīng)承擔(dān)的部分擔(dān)保責(zé)任的內(nèi)容并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。在計(jì)算違約金時(shí)，應(yīng)將宇航公司拖欠的租金作為基數(shù)。此外，因宇航公司在1996年1月底以前向郊區(qū)供銷公司支付了24萬元，與1995年12月18日雙方在會(huì)議紀(jì)要中達(dá)成的到大樓封頂支付100萬元、正式開業(yè)再支付90萬元的要求相比，到大樓封頂時(shí)再支付100萬元尚差76萬元；與雙方在1995年12月22日會(huì)議紀(jì)要中達(dá)成的在同年12月24日正式開業(yè)前需支付90萬元的要求相差66萬元，故萬通公司應(yīng)在有效擔(dān)保的期限內(nèi)對(duì)76萬元逾期付款的違約金承擔(dān)保證責(zé)任，宇航公司應(yīng)按約定對(duì)66萬元逾期付款承擔(dān)違約責(zé)任。郊區(qū)供銷公司提出按日萬分之三追究違約責(zé)任，低于當(dāng)時(shí)有關(guān)司法解釋確定的逾期付款日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)予照準(zhǔn)，一審判決的相關(guān)內(nèi)容在適用法律方面并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。航天五院開發(fā)部向江某省蘇州市工商局出具的民事責(zé)任擔(dān)保書，不是企業(yè)法人進(jìn)行工商登記所必需的材料，航天五院開發(fā)部向工商機(jī)關(guān)表示由航天五院承擔(dān)宇航公司的民事責(zé)任，屬于其對(duì)工商機(jī)關(guān)的內(nèi)部意見，并未對(duì)外明示；況且該擔(dān)保書也不是法律規(guī)定的擔(dān)保方式，因此航天五院不應(yīng)對(duì)宇航公司承租九勝商廈承擔(dān)民事責(zé)任。郊區(qū)供銷公司要求由航天五院承擔(dān)宇航公司承租九勝商廈的民事責(zé)任，理由不成立，本院不予支持。宇航公司提出其在一審期間，曾要求將除一層鋪面以外的訟爭(zhēng)房屋交還郊區(qū)供銷公司，屬于合同履行以及解除合同前的先予執(zhí)行問題，因一審法院未許可，雙方亦未就此協(xié)商一致，故在本案所涉合同尚未依法解除之前，雙方仍享有和承擔(dān)合同約定的權(quán)利和義務(wù)，一審判決宇航公司和郊區(qū)供銷公司按照各自過錯(cuò)程某負(fù)擔(dān)此后的房屋使用費(fèi)，并無不妥，宇航公司的上訴請(qǐng)求理由不成立，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持江某省高級(jí)人民法院（2000）蘇民初字第1號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)和第七項(xiàng)。

二、變更江某省高級(jí)人民法院（2000）蘇民初字第1號(hào)民事判決第四項(xiàng)為：宇航公司自1996年11月24日起。至本判決生效之日止，按每年（略）.49元向郊區(qū)供銷公司支付九勝商廈的租金；并支付1995年度至1996年度拖欠的租金（略）.49元。另自1996年2月1日起，按每日萬分之三計(jì)算（略）.49元的逾期付款違約金至同年2月16日；自l996年2月16日，按每日萬分之三計(jì)算66萬元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；自1996年11月24日，按每日萬分之三計(jì)算（略）.49元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；分別自1997年5月24日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24日、l1月24日，2000年5月24日、11月24日，2001年5月24日，按每日萬分之三計(jì)算（略）.75元的逾期付款違約金至本判決生效之日止。以上款項(xiàng)合計(jì)后，由宇航公司承擔(dān)60％，郊區(qū)供銷公司自行承擔(dān)40％。

三、變更江某省高級(jí)人民法院（2000）蘇民初字第1號(hào)民事判決第六項(xiàng)為：宇航公司的損失（略）.78元，由其自行承擔(dān)（略）.27元，郊區(qū)供銷公司承擔(dān)（略）.51元。

一審案件受理費(fèi)、反訴費(fèi)，按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)（略）元，由郊區(qū)供銷公司負(fù)擔(dān)55996元，宇航公司負(fù)擔(dān)55996元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)程某文

審判員于曉白

審判員張章

二○○一年八月十五日

書記員關(guān)麗