業(yè)主維權(quán)——開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任

發(fā)布日期：2013-09-25 作者：110網(wǎng)律師

這是一起開(kāi)發(fā)商違反合同約定逾期辦理房產(chǎn)證的案件，本人代理業(yè)主維權(quán)。大致的案情是原告某小區(qū)16戶業(yè)主于2010年自某開(kāi)發(fā)商各購(gòu)得一套商品房，合同除了約定房屋交付時(shí)間外還對(duì)產(chǎn)權(quán)登記備案時(shí)間做了約定，即交付后60日內(nèi)。在拿房的時(shí)候業(yè)主將辦證所需的稅費(fèi)一次性交給開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有按照約定及時(shí)備案，從而導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)。許多業(yè)主受損，比如不能及時(shí)給孩子辦理合肥戶籍而支出大額擇校費(fèi)等等。目前該案已經(jīng)調(diào)解結(jié)案，原告的權(quán)利全部得以實(shí)現(xiàn)。
   關(guān)于本案的事實(shí)和法律適用的幾點(diǎn)意見(jiàn)： 一、被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)該按照合同約定支付原告違約金
首先，合同約定原告的房地產(chǎn)權(quán)證由被告統(tǒng)一代辦，原告前期已經(jīng)將辦證所需的相關(guān)稅費(fèi)交給被告。原告把相關(guān)的稅費(fèi)交給被告時(shí)，被告以自己公司的名義給原告開(kāi)具了收據(jù)，等到領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)候再用正規(guī)收據(jù)換取原告手中的臨時(shí)收據(jù)。被告以自身名義開(kāi)具的收據(jù)可以形成一種新約定，即約定被告代原告辦產(chǎn)權(quán)證。
其次，原被告簽訂的《商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱合同）明確規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。同時(shí)合同第八條約定，商品房交付使用的日期為2011年7月30日。因此，被告最遲應(yīng)當(dāng)在2011年9月30日之前將辦理權(quán)屬登記的相關(guān)材料報(bào)登記機(jī)關(guān)備案。同時(shí)根據(jù)2008年7月1日?qǐng)?zhí)行的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第168號(hào)《房屋登記辦法》第二十三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，對(duì)于國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿。那據(jù)此推斷原告的房地產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間最遲不會(huì)超過(guò)2011年10月30日。但是已經(jīng)領(lǐng)取房產(chǎn)證的原告中除了部分業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間是2011年12月29日外，其余的都是在2012年五六月份。另外在本案起訴之時(shí)尚有幾戶沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。也就是說(shuō)所有原告的房地產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間均遲于約定時(shí)間。被告主張逾期的責(zé)任在于房屋登記機(jī)構(gòu)，但卻只有口頭陳述而沒(méi)有相應(yīng)的證據(jù)證明，根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。退一步說(shuō)即使真是房屋登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，也不構(gòu)成被告的免責(zé)事由。
由此可見(jiàn)，被告違反了《合同》第十五條的約定，沒(méi)有在約定日期內(nèi)將相關(guān)材料報(bào)送房屋登記機(jī)關(guān)，最終導(dǎo)致原告未在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，應(yīng)當(dāng)依約定按已付房?jī)r(jià)款的1%向原告支付違約金。
二、合同第十五條規(guī)定的“交付使用后60日”應(yīng)當(dāng)以合同約定的交付使用日期，即2011年7月30日作為計(jì)算起點(diǎn)，而不應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交付使用為起點(diǎn)。
首先，不應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交付時(shí)間為起點(diǎn)，因?yàn)槿缜八鲇馄谵k理房地產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任在被告，逾期交房的責(zé)任也在被告，與原告無(wú)任何關(guān)系。
其次，本案中，原被告簽訂的合同規(guī)定的逾期交房違約責(zé)任與該合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記逾期備案違約責(zé)任是兩種相互獨(dú)立的違約責(zé)任。
1.二者是由不同的違約行為導(dǎo)致的，侵害了原告的兩種不同的合同權(quán)利：一種違約行為是交房逾期，它侵害了原告在規(guī)定期限取得房屋的權(quán)利；另一種違約行為是產(chǎn)權(quán)登記備案逾期，它侵害了原告在規(guī)定期限取得房地產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利。
2.受害人受到的損害各有不同：逾期交房導(dǎo)致原告不能在約定的日期入住，進(jìn)而導(dǎo)致原告發(fā)生額外的房屋租賃及其他損失；逾期登記備案導(dǎo)致原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，致使原告房屋交易無(wú)法及時(shí)進(jìn)行、錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)行情、造成損失，還有耽誤孩子戶籍遷移，直接導(dǎo)致原告為孩子入學(xué)多支出擇校費(fèi)等等。
3.不同的違約行為導(dǎo)致了不同的損害結(jié)果，由此建立了兩條獨(dú)立的因果關(guān)系鏈條。因此，這兩種違約責(zé)任可以同時(shí)存在，而且只要符合合同的約定，違約方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
再次，違約責(zé)任是合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)時(shí)，依法產(chǎn)生的法律責(zé)任。合同法規(guī)定的違約責(zé)任有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施及賠償損失等。本案中，原被告在合同第十五條明確約定了以違約金的形式承擔(dān)責(zé)任，其實(shí)際為對(duì)守約者損失的賠償。根據(jù)民法通則第134條的規(guī)定，違約責(zé)任可以合并適用。根據(jù)合同法第114條的規(guī)定，當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。因此，既然繼續(xù)履行和違約金可以合并適用，那么兩種不同的違約金也可以合并適用。
最后，不論是雙方簽訂的合同還是我國(guó)的合同法都沒(méi)有將違約方承擔(dān)了某一種違約責(zé)任作為免除其另一種違約責(zé)任的事由。因此，逾期交房違約責(zé)任與逾期登記備案違約責(zé)任是兩種完全不同的責(zé)任，補(bǔ)償?shù)氖窃娌煌膿p失，對(duì)應(yīng)的是被告不同的合同義務(wù)。由此可見(jiàn)形式上的相似（都以違約金的形式表現(xiàn)）并不能掩蓋二者本質(zhì)上的區(qū)別，而且，合同雖然對(duì)兩種違約責(zé)任都約定了違約金，但違約金的計(jì)算方式完全不同。所以說(shuō)，合同雙方在簽訂合同的時(shí)候也是把兩種違約責(zé)任完全區(qū)分開(kāi)來(lái)的。
綜上所述，被告沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)將相關(guān)資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，致使原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，給原告造成的了損失，按照合同約定應(yīng)當(dāng)按房?jī)r(jià)款的1%向原告支付違約金。請(qǐng)求法庭依法支持原告的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
    這類案件的依據(jù)一要看合同約定，二要看國(guó)家的相關(guān)規(guī)定。特別要注意的是這類案件的一個(gè)關(guān)鍵的爭(zhēng)議點(diǎn)在于有沒(méi)有違約，也就是時(shí)間點(diǎn)怎么證明。對(duì)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)主幾乎全部放手給開(kāi)發(fā)商去辦理，一般很難拿出充分證據(jù)，在本案中我們采取了申請(qǐng)法院調(diào)取證據(jù)和適用推論兩種辦法來(lái)舉證。

作者：葉桂芝律師

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