二起房產(chǎn)買賣合同案件
A/
一起房屋買賣合同糾紛案，原告起訴要求被告退還購房款、支付違約金等合計人民幣近14萬元，被告在本律師代理下抓住糾紛之要害有條不紊地進行反駁。最終，原告方同意被告方提出的調(diào)解方案，并在法院主持下達成調(diào)解協(xié)議。

一、原告的訴訟請求及事實理由：
2009年3月13日原告XX與三個被告簽訂了購房協(xié)議，雙方約定由原告出資購買三個被告所有的位于本市浦東新區(qū)瑞和路XX弄XX號XX室房屋，總價款為人民幣33萬元整，協(xié)議簽訂后原告當日向被告支付了定金5000元，2009年3月18日原告又向被告支付了購房款4.5萬元，之后被告開始反悔，將總房價增至人民幣39萬元，經(jīng)過協(xié)商，原告接受了被告的條件，于2009年4月24日簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同，合同簽訂次日，被告又開始反悔，要求增加購房款，遭原告拒絕。隨后，原告向被告支付首付余款3萬元時，遭被告拒收，為此原告將3萬元首付款余款付至上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所，請中介代轉(zhuǎn)給被告，2009年6月1日，原告辦出了中國建設銀行個人住房貸款，原告通知被告辦理過戶手續(xù)時遭被告拒絕，2009年7月21日被告向原告發(fā)出了解除購房合同的函。為此，原告向法院提起訴訟。
訴訟請求：1、請求判令三個被告向原告退還購房款計人民幣5萬元；2、請求判令三個被告向原告退還煤氣開通費、有線電視開通費。垃圾清理費及房屋維修基金，合計人民幣3800元；3、請求判令三個被告向原告支付賠償金人民幣7.8萬元；4、請求判令三個被告向原告支付因購房而支付的中介費人民幣7000元；5、本案訴訟費由被告承擔。
二、本律師接受被告方委托，竭力維護被告方的合法權(quán)益。并作了如下抗辯：
(一)關于合同違約方及《補充條款》第一條的理解問題
2009年4月24日，雙方當事人簽訂的《上海市房屋買賣合同》第二條第二款約定：“乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。合同附件三“付款協(xié)議”約定“見補充條款”?！堆a充條款》第一條的規(guī)定了：“在甲乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同五日內(nèi)，乙方向甲方支付首期房價款人民幣捌萬元（內(nèi)含已付定金人民幣伍萬元整）。甲方應將該房屋的產(chǎn)權(quán)證原件交由上海XX房地產(chǎn)暫為保管。”
本案的關鍵在于：雙方簽訂的合同生效后，原告未在上述合同及補充條款第一條約定的期限內(nèi)將首期房價款人民幣捌萬元支付給被告。顯然，合同的違約方應為原告，而非被告。
1.原告訴狀稱“原告向被告支付首付余款3萬元時，遭被告拒收”問題。
第一、原告未提交被告拒收原告首付余款的證據(jù)；實際上，原告根本沒有在4月24日合同簽訂后的5天內(nèi)向被告提出支付款項的事宜。
第二、原告提交的證據(jù)“購房定金憑證”，顯示：原告于同年3月18日曾通過建行自動柜員機匯入被告的賬戶人民幣45000元作為購房定金。據(jù)此，被告認為，原告是知曉被告的賬戶的。退一步講，即使被告真的拒收（實際上原告當時沒有提出支付），原告完全可以直接將被告的拒收款項直接匯入被告的銀行賬戶。
2.原告稱“原告將3萬元首付余款付至上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所，請中介代轉(zhuǎn)給被告”問題。
第一、最重要的是，上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所不是本案的當事人，雙方當事人在合同及其他補充條款中也未約定其有“代收”房款的權(quán)利與義務。
第二、根據(jù)事后被告找上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所職工XXX談話的錄像資料，上海xx房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所在收到款后并未聯(lián)系、告知或轉(zhuǎn)交給被告，且其出具的“收據(jù)”涉嫌偽造。
第三、假使被告提請鑒定的“收據(jù)”被確定為“真實”的，或者雙方當事人約定了上海xx房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所有“代收房款”之權(quán)利或義務，但由于上海xx房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所未在合同約定的時間內(nèi)（即在甲乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同五日內(nèi)）將代收的3萬元首付余款代轉(zhuǎn)給被告，根據(jù)《補充條款》第一條的約定 “在甲乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同五日內(nèi)，乙方向甲方支付首期房價款人民幣捌萬元”，故，原告未履行完畢其首付房款之義務，是原告違反了合同的約定。
(二)關于原告的訴訟請求
1.原告要求被告退還已付的5萬元問題。被告認為，根據(jù)雙方當事人的合同、補充條款約定以及原告提交的“購房定金憑證”等，原告已付被告的5萬元性質(zhì)為定金。由于原告違約，被告提出解除合同，故，被告根據(jù)定金罰則，有權(quán)不予退還這5萬元定金。
2.由于原告違反合同的付款協(xié)議，被告不僅不同意原告的提出的賠償金，而且，還保留進一步追究原告違約責任的權(quán)利。
3．被告不同意原告提出的第（2）項訴訟請求。根據(jù)合同第九條（三）的約定，原告違約，被告可從原告已付款中扣除相當于違約金和賠償金部分的價款，不足部分將繼續(xù)追償。
4.被告不同意支付原告因購房而支付的中介費。一般情況下，中介居間介紹，居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。合同中未約定房屋不能交易中介費由被告承擔之規(guī)定，且被告認為合同的解除系原告的違約所致……

三、本案處理的結(jié)果：原告及代理律師于2009年9月4日同意被告方提出調(diào)解方案，并在法院的主持下達成調(diào)解協(xié)議。即：1、被告于簽收本調(diào)解書之日起15日返還原告人民幣5萬元；2、本案訴訟費人民幣1538元由原告承擔。
B/
2010年4月2日，原、被告通過上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所簽訂了《售房定金協(xié)議》，
由原告購買被告所有位于上海市寶山區(qū)一二八紀念路XX弄XX號XX室房屋。雙方在《售房
定金協(xié)議》第四條約定：“甲乙雙方約定于2010年4月30日之前簽訂正式買賣合同，簽訂
地點為上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所。甲乙雙方如不按時簽訂正式買賣合同，則作違約處理。”
第七條約定：“甲乙雙方如有一方不遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約，甲方應退還乙
方已付的定金，并再向乙方支付相當于定金金額的100%的違約金……”2010年4月6日，
被告在收到原告交付的定金人民幣10萬元后向原告出具收條，并由中介方見證。原被告在
簽訂售房定金協(xié)議后至2010年4月30日，原告通過中介多次打電話給被告要求其來中介處
履行雙方協(xié)議約定的義務，被告各種理由不來約定地點履約，致使雙方于2010年4月30
日前未簽訂正式買賣合同。
原告委托本律師對被告提起訴訟，要求被告返還原告購房定金人民幣100，000元，向原
告支付違約金人民幣100,000元；同時，由被告承擔本案的全部訴訟費用。為此，律師幫助原告收集準備了如下證據(jù)：售房定金協(xié)議、定金收條、上海XX房產(chǎn)經(jīng)紀事務所出具情況說明、證人證言（開庭前向法庭申請有關證人出庭作證）等。
被告辯稱，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人是被告及女兒XX兩個人，簽訂協(xié)議時女兒XX不知道，現(xiàn)在不同意，被告認為合同是不成立的，也無法履行下去；而且《售房定金協(xié)議》是定金意向，不是買賣協(xié)議，被告可以隨時將定金還給原告；因貸款銀行的原因，致使被告的貸款沒有按時還清，后來在5月20日左右銀行批準可以提前還貸了，但這時原告不同意繼續(xù)履行了，所有被告沒有違約?，F(xiàn)同意將定金還給原告，不同意支付違約金。
本律師認為：原被告在上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所居間簽訂的《售房定金協(xié)議》系雙方真實意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方均應按約履行。協(xié)議自原被告簽字起成立，被告認為另一產(chǎn)權(quán)人XX未簽名致使協(xié)議不成立的觀點不能成立（1.另一產(chǎn)權(quán)人系被告之女，未成年；2.被告在與原告簽《售房定金協(xié)議》時已向原告說明，并在簽收原告給付定金的同時將其女兒的出生證、戶口薄等原件交付房產(chǎn)中介處；3.系爭房產(chǎn)是被告與前妻離婚后以被告及未成年女兒名義共同購置，被告有處分權(quán)）。協(xié)議約定原被告應于2010年4月30日前簽訂正式買賣合同，但因被告一再拖延，導致最終原被告未簽訂正式買賣合同，被告的行為已構(gòu)成根本違約，應當按照合同約定承擔違約責任。合同責任屬于嚴格責任，被告雖稱銀行原因無法提前還貸，但事實已導致逾期違約，仍應向原告承擔違約責任。
法院最終判決：支持了原告的全部訴訟請求。即：被告向原告返還定金10萬元；被告向原告支付違約金10萬元；由被告承擔本案受理費等。