北京市存量房買賣糾紛案例的法院審判及律師點評

發(fā)布日期：2014-08-07 作者：靳雙權(quán)律師

基本案情：
上訴人李某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2013）朝民初字第21410號民事判決，向二中院提起上訴。
2013年4月，程某訴至原審法院稱：2010年9月27日，我與李某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，同日，二人還與居間方鏈家房地產(chǎn)公司簽訂一份《補充協(xié)議》，約定：李某以145萬元的價格將位于北京市朝陽區(qū)**鄉(xiāng)白鹿司柏陽景園A區(qū)15號3單元402室（以下簡稱402號房屋）出售給我。合同簽訂后，我按約定給付李某135萬元購房款，并給付鏈家房地產(chǎn)公司居間服務費37 000元，李某亦將402號房屋交付給了我，我現(xiàn)已實際入住。此后，我多次要求李某按照合同約定辦理房屋過戶手續(xù)，但李某故意拖延過戶并提出漲價?，F(xiàn)我訴至法院，要求李某履行合同約定的過戶義務，并支付違約金1 456 000元。
李某辯稱：我對法律知識及房屋買賣基本常識認識有欠缺，沒有認識到雙方交易房屋為小產(chǎn)權(quán)房，不能上市交易。雙方所簽合同并非存量房買賣合同，合同內(nèi)容不符合法律規(guī)定。李某簽訂合同時急需用錢，未通知配偶，侵犯了配偶對該房屋的共有權(quán)。我認為雙方簽訂的房屋買賣合同為無效合同，故不同意程某的訴訟請求。
鏈家房地產(chǎn)公司述稱：程某主張的違約金與我公司無關，我公司不發(fā)表意見。簽約當時，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中，程某和李某約定，待李某辦理完畢房屋所有權(quán)證后，再辦理過戶手續(xù)。李某陳述其愛人不知道賣房的情況不屬實，本案自簽約到房款交付李某的愛人都有參與。對于程某要求李某履行過戶義務的訴訟請求，我公司同意配合。
原審法院經(jīng)審理認為：程某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》的內(nèi)容不違反國家相關法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效。當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，法院不予支持。李某關于上述合同未經(jīng)房屋共有權(quán)人同意，屬于無效合同的辯解意見，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。上述合同簽訂后，程某依約向李某交付了購房款135萬元，李某亦向程某交付了房屋。但李某在取得《房屋所有權(quán)證》之后，未按合同約定配合程某辦理房屋過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約?，F(xiàn)程某要求李某履行房屋過戶義務、支付違約金的訴訟請求合法有據(jù)，法院予以支持，但協(xié)議約定的違約金比例過高，違約金的具體數(shù)額，法院將酌情予以調(diào)整。同時，程某亦應按合同約定將10萬元購房款尾款給付李某。據(jù)此，2013年6月，原審法院判決：一、李某于判決生效之日起十五日內(nèi)，協(xié)助程某到房屋權(quán)屬登記部門辦理位于北京市朝陽區(qū)**鄉(xiāng)某院15號樓3單元402號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；二、李某于判決生效之日起十五日內(nèi)向程某支付逾期辦理房屋過戶手續(xù)的違約金二十萬元；三、程某于判決生效之日起十五日內(nèi)向李某支付購房款尾款十萬元；四、駁回程某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
判決后，李某不服，持原審答辯意見向二中院提起上訴，請求撤銷原審判決，依法改判駁回程某全部訴訟請求。程某、鏈家房地產(chǎn)公司同意原判決。
經(jīng)審理查明：2010年9月27日，程某與李某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：李某將402號房屋出售給程某；房屋成交價格為145萬元；程某向李某支付定金2萬元；李某應當在2010年10月27日前將402號房屋交付給程某。
同日，程某、李某、鏈家房地產(chǎn)公司還簽訂一份《補充協(xié)議》，約定：程某于協(xié)議簽訂當日給付2萬元定金；于2010年9月28日給付首付款100萬元（含定金2萬元）；剩余45萬元，在交付房屋時支付35萬元，余款在所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理當日支付。李某承諾在北京市朝陽區(qū)**鄉(xiāng)政府下發(fā)房屋所有權(quán)證后3日內(nèi)通知程某和鏈家房地產(chǎn)公司。李某取得房產(chǎn)證后5個工作日內(nèi)，程某和李某共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。雙方任何一方違反合同約定，遲延履行付款義務、房屋交付義務、辦理房屋過戶手續(xù)義務的，遲延在30日內(nèi)，每遲延一日違約方需向守約方支付200元整的違約金；李某違反約定超過30日的，應在違約行為發(fā)生之日起5個工作日內(nèi)，以相當于該房屋總價款的100%向程某支付違約金，鏈家房地產(chǎn)公司收取程某的所有費用不予退還，由李某直接賠付程某。
上述合同簽訂后，程某如約給付了李某135萬元購房款（含2萬元定金），并給付鏈家房地產(chǎn)公司37 000元中介服務費；李某亦將402號房屋交付給了程某，程某已入住該房屋至今。2011年4月李某取得了402號房屋的《房屋所有權(quán)證》，房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟適用住房管理，李某至今未給程某辦理該房屋的過戶手續(xù)。程某亦未給付李某剩余10萬元購房款尾款。原審中程某表示，其同意在本案中一并處理10萬元購房款尾款的給付問題。
另查，在本案審理過程中，李某之夫魏某將程某和李某訴至北京市朝陽區(qū)人民法院，以402號房屋為夫妻共同財產(chǎn)，李某出售該房屋未經(jīng)過其同意為由，要求法院確認程某與李某簽訂的房屋買賣合同無效。2013年9月10日，北京市朝陽區(qū)人民法院作出一審民事判決書，判決駁回魏某的全部訴訟請求。魏某不服向北京市第三中級人民法院提出上訴，該二審尚在審理中。
法院判決：
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
靳律師點評：
程某與李某所簽《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》意思表示真實，不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同。李某提出其出售402號房屋未經(jīng)共有權(quán)人同意，應認定合同無效，依據(jù)不足，二中院不予采納。程某依約向李某交付了購房款135萬元，履行了合同義務。李某未依約配合程某辦理房屋過戶手續(xù)，違反合同義務，原審法院判決李某協(xié)助辦理402號房屋過戶手續(xù)并承擔違約責任，并無不當。原審法院對于違約金具體金額的酌減系考慮了合同履行情況及當事人承受能力，二中院不持異議。李某所述402號房屋不符合國家政策不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，依據(jù)不足，二中院不予采納。鑒于程某在原審中表示愿意一并處理購房尾款事宜，原審法院對購房尾款給付問題的處理并無不當。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理結(jié)果并無不當，二中院予以維持。

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