親屬之間房屋買賣合同，法院判決：名為買賣，實為贈與！

發(fā)布日期：2017-12-14 作者：常相坤律師

親屬之間房屋買賣合同，法院判決：名為買賣，實為贈與！
案情描述：2013年8月，家住濟南市章丘區(qū)的老人葉某，與孫子小葉簽訂了房屋買賣合同，并當天辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)過戶到了孫子名下。2017年2月，老人以孫子未實際支付房屋價款為由，向法院提起訴訟，要求解除爺孫之間簽訂的房屋買賣合同，返還涉案房屋。
筆者代理被告應(yīng)訴，通過律師庭前深入社區(qū)調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)：本案訂立涉案合同的目的，是為了將涉案房屋以買賣的形式過戶到小葉名下，是名為買賣，實為贈與，并非是為了售賣房屋獲得購房款。
筆者向法院提出如下代理意見：
1、合同于2013年8月簽訂，當天即開始辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，于9月初過戶到小葉名下，合同未約定購房款支付時間、支付方式以及未支付房款所承擔的違約責任。并且在房屋過戶以后，長達三年多的時間內(nèi)，雙方從未簽訂過任何補充協(xié)議，原告也從未要求被告履行支付房款的義務(wù)；如果雙方之間，真實意思是買賣而非贈與的話，那么，這樣的房屋買賣合同及其履行情況，并非向原告所說的那樣，隨處可見，反而是有悖常理、絕無僅有的！相反，近親屬之間的房屋贈與，采取買賣的方式過戶，倒是隨處可見。老人將房產(chǎn)贈與給孫子小葉，是其真實意愿表示，贈與目的明確。且贈與不動產(chǎn)已經(jīng)過戶，贈與合同已履行完畢。原告要求解除合同，沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。
2、近親屬之間的不動產(chǎn)變更，常見的采用三種方式：一是買賣，二是贈與，三是繼承，在世的近親屬之間，采用買賣的形式過戶，實際上是為了將來合理避稅，且手續(xù)簡便，不需要公證，從實際出發(fā)，符合常識；而合同的真實目的，就是為了贈與給被告。
3、如果涉案合同真像原告所言屬于買賣合同的話，那么，將房屋賣給一個3歲（小葉時年三歲）的孩子，又沒有約定讓其法定代理人代為支付房款；這不符合買賣合同的特征，因為如果是買賣合同，雙方當事人得有相應(yīng)的行為能力，否則，不符合常識。
4、購房發(fā)票顯示，涉案房屋過戶，協(xié)議約定的房屋價款是86萬遠低于計稅基數(shù)，因為購房發(fā)票上做為計稅基數(shù)的房屋價款是180萬元，可見雙方當初簽訂合同時，并不考慮房屋真實價格。這充分說明：合同簽訂并非為獲取房屋價款，而是以過戶為目的。
5、根據(jù)法庭調(diào)查，有充分證據(jù)證明，截止到原告起訴之前一個月，這么多年，被告的法定代理人（小葉的父母）一直和原告住在一起照顧原告，有了小葉以后，老人對孫子喜愛有加，老人將房產(chǎn)贈與給孫子，存在感情基礎(chǔ)，符合人之常情。被告在一審時提交的銀聯(lián)pos機簽購單、交款收據(jù)、祖孫之間的照片、及老人的陳述充分證實這一點。
綜上，原告要求解除合同，于法無據(jù)，請求法院依法駁回訴訟請求。
經(jīng)過法庭審理，法院采納了常相坤律師的意見，駁回了原告的訴訟請求，本案經(jīng)過二審維持原判，現(xiàn)判決已經(jīng)生效。
法律依據(jù)：　
一、可以解除合同的情形。
　　《合同法》第九十四條　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形。
二、合同解除后引起的法律后果
　　《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。” ?！睹穹ㄍ▌t》第115條規(guī)定：合同的變更或解除，不影響當事人要求賠償損失的權(quán)利。
　　綜上，合同解除與損害賠償是可以并存，同時，合同解除后的損害賠償范圍，包括直接損失和必然發(fā)生的損失，不包括期待利益。
三、合同無效。
　　1.合同的法定情形：《合同法》第五十二條規(guī)定：　有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
　　《合同法》第五十三條規(guī)定：合同中的下列免責條款無效：(一)造成對方人身傷害的；(二)因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。
　　2.合同無效后的法律后果。
　　《合同法》第五十八條規(guī)定：　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。
四、合同被撤銷。
　　1.合同可以被撤銷的法定情形。
　　《合同法》第五十四條規(guī)定：“　下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。”
　　2.合同被依法撤銷后的法律后果
　　《合同法》第五十八條規(guī)定：　“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任?！?/span>

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