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　　《合肥晚報》2007年9月5日C2版

　　近年來，隨著各地房地產建設的蓬勃發(fā)展和房價的快速上漲，在房屋拆遷及其遞延領域發(fā)生的糾紛逐年增多。其中尤其以法院受理的拆遷安置房的買賣糾紛較為引人注目。由于有的拆遷安置房在簽訂買賣合同時尚未取得產權證，造成“賣房人變卦，買房人起訴”案件的激增。但在審判實踐中，各地的做法卻很不一致。筆者就這個問題試舉一個案例，并發(fā)表粗淺看法，希望能夠對讀者有所裨益。

　　2003年4月3日,原告秋某與被告祁某簽訂《房屋轉讓協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告。房屋面積67.34平方米,總價款12.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了全部房款，被告于同年5月21日將房屋交付原告并由原告入住。由于房價上漲過快，2006年8月，當被告拿到了房產證和土地證時，該房的市場價值已經接近20萬元。被告遂產生悔約的想法。經原告多次催促，被告仍拒絕配合辦理過戶手續(xù)。原告無奈，起訴至法院要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告請求法院按照《城市房地產管理法》第三十七條和《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條的規(guī)定認定合同無效，但愿意返還房款。其理由兩點：一是雙方簽訂協(xié)議時，轉讓的房屋沒有領取任何權屬證書，因此買賣行為違反了《城市房地產管理法》中“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的強制性法律規(guī)定，因此無效。二是房屋為夫妻共同財產，被告的出賣行為未經其妻子同意，屬擅自處分共有財產，因此該處分行為也無效。綜合兩點理由，被告要求法院駁回原告的訴訟請求。

　　上述案例，在此類糾紛中很具代表性。解決此類糾紛，如何認定協(xié)議的效力至為關鍵。但在審判實務中，究竟該如何認定協(xié)議的效力呢?律師認為，準確查明案件事實和準確理解適用法律才是必由之路，其中尤以準確理解和適用法律為要。

　　要正確理解《城市房地產管理法》第三十七條的規(guī)定，首先應當明確“房地產轉讓”與“房地產買賣”是兩個不同的法律概念?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”顯然，“房地產轉讓”應包括簽訂合同(付款)、房屋交付等債權行為和過戶登記等物權行為。所謂“不得轉讓”應理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權轉移的合同履行目的。而不能理解為“不得簽訂房屋轉讓合同”，也不能理解為“所簽訂的合同一律無效”。

　　房屋轉讓合同包括“現房轉讓合同”和“期房轉讓合同”兩種。從廣義上來理解，“期房”就是指尚未取得房屋產權，但在將來可以取得產權的房屋。人們對“期房”的一般認識是指“預售商品房”，而“預售商品房”和“尚未取得產權的拆遷安置房”一樣，都是屬于“未依法登記領取權屬證書的房地產”?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預售商品房在取得權屬證書之前簽轉讓合同是可行的，否則應當明令禁止。由此可以看出我國法律對預售房簽訂再轉讓合同予以認可的基本精神。而拆遷安置房在被拆遷人尚未取得產權的時候，從權屬確定層面來看和“預售商品房”一樣，也是雖“未依法登記領取權屬證書”，但產權處于“可以期待”的狀態(tài)。既然兩者性質一樣，拆遷安置房在“未依法登記領取權屬證書”的時候，也應允許自由簽訂轉讓合同。

　　另外，當前法學界對于過戶登記手續(xù)和房屋買賣合同的效力的關系問題的認識已趨于統(tǒng)一，即普遍認為不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。因此，只要合同雙方合意，合同的標的物是否即時轉移并不影響合同的效力。

　　因此，如果僵化地理解適用《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。 雖然各地為防止“炒樓花”而頒布了一些禁止期房買賣的規(guī)定，但從《立法法》、《合同法》的相關規(guī)定來看，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章并不能作為法院認定合同無效的依據。

　　綜上述，筆者認為，對于未依法登記領取權屬證書的房地產買賣行為，不應當一概認定合同無效。如果合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定，合同內容也未違反法律規(guī)定，應當認定這類協(xié)議有效。賣方配合辦理過戶手續(xù)的合同義務在法律上是一種附條件的義務，即當賣方取得房屋產權登記證書的時候房屋的轉讓登記即成為可能，賣方在取得權屬證書之后就應當按照合同的約定履行協(xié)助過戶的義務。

　　關于夫妻一方單方處理共有財產的問題，甚至引申開來還有公民單方處理家庭共同財產的問題，筆者以為，這與有合法產權房屋的買賣一樣，仍應當結合案情，運用民事行為表見代理和不動產善意取得等法律規(guī)定和法學理論綜合判斷。對此，讀者可以參考之前本欄目已發(fā)表的《夫妻一方私下售房引來官司》(載于2007年6月27日《合肥晚報》)一文，在此不再贅述。

　　通過上述分析我們可以看出，未取得產權的拆遷安置房，無論是被拆遷人的個人財產，還是夫妻或家庭共同財產，從法律上來說都可以簽訂轉讓合同。但應當注意，此類合同的簽訂和履行因涉及到較為復雜的法律規(guī)定，所以具有相當大的法律風險。尤其對于買方來說，稍有不慎，將可能受到嚴重的損失。如果沒有專業(yè)人士對合同內容和合同簽訂過程的嚴格把關，在自行簽訂這類房屋買賣協(xié)議的時候，一定要慎之又慎。

　　安徽新洲律師事務所 沈國慶律師