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　　某市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司訴孫某等19人糾紛抗訴系列案

　　廣東省佛山市中級(jí)人民法院

　　民事判決書

　　(2004)佛中法民一再字第146號(hào)

　　抗訴機(jī)關(guān)：廣東省人民檢察院。

　　原審上訴人(一審被告)：佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司，住所地：佛山市汾江中路58號(hào)。

　　法定代表人：杜振虎，總經(jīng)理。

　　委托代理人：涂建軍，廣東豪盛律師事務(wù)所律師。

　　原審被上訴人(一審原告)：孫廣武，男，1960年5月16日出生，漢族，羊城鐵路總公司佛山車務(wù)段職工，住佛山市佛平路平桂街35號(hào)B座706房。

　　委托代理人：莫燦，廣東中信致誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：熊井春，廣東中信致誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

　　佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司(下稱住宅開發(fā)公司)與孫廣武商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2001年12月20日作出(2001)佛中法房終字第197號(hào)民事判決，該判決已發(fā)生法律效力。廣東省人民檢察院于2004年3月11日以粵檢民抗字[2004]48號(hào)民事抗訴書向廣東省高級(jí)人民法院提出抗訴。本院于 2004年6月17日作出(2004)佛中法民一再字第146號(hào)民事裁定，依法另行組成合議庭進(jìn)行再審，并于2004年7月26日進(jìn)行了公開開庭審理。原審上訴人住宅開發(fā)公司的委托代理人涂建軍，原審被上訴人孫廣武的委托代理人莫燦、熊井春均到庭參加訴訟。佛山市人民檢察院檢察員董超明出庭支持抗訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　再審查明：1996年3月20日住宅開發(fā)公司與羊城鐵路佛山車務(wù)段(以下簡(jiǎn)稱車務(wù)段)簽訂《佛山“東城新村”購房合同書》(以下簡(jiǎn)稱《購房合同書》)，約定車務(wù)段向該公司購買佛山市東城新村商品房26套，共2210.71平方米;另約定陽臺(tái)、走廊、樓梯等按投影面積計(jì)算。該合同雖由車務(wù)段簽訂，但實(shí)際是由孫廣武等人履行，孫廣武亦已于同年4月至5月間先后共支付了購161089.38元。1997年7月，住宅開發(fā)公司交付了房屋。1999年9月9日孫廣武與住宅開發(fā)公司簽訂正式的《商品房購銷合同》，約定：孫廣武購買爭(zhēng)訟房屋，建筑面積92.74平方米，每平方米1737元，總房款為 161089.38元。2000年10月13日孫廣武領(lǐng)取了房地證，該產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為86.31平方米，與合同約定的面積相差6.43平方米，其中訟爭(zhēng)房屋的陽臺(tái)按水平投影面積計(jì)算為7.41平方米。孫廣武據(jù)此要求住宅開發(fā)公司退回多收部分房款無果，遂提起訴訟。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂《商品房購銷合同》是雙方當(dāng)事人在平等自愿、充分協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的合同。是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意識(shí)表示，合同內(nèi)容沒有違反法律禁止性規(guī)定，故上述合同是有效合同。合同是雙方當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)的根據(jù)和準(zhǔn)則，當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照合同的條款進(jìn)行履行，不得擅自變更或解除合同。原告購房面積與訟爭(zhēng)房屋實(shí)際面積相差6.43平方米，被告顯屬違約，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。故原告請(qǐng)求法院判令被告退還多收房款11168.91元及支付 1995年5月至今的利息的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。由于被告在本案15日答辯期內(nèi)，沒有提出管轄異議，故被告要求先予仲裁的意見，不予采納。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋》第三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，判決：一、被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還多收原告的購房款11168.91元及利息給原告(利息本金按11168.91元計(jì);利率按中國(guó)人民銀行同期貸款利率;時(shí)間由1996 年5月14日至本判決生效之日止)。

　　本院二審審理認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《購房合同書》、《購房補(bǔ)充協(xié)議書》、《商品房購銷合同》是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同?！渡唐贩抠忎N合同》的條款內(nèi)容與《購房合同》條款內(nèi)容基本一致，只是沒有另行寫明陽臺(tái)等面積計(jì)算方法。從兩份合同的約定來看，由于《購房合同書》所約定的主要內(nèi)容已基本履行后，雙方再簽訂《商品房購銷合同》，雙方當(dāng)事人不可能再主動(dòng)變更前一合同的內(nèi)容，因?yàn)槿绻麑?duì)面積計(jì)算方法進(jìn)行變更，必然會(huì)造成房屋面積的變化，但雙方并未對(duì)因計(jì)算方法不同而造成的面積變化達(dá)成新的協(xié)議，從《商品房購銷合同》條文來看只是沒有面積計(jì)算方法，故不能認(rèn)定《商品房購銷合同》是對(duì)《購房合同書》內(nèi)容的變更。仍應(yīng)按水平投影面積的100%計(jì)算陽臺(tái)建筑面積，即訟爭(zhēng)房屋的建筑面積為 90.01平方米。但訟爭(zhēng)房屋的實(shí)際面積除因陽臺(tái)面積計(jì)算方法不同而造成的差異外，還少了2.73平方米，上訴人應(yīng)將多收該部分的房款4742.01元及利息退還給被上訴人。被上訴人請(qǐng)求按所發(fā)面積的差異要求上訴人退還部分購房款本院予以部分支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理欠妥，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，判決：一、維持廣東省佛山市城區(qū)人民法院(2001)佛城法房初字第158號(hào)民事判決的第二項(xiàng);二、變更廣東省佛山市城區(qū)人民法院(2001)佛城法房初字第158號(hào)民事判決的第一項(xiàng)為上訴人佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還多收的購房房款4742.01元及利息(利息以本金4742.01元從1996年5月14日起至本判決確定退款之日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類商業(yè)貸款利率計(jì)付)退還給被上訴人孫廣武。本案一、二審受理費(fèi)各457元，合共914元，由上訴人佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司負(fù)擔(dān)500元，由被上訴人孫廣武負(fù)擔(dān)414元。

　　廣東省人民檢察院抗訴的主要理由是：車務(wù)段與住宅開發(fā)公司簽訂的《購房合同書》，是申訴人和住宅開發(fā)公司的真實(shí)意思表示，并且申訴人和被申訴人都已根據(jù)《認(rèn)購表》和這份合同書切實(shí)履行了義務(wù)。后各申訴人又分別與住宅開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》。終審判決亦認(rèn)定兩份合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人都應(yīng)具有約束力?！顿彿亢贤瑫芳s定了“陽臺(tái)、走廊、樓梯等按投影面積計(jì)算”，雙方根據(jù)這個(gè)計(jì)算方法測(cè)量出的房屋面積實(shí)際上就是暫測(cè)面積，《商品房購銷合同》則明確約定“暫測(cè)面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”，這也是雙方對(duì)房屋面積計(jì)算方法的進(jìn)一步約定，是對(duì)《購房合同書》的補(bǔ)充，兩份合同對(duì)房屋面積方法的約定是不存在矛盾的。因此，終審判決認(rèn)定《商品房購銷合同》沒有約定面積計(jì)算方法，訟爭(zhēng)房屋仍應(yīng)按《購房合同書》的約定計(jì)算面積，是錯(cuò)誤的。根據(jù)《合同法》第八條第一款的規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”，本案中，《商品房購銷合同》約定了“實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積有差異并且超過暫測(cè)面積的+2%時(shí)，每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整”，開發(fā)公司就應(yīng)根據(jù)該約定返還多收的房款。終審判決既認(rèn)定《商品房購銷合同》的法律效力，但在處理時(shí)又否定其對(duì)雙方當(dāng)事人的約束力，屬于適用法律錯(cuò)誤。