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　　第一章　總　則

　　第二章　房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營

　　第四章　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　第五章　法律責任

　　第六章　附　則

　　第一章　總　則

　　第一條　為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，保障房地產(chǎn)開發(fā)當事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條　在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)，實施房地產(chǎn)開發(fā)管理，應(yīng)當遵守本辦法。

　　第三條　房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃。

　　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

　　第四條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

　　市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

　　第二章　房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　第五條　房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準立項。

　　第六條　房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的出讓或劃撥前，主管部門應(yīng)當組織有關(guān)部門對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》。

　　《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬╉椖啃再|(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

　　（二）規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設(shè)計要求；

　?。ㄈ┗A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；

　?。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

　?。ㄎ澹╉椖坎疬w補償安置要求；

　?。╉椖拷?jīng)營方式等；

　　將《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，其內(nèi)容應(yīng)當作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準文件的內(nèi)容之一。

　　第七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準文件后的十五日內(nèi)，到建設(shè)主管部門備案、領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

　　第八條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償安置方案須按《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，報經(jīng)批準后方可實施。

　　第九條　房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，必須向城市規(guī)劃主管部門申請定點，由城市規(guī)劃主管部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，對項目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計工作。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)履行報批手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可申請開工。

　　第十條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，應(yīng)當由有相應(yīng)資格的單位承擔。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計單位簽訂項目規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計書面合同。

　　第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)時，一般應(yīng)當先行完成項目占地范圍內(nèi)的地下設(shè)施的建設(shè)。

　　項目占地范圍外的配套基礎(chǔ)設(shè)施按當?shù)厝嗣裾囊?guī)定，由建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織建設(shè)。具體建設(shè)方案應(yīng)當在《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》中提出。

　　第十二條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，未按規(guī)定期限進行開發(fā)的，可以參照上述規(guī)定處理。

　　第十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當與項目規(guī)模及其投資總額相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同或劃撥土地使用權(quán)批準文件的約定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。

　　第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。

　　第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，必須符合國家有關(guān)設(shè)計、施工的技術(shù)標準、規(guī)范，并按質(zhì)量驗收標準驗收。

　　第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當進行綜合驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應(yīng)當在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。

　　綜合驗收應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　（一）規(guī)劃要求是否落實；

　?。ǘ┡涮捉ㄔO(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；

　?。ㄈ﹩雾椆こ藤|(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；

　?。ㄋ模┎疬w補償安置方案是否落實；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理是否落實；

　?。┢渌?。

　　第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計、施工單位的質(zhì)量責任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營

　　第十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定。

　　轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的十五日內(nèi)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。

　　受讓人繼續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。

　　第十九條　依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

　　合資、合作雙方應(yīng)當在項目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　第二十條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房屋銷售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。

　　第二十一條　商品房銷售（包括預(yù)售）前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當確定物業(yè)管理單位和方式，并載入商品房銷售合同。

　　第二十二條　除享受國家優(yōu)惠的居民住宅實行限價外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格實行市場調(diào)節(jié)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房屋現(xiàn)貨銷售之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報；預(yù)售商品房的，應(yīng)當在結(jié)算之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報。

　　瞞報或不實申報成交價格的，主管部門應(yīng)當提出正確的評估價格，提供稅務(wù)部門作為納稅基數(shù)。

　　第二十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當符合《城市管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

　　第二十四條　已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品房預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。

　　項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應(yīng)當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。

　　第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留作自用或出租的房地產(chǎn)由其依法辦理房地產(chǎn)手續(xù)。

　　現(xiàn)貨銷售的商品房由購買人在銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)；預(yù)售的商品房由購買人在結(jié)算之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

　　第四章　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，包括房地產(chǎn)開發(fā)的專營企業(yè)和兼營企業(yè)。

　　第二十七條　除法律另有規(guī)定者外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記為有限責任公司或股份有限公司。

　　原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。

　　第二十八條　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當具備以下條件：

　　（一）有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；

　?。ǘ┯羞m應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；

　?。ㄈ┳再Y本一百萬元以上，且流動資金不低于一百萬元；

　?。ㄋ模┯兴拿陨铣钟袑I(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員。

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本地區(qū)實際情況，規(guī)定不低于上述第（三）、（四）項條件的注冊資本、流動資金和專業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)人員條件。

　　第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的主管部門備案。

　　備案必須提交以下文件：

　?。ㄒ唬┕镜臓I業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋登記機關(guān)公章）；

　?。ǘ┕菊鲁?；

　?。ㄈ┕镜尿炠Y證明；

　?。ㄋ模┕痉ǘù砣思翱偨?jīng)理的任職文件及個人資料；

　　（五）經(jīng)濟、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書、任職文件及其聘用合同；

　?。┲鞴懿块T規(guī)定的其他文件。

　　第三十條　主管部門對設(shè)立公司手續(xù)完備的頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》；對不符合公司設(shè)立條件的，提請工商行政主管部門處理。

　　第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)經(jīng)濟技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等確定。

　　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門按照建設(shè)部的要求并結(jié)合本地實際情況制定不同等級企業(yè)承擔不同規(guī)模開發(fā)項目的標準。

　　第三十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當每半年和按項目各實施階段將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。

　　第五章　法律責任

　　第三十三條　違反本辦法第九條的規(guī)定擅自開工的，按《城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由城市規(guī)劃主管部門予以處罰。

　　第三十四條　對下列行為，主管部門應(yīng)當責令其停止活動，并可處以項目投資總額百分之一以下的罰款：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條的規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔設(shè)計任務(wù)的；

　　（二）違反本辦法第十四條的規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔施工任務(wù)的。

　　第三十五條　違反本辦法第十八條第二款的規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，主管部門應(yīng)當責令其限期補辦，并可處以五萬元以下的罰款。

　　第三十六條　違反本辦法第二十二條的規(guī)定，不如實申報成交價格的，主管部門可處以二十萬元以下的罰款。

　　第三十七條　對下列行為，主管部門應(yīng)當予以警告，責令限期改正，并可處以二萬元以下的罰款：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第二十九條的規(guī)定，逾期未備案的；

　?。ǘ﹤卧?、涂改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的；

　?。ㄈ┎蝗鐚嵦顚懟虿话匆?guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的。

　　第三十八條　主管部門的工作人員，玩忽職守、濫用職權(quán)、行賄受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附　則

　　第三十九條　在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十條　本辦法由建設(shè)部負責解釋。

　　第四十一條　本辦法自一九九五年三月一日起施行。