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　　第一章　總則

　　第二章　企業(yè)設(shè)立

　　第三章　開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　第四章　房屋出售

　　第五章　房屋出租

　　第六章　房屋抵押

　　第七章　登記

　　第八章　附則

 

　　第一章　總則

　　第一條　為了進(jìn)一步適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放和發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的需要，促進(jìn)我市涉外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱的涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指按有關(guān)規(guī)定在本市市區(qū)范圍內(nèi)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照城市規(guī)劃從事各類房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，并向境外組織和個(gè)人（包括住境內(nèi)機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作的境外人員）出售、租賃房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及依照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》從事開(kāi)發(fā)成片土地的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第三條　本辦法適用對(duì)象有：經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外國(guó)公司、企業(yè)、其他組織及個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱外商）在本市舉辦的外商獨(dú)資、中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱外商投資企業(yè)），以及經(jīng)批準(zhǔn)從事涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的非外商投資的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下統(tǒng)稱涉外房地產(chǎn)企業(yè)）。

　　第四條　杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市城鄉(xiāng)建委）主管全市涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作。

　　第五條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)受中國(guó)法律的管轄，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)，合法權(quán)益受中國(guó)法律保護(hù)。

　　第二章　企業(yè)設(shè)立

　　第六條　凡已同中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家和地區(qū)的的外商，持有所在國(guó)家或地區(qū)有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的身份證明，并經(jīng)中華人民共和國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館或商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，均可申請(qǐng)?jiān)诒臼性O(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)將根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)。

　　第七條　外商在本市設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，必須符合國(guó)家關(guān)于成立外商投資企業(yè)規(guī)定的條件。

　　中外合資、合作經(jīng)營(yíng)的中方企業(yè)，必須是資質(zhì)等級(jí)達(dá)到國(guó)家建設(shè)部頒布的城市綜合開(kāi)發(fā)公司二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)。

　　第八條　外商擬以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)在本市設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，由外商或擬合資、合作經(jīng)營(yíng)的中方向杭州市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市外經(jīng)貿(mào)委）提出書(shū)面申請(qǐng)，并按規(guī)定提交有關(guān)資料，經(jīng)市外經(jīng)貿(mào)委會(huì)同杭州市計(jì)劃委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市計(jì)委）、市城鄉(xiāng)建委等部門(mén)審核后，依照《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，報(bào)經(jīng)主管機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)。

　　外商通過(guò)投標(biāo)或拍賣方式取得國(guó)有土地使用權(quán)從事涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，在中標(biāo)簽約后憑土地使用權(quán)出讓合同和國(guó)有，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)。

　　外商投資企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)后持批準(zhǔn)證書(shū)和有關(guān)文件，向市工商行政管理部門(mén)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)始營(yíng)業(yè)。企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。

　　第九條　非外商投資的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，需在本市獨(dú)自從事涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，必須向市城鄉(xiāng)建委提出書(shū)面申請(qǐng)，由市城鄉(xiāng)建委根據(jù)本市開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目需要和申請(qǐng)人的資質(zhì)條件予以審批。經(jīng)審查批準(zhǔn)后，憑批準(zhǔn)文件向工商行政管理部門(mén)辦理企業(yè)變更登記手續(xù)。

　　第三章　開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　第十條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由市計(jì)委會(huì)同市城鄉(xiāng)建委單列計(jì)劃，專項(xiàng)管理。

　　第十一條　外商獨(dú)資興辦的涉外房地產(chǎn)企業(yè)在本市開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，其土地使用權(quán)的取得和終止，必須按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。

　　第十二條　中方企業(yè)需要以行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)作為投資或合作條件與外商組成合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)事先與市土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市土管局）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交。

　　第十三條　非外商投資的涉外房地產(chǎn)企業(yè)在本市開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，其土地使用權(quán)的取得，可以按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理，也可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定行政劃撥，并在房屋預(yù)售或出售、出租和抵押前，與市土管局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，以所得的收益補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)交期限在合同中約定。

　　第十四條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，必須符合城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計(jì)、施工管理等方面的管理要求及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定要求。

　　第十五條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的住宅，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可自行確定。

　　第十六條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)遵守我國(guó)現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。確需采用境外技術(shù)規(guī)范的，須經(jīng)市城鄉(xiāng)建委批準(zhǔn)。

　　第十七條　房屋建設(shè)過(guò)程中應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督?？⒐ず蟊仨殘?bào)請(qǐng)杭州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，取得合格證書(shū)。

　　第四章　房屋出售

　　第十八條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，必須向杭州市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管局）辦理房產(chǎn)登記手續(xù)后，方可出售。

　　第十九條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋出售時(shí)，其土地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)移。其房屋所有權(quán)的期限與土地使用權(quán)的期限相同。土地使用權(quán)出讓期滿，土地使用者（購(gòu)房人）需要繼續(xù)使用的，應(yīng)與市土管局重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)，方可繼續(xù)使用。

　　第二十條　房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。

　　整幢房屋分層、分套出售前，房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例，并制訂《房屋使用管理維修公約》。

　　第二十一條　房屋出售活動(dòng)可在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行，也可以在我國(guó)境外進(jìn)行，但與我國(guó)未建立外交關(guān)系或沒(méi)有在我國(guó)設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家和地區(qū)除外。

　　第二十二條　出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂《》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。房屋買賣合同除了必須載明的事項(xiàng)外，還應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┫鄳?yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；

　?。ǘ┓课莸氖褂眯再|(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

　?。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)人必須遵守的事項(xiàng)；

　　（四）違約責(zé)任。

　　第二十三條　《房屋買賣合同》簽訂后，購(gòu)房人應(yīng)到市房產(chǎn)交易所辦理過(guò)戶手續(xù)，向市房管局辦理房屋所有手續(xù)，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，并憑《房屋所有權(quán)證》向市土管局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

　　第二十四條　房屋出售價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定，房屋出售人應(yīng)將出售價(jià)格報(bào)市房管局和市物價(jià)局備案。

　　房屋出售價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　第二十五條　房屋出售人不得將已出售的房屋重復(fù)出售。

　　第二十六條　購(gòu)房人購(gòu)得房屋后又向他人出售時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納土地增值費(fèi)。

　　第二十七條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)市房管局批準(zhǔn)，可以預(yù)售房屋。預(yù)售房屋必須具備下列條件：

　?。ㄒ唬┯袑徍伺鷾?zhǔn)的施工設(shè)計(jì)圖紙；

　?。ǘ┯小督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》；

　?。ㄈ┕こ桃呀?jīng)開(kāi)工，施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；

　?。ㄋ模┍巨k法規(guī)定的其他條件。

　　第二十八條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)向市房管局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)時(shí)，必須提交下列文件：

　?。ㄒ唬┡c工程承包公司或施工單位簽訂的房屋承包合同或施工合同；

　?。ǘ┓课蓊A(yù)售計(jì)劃；

　?。ㄈ┓课菔褂谩⒐芾?、維修公約；

　?。ㄋ模╊A(yù)售款的監(jiān)督機(jī)構(gòu)和使用監(jiān)督方案；

　　（五）按規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

　　第二十九條　預(yù)售房屋買賣雙方應(yīng)簽訂《》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)?！斗课蓊A(yù)售合同》除必須載明的事項(xiàng)外，還應(yīng)包括第二十二條（一）至（四）項(xiàng)的內(nèi)容。

　　《房屋預(yù)售合同》簽訂生效后，購(gòu)房人應(yīng)向市房管局辦理合同登記手續(xù)。

　　第三十條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋所收的預(yù)售款，必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費(fèi)用（包括土地使用權(quán)費(fèi)用）后，才能另作他用。

　　第三十一條　預(yù)售的房屋竣工驗(yàn)收合格后，涉外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向市房管局辦理房屋竣工交付登記，并按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)。

　　房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證到市房產(chǎn)交易所辦理過(guò)戶手續(xù)，向市房管局辦理房屋所有權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，并憑《房屋所有權(quán)證》向市土管局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

　　第三十二條　房屋預(yù)售的其他事項(xiàng)同房屋出售的有關(guān)規(guī)定。

　　第五章　房屋出租

　　第三十三條　房屋出租，出租人與承租人應(yīng)簽訂房屋租賃合同，并向市房管局辦理登記手續(xù)。

　　房屋租賃期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限。

　　第三十四條　出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)及時(shí)檢查、修繕，保障住房安全。

　　第三十五條　凡已出租的房屋，出租人不得重復(fù)出租。

　　第三十六條　出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購(gòu)房人和原承租人應(yīng)當(dāng)按照原租賃合同，另行簽訂新的租賃合同。

　　出售已出租的房屋，除租賃合同有約定外，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　第六章　房屋抵押

　　第三十七條　依照本辦法經(jīng)營(yíng)的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押，但同一抵押物不得重復(fù)抵押。預(yù)售的房屋產(chǎn)權(quán)不得用以抵押。

　　第三十八條　房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押的，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

　　第三十九條　房屋抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房屋抵押合同，并在簽訂之日起三十天內(nèi)，分別向市房管局和市土管局辦理抵押登記手續(xù)。

　　未經(jīng)登記的抵押行為無(wú)效。

　　第四十條　抵押出租房屋的，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　第四十一條　抵押人不能按期履約時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照我國(guó)法律和合同規(guī)定向市房管局申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铩?/p>

　　因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。

　　第七章　登記

　　第四十二條　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)依法辦理各項(xiàng)登記手續(xù)。

　　第四十三條　房產(chǎn)登記由市房管局負(fù)責(zé)辦理；土地使用權(quán)登記由市土管局辦理。

　　第四十四條　登記期限：

　?。ㄒ唬┌l(fā)生在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)登記的各項(xiàng)文件，自文件生效之日起三個(gè)月內(nèi)登記；

　?。ǘ┌l(fā)生在中國(guó)境外的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)登記的各項(xiàng)文件，自文件生效之日起四個(gè)月內(nèi)登記。

　　第四十五條　辦理房產(chǎn)登記和土地使用權(quán)登記，登記機(jī)關(guān)可按市物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取登記費(fèi)。超過(guò)登記期限登記的，每超過(guò)三十天（不滿三十天按三十天計(jì)）增加一倍收取登記費(fèi)，但最高不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的五倍。

　　第四十六條　登記責(zé)任人可委托他人代理登記，被委托人必須出具有效的委托代理證書(shū)。

　　第八章　附則

　　第四十七條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需要公證的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理公證。

　　第四十八條　對(duì)違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行處理。

　　第四十九條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)涉外房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的糾紛，爭(zhēng)議雙方可以按照合同的仲裁條款或事后達(dá)成的書(shū)面仲裁協(xié)議，提交中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。