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    關(guān)于退房的報(bào)道在登出以后，引起了不少消費(fèi)者的關(guān)注。晶報(bào)近來(lái)又接到不少消費(fèi)者關(guān)于退房的咨詢電話。其中有不少是反映在違約行為發(fā)生了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間以后消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)可以解除合同的。為此特別提醒消費(fèi)者，不是所有的開(kāi)發(fā)商違約行為都可以要求退房，這里涉及到一個(gè)重要的問(wèn)題，就是超過(guò)一定的期限（有效期限）是不能夠行使解除合同的權(quán)利。所以，消費(fèi)者維權(quán)也要及時(shí)。下面以幾個(gè)案件為例進(jìn)行具體分析
    ——— 延期交樓【案例】
    等待兩年不能入住新房在南山工作的劉先生向晶報(bào)投訴，兩年前，他在南山買(mǎi)了一套商品房，合同約定的交樓日期是2001年2月底，但是到了該交樓的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商以各種理由將交樓的日期一拖再拖，他到現(xiàn)場(chǎng)觀察，發(fā)現(xiàn)雖然工地上有工作的跡象，但是工作人員很少，工程進(jìn)度很慢。他和開(kāi)發(fā)商在不停的爭(zhēng)吵中，耐著性子等待了兩年多。由于不能入住新房，他為此付出了更多的租金，他覺(jué)得實(shí)在是等不下去了，希望能夠?qū)⒎孔油说?，并且要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。但是，他擔(dān)心由于時(shí)間過(guò)長(zhǎng)超過(guò)了訴訟的時(shí)間。
    【解析】解除合同權(quán)一年內(nèi)有效按照《最高人民法院于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（第十五條）》，“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”蛇口律師事務(wù)所魏影律師解釋說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商延遲交樓時(shí)間超過(guò)3個(gè)月，消費(fèi)者就獲得了解除合同的權(quán)利，但是解除權(quán)只能在一年內(nèi)行使，如果一年內(nèi)不提出解除合同，就不能解除合同，只能夠要求賠償。就上面的案例分析，劉先生合同約定的交樓日期是2001年2月底，所以在2001年5月開(kāi)始，劉先生就可以要求退房，但是退房的時(shí)效只能夠延續(xù)到今年的5月份，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了5月了，所以劉先生已經(jīng)不能夠要求解除合同，只能夠要求賠償。申請(qǐng)賠償時(shí)效期為兩年魏影律師還指出，如果只要求賠償損失，那么根據(jù)《民法通則》的第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期為2年，法律另有規(guī)定的除外。但是當(dāng)事人只能夠要求從其開(kāi)始訴訟的時(shí)間起，向前計(jì)算兩年的賠償金。因?yàn)槌鲈V訟期的部分，法律上賦予的勝訴權(quán)就消失了，也就是這部分的賠償就沒(méi)有法律的保護(hù)了，但是其間的違約責(zé)任并不是消失，如果在合同上或者在協(xié)議中，有要求在任何時(shí)候都履行賠償責(zé)任，直至延續(xù)到交樓為止的條款，法律就保證一直擁有要求賠償?shù)臋?quán)利。一般正式的合同范本中都有關(guān)于規(guī)定賠償金額的條款，但是如果沒(méi)有，在《最新司法解釋》中，也有條款進(jìn)行約定。《解釋（第十七條》》：“商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。” 不能辦證
    【案例】用地手續(xù)不全無(wú)法辦證 5年前，李先生在關(guān)外買(mǎi)了一套商品房，入住后開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有能夠?qū)⒎慨a(chǎn)證辦下來(lái)，據(jù)說(shuō)開(kāi)發(fā)商辦不下證的原因在于當(dāng)時(shí)在取得開(kāi)發(fā)用地的時(shí)候手續(xù)不完全，屬于歷史遺留問(wèn)題。他現(xiàn)在想回到市區(qū)居住，將這套住房賣出，苦于沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法上市交易。他詢問(wèn)是否能夠向開(kāi)發(fā)商要求賠償，如果退房的話可否成立。
    【解析】合同不約定時(shí)間不受限在《最高人民法院于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中有條款規(guī)定合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。蛇口律師事務(wù)所魏影律師解釋，由于在規(guī)范的購(gòu)房合同文本中沒(méi)有關(guān)于時(shí)間的約定，所以也不會(huì)受到《民法通則》關(guān)于訴訟期限的限制，李先生的房屋雖然已經(jīng)入住5年，但是仍然可以要求退房，并且賠償損失。賠償損失的概念就是，根據(jù)合同的約定或者在合同沒(méi)有具體約定的情況下，按照實(shí)際損失計(jì)算賠償，實(shí)際損失包括裝修（折價(jià)后）、手續(xù)費(fèi)、一次性付款的按照銀行利率計(jì)算的利息等等。魏影律師還指出，如果只要求賠償損失，那么根據(jù)《民法通則》的第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人雖然5年沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，但是真正能夠獲得法律保障的也只有兩年。賠償?shù)慕痤~，如果合同上有約定的，從其約定，沒(méi)有約定的按照《解釋（第十八條）》：“由于出賣人的原因，買(mǎi)受人在期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。小貼士訴訟時(shí)效中斷由于很多消費(fèi)者缺乏訴訟時(shí)效方面的法律知識(shí)，導(dǎo)致喪失了部分權(quán)利。購(gòu)房者遇到開(kāi)發(fā)商延期交樓的，可以用書(shū)面形式通過(guò)回執(zhí)、掛號(hào)信、特快速遞、電報(bào)或上門(mén)找開(kāi)發(fā)商簽收的方式提出違約金的要求，從而引起訴訟時(shí)效中斷，全面維護(hù)自己的合法權(quán)益。