[案情]

    原告：中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司南昌辦事處（下稱(chēng)長(zhǎng)城公司）。

    被告：新余市沙土建筑集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)建筑公司）。

    建筑公司因資金周轉(zhuǎn)需要，于1995年5月20日、9月5日分兩次向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行　　新余市渝水區(qū)支行借款合計(jì)161萬(wàn)元，到期日分別是1997年10月25日和1999年10月20日，年息分別為14.58%和15.12%。上述兩筆借款由建筑公司以座落在新余市勞動(dòng)北路15號(hào)的國(guó)有土地以及第三人兩宗國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保，并于1995年5月15日在新余市渝水區(qū)土地管理局辦理了抵押登記手續(xù)。1995年11月份，新余市土地管理局為集中和規(guī)范轄區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)證的核發(fā)工作，決定將市區(qū)及城郊國(guó)有土地的使用權(quán)證集中由自己核發(fā)。遂撤銷(xiāo)新余市渝水區(qū)土地管理局核發(fā)的市區(qū)及城郊的國(guó)有土地使用權(quán)證，要求原各領(lǐng)證單位在其國(guó)有土地使用權(quán)證被撤銷(xiāo)后到新余市土地管理局領(lǐng)取新證。建筑公司及第三人用于本案抵押借款的三宗國(guó)有土地使用權(quán)證亦屬被撤銷(xiāo)之列。接到通知后，建筑公司于1998年在新余市土地管理局領(lǐng)取了新的國(guó)有土地使用權(quán)證，但未通知抵押權(quán)人，亦未重新辦理抵押登記。第三人的兩宗抵押土地在此期間亦已轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑥k理了過(guò)戶(hù)登記。

    借款到期后，建筑公司未歸還分文借款，至今尚欠借款本息2274916.70元。2000年5月8日，長(zhǎng)城公司受讓中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行新余市渝水區(qū)支行上述債權(quán)，并書(shū)面通知了建筑公司。此后，長(zhǎng)城公司多次向建筑公司主張債權(quán)未果，遂向江西省新余市中級(jí)人民法院起訴。

　　原告長(zhǎng)城公司起訴稱(chēng)：建筑公司以土地抵押借款后，未按借款合同約定的還款時(shí)間履行還款義務(wù)和擔(dān)保義務(wù)。故請(qǐng)求判令建筑公司歸還借款本息2274916.70元及承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

　　被告建筑公司辯稱(chēng)：抵押借款未還屬實(shí)。但現(xiàn)在企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)力還貸；同時(shí)用于抵押的國(guó)有土地使用權(quán)證已重新登記，原告不能再享有以抵押土地優(yōu)先受償權(quán)。

[審判]

    新余市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)。認(rèn)為雙方當(dāng)事人所簽訂的《抵押借款合同》合法有效，原告長(zhǎng)城公司的債權(quán)依法應(yīng)予保護(hù)。被告建筑公司未按合同約定的時(shí)間歸還借款本息，屬違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)還本付息2274916.70元的民事責(zé)任。原告長(zhǎng)城公司要求被告建筑公司歸還借款本息的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。原告長(zhǎng)城公司要求以抵押土地優(yōu)先受償，因未對(duì)合同第三人提起訴訟，且抵押的土地已轉(zhuǎn)讓?zhuān)试婢驮摰谌说牡盅和恋夭幌碛袃?yōu)先受償權(quán)。對(duì)于被告建筑公司用于抵押擔(dān)保的土地，在當(dāng)時(shí)已到土地管理部門(mén)辦理了抵押登記，盡管未在換證后重新辦理抵押登記，但仍應(yīng)視為抵押合同有效，原告長(zhǎng)城公司享有以該塊土地使用權(quán)折價(jià)抵償或者以拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。依照《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第四十條第二款及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定，該院于2002年4月20日判決如下：

    一、被告建筑公司在判決生效后十日內(nèi)一次性?xún)斶€原告長(zhǎng)城公司借款本息2274916.70元。

    二、原告長(zhǎng)城公司享有以被告建筑公司座落在新余市勞動(dòng)北路15號(hào)土地（土地證號(hào)：余國(guó)用98字第13070號(hào)）折價(jià)抵償或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該宗土地所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

    三、駁回原告長(zhǎng)城公司的其它訴訟請(qǐng)求。

    訴訟費(fèi)10692元，由被告建筑公司承擔(dān)。

    宣判后，原、被告均服判，判決已生效。

[評(píng)析]

    本案屬借款抵押合同糾紛，表面上看案件事實(shí)和法律適用簡(jiǎn)單，實(shí)際上卻很復(fù)雜，復(fù)雜之處在于如何處理由于行政機(jī)關(guān)的具體行政行為對(duì)民事行為所帶來(lái)的影響，即本案中對(duì)土地使用權(quán)證的更換行為對(duì)抵押合同效力的影響問(wèn)題。對(duì)此，有二種不同的意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告的抵押合同仍然有效，其理由是：

    1、土地抵押合同已經(jīng)過(guò)合法登記。首先是土地抵押人（即被告建筑公司，下同）所取得的土地使用權(quán)登記合法。抵押人用于抵押的土地是新余市城郊國(guó)有土地，是依據(jù)劃撥方式取得，該宗土地屬新余市渝水區(qū)人民政府管轄。根據(jù)國(guó)家土地管理局頒發(fā)的《土地登記規(guī)則》（1995年12月28日）第4條以及《中華人民共和國(guó)土地規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府的土地管理部門(mén)是土地登記的機(jī)關(guān)，它有權(quán)處置城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地。因此，依據(jù)法律和規(guī)章，新余市渝水區(qū)政府有權(quán)發(fā)放其轄區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證；其次，當(dāng)事人的抵押登記行為合法。根據(jù)《擔(dān)保法》第42條第1款的規(guī)定，以土地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)。本案抵押人用于抵押的國(guó)有土地使用權(quán)證為新余市渝水區(qū)土地管理局核發(fā)，故其為抵押人辦理土地抵押登記手續(xù)程序合法。綜述，抵押人因?qū)ν恋叵碛惺褂脵?quán)，且辦理抵押登記程序合法，故抵押合同初始依法有效。

    2、新余市土地管理局撤銷(xiāo)其下級(jí)土地管理部門(mén)核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證的行為，不必然導(dǎo)致抵押合同的無(wú)效。上級(jí)行政機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)下級(jí)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為有因違法事由而撤銷(xiāo)，也有因上下級(jí)行政機(jī)關(guān)職權(quán)范圍的調(diào)整而撤銷(xiāo)。如前所述，新余市渝水區(qū)土地管理局為抵押人核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證是按照法定程序履行其法定職權(quán)的一種具體行政行為。新余市土地管理局撤銷(xiāo)其核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證并不是因?yàn)槠溥`法發(fā)證所致，而是因?yàn)樯舷录?jí)行政機(jī)關(guān)之間調(diào)整部分職權(quán)范圍造成的，這是其一；其二，在新余市渝水區(qū)土地管理局核發(fā)給抵押人的國(guó)有土地使用權(quán)證之時(shí)，抵押人對(duì)土地證上所載明的國(guó)有土地的使用權(quán)即告確定，此后新余市土地管理局的重新核發(fā)證書(shū)行為，并不是對(duì)抵押人土地使用權(quán)的重新確定，而對(duì)抵押人土地使用權(quán)證書(shū)的一種更換。故其換證行為不影響抵押人對(duì)獲得該宗土地使用權(quán)的確定；其三，國(guó)有土地使用權(quán)證的核發(fā)和國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記是兩個(gè)雖有牽連但卻是性質(zhì)不同且相互獨(dú)立的具體行政行為。根據(jù)行政法的一般原理，具體行政行為一旦作出，其效力不得消滅。本案中，雖然新余市土地管理局撤銷(xiāo)了新余市渝水區(qū)土地管理局核發(fā)市區(qū)及城郊國(guó)有土地使用權(quán)證的行為，但并未撤銷(xiāo)其相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)的抵押登記行為，抵押登記應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。

    綜上所述，該種意見(jiàn)認(rèn)為雖然抵押人重新更換了土地使用權(quán)證，但其行為并不影響抵押合同的效力。原告仍然享有以該塊抵押土地的優(yōu)先受償權(quán)。

    第二種意見(jiàn)認(rèn)為抵押合同無(wú)效，其理由是：上級(jí)行政機(jī)關(guān)有權(quán)撤銷(xiāo)下級(jí)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為。本案中，新余市土地管理局撤銷(xiāo)了新余市渝水區(qū)土地管理局國(guó)有土地使用權(quán)的核發(fā)證行為，就意味著該局核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證的行為自開(kāi)始之日起無(wú)效，而與之相應(yīng)的土地抵押行為也應(yīng)無(wú)效。雖然這是兩種不同的行政行為，但土地抵押登記是建立在土地使用權(quán)登記基礎(chǔ)之上的，否則，土地抵押登記就成了無(wú)本之源。同時(shí)，兩個(gè)登記行為應(yīng)在同一機(jī)關(guān)完成，否則就會(huì)造成一種行政管理混亂的局面。因此，在抵押人相應(yīng)的土地使用權(quán)登記被撤銷(xiāo)后，雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定重新辦理抵押登記，否則抵押權(quán)人不能依據(jù)原來(lái)的抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　判決采納了第一種意見(jiàn)。

作者：新余市中級(jí)人民法院 嚴(yán)小明