上海離婚房產(chǎn)分割全攻略
近年來(lái)隨著上海房?jī)r(jià)的一路飆升，房屋已成為大多數(shù)市民的最重要的資產(chǎn)，也成為當(dāng)事人在離婚時(shí)最關(guān)注的問(wèn)題。作為從事婚姻家庭業(yè)務(wù)多年的專業(yè)律師，筆者根據(jù)自己處理案件，結(jié)合房屋購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間、出資人、付款方式、取得產(chǎn)證時(shí)間、產(chǎn)證所登記的權(quán)利人等因素對(duì)于各類房產(chǎn)的分割初步做一個(gè)較為全面的總結(jié)，希望對(duì)于要離婚的當(dāng)事人有所裨益。
鑒于房產(chǎn)分割問(wèn)題較為復(fù)雜，建議當(dāng)事人在起訴前帶好相關(guān)資料當(dāng)面咨詢律師以免影響正確判斷。
一、婚前購(gòu)房
1. 婚前一方購(gòu)房、付清全部房款并取得房產(chǎn)證房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)，為婚前購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并不會(huì)因?yàn)榛橐鲫P(guān)系的存續(xù)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（最高人民法院1993年11月3日發(fā)布的《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第6條規(guī)定，一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過(guò)8年，貴重的生活資料經(jīng)過(guò)4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。新婚姻法生效后，該規(guī)定已失效）。夫妻一方婚前支付了全部購(gòu)房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，就完全取得了該房屋的物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的精神，該房屋增值部分應(yīng)完全歸購(gòu)房一方所有。對(duì)于上述房屋在離婚訴訟中不予分割。
2. 婚前一方購(gòu)房、支付首付款、婚前取得房產(chǎn)證房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割一要明確產(chǎn)權(quán)，為支付首付款并登記為產(chǎn)權(quán)人的一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。二要明確權(quán)益，雖然房屋系一方婚前購(gòu)得，但共同還貸部分均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同權(quán)益，即夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不論是由一方用自己的工資還貸，還是用雙方工資還貸。但如果一方確能證實(shí)其還貸資金來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)，則該部分還貸不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。三要明確債務(wù)，因?yàn)檫@種房屋是夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此剩余的按揭貸款也屬于一方的個(gè)人債務(wù)。
比如夫妻一方婚前以150萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，首付50萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，2011年夫妻雙方要離婚，該套房屋市價(jià)為380萬(wàn)元，已還貸款60萬(wàn)元，未還貸款為40萬(wàn)元，則該套房屋夫妻未購(gòu)房一方可以分得（60÷2）=30萬(wàn)元。取得房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償未取得房子的一方30萬(wàn)元并由取得房屋的一方繼續(xù)歸還未還貸款的本金和利息。
3. 婚前一方購(gòu)房、支付首付款、婚后取得房產(chǎn)證房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割一要明確產(chǎn)權(quán)，目前上海法院的實(shí)踐多認(rèn)為系婚前購(gòu)房一方的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。這一問(wèn)題的實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房屋權(quán)屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩種情況。畢竟，財(cái)產(chǎn)期待的權(quán)益是在婚前簽訂合同時(shí)就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致?；楹笕〉卯a(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)決不意味著婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)形式上在化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。二要明確權(quán)益，雖然房屋系一方婚前購(gòu)得，但共同還貸部分均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。三要明確債務(wù)，因?yàn)檫@種房屋是夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此剩余的按揭貸款也屬于一方的個(gè)人債務(wù)。
4. 婚前雙方購(gòu)房、支付首付款、房產(chǎn)證登記在一人名下房屋的分割
實(shí)踐中還會(huì)出現(xiàn)以下情況：男女戀愛(ài)期間感情不錯(cuò)，婚前商議買(mǎi)房。后雙方共同出資，出于各種原因，合同及房產(chǎn)證上只寫(xiě)了一方的名字。到離婚時(shí)，一方不承認(rèn)另一方有出資，即使另一方真出了錢(qián)，但不能證明其出資行為，法院會(huì)認(rèn)定該房屋為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并無(wú)法判決一方給付另一方補(bǔ)償款的。因此，在婚前雙方共同出資購(gòu)房這一問(wèn)題上一定要慎重，以免今后發(fā)生糾紛。但另一方有證據(jù)表明雙方是以結(jié)婚為目的購(gòu)房并且另一方有證據(jù)證明其出資行為的，應(yīng)認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
5. 一方父母支付首付款、房產(chǎn)證登記在一人名下房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割一要明確產(chǎn)權(quán)，為夫妻一方的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。二要明確權(quán)益，雖然房屋系一方婚前購(gòu)得，但共同還貸部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。三要明確債務(wù)，因?yàn)檫@種房屋是夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此剩余的按揭貸款也屬于一方的個(gè)人債務(wù)。
法律鏈接：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）第22條第1款：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。
6. 婚前雙方購(gòu)房、雙方父母支付首付款房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割要明確產(chǎn)權(quán)，為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。雙方父母的出資行為視為對(duì)各自子女的個(gè)人贈(zèng)與，同時(shí)也表明雙方是以結(jié)婚為目的共同購(gòu)房的，因此不管房產(chǎn)證登記在一方名下還是夫妻雙方名下都應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。二要明確債務(wù)，因?yàn)檫@種房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此按揭貸款也屬于夫妻雙方的共同債務(wù)，在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)將剩余的按揭貸款扣除。
比如夫妻雙方于婚前以150萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，首付50萬(wàn)元，雙方父母各出資25萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，2011年夫妻雙方要離婚，該套房屋市價(jià)為380萬(wàn)元，未還貸款為80萬(wàn)元，則該套房屋夫妻雙方的權(quán)益為380-80=300萬(wàn)元，夫妻雙方分別可以分得（300÷2）=150萬(wàn)元。取得房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償未取得房子的一方150萬(wàn)元并由取得房屋的一方繼續(xù)歸還未還貸款的本金和利息。
7. 夫妻一方婚前出資購(gòu)買(mǎi)、房產(chǎn)證登記在雙方名下房屋的分割
根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第13條之規(guī)定，夫妻一方婚前出資購(gòu)置房屋，權(quán)利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。
二、婚后購(gòu)房
1. 夫妻婚后購(gòu)買(mǎi)房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割要明確產(chǎn)權(quán)，為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，不管是登記在一方名下還是夫妻雙方名下。二要明確債務(wù)，因?yàn)檫@種房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果是以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)的，按揭貸款也屬于夫妻雙方的共同債務(wù)。取得房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償未取得房子的一方扣除剩余按揭貸款后的實(shí)際權(quán)益的一半并由取得房屋的一方繼續(xù)歸還未還貸款的本金和利息。
2. 婚后購(gòu)房、雙方父母出資、房產(chǎn)證登記在雙方名下房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割可以參照第一種情形。因?yàn)殡p方父母的出資行為視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。取得房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償未取得房子的一方扣除剩余按揭貸款后的實(shí)際權(quán)益的一半并由取得房屋的一方繼續(xù)歸還未還貸款的本金和利息。
3. 雙方購(gòu)房、一方父母支付首付款房屋的分割
對(duì)于上述房屋的分割一要明確產(chǎn)權(quán)，如果房產(chǎn)證登記在自己子女名下的為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果房產(chǎn)證登記在出資人子女配偶名下或夫妻雙方名下的為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于適用《最高人民法院婚姻法司法解釋（二）》若干問(wèn)題的解答（一）》第5條之規(guī)定，實(shí)踐中，對(duì)于夫妻婚后父母出資購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資人自己子女名下的，從社會(huì)常理處分，可認(rèn)定是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資時(shí)的書(shū)面約定或聲明，證明出資人明確表示向乙方贈(zèng)與的一般宜認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。二要明確權(quán)益，屬于第一種情形的共同還貸部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；屬于第二種情形的夫妻雙方共同房屋的權(quán)益。三要明確債務(wù)，屬于第一種情形的剩余按揭貸款屬于一方的個(gè)人債務(wù)；屬于第二者情形的按揭貸款屬于夫妻共同債務(wù)，取得房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償未取得房子的一方扣除剩余按揭貸款后的實(shí)際權(quán)益的一半并由取得房屋的一方繼續(xù)歸還未還貸款的本金和利息。
4. 婚后購(gòu)買(mǎi)、產(chǎn)證登記在未成年子女名下房屋的分割
夫妻雙方婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果產(chǎn)權(quán)登記中有子女，則為夫妻雙方與子女家庭共有財(cái)產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的應(yīng)認(rèn)定為共同共有。
如果房產(chǎn)證只登記在子女一人名下的房屋所有權(quán)問(wèn)題，上海高院《民事法律適用問(wèn)答》2005年第3期問(wèn)題六答復(fù)，應(yīng)將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財(cái)產(chǎn)。但是，對(duì)于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還。
鑒于未成年子女未出資，也不承擔(dān)還貸義務(wù)，在處理房產(chǎn)權(quán)利時(shí)可適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例。
5. 由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)、房產(chǎn)證登記在一方名下房屋的分割
根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋（二）》第19條之規(guī)定，對(duì)于上述房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
三、其他房產(chǎn)分割糾紛
1 . 還未取得產(chǎn)權(quán)或未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋的分割
根據(jù)《婚姻法司法解釋二》第21條之規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得完全所有權(quán)后，再由任何一方另行向法院起訴。這類房屋包括當(dāng)事人用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)的但在離婚時(shí)還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。
2. 涉及他人房屋的分割
夫妻雙方與他人（未成年子女除外）共同所有的房屋，應(yīng)該另案處理，但若案外人僅享有居住使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)的，不影響該房屋在離婚訴訟中的分割。
3. 婚后與用人單位簽有服務(wù)期協(xié)議的一方通過(guò)福利、補(bǔ)貼等方式取得產(chǎn)權(quán)房的分割
夫妻一方在婚后通過(guò)福利、單位補(bǔ)貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時(shí)與用人單位簽有服務(wù)期協(xié)議的，由于該方對(duì)此房的獲得具有較大貢獻(xiàn)，且其將來(lái)?yè)駱I(yè)的自由會(huì)在服務(wù)期內(nèi)收到限制，因此，夫妻離婚時(shí)，因服務(wù)期問(wèn)題導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實(shí)尚未發(fā)生的，對(duì)該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長(zhǎng)短、夫妻共同生活的時(shí)間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期協(xié)議的一方。