房屋買賣合同的主要條款和注意事項(xiàng)
 房屋買賣合同一般應(yīng)包括一下條款：
　　1、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。合同中應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶髟敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否是共有財(cái)產(chǎn)、是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
　　2、標(biāo)的。在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。合同中應(yīng)明確房屋的地點(diǎn)(方位、朝向、門(mén)牌號(hào)等)、面積、類型(公房或私房)設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)(木制、磚制等建筑使用的材料)、質(zhì)量(新舊程度、使用狀況等)、格局、裝修及附屬設(shè)施等內(nèi)容。
　　3、價(jià)款。價(jià)款是合同中最重要的條款，它的主要內(nèi)容涉及到總價(jià)款、付款方式、付款條件如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。在簽訂合同中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，以房屋的不同類型，確定不同的定價(jià)原則，明確房屋售價(jià)是多少，每平方米建筑面積售價(jià)是多少。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定交納各自應(yīng)當(dāng)交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。
　　4、履行期限、地點(diǎn)、方式。合同中應(yīng)主要寫(xiě)明交房時(shí)間，條件，辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程，配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題，雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)，各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?，遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。
　　5、交付方式。合同中應(yīng)包括出賣方交付房屋及受買方支付價(jià)款的方式。交會(huì)房屋，應(yīng)明確要對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，交納稅金及費(fèi)用，領(lǐng)取新的房屋產(chǎn)權(quán)證明等。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次性付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。
　　6、違約責(zé)任。合同中要說(shuō)明哪些系違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，擔(dān)保的形式，對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題等等。
　　7、解決爭(zhēng)議的方式。合同中應(yīng)約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。
　　8、合同生效條款。合同中應(yīng)約定合同生效時(shí)間，生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件生效或不生效，生效或失效期限，致使合同無(wú)效的情形，幾種無(wú)效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件，合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等等。
　　9、合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在合同中明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中合同應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期限，合同中止、終止或解除的補(bǔ)救措施，合同中止、終止或解除后財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等等。
　　10、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。合同中應(yīng)約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
　　11、附件。合同中應(yīng)說(shuō)明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時(shí)候，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積、房屋質(zhì)量以及付款等關(guān)鍵條款，一定要有細(xì)節(jié)性的明確約定。
    有些人以為買房就是簡(jiǎn)單的簽訂個(gè)房屋買賣合同了事，其實(shí)不然。在簽訂房屋買賣過(guò)程中一定要對(duì)房屋及所有權(quán)人等情況有必要的了解，以防止履行過(guò)程中發(fā)生預(yù)想不到的糾紛甚至詐騙。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題:
    1、二手房有無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。
    合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提?，F(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。
    2、購(gòu)房者需要對(duì)售房者有準(zhǔn)確的了解。
    購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實(shí)。
    此外，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件。在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，全部共有人能否都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
    3、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。
    這主要包括房屋的實(shí)際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題；該房產(chǎn)用途是否與購(gòu)房者購(gòu)買后的用途相符等。
    4、購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封。
    如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)行交涉（非專業(yè)人士難以把握）。
    5、如購(gòu)買的房屋是公房、已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易、預(yù)購(gòu)公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、已購(gòu)公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見(jiàn)等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問(wèn)則不宜購(gòu)買。
    6、購(gòu)房者還應(yīng)了解隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝修的詳細(xì)情況。
    7、估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。房屋買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門(mén)具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率.