上訴人（原審原告）：陳平

　　被上訴人（原審被告）：上海新瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　1997年12月，上海新瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新瑞公司”）將其 開(kāi)發(fā)的《上海新家坡－園景苑》聽(tīng)濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給花旗銀 行上海分行并辦理了抵押登記。1998年6月24日，新瑞公司與陳平簽訂房屋預(yù) 售合同，合同約定，新瑞公司將《上海新家坡－園景苑》聽(tīng)濤閣（C2）幢7層B 室售于陳平，價(jià)款729000元，該房屋于1999年5月1日前交付使用。此后，陳平 先后向新瑞公司支付購(gòu)房款人民幣275500元。1999年4月29日，新瑞公司取得 上海市房地產(chǎn)權(quán)證，并于同年6月9日通知陳平辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，但陳平 未辦理。1999年7月2日，該房屋的抵押登記被注銷(xiāo)。后陳平訴至盧灣區(qū)人民法 院，稱根據(jù)《擔(dān)保法》49條之規(guī)定，新瑞公司未向其告知該房屋上的抵押情況， 其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效為由，請(qǐng)求判令：（1）其與新瑞公司的房屋預(yù)售合同無(wú)效； （2）新瑞公司返還其已付購(gòu)房款人民幣275500元并承擔(dān)至還款日的利息損失。

　　新瑞公司辯稱，其與原告訂立的房屋預(yù)售合同的標(biāo)的為房屋期權(quán)，不適用 擔(dān)保法之規(guī)定，同時(shí)系爭(zhēng)房屋已經(jīng)注銷(xiāo)抵押登記，故要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　法院審判

　　一審法院認(rèn)為，陳平與新瑞公司之間為房屋預(yù)售關(guān)系，陳平所取得的是預(yù) 售商品房房屋期權(quán)，而非房屋所有權(quán)。期權(quán)不受法律保護(hù)。因而，一審法院判 決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。判決后，陳平不服，向我院提起上訴。

　　二審法院認(rèn)為，陳平與新瑞公司所簽訂的房屋預(yù)售合同系雙方的真實(shí)意思 表示，合法有效。新瑞公司在開(kāi)發(fā)、預(yù)售期間將系爭(zhēng)房屋抵押給花旗銀行上海 分行，然后與陳平簽訂房屋預(yù)售合同的行為，法律對(duì)此并無(wú)禁止性規(guī)定。在取 得上海市房地產(chǎn)權(quán)證之前，該房屋上的抵押登記已被注銷(xiāo)，陳平的利益并未受 損。因此，二審法院判決駁回了陳平的上訴請(qǐng)求。

　　專(zhuān)家評(píng)析

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，該房屋預(yù)售合同是否有效？一審判決認(rèn)為陳平通過(guò) 房屋預(yù)售合同取得的權(quán)利是期待權(quán)，而非房屋所有權(quán)，故該合同應(yīng)當(dāng)有效；二 審判決則回避了陳平通過(guò)房屋預(yù)售合同取得的權(quán)利性質(zhì)問(wèn)題，從對(duì)當(dāng)事人的利 益進(jìn)行衡量的角度來(lái)對(duì)房屋預(yù)售合同的效力加以判斷。對(duì)此，筆者從期待權(quán)的 性質(zhì)、新瑞公司隱瞞事實(shí)是否構(gòu)成欺詐、合同標(biāo)的物上權(quán)利瑕疵的滌除對(duì)合同 效力的影響三個(gè)方面對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)作一分析。

　?。ㄒ唬┵I(mǎi)受人陳平的權(quán)利是不是期待權(quán)？

　　期待權(quán)，與既得權(quán)相對(duì)，指其實(shí)現(xiàn)尚需依賴某一條件成就或某期限屆至的 權(quán)利，是尚未現(xiàn)實(shí)化的權(quán)利。如附延緩條件的贈(zèng)與合同，在條件成就前，受贈(zèng) 人不能對(duì)贈(zèng)與人主張權(quán)利，此時(shí)受贈(zèng)人的權(quán)利既非債權(quán)，亦非物權(quán)，而只是一 種期待權(quán)。在該延緩條件成就前，受贈(zèng)人不能要求法院強(qiáng)制執(zhí)行其期待權(quán)。既 得權(quán)則為現(xiàn)實(shí)的、可以行使的權(quán)利。當(dāng)事人可以訴請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行其既得權(quán)。 在房屋預(yù)售合同中，房屋買(mǎi)賣(mài)登記之前，買(mǎi)受人享有請(qǐng)求出賣(mài)人交付約定房屋 的債權(quán)，是對(duì)人的權(quán)利；在房屋買(mǎi)賣(mài)登記之后，買(mǎi)受人享有房屋所有權(quán)，是對(duì) 物的權(quán)利。登記之前，買(mǎi)受人的權(quán)利為現(xiàn)實(shí)的、可以行使的債權(quán)。登記是實(shí)現(xiàn) 債權(quán)的方法，而非物權(quán)的延緩條件。買(mǎi)受人的物權(quán)因登記而現(xiàn)實(shí)化。登記之后， 買(mǎi)受人的債權(quán)因履行而消滅，買(mǎi)受人對(duì)合同標(biāo)的物享有現(xiàn)實(shí)的、可以行使的物 權(quán)。無(wú)論是登記前的債權(quán)，還是登記后的物權(quán)，這兩種權(quán)利都只能是既得權(quán)， 都應(yīng)受法律保護(hù)。本案中，該房屋轉(zhuǎn)讓尚未登記，此時(shí)，陳平對(duì)新瑞公司享有 按約交付房屋的請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)利的性質(zhì)為債權(quán)，屬于既得權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。 一審判決認(rèn)為陳平取得的是預(yù)售商品房期待權(quán)，顯然不符合期待權(quán)的性質(zhì)。

　　房屋預(yù)售合同是陳平交付房屋請(qǐng)求權(quán)賴以產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系，判定房屋 預(yù)售合同是否無(wú)效，應(yīng)以房屋預(yù)售合同本身是否具有法定的無(wú)效事由為標(biāo)準(zhǔn)， 而不能倒因?yàn)楣瑥年惼绞欠袢〉脤?duì)房屋的所有權(quán)來(lái)倒推其與新瑞公司的房屋 預(yù)售合同是否有效。即使該房屋預(yù)售合同有效，雙方當(dāng)事人也愿意實(shí)際履行合 同，在房屋買(mǎi)賣(mài)登記完成之前，陳平也不可能享有房屋的所有權(quán)。所以，本案 的關(guān)鍵是該房屋預(yù)售合同是否具有法定的無(wú)效事由，而非陳平取得的權(quán)利的性 質(zhì)，后者根本不能決定前者的效力。

　?。ǘ┬氯鸸倦[瞞事實(shí)是否構(gòu)成欺詐？

　　本案房屋預(yù)售合同訂立行為發(fā)生在1999年10月1日《中華人民共和國(guó)合同 法》頒布之前，應(yīng)適用《民法通則》和《擔(dān)保法》之規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《民法通 則》第58條第3項(xiàng)之規(guī)定，以欺詐手段進(jìn)行的民事行為，應(yīng)屬無(wú)效。我國(guó)《擔(dān) 保法》第49條第1款又規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán) 人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。《擔(dān)保法》這一規(guī)定，實(shí)際上意味著 抵押人對(duì)買(mǎi)受人隱瞞標(biāo)的物上存在重大權(quán)利瑕疵的真相，是對(duì)買(mǎi)受人的欺詐， 也是《民法通則》第58條第3項(xiàng)的細(xì)化。這里，立法的出發(fā)點(diǎn)顯然是為了保護(hù) 受欺詐一方之利益，但實(shí)際運(yùn)作效果卻未必完全符合受欺詐一方之利益。因?yàn)椋?nbsp;有時(shí)雖有欺詐情事發(fā)生，但這類(lèi)合同的履行反而對(duì)受欺詐一方有利甚至對(duì)雙方 有利。此時(shí)，若仍規(guī)定該合同為無(wú)效，則不僅不符合受欺詐一方之利益，也不 利于提高經(jīng)濟(jì)效率，與合同法鼓勵(lì)交易的基本精神不符。也正是基于這一考慮， 我國(guó)《合同法》第52條第1項(xiàng)和第54條第2款，根據(jù)所侵犯的客體不同，將欺詐 行為區(qū)分為兩種情況，并規(guī)定了不同的法律后果：一方以欺詐、脅迫的手段訂 立合同，損害國(guó)家利益的，該合同無(wú)效；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之 危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院 或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。那么，1999年10月1日之后訂立的合同，如果存 在《擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定情形之轉(zhuǎn)讓行為，則其效力依《合同法》第54 條第2款之規(guī)定，在不危害國(guó)家利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)為可變更、撤銷(xiāo)之行為。

　　欺詐行為的法律后果，應(yīng)根據(jù)上述原則進(jìn)行處理。那么，本案新瑞公司的 行為是否構(gòu)成民法上的欺詐行為呢？欺詐是指締約一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛 假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的行為。 其構(gòu)成要件為：

　?。?）誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示的主觀故意；

　?。?）客觀上之 欺詐行為；

　?。?）該行為使對(duì)方陷于錯(cuò)誤；

　?。?）對(duì)方基于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)而作出了 意思表示。但是，符合該構(gòu)成要件的未必都是民法上的欺詐行為，只有違反誠(chéng) 實(shí)信用原則的行為才應(yīng)承擔(dān)民法上的不利后果。因?yàn)?，民法是以誠(chéng)實(shí)信用原則 為最高原則，一切民事行為均應(yīng)以誠(chéng)實(shí)信用原則為根本的活動(dòng)準(zhǔn)則。

　　如何確定出賣(mài)人的隱瞞行為是否違反誠(chéng)實(shí)信用原則？這應(yīng)從主客觀兩個(gè)方 面加以判斷。主觀方面為出賣(mài)人是否具有獲取不當(dāng)利益的目的；客觀方面為該 合同如果履行，雙方當(dāng)事人的利益是否平衡，即如果合同履行的結(jié)果使買(mǎi)受人 受損，則可以認(rèn)定出賣(mài)人的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人 為保證契約之訂立而隱瞞合同標(biāo)的物瑕疵，但在履行合同時(shí)將該瑕疵滌除，或 在對(duì)方當(dāng)事人提出異議時(shí)及時(shí)滌除，則出賣(mài)人并不存在獲取不當(dāng)利益的目的， 履行結(jié)果也不會(huì)使買(mǎi)受人受損，故出賣(mài)人行為并未違反誠(chéng)實(shí)信用原則。至于買(mǎi) 受人受損的確定，應(yīng)將合同履行結(jié)果和買(mǎi)受人在締約時(shí)預(yù)期的合同履行結(jié)果作 比較，如果二者大體相同，則可認(rèn)為買(mǎi)受人未受損失。

　　本案中，新瑞公司雖有隱瞞事實(shí)之客觀行為，但其在陳平提出異議后隨即 滌除了合同標(biāo)的物上的抵押權(quán)，其目的只是為了該交易的達(dá)成，而非為獲取不 當(dāng)利益，且該合同的履行，也不會(huì)使陳平受損。因此，新瑞公司的行為未違反 誠(chéng)實(shí)信用原則，不構(gòu)成欺詐，該房屋預(yù)售合同也并不因其未將標(biāo)的物上之抵押 權(quán)告知買(mǎi)受人而無(wú)效。

　　一、二審法院對(duì)本案的判決并不與《擔(dān)保法》第49條第1款相沖突?！稉?dān) 保法》第49條第1款之立法目的在于保護(hù)抵押權(quán)人和受讓人之利益，防止抵押 權(quán)人或買(mǎi)受人因抵押物之轉(zhuǎn)讓而受不測(cè)之損害。因此，對(duì)《擔(dān)保法》第49條第 1款應(yīng)作限制解釋?zhuān)摽钜?guī)定不應(yīng)適用于出賣(mài)人未告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押， 但在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)該抵押權(quán)已被滌除或被及時(shí)滌除的情況。所謂及時(shí)，指在買(mǎi)受 人提出異議后的合理期間內(nèi)。該合理期間的長(zhǎng)短，應(yīng)根據(jù)合同標(biāo)的物的性質(zhì)來(lái) 決定，不宜太長(zhǎng)。只有這樣，才符合《擔(dān)保法》第49條第1款的立法原意。

　?。ㄈ┬氯鸸臼欠襁`反了瑕疵擔(dān)保義務(wù)？

　　新瑞公司在陳平提出異議時(shí)及時(shí)滌除合同標(biāo)的物之權(quán)利瑕疵，雖不影響其 合同效力，但其是否就沒(méi)有違反其瑕疵擔(dān)保義務(wù)呢？

　　在買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人就其出賣(mài)之標(biāo)的物，對(duì)買(mǎi)受人負(fù)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即 出賣(mài)人應(yīng)保證其交付（或登記）之標(biāo)的物在物質(zhì)形態(tài)上和權(quán)利狀態(tài)上都是合于 約定的、完整的、無(wú)瑕疵的，如果違反此項(xiàng)保證義務(wù)，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 此種義務(wù)盡管法律無(wú)明確規(guī)定，合同也無(wú)明文約定，但根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則之要 求，出賣(mài)人仍負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，此義務(wù)屬于一種默示擔(dān)保義務(wù)，是買(mǎi)賣(mài)合同 中出賣(mài)人按約交付（或登記）標(biāo)的物的應(yīng)有之義。瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括物之瑕疵 擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。前者指交付（或登記）之標(biāo)的物應(yīng)符合約定之 質(zhì)量，后者指交付（或登記）之標(biāo)的物上無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。所謂權(quán)利負(fù)擔(dān)，主要指 第三人對(duì)該標(biāo)的物享有權(quán)利。如標(biāo)的物上有擔(dān)保物權(quán)存在，即說(shuō)明標(biāo)的物存在 權(quán)利瑕疵。但是，如果買(mǎi)受人在訂約時(shí)明知或應(yīng)知其瑕疵存在時(shí)，出賣(mài)人免除 其瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出賣(mài)人交付（或登記）之標(biāo)的物存在物之瑕疵或者權(quán)利瑕疵 時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　瑕疵擔(dān)保義務(wù)從何時(shí)起產(chǎn)生？瑕疵擔(dān)保義務(wù)是附隨于出賣(mài)人交付（或登記） 義務(wù)的一項(xiàng)義務(wù)，此義務(wù)與交付（或登記）同時(shí)產(chǎn)生。合同標(biāo)的物交付（或登 記）之前，買(mǎi)受人不能要求出賣(mài)人履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)。因?yàn)?，合同?biāo)的物是否 存在瑕疵，在交付（或登記）之前，始終處于一種不確定的狀態(tài)之中。只有在 交付（或登記）時(shí)，這種不確定的狀態(tài)才能結(jié)束。也就是說(shuō)，合同標(biāo)的物之物 質(zhì)狀態(tài)和權(quán)利狀態(tài)，只有在交付（或登記）時(shí)才能固定下來(lái)。出賣(mài)人是否違反 了瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)看合同標(biāo)的物在交付（或登記）時(shí)的物質(zhì)狀態(tài)和權(quán)利狀態(tài) 而為決定。如果合同標(biāo)的物在交付（或登記）時(shí)存在物之瑕疵或權(quán)利瑕疵，則 出賣(mài)人違反了其瑕疵擔(dān)保義務(wù)；如果合同標(biāo)的物在交付（或登記）時(shí)不存在物 之瑕疵或權(quán)利瑕疵，則說(shuō)明出賣(mài)人已按約履行其交付義務(wù)。如果合同標(biāo)的物在 合同訂立時(shí)存在物之瑕疵或權(quán)利瑕疵，而在合同標(biāo)的物交付（或登記）之前， 出賣(mài)人已將該合同標(biāo)的物上存在的物之瑕疵或權(quán)利瑕疵予以滌除，那么，只要 在交付（或登記）之時(shí)合同標(biāo)的物不存在物之瑕疵或權(quán)利瑕疵，出賣(mài)人就沒(méi)有 違反其權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。房屋預(yù)售合同的合同標(biāo)的物為房屋，判斷其上的權(quán) 利瑕疵的時(shí)間基準(zhǔn)為辦理房屋出售登記之時(shí)。

　　本案中，合同標(biāo)的物（房屋）曾一度存在權(quán)利瑕疵，在新瑞公司通知陳平 辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)之時(shí)，合同標(biāo)的物仍存在權(quán)利瑕疵，新瑞公司已違反了 其瑕疵擔(dān)保義務(wù)，故陳平有權(quán)拒絕辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)，該拒絕行為并不構(gòu) 成違約。盡管該房屋之抵押登記隨后被注銷(xiāo)，但該注銷(xiāo)行為只是出賣(mài)方對(duì)其違 反瑕疵擔(dān)保義務(wù)的一種補(bǔ)救措施。由于出賣(mài)人采取該補(bǔ)救措施及時(shí)、有效，因 而并未構(gòu)成重大違約。從該合同的履行結(jié)果來(lái)看，當(dāng)事人的利益亦大體平衡， 并無(wú)一方因此受損，因而，從鼓勵(lì)交易的精神出發(fā)，應(yīng)維持該合同的效力。但 由于新瑞公司的行為已構(gòu)成遲延履行，故陳平仍可要求新瑞公司承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。