靳雙權(quán)律師點(diǎn)評(píng)北京市房地產(chǎn)糾紛案例及法院判決

發(fā)布日期：2014-08-15 作者：靳雙權(quán)律師

基本案情：
上訴人上海**鋁業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱**公司）因合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院一審民事判決，向二中院提起上訴。
2011年10月，杜某某起訴至原審法院稱：2005年1月6日，我與**公司簽訂《關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議》，對(duì)“京城雅居”29號(hào)樓C座301、302號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱301號(hào)房屋、302號(hào)房屋）的所有權(quán)歸屬、已發(fā)生費(fèi)用及按揭貸款的承擔(dān)作出約定。2005年8月5日，雙方簽署《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》，約定上述兩套房屋歸**公司所有；我授權(quán)指定的委托代理人辦理房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)等；**公司在出讓房屋前應(yīng)通知我，我有按成本價(jià)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出讓房屋的全部增值部分歸我所有。2010年1月13日，**公司在未通知我的情況下將301號(hào)房屋以76.5萬元的價(jià)格出售給陳某。該價(jià)格明顯低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。我認(rèn)為**公司的行為違反了協(xié)議約定，使我喪失了優(yōu)先購(gòu)房的權(quán)利，無法獲得房屋的增值款項(xiàng)。陳某與**公司構(gòu)成共同侵權(quán)，對(duì)我的損失負(fù)有共同過錯(cuò)。故我訴至法院要求**公司、陳某連帶賠償我1 815 600.23元。
**公司辯稱：杜某某所述與事實(shí)不符。轉(zhuǎn)讓涉案房屋前我公司已經(jīng)告知杜某某的代理人，其代理人明確表示杜某某放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且杜某某從未支付過購(gòu)房款，我公司處置涉案房屋的行為沒有違約或不合法。我公司與陳某的實(shí)際房屋買賣行為形成于2007年12月12日，2010年1月13日僅是為辦理過戶補(bǔ)簽的網(wǎng)簽合同。我公司與杜某某簽訂的房屋處置協(xié)議不是房屋買賣合同，雙方之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。杜某某主張的增值收益權(quán)實(shí)際是我公司將或然收益權(quán)益贈(zèng)與杜某某，現(xiàn)在客觀上贈(zèng)與不能實(shí)現(xiàn)，故我公司撤銷贈(zèng)與。而且我公司轉(zhuǎn)讓涉案房屋實(shí)際沒有增值收益，杜某某主張此收益無事實(shí)和法律依據(jù)。涉案房屋歸我公司所有，我公司享有完全的支配處分權(quán)，有權(quán)自主的決定是否出售及售價(jià)，無須取得他人許可。我公司與陳某達(dá)成的出售價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)，不存在惡意串通。杜某某依據(jù)的評(píng)估報(bào)告系在另案中形成，不應(yīng)作為本案認(rèn)定的依據(jù)，杜某某挪用我公司資金購(gòu)買涉案房屋，涉嫌職務(wù)侵占，已被公安機(jī)關(guān)立案調(diào)查，其在公安機(jī)關(guān)已承認(rèn)涉案房屋歸我公司所有。綜上，杜某某不能證實(shí)其有實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，亦不能證實(shí)我公司存在違約，故其主張損失賠償無任何依據(jù)。
陳某辯稱：我與**公司的房屋買賣發(fā)生于2007年12月，網(wǎng)簽合同只是為了辦理過戶。杜某某侵占**公司財(cái)產(chǎn)購(gòu)買涉案房屋，2005年8月5日協(xié)議是杜某某還款過程中達(dá)成的，杜某某應(yīng)該歸還非法占有的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)據(jù)此獲利，杜某某不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。杜某某依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是在另案中形成，不能在本案中使用，而且評(píng)估結(jié)論是市場(chǎng)均價(jià)，但本案房屋交易是個(gè)案。評(píng)估報(bào)告不是在客觀條件下形成的，沒有傾聽我和**公司的意見。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》的內(nèi)容，雖然該協(xié)議是以涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記于杜某某名下為背景，但該協(xié)議就涉案房屋所有權(quán)的實(shí)際歸屬、如何辦理房屋所有權(quán)手續(xù)及取得所有權(quán)后如何處置涉案房屋進(jìn)行了約定，即涉案房屋實(shí)際歸**公司所有，雙方同意將涉案房屋出售，出售后取得的房屋價(jià)款在扣除**公司已付成本后的房屋增值部分歸杜某某，且杜某某在涉案房屋出售前享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由此可見，該協(xié)議是對(duì)**公司處分物權(quán)設(shè)置了限制，杜某某可以依據(jù)**公司的處分行為享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因此，該協(xié)議與之前雙方簽訂的《關(guān)于移交與經(jīng)濟(jì)往來結(jié)算的協(xié)議》、《關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議書》中關(guān)于涉案房屋歸屬，以及**公司通過訴訟取得涉案房屋所有權(quán)的事實(shí)并不矛盾。**公司在處分涉案房屋時(shí)仍然應(yīng)受《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》的約束。關(guān)于**公司與陳某達(dá)成轉(zhuǎn)讓涉案房屋協(xié)議的形成時(shí)間。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。本案中，雙方對(duì)此的舉證情況是：**公司與陳某提交了2007年12月12日簽訂的《協(xié)議書》，2010年1月13日二手房交易稅務(wù)發(fā)票、2010年1月13日中介服務(wù)費(fèi)收據(jù)，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等發(fā)票（交款人載明為**公司）、個(gè)人貸款提前還款明細(xì)清單（借款人載明為杜某某）；未提交雙方于2007年12月完成房款給付和房屋交接的證據(jù)以及2007年12月12日之后房屋貸款等費(fèi)用系陳某支付的出資證明。杜某某提交**公司與陳某于2010年1月13日網(wǎng)簽的《存量房屋買賣合同》。通過對(duì)上述證據(jù)的分析，二中院認(rèn)為在無明確證據(jù)證實(shí)陳某實(shí)際出資情況的情況下，2010年1月13日網(wǎng)簽的《存量房屋買賣合同》及當(dāng)日的二手房交易稅務(wù)發(fā)票和中介費(fèi)收據(jù)在證據(jù)形式上形成了證據(jù)鏈。較之2007年12月12日的《協(xié)議書》，由于缺乏房屋款項(xiàng)交付的證據(jù)佐證，難以就房屋買賣交易形成完整的證據(jù)鏈，其證明力低于2010年1月13日網(wǎng)簽的《存量房屋買賣合同》。因此，關(guān)于房屋交易形成時(shí)間，法院采信杜某某的主張。關(guān)于杜某某是否因**公司與陳某的交易行為而受損的問題。根據(jù)《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》的約定，**公司應(yīng)當(dāng)在出售之前通知杜某某，以便杜某某行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，**公司應(yīng)當(dāng)就其已履行該項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任，但從**公司僅能提供的張某某的證言看，**公司通過張某某告知杜某某出售房屋時(shí)，張某某的委托代理權(quán)已因委托期限屆滿而終止。因此，**公司主張已履行告知義務(wù)缺乏充分證據(jù)，法院對(duì)此難以認(rèn)定。另根據(jù)上述協(xié)議，**公司出售涉案房屋應(yīng)當(dāng)在二手房市場(chǎng)掛牌交易且雙方就房屋增值部分的歸屬有所約定，表明杜某某對(duì)按合理的市場(chǎng)價(jià)格出售涉案房屋，取得房屋增值收益可以合理預(yù)期。綜合上述兩點(diǎn)，**公司在未履行事前告知義務(wù)的情況下，以明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的售價(jià)轉(zhuǎn)讓涉案房屋，導(dǎo)致杜某某無法根據(jù)協(xié)議約定取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和房屋增值收益，杜某某要求**公司賠償售房差價(jià)損失，于法有據(jù)。由于缺乏充分證據(jù)證實(shí)陳某與**公司存在惡意串通及陳某對(duì)杜某某的損失亦存在過錯(cuò)，故杜某某主張陳某承擔(dān)連帶責(zé)任依據(jù)不足，法院不予支持。關(guān)于賠償損失數(shù)額，雖然杜某某依據(jù)的評(píng)估報(bào)告系在另案中形成，但**公司、陳某均系該案件的當(dāng)事人，對(duì)評(píng)估事宜應(yīng)予知曉。另評(píng)估報(bào)告雖然有時(shí)效性，但由于評(píng)估系針對(duì)過去一個(gè)時(shí)點(diǎn)作出的結(jié)論，評(píng)估報(bào)告的時(shí)效對(duì)評(píng)估結(jié)論影響不大。因此從減少當(dāng)事人訴訟成本，減少訴累的角度，法院認(rèn)為杜某某提交的評(píng)估報(bào)告具有證明力，法院在參考該評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上對(duì)杜某某的損失予以酌定。綜上，原審法院于2013年6月判決：一、上海**鋁業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償杜某某一百七十萬元；二、駁回杜某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
判決后，**公司不服，上訴至二中院，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決，依法改判駁回杜某某的訴訟請(qǐng)求。其上訴理由為：一、一審判決認(rèn)定杜某某享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的認(rèn)定明顯錯(cuò)誤，與事實(shí)和法律不合。二、一審法院關(guān)于**公司與陳某達(dá)成轉(zhuǎn)讓涉案房屋協(xié)議的形成時(shí)間的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。三、一審法院關(guān)于杜某某因**公司與陳某的交易而受損的認(rèn)定是完全錯(cuò)誤的。杜某某同意原審判決，陳某雖不同意原審判決，但未提出上訴。
經(jīng)審理查明： 2004年2月28日，杜某某與北京柏宇興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買京城雅居29號(hào)樓C座301號(hào)房屋，房屋建筑面積209.2平方米，總房款1 071 100元，首付款221 100元，銀行按揭貸款850 000元。
2005年1月6日，**公司、杜某某與案外人丁建榮簽訂《關(guān)于移交與經(jīng)濟(jì)往來結(jié)算的協(xié)議》，約定根據(jù)**公司與杜某某經(jīng)濟(jì)往來的結(jié)算，杜某某應(yīng)償還**公司200萬元的已收未交工程款。協(xié)議第三條約定了杜某某償還**公司工程款的方式，其中第3款約定：“本協(xié)議簽訂后五日內(nèi)，**公司與杜某某簽署北京“京城雅居”29號(hào)樓C座301、302號(hào)住宅商品房產(chǎn)權(quán)歸屬**公司協(xié)議，該房產(chǎn)前期所用的首付款、手續(xù)費(fèi)、稅金、已付銀行還貸等一應(yīng)費(fèi)用，總額為692 914.62元，沖抵杜某某應(yīng)償還**公司的工程款（詳見附件二關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議書）”。協(xié)議第十條約定，雙方確認(rèn)“京城雅居”購(gòu)房事宜系合作過程中的民事法律行為，雙方對(duì)杜某某購(gòu)置“京城雅居”商品房的事實(shí)已消除分歧并協(xié)商另達(dá)成協(xié)議。**公司承諾在杜某某簽署并執(zhí)行本協(xié)議后不再追究并負(fù)責(zé)到公安部門撤銷對(duì)杜某某的控告。
同日，**公司（甲方）與杜某某（乙方）簽訂上述協(xié)議的附件二《關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議書》，約定：乙方確認(rèn)2004年2月購(gòu)置的北京“京城雅居”29號(hào)樓301室、302室兩套單元住宅商品房的所有權(quán)歸甲方所有；自產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后兩周內(nèi)由乙方辦理過戶手續(xù)移交至甲方，過戶費(fèi)由甲方承擔(dān)；上述兩套商品房已發(fā)生的總費(fèi)用（包括首付款、手續(xù)費(fèi)、稅金及已付銀行按揭）共計(jì)692 914.62元用于沖抵乙方欠甲方的工程款；本協(xié)議簽訂生效后，乙方應(yīng)向甲方移交該商品房的預(yù)售合同、銀行按揭貸款合同、付款憑證等文件，移交后的銀行按揭貸款由甲方支付；在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之前，乙方在支付清上述總費(fèi)用及本協(xié)議簽署后甲方支付的按揭貸款，乙方有權(quán)取得該房產(chǎn)的支配權(quán)。
2005年8月5日，**公司（甲方）與杜某某（乙方）簽訂《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》，約定：根據(jù)雙方于2005年1月6日簽訂的《關(guān)于移交與經(jīng)濟(jì)往來的協(xié)議》、《關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議書》，已經(jīng)確認(rèn)北京“京城雅居”29號(hào)樓C座301室、302室兩套住宅商品房的所有購(gòu)房費(fèi)用由甲方支付，該兩套住宅的實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。但由于登記時(shí)登記在乙方名下，而且近期已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，所以經(jīng)雙方協(xié)商同意，對(duì)以上房產(chǎn)作如下處理：一、乙方簽署授權(quán)委托書，授權(quán)甲方指定的委托人，全權(quán)辦理房產(chǎn)的入戶和產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)，全權(quán)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。在所有手續(xù)辦理中發(fā)生的費(fèi)用，均由甲方承擔(dān)，房產(chǎn)證和房屋鑰匙等領(lǐng)取后由甲方保管；二、本協(xié)議生效后，除特殊情況外，上述房產(chǎn)的所有手續(xù)由甲方的指定委托人負(fù)責(zé)辦理。三、由得到乙方授權(quán)的甲方指定委托人，在北京二手房市場(chǎng)掛牌上市，選買主出讓；四、甲方同意在收到房產(chǎn)全款后，超出甲方在整個(gè)過程中支付的所有成本、稅金等的增值部分100%支付給乙方；五、在該房產(chǎn)掛牌上市成交前，甲方應(yīng)將成交價(jià)格通知乙方，乙方可按甲方即時(shí)已付的成本價(jià)優(yōu)先購(gòu)下該房產(chǎn)，但乙方必須在一周內(nèi)將款項(xiàng)匯到甲方指定賬號(hào)；六、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后，在乙方的授權(quán)委托書經(jīng)北京朝陽(yáng)區(qū)公證處公證后生效；七、本協(xié)議生效同時(shí)，甲方出具確認(rèn)書給乙方，確認(rèn)乙方對(duì)上述房產(chǎn)有關(guān)的協(xié)議條款已全部落實(shí)到位，有關(guān)上述房產(chǎn)新產(chǎn)生的問題或造成的損失與乙方無關(guān)。
同日，杜某某與其妻黃慧文在北京市朝陽(yáng)區(qū)公證處辦理《公證書》，委托受托人張某某代為辦理北京市朝陽(yáng)區(qū)“京城雅居”29號(hào)C座301、302兩套商品住宅房的產(chǎn)權(quán)證、入戶及房地產(chǎn)買賣事宜，上述房產(chǎn)出售成交前必須通知委托人，委托期限自2005年8月5日至2006年8月4日。**公司為杜某某出具《確認(rèn)書》一份，內(nèi)容為：**公司與杜某某于2005年1月6日簽訂的《關(guān)于移交與經(jīng)濟(jì)往來結(jié)算的協(xié)議》經(jīng)雙方努力，除北京“京城雅居”29號(hào)樓C座301、302兩套住宅商品房的處置按新簽署并公證生效的《授權(quán)委托書》、雙方簽訂的《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》及《按時(shí)支付銀行按揭貸款的承諾書》繼續(xù)履行，其他各條款已經(jīng)履行完畢。
此后因杜某某不予配合**公司辦理入住手續(xù)，致使**公司無法自開發(fā)商處取得訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋，2006年，**公司在原審法院起訴杜某某，要求確認(rèn)其享有訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋的使用權(quán)，雙方經(jīng)（2006）朝民初字第2770號(hào)民事調(diào)解書達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋自調(diào)解書生效之日起歸**公司使用，入住發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由**公司負(fù)擔(dān)，杜某某同意由**公司直接從物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙作為交付。**公司據(jù)此調(diào)解書與開發(fā)商及物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，占有使用訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋。2007年7月，因杜某某拒不配合**公司辦理訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋初始登記及轉(zhuǎn)移登記至**公司名下之手續(xù)，**公司再次將杜某某訴至原審法院，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋歸其所有，杜某某協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。杜某某在該案中明確表示其對(duì)于訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋享有所有權(quán)，不同意為**公司辦理過戶手續(xù)。原審法院于2007年10月作出（2007）朝民初字第17719號(hào)民事判決，支持了**公司的全部訴訟請(qǐng)求。判決后杜某某不服上訴至二中院，二中院以（2008）二中民終字第4937號(hào)民事判決駁回杜某某之上訴，維持原判。2009年7月，經(jīng)原審法院強(qiáng)制執(zhí)行，**公司取得訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋所有權(quán)證。
2010年1月13日，**公司與陳某簽訂《存量房屋買賣合同》，同日，**公司將301號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至陳某名下，目前301號(hào)房屋由陳某實(shí)際使用。
**公司稱其與陳某之間關(guān)于買賣301號(hào)房屋的協(xié)議形成于2007年底，主要履約行為亦發(fā)生在2007年底，只是因?yàn)?/font>2009年7月之后才具備辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的條件， 2010年初辦理了過戶，簽訂網(wǎng)簽版《存量房屋買賣合同》只為過戶所用。為此，**公司向法庭提交如下證據(jù)證明：
一、落款時(shí)間為2007年12月12日的《協(xié)議書》，甲方為**公司，乙方為陳某。內(nèi)容為：1、甲方轉(zhuǎn)讓301號(hào)房屋給乙方，乙方支付定金10萬元；2、因甲方處置該房屋已經(jīng)發(fā)生各種費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓成本770 923.18元，且急于回收資金，全面退出北京市場(chǎng)，為此雙方同意以此價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙方，具體金額以過戶合同洽定的價(jià)格按實(shí)結(jié)算，本協(xié)議后，該房屋發(fā)生的所有費(fèi)用，包含尚未歸還的浦東銀行按揭、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，概由乙方直接支付，甲方確認(rèn)已收到乙方的定金，乙方已付房款在雙方結(jié)算時(shí)一并結(jié)算；3、目前此房屋案一審已審結(jié)，因被告拒不配合，甲方在等待法院最終裁定過戶，在轉(zhuǎn)讓條件成熟后，雙方同意按本協(xié)議約定按實(shí)計(jì)算價(jià)格轉(zhuǎn)讓乙方，甲方應(yīng)全力配合乙方過戶至乙方名下，完成交易，不得反悔。
二、2007年12月12日陳某與**公司所簽《京城雅居29號(hào)C單元301室轉(zhuǎn)讓前，**公司已發(fā)生費(fèi)用匯總》，匯總表中**公司將其在2007年12月12日之前因301號(hào)房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括購(gòu)房首付，2004年3月前購(gòu)房結(jié)算費(fèi)用，2005年1月至2007年12月期間銀行按揭貸款，2005年至2007年期間物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，補(bǔ)繳公共維修基金、2006年至2007年期間訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)，共計(jì)770 923.18元。
三、2007年12月26日**公司為陳某出具的收條，**公司認(rèn)可收到陳某全部房款，房屋已交付陳某。
四、2003年11月23日，北京柏年世豪物業(yè)管理有限公司出具的《證明》，證實(shí)陳某已結(jié)清301號(hào)房屋2007年11月至2012年3月期間的供暖費(fèi)，物業(yè)費(fèi)交至2012年12月31日。
五、北京柏年世豪物業(yè)管理有限公司收款證明復(fù)印件，復(fù)印件顯示了2008年8月至2009年8月期間301號(hào)房屋交納有線電視費(fèi)、冷水、熱水、物業(yè)供暖費(fèi)用等票據(jù)，交款人為關(guān)江輝、關(guān)鑫等，但沒有陳某作為交款人的單據(jù)。
陳某就其與**公司之間買賣合同形成時(shí)間及履約情況認(rèn)可**公司的說法，并向法庭提交如下證據(jù)：除**公司已經(jīng)作為證據(jù)提交的2007年12月12日所簽《協(xié)議書》及2007年12月26日**公司為陳某出具的收條之外，提交按揭貸款提前還款明細(xì)清單，該清單顯示2009年12月1日杜某某按揭貸款賬戶入賬529 704.98元，提前清償全部貸款本息，還款賬戶為**公司授權(quán)陳龍強(qiáng)現(xiàn)金戶。2008年至2009年期間301號(hào)房屋物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)交費(fèi)發(fā)票，發(fā)票顯示付款單位為**公司。2010年3月11日，陳某向柏年世豪物業(yè)管理有限公司報(bào)請(qǐng)裝修的審批表及2011年3月物業(yè)公司驗(yàn)收表。
二審審理中，二中院要求陳某及**公司向法庭出具2007年支付《協(xié)議書》約定的定金及其余購(gòu)房款的付款憑證及**公司收取上述款項(xiàng)的收款憑證及公司相應(yīng)賬冊(cè)。陳某未能在法庭要求的時(shí)間內(nèi)提交付款憑證，**公司則稱沒有收款的賬目記載。**公司稱陳某將款項(xiàng)直接支付給**公司北京分公司負(fù)責(zé)人陳龍強(qiáng)個(gè)人賬戶內(nèi)，但**公司未能提交足以證明其說法的有效證據(jù)。
經(jīng)杜某某匯總，301號(hào)房屋首付款、2005年之前的房屋貸款本息及相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)350 740.34元；2005年1月至2009年12月1日期間共償還貸款本息981 985.52元；2005年至2009年期間發(fā)生公共維修基金21 422元，過戶契稅32 133元。因此，301號(hào)房屋成本、稅金共計(jì)1 386 280.86元。**公司稱2007年12月之前其所支付的成本及稅金共計(jì)770 923.18元，分別為2005年之前的房屋貸款本息及相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)371 983.96元，2005年1月至2007年12月期間貸款本息303 217.22元，2005年至2007年期間物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)24 000元，補(bǔ)繳維修基金21 422元，訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)50 300元。陳某稱2008年1月至2010年1月期間其所交納的301號(hào)房屋成本、稅金共計(jì)799 168.48元，分別為2008年1月至2009年12月期間歸還貸款本息714 089.04元，2008年至2009年期間物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)17 946.44元，補(bǔ)繳房屋契稅32 133元，房產(chǎn)中介費(fèi)用35 000元。杜某某與**公司之間就2005年之前的房屋貸款本息及相關(guān)稅費(fèi)數(shù)額存在差異，**公司在庭審中認(rèn)可杜某某所計(jì)算的數(shù)字。杜某某提出物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、房產(chǎn)中介費(fèi)用并非301號(hào)房屋購(gòu)房成本及稅金，**公司和陳某不應(yīng)將上述費(fèi)用計(jì)入成本及稅金，**公司則稱物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、房產(chǎn)中介費(fèi)用系**公司獲得301號(hào)房屋實(shí)際支出的費(fèi)用，都屬于成本及稅金。
庭審中，**公司稱2007年出售涉案房屋前已通過杜某某的委托代理人張某某告知出售房屋及出售價(jià)格事宜，杜某某通過張某某表示放棄購(gòu)買。為此，**公司申請(qǐng)張某某出庭作證。杜某某則對(duì)此否認(rèn)，稱對(duì)**公司出售涉案房屋一事不知情。除張某某的證言外，**公司未就該項(xiàng)主張?zhí)峁┢渌C據(jù)。
另查，2010年杜某某曾將**公司和陳某訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》無效，后杜某某撤回起訴。在該案審理過程中，經(jīng)杜某某申請(qǐng)，法院委托北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案房屋于2010年1月13日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。該鑒定機(jī)構(gòu)作出評(píng)估報(bào)告，認(rèn)為涉案房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為3 101 300元。本案審理過程中，杜某某提交該評(píng)估報(bào)告作為其主張損失的依據(jù)。
法院判決：
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，二中院判決如下：
駁回上訴，維持原判。
靳律師點(diǎn)評(píng)：
《關(guān)于移交與經(jīng)濟(jì)往來結(jié)算的協(xié)議》、《關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議書》以及《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》均系**公司與杜某某自愿簽署，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)反映雙方的真實(shí)意愿。從三份協(xié)議的約定來看，雙方均有以訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋前期已交付的首付款、手續(xù)費(fèi)、稅金、已付銀行貸款來充抵杜某某欠付**公司款項(xiàng)，由此訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋屬于**公司的意思表示，同時(shí)也約定了杜某某的贖回權(quán)及變現(xiàn)后增值利益的獲得權(quán)。從《關(guān)于“京城雅居”商品房產(chǎn)權(quán)的協(xié)議書》第四條、《關(guān)于“京城雅居”商品房處置的協(xié)議》第四條、第五條可以看出，雙方約定，如杜某某能夠?qū)⑶犯?/font>**公司的款項(xiàng)及2005年1月之后**公司因?yàn)樵V爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋所實(shí)際支出的款項(xiàng)給付**公司，杜某某可以贖回房屋；如果杜某某沒有贖回，則訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋以正常的市場(chǎng)價(jià)出售后，扣除杜某某欠付**公司的款項(xiàng)及**公司額外支付的成本、稅金，增值部分由杜某某獲得。因此，在上述協(xié)議存在并有效的情況下，**公司與杜某某均應(yīng)依約履行，**公司在實(shí)現(xiàn)收回杜某某欠付**公司的款項(xiàng)及**公司額外支付的成本、稅金時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)采取前述合同約定的適當(dāng)方式，以保證杜某某的贖回權(quán)及正常的增值利益獲得權(quán)。**公司未通知杜某某即將訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋另售他人，導(dǎo)致杜某某喪失贖回訴爭(zhēng)301號(hào)房屋、302號(hào)房屋的權(quán)利和機(jī)會(huì)。而且**公司的銷售價(jià)格并非二手房交易市場(chǎng)的正常交易價(jià)格，僅僅是**公司自行計(jì)算的成本及稅金，杜某某更無法依據(jù)**公司與下一手買受人之間的買賣價(jià)格來主張其增值利益。因此，杜某某以**公司違反合同約定，侵害其合同權(quán)利為依據(jù)，起訴要求**公司賠償其損失，理由正當(dāng)，原審法院支持其賠償主張正確，二中院予以維持。**公司否認(rèn)其在前述三份合同自認(rèn)的事實(shí)及合同義務(wù)，進(jìn)而否認(rèn)杜某某的合同權(quán)利，沒有合同依據(jù)，二中院不予支持。
關(guān)于賠償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)?shù)韧诨蚺c杜某某基于合同履行可以得到的利益相近。**公司與陳某均認(rèn)可雙方之間的買賣價(jià)格并非訴爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格，而是**公司以己方計(jì)算的成本價(jià)出讓的價(jià)格。因此，在判斷杜某某可以獲得的增值利益時(shí)，**公司與陳某的合同價(jià)并沒有參考價(jià)值。從現(xiàn)有情況來看，**公司于2010年初將訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給陳某，此時(shí)杜某某喪失贖回權(quán)，也喪失了正常增值利益的獲得權(quán)，原審法院以訴爭(zhēng)房屋在此時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為參考點(diǎn)，確定賠償數(shù)額，處理妥當(dāng)。至于以另一案件的評(píng)估報(bào)告作為2010年初訴爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)的參考值一節(jié)，另一案件與本案系相同情況不同訴請(qǐng)，且評(píng)估報(bào)告是由經(jīng)法定程序選定、有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估單位作出，杜某某將該評(píng)估報(bào)告作為其證據(jù)，來證明其損失數(shù)額，該證據(jù)具有證據(jù)效力。**公司對(duì)于評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容沒有提出異議，僅認(rèn)為不能在其他案件中使用；也沒有提出2010年初訴爭(zhēng)房屋市場(chǎng)價(jià)值明顯低于評(píng)估報(bào)告所確定的價(jià)格的反證，故原審法院采信杜某某的證據(jù)，以評(píng)估報(bào)告確定的價(jià)格來參酌杜某某的損失，并無不當(dāng)。**公司該項(xiàng)上訴理由，二中院不予采信。關(guān)于**公司所支付的成本、稅金，應(yīng)當(dāng)理解為**公司為獲得房屋所有權(quán)或取得杜某某欠付其的欠款而實(shí)際支出的費(fèi)用，包括購(gòu)房款、貸款本息、契稅、公共維修基金、簽約辦證等的手續(xù)費(fèi)，但不包括因**公司使用訴爭(zhēng)房屋而發(fā)生的費(fèi)用及其他費(fèi)用。
綜上，原審法院酌情確定**公司賠償杜某某170萬元，依據(jù)充分，二中院予以維持。上訴人**公司上訴請(qǐng)求依據(jù)不足，二中院不予支持。

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