兒子欠賬，父親與債主簽訂房屋買賣合同有效嗎？

發(fā)布日期：2023-07-03 作者：張靜律師

律師解答：看欠賬與房屋買賣合同之間是否有關(guān)系，如果沒有證據(jù)證明有關(guān)系，則屬于不同的法律關(guān)系，房屋買賣合同是有效的。如果有證據(jù)證明房屋買賣合同是借款的擔(dān)保，則法院應(yīng)釋明，按借貸合同審理，并讓原告變更訴訟請(qǐng)求，不變更的，裁定駁回起訴。如下面這個(gè)案件，兒子欠賬，父親與債主簽訂房屋買賣合同，兒子主張實(shí)際上是借貸合同關(guān)系，但沒有證據(jù)證明，最終法院仍以房屋買賣合同關(guān)系進(jìn)行審理。因父親簽訂房屋買賣合同后又將房屋賣給他人，故要承擔(dān)違約責(zé)任。

判決書節(jié)選：
關(guān)于本案所涉陳賣家與許買家之間的民事法律關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系還是民間借貸合同關(guān)系，陳賣家兒子主張，陳賣家與許買家之間并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，案涉房屋實(shí)際是為陳賣家兒子與許買家之間的民間借貸提供的擔(dān)保，法院依照房屋買賣合同處理系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。對(duì)此本院認(rèn)為，許買家就其與陳賣家之間存在房屋買賣關(guān)系提供了《房屋買賣合同》，現(xiàn)陳賣家兒子主張案涉款項(xiàng)非購房款而是其與許買家之間的借款，對(duì)此陳賣家兒子應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。首先，根據(jù)查明的事實(shí)，陳賣家兒子雖提供了部分其與許買家之間的往來流水，但未能提供借款憑證。陳賣家兒子自認(rèn)，其共向許買家借款100余萬元。但涉及100余萬元的巨額借款，雙方之間未能簽署任何借據(jù)就借款金額、利息、借款期限進(jìn)行約定，陳賣家兒子稱已清償部分借款，但也不能提供任何還款收據(jù)。陳賣家兒子的主張顯然不合常理。其次，陳賣家兒子提供的銀行往來流水，只能證明其與許買家之間存在金錢往來，至于該往來是基于何種基礎(chǔ)法律關(guān)系發(fā)生，憑證中并未注明。即便部分往來憑證中注明了是借款，也僅能證明陳賣家兒子與許買家之間存在部分借款關(guān)系，與陳賣家與許買家之間同時(shí)存在房屋買賣關(guān)系并不沖突。故陳賣家、陳賣家兒子提供的證據(jù)不足以推翻雙方簽訂的《房屋買賣合同》所證明的事實(shí)，對(duì)陳賣家、陳賣家兒子提供的證據(jù)，本院不予采信。法院依照證據(jù)優(yōu)勢(shì)規(guī)則，認(rèn)定本案所涉法律關(guān)系屬于房屋買賣合同關(guān)系。
關(guān)于陳賣家應(yīng)否向許買家返還40萬元元款項(xiàng)并承擔(dān)賠償12萬元的違約責(zé)任，陳賣家、陳賣家兒子主張，即便雙方之間是房屋買賣關(guān)系，許買家本身存在過錯(cuò)，故陳賣家不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院認(rèn)為，許買家即便當(dāng)時(shí)不具備購房資格，其與陳賣家簽訂的《存量房買賣合同》也并非當(dāng)然無效。陳賣家在已收取了許買家交付的40萬元購房款的情況下，將案涉房屋又出售給他人，導(dǎo)致案涉合同目的無法實(shí)現(xiàn)，許買家要求解除合同，返還已交付的購房款合法有據(jù)。陳賣家“一房二賣”的行為構(gòu)成違約。依照《存量房買賣合同》的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購房款總額10%的違約金。
相關(guān)法條：
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2020修正）》
第二十四條當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。

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