包頭律師張萬軍教授：趙某訴珠海市某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

發(fā)布日期：2025-06-20 作者：張萬軍律師

入庫編號：2025-10-2-121-001
關(guān)鍵詞民事物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理費(fèi) 斷電賠償損失
基本案情
原告趙某系某小區(qū)案涉物業(yè)的業(yè)主。被告珠海市某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某物業(yè)公司）系物業(yè)服務(wù)人。2020年8月21日，原告趙某與被告某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。該合同約定，被告某物業(yè)公司提供為原告所在小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/月·平方米，按月交納，原告趙某應(yīng)于每月10日前繳納本月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告某物業(yè)公司代收代辦的費(fèi)用（如水、電等），業(yè)主應(yīng)按照雙方約定或政府規(guī)定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)繳納。 2022年7月5日晚上7點(diǎn)，原告趙某微信告知被告某物業(yè)公司管家停電了，管家回復(fù)：“是這樣的，請盡快補(bǔ)交管理費(fèi)。”7月6日晚上7時，原告趙某問：“所以現(xiàn)在是否把欠的總電費(fèi)繳清你們就會把我之前你們昨晚突然停電的單位復(fù)電對不對？請確認(rèn)再給一次總額和繳后多久能來復(fù)電？”管家回復(fù)：“要全部付清，系統(tǒng)收到兩三小時恢復(fù)，轉(zhuǎn)完給個記錄圖我要轉(zhuǎn)給財務(wù)系統(tǒng)。”原告問：“你要回復(fù)我讓我安心有保障才繳費(fèi)……”管家回復(fù)：“是的，要全部數(shù)收到才能恢復(fù)所有服務(wù)。”原告問：“我現(xiàn)在發(fā)紀(jì)錄給你今晚能否復(fù)電？”管家回復(fù)：“可以，要全數(shù)，2個鐘左右系統(tǒng)恢復(fù)。”晚上8點(diǎn)11分，原告趙某向管家發(fā)送繳費(fèi)憑證，管家回：“上系統(tǒng)，好快。”9點(diǎn)06分，管家：“可以啦，你去看看。”7月7日上午11：30，原告趙某問：”為什么我家電一直在跳？”管家回：“我安排師傅查看，請稍等。”
原告趙某認(rèn)為，其自房屋交付后至入住前一直按約定支付物業(yè)管理費(fèi)。因被告某物業(yè)公司不履行物業(yè)管理職責(zé)、每月電費(fèi)畸高極不合常理、公攤水電費(fèi)分?jǐn)偛磺?，原告趙某向被告某物業(yè)公司提出質(zhì)疑，并以暫停支付費(fèi)用的方式敦促被告履行職責(zé)、提供費(fèi)用明細(xì)及水電費(fèi)抄表資料。但是，被告某物業(yè)公司不僅無所作為，還于2022年7月5日未經(jīng)任何告知對原告趙某住房采取停止供電的極端方式催收物業(yè)管理費(fèi)。為避免損失擴(kuò)大原告趙某不得不于7月6日晚上付清6—7月物業(yè)費(fèi)及4-5月公攤及水電費(fèi)，費(fèi)用結(jié)清后被告某物業(yè)公司才恢復(fù)供電。被告某物業(yè)公司粗暴停電的行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，導(dǎo)致原告有家不能住、冰箱內(nèi)食物全部變質(zhì)以及向有關(guān)部門奔走維權(quán)等各項損失。據(jù)此，原告訴至法院，請求判令：被告某物業(yè)公司賠償原告因擅自停電導(dǎo)致的各項損失。被告某物業(yè)公司辯稱：原告應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。原告拒不履行繳納水電物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，被告工作人員按照工作慣例進(jìn)行催繳屬于合法行為，被告不存在通過停電方式進(jìn)行催繳的行為，現(xiàn)原告亦未提供證據(jù)證明其住房停電與被告之間有關(guān)聯(lián)。被告不存在上述侵權(quán)行為，原告主張的損害結(jié)果與被告之間無任何因果關(guān)系。
另查明，2022年7月19日，珠海市香洲區(qū)拱北街道綜治信訪維穩(wěn)中心作出的《關(guān)于對趙某信訪訴求問題的回復(fù)》稱：物業(yè)服務(wù)合同與供水、電、燃?xì)夂贤莾深惒煌再|(zhì)的合同，物業(yè)服務(wù)人并非履行前述供應(yīng)服務(wù)義務(wù)的主體，無權(quán)擅自停止供應(yīng)服務(wù)，因此，我街物業(yè)辦已責(zé)令某物業(yè)公司立即整改，其采取停止供電來催交費(fèi)用的極端方式，系破壞了公民生存權(quán)利，違反了公序良俗，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)恢復(fù)水電供應(yīng)。綜上，你提出的訴求問題，我街物業(yè)辦除了調(diào)查相應(yīng)的訴求情況外，亦督促某物業(yè)公司嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的約定……
廣東省橫琴粵澳深度合作區(qū)人民法院于2023年3月30日作出（2023）粵0491民初105號民事判決：一、被告珠海市某物業(yè)管理有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告趙某賠償損失人民幣 1300元；二、駁回原告趙某的其他訴訟請求。宣判后，原告、被告均未提起上訴，判決已發(fā)生法律效力。
裁判理由
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2012〕24號，2020年修正）第十七條規(guī)定：“涉及香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)的民事關(guān)系的法律適用問題，參照適用本規(guī)定。”據(jù)此，當(dāng)事人一方港澳居民，人民法院可以認(rèn)定為涉外民事關(guān)系，參照適用《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》的有關(guān)規(guī)定，確定解決爭議的準(zhǔn)據(jù)法。涉外民事關(guān)系法律適用法第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律。當(dāng)事人沒有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律。”本案中，原告系香港特別行政區(qū)居民，本案屬于涉港物業(yè)服務(wù)合同糾紛，而本案的合同簽訂地、合同履行地在內(nèi)地，內(nèi)地與本案有最密切聯(lián)系，故本案應(yīng)適用內(nèi)地法律作為審理本案實體爭議的準(zhǔn)據(jù)法。原告與被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、法規(guī)，合法有效，各方均應(yīng)恪守。根據(jù)各方的訴辯意見，本案爭議的焦點(diǎn)主要有二：一是原告家中2022年7月5日晚停電是否是被告所為；二是原告主張的損失應(yīng)否得到支持。
其一，關(guān)于焦點(diǎn)一。（1）被告確認(rèn)在2022年7月5日，案涉物業(yè)所在的大廈沒有停電，只是原告的家里停電；（2）被告確認(rèn)原告提交的其與C2棟管家微信聊天的真實性，因此，該微信聊天記錄可作為查明確認(rèn)事實的依據(jù)；（3）原告在2022年7月5日停電時即告訴管家，管家回復(fù)“請盡快補(bǔ)交管理費(fèi)”，7月6日晚上7時，原告詢問管家是否總電費(fèi)繳清會復(fù)電，管家回：“要全部付清，系統(tǒng)收到兩三小時恢復(fù)，轉(zhuǎn)完給個記錄圖我要轉(zhuǎn)給財務(wù)系統(tǒng)。”此后原告在8點(diǎn)11分向管家發(fā)送繳費(fèi)憑證，管家在 9點(diǎn)06分就告訴原告：“可以啦，你去看看。”基于此，被告作為案涉物業(yè)的服務(wù)單位，理應(yīng)按照合同之約定為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但被告在收到原告停電的消息后，不主動探究停電具體原因而是要求原告繳納管理費(fèi)，此后在原告與被告的交涉過程中，被告的管家一直在強(qiáng)調(diào)“要全部付清，全部數(shù)收到才能恢復(fù)所有服務(wù)”，原告繳納了物業(yè)費(fèi)后不到一個小時，原告家中即恢復(fù)了供電，原告認(rèn)為其家中停電是被告主動為之，法院予以認(rèn)同。
其二，關(guān)于焦點(diǎn)二。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”的規(guī)定，被告在2022年7月5日采取停止供電以催促原告繳納物業(yè)管理費(fèi)等，違反了法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，原告主張的損失包括了其購買的食品因斷電后腐爛的損失和外出住宿的酒店開支。事發(fā)當(dāng)天正值珠?？嵯模嬷鲝埖耐獬鲎∷蘧频觊_支300元，鑒于有發(fā)票佐證，法院予以確認(rèn)；關(guān)于食品損失4880元，根據(jù)原告提交的單據(jù)，無顯示支付方式，也沒有收款人簽名，在當(dāng)前電子支付極為普遍的情況下，以現(xiàn)金方式支付如此大額的賬單確有不合理之嫌疑，且原告提交相片中的蝦與收據(jù)載明的“澳洲大龍蝦”并不相符，故法院酌情確定原告的食品損失為1000元。
裁判要旨
物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主未及時交納物業(yè)費(fèi)時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)通過合理催告或者訴訟、仲裁等合法方式主張權(quán)利。物業(yè)服務(wù)人采取停止供電、供水、供熱、供網(wǎng)等手段催交物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第179條第1款第8項、第509條、第577條、第944條第3款
《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第41條
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2012〕24號，2020年修正）第 17條
一審：廣東省橫琴粵澳深度合作區(qū)人民法院（2023）粵0491民初 105號民事判決（2023年3月30日）

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