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成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作暫行規(guī)則

　　第一章 總則

　　第一條 為維護(hù)城市房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估管理暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本規(guī)則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)(以下簡稱拆遷補(bǔ)償估價(jià))，適用本規(guī)則。

　　第三條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價(jià)格進(jìn)行評定估算。拆遷補(bǔ)償估價(jià)包括對被拆遷房屋的分類估價(jià)和分戶估價(jià)(以下簡稱分類估價(jià)、分戶估價(jià))。

　　第四條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。拆遷補(bǔ)償估價(jià)對象不包括對被拆遷房屋的搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)。

　　第五條 采用本規(guī)則的估價(jià)目的，僅限于“城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)”。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告，不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他任何用途。

　　第六條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日拆遷補(bǔ)償估價(jià)作業(yè)日期，自估價(jià)業(yè)務(wù)受理之日起，原則上不超過 10日。

　　第七條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值定義，是指估價(jià)對象在無任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場上最可能形成的價(jià)格。拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，不考慮抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。

　　第八條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)不包括對被拆遷房屋室內(nèi)裝飾裝修的估價(jià)。但拆遷人書面要求評估的，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，另行評估其價(jià)值。

　　第二章 估價(jià)方法

　　第九條 住房的拆遷補(bǔ)償，可只采用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但應(yīng)當(dāng)說明理由。具備條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法。

　　第十條 營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償，宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。如確有困難，只能采用一種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實(shí)例的營業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法估價(jià)。沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進(jìn)行估價(jià)。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進(jìn)行估價(jià)。

　　第十一條 除住房、營業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補(bǔ)償，可只采用成本法進(jìn)行估價(jià)，但應(yīng)當(dāng)說明理由。

　　第十二條 采用成本法估價(jià)時(shí)，對房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的估價(jià)，可選取市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法進(jìn)行估價(jià)。

　　第十三條 委托分戶評估，委托人應(yīng)當(dāng)提供被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式的證明文件，不能提供且估價(jià)機(jī)構(gòu)又無法核實(shí)的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，其房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果，不包括土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于出讓金的價(jià)款。

　　第十四條 采用市場比較法時(shí)，應(yīng)在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時(shí)間一般不超過 12個(gè)月的市場交易實(shí)例，并確定與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的 3個(gè)以上可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的綜合修正不超過 30%。

　　第十五條 采用收益法估價(jià)時(shí)，被拆遷房屋的房地產(chǎn)收益的計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，并按照相同用途、相似區(qū)位房屋的房地產(chǎn)平均收益水平進(jìn)行修正。資本化率的選取可采取安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定。安全利率宜選取 5年期國債利率。住房的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不超過 3%，非住宅的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不超過 5%。