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    外商投資是我國房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源之一，但國家有關(guān)部門出臺了多項政策交叉調(diào)整外商投資行為，使外商對投資中國房地產(chǎn)的諸多環(huán)節(jié)不甚明了。本文擬結(jié)合有關(guān)政策規(guī)定簡單分析、介紹外商進(jìn)入房地產(chǎn)實務(wù)操作中的有關(guān)問題，希望對大家了解外資進(jìn)入程序提供幫助。

　　一、有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件

　　1、中華人民共和國國務(wù)院《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》（第３４６號），2002年2月11日發(fā)布

　　《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007年修訂）

　　2、建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局《關(guān)于規(guī)范外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號），2006年7月11日發(fā)布

　　3、中華人民共和國商務(wù)部辦公廳《關(guān)于貫徹落實<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知>有關(guān)問題的通知》（商資字[2006]192號），2006年8月14日發(fā)布

　　4、國家外匯管理局、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)〔2006〕47號），2006年9月1日發(fā)布

　　5、商務(wù)部、國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函[2007]第50號），2007年05月23日發(fā)布

　　6、國家外匯管理局綜合司《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》（匯綜發(fā)[2007]130號），2007年7月10日發(fā)布

　　7、商務(wù)部《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》 (商資函[2008]23號，2008年7月1日實施)

　　8、國家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步加強和規(guī)范外商投資項目管理的通知》（發(fā)改外資[2008]1773號，2008年7月8日實施）

　　二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立

　　根據(jù)50號文的規(guī)定，外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項目公司原則。

　　而根據(jù)171號文、192號文和50號文等的規(guī)定，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

　　（1）已先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議；

　?。?）投資總額300萬美元以下（含）的，注冊資本不低于投資總額的70%，300萬美元以上的，注冊資本不低于投資總額的50%。

　　（3）經(jīng)營范圍為普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等的建設(shè)經(jīng)營，或以上述項目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)。

　?。?）中外雙方未以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

　　設(shè)立程序：

　　簽訂土地使用權(quán)出讓合同（）→向商務(wù)主管部門申請企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)→頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》→向工商行政主管部門申請辦理企業(yè)設(shè)立登記，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》→繳納土地使用權(quán)出讓金→申領(lǐng)《國有》→換發(fā)正式《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》→向工商行政主管部門換發(fā)《營業(yè)執(zhí)照》

　　三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等方式投資房地產(chǎn)的要求

　　1、應(yīng)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。

　　境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。

　　境外投資者收購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起三個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對價。

　　2、被收購的企業(yè)已取得《國有土地使用證》，且投資者書面保證將履行《出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　四、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的限制：

　　1、經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部備案要求，以及禁止從境外貸款。

經(jīng)商務(wù)主管部門批準(zhǔn)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時向商務(wù)部投交檔案材料進(jìn)行備案。

　　據(jù)130號文，2007年6月1日及以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得辦理外債登記及外債。

　　2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理局各分局不予辦理外匯登記（或登記變更）及資本項目結(jié)售匯手續(xù)。

　　2、經(jīng)營范圍限制

　　2.1投資限制類房地產(chǎn)項目的核準(zhǔn)：

　　根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007年修訂），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心等高檔房地產(chǎn)項目的建設(shè)、經(jīng)營，屬于限制類，外商投資該等房地產(chǎn)項目受到嚴(yán)格控制。

　　根據(jù)13號文，下列項目屬于高檔房地產(chǎn)項目：

　?。?）別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村；

　?。?）單位面積建筑設(shè)計造價高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌?、辦公樓一倍以上的公寓、寫字樓項目；

　?。?）建筑標(biāo)準(zhǔn)四星級（或相當(dāng)于四星級）及以上的賓館、飯店。

　　外商投資該等項目，按照1773號文的規(guī)定,凡總投資額在5000萬美元及以上的，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項目申請報告，總投資額在5000萬美元以下的，由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。

　　外商投資除該等項目之外的其他房地產(chǎn)項目，總投資1億美元及以上的由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項目申請報告，總投資額1億美元以下的，由省級發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。

　　2.2新增

　　據(jù)50號文，已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

　　3、投資人限制

　　嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。否則，將被追究逃騙匯責(zé)任。

　　返程投資是指一個經(jīng)濟(jì)體境內(nèi)投資者將其持有的貨幣資本或股權(quán)轉(zhuǎn)移到境外，再作為直接投資投入該經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)行為。包括但不限于以下方式：購買或置換境內(nèi)企業(yè)中方股權(quán)、在境內(nèi)設(shè)立外商投資企業(yè)及通過該企業(yè)購買或協(xié)議控制境內(nèi)資產(chǎn)、協(xié)議購買境內(nèi)資產(chǎn)及以該項資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)、向境內(nèi)企業(yè)增資。

　　4、股權(quán)及項目轉(zhuǎn)讓限制

　　外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批（審批權(quán)限及程序參照外商投資企業(yè)的設(shè)立審批及項目立項審批）。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。