【出處】《法學(xué)論壇》2008年第2期
【摘要】物業(yè)規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則，但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別。規(guī)約的實(shí)質(zhì)是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固。規(guī)約對全體業(yè)主包括房屋受讓人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力，但不當(dāng)然拘束承租人。規(guī)約原則上自其被業(yè)主大會通過之日起生效，臨時(shí)規(guī)約就買受人而言自其書面承諾之時(shí)起生效。規(guī)約具有可訴性，共益訴訟和自益訴訟應(yīng)予鼓勵。應(yīng)建立瑕疵規(guī)約的司法救濟(jì)機(jī)制，包括規(guī)約無效確認(rèn)之訴和規(guī)約撤銷之訴。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；規(guī)約；業(yè)主；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；自治；司法救濟(jì)
【寫作年份】2008年


【正文】

　　為構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境，預(yù)防和化解物業(yè)管理領(lǐng)域的利益沖突，既需要國家公權(quán)力通過立法和行政手段審慎而適度地直接干預(yù)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，更需要鼓勵廣大業(yè)主基于意思自治精神通過規(guī)約對物業(yè)使用、維護(hù)、管理而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任做出自律約定。因此，進(jìn)一步明確規(guī)約的法律效力，對于完善規(guī)約制度、弘揚(yáng)物權(quán)民主精神與業(yè)主自治精神具有重要的理論與實(shí)踐意義。

　　一、規(guī)約的概念和類型

　　物業(yè)規(guī)約（以下簡稱“規(guī)約”），又名“業(yè)主公約”、“物業(yè)管理公約”、“住戶規(guī)約”、“管理協(xié)議”、“區(qū)分所有規(guī)約”和“管理組織規(guī)約”。但規(guī)約的概念究竟如何界定，在學(xué)術(shù)界聚訟紛紜。有人認(rèn)為，“規(guī)約乃規(guī)范區(qū)分所有建筑物之管理、使用以及所有關(guān)系的自治規(guī)則”。[1]有人認(rèn)為，“所謂規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物與基地之管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式所為之自治規(guī)則”。[2]有人認(rèn)為“，規(guī)約系全體區(qū)分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法，以書面為一致決之合意”。[3]有人認(rèn)為，“所謂規(guī)約者，乃以區(qū)分所有建筑物之合意或集會的決議所定建筑物的管理、營運(yùn)的根本原則”。[4]有人則認(rèn)為，“規(guī)約乃是全體區(qū)分所有人以書面作成有關(guān)建筑物或基地或附屬設(shè)施之管理使用之一種區(qū)分所有人相互間事項(xiàng)之合意”。[5]

　　以上定義有的強(qiáng)調(diào)規(guī)約的自治規(guī)則性質(zhì)，有的側(cè)重規(guī)約的締結(jié)程序和形式。筆者認(rèn)為，鑒于規(guī)約的效力不僅及于區(qū)分所有權(quán)人，還及于區(qū)分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的規(guī)約均不以全體區(qū)分所有人一致同意為其生效要件，把規(guī)約界定為合同或契約實(shí)有不妥。筆者認(rèn)為，規(guī)約有實(shí)質(zhì)意義與形式意義之別。實(shí)質(zhì)意義上的規(guī)約指多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）通過業(yè)主大會決議程序制定的、調(diào)整區(qū)分所有建筑物的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的、對全體業(yè)主具有拘束力的自治規(guī)章；形式意義上的規(guī)約則指記載該自治規(guī)章的書面文件。

　　以其發(fā)生作用的期間為準(zhǔn)，規(guī)約可分為臨時(shí)規(guī)約和正式規(guī)約。前者指建設(shè)單位在銷售物業(yè)階段制定的、對建筑物區(qū)分所有關(guān)系作出約定的臨時(shí)性自治規(guī)章。后者指在廣大業(yè)主入住小區(qū)后由業(yè)主大會通過的業(yè)主自治規(guī)章。臨時(shí)規(guī)約是在前期物業(yè)管理階段由開發(fā)商起草，并經(jīng)由業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之時(shí)分別簽字承諾的程序而被提升為規(guī)約。臨時(shí)規(guī)約由于陸續(xù)獲得了全體業(yè)主的簽字，似乎更貼近意思自治的真意，但畢竟未履行業(yè)主大會的通過程序、未獲得全體業(yè)主的充分審議與醞釀，因此臨時(shí)規(guī)約應(yīng)盡早上升為正式規(guī)約。

　　我國《物權(quán)法》先后五次提到了“規(guī)約”，并在第83條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約。《物權(quán)法》頒布后，國務(wù)院于2007年8月26日對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改，充實(shí)和完善了有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權(quán)法》使用了“規(guī)約”的概念，修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”易名為“臨時(shí)規(guī)約”。

　　二、規(guī)約的法律性質(zhì)

　?。ㄒ唬┮?guī)約調(diào)整區(qū)分所有建筑物的業(yè)主之間的利益關(guān)系

　　在獨(dú)門獨(dú)院的單獨(dú)所有建筑物上，物權(quán)和利益關(guān)系較為簡單，不存在區(qū)分所有的法律關(guān)系，也無需規(guī)約。但在眾多業(yè)主共居一座建筑物、共享小區(qū)共有部分和共用部分的情況下，建筑物區(qū)分所有關(guān)系日漸復(fù)雜，規(guī)約的登場水到渠成。沒有建筑物區(qū)分所有關(guān)系，也就沒有規(guī)約。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款明文要求規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。規(guī)約看似調(diào)整人與物的歸屬與利用關(guān)系，實(shí)則調(diào)整人與人之間的利益關(guān)系。

　?。ǘ┮?guī)約的實(shí)質(zhì)是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是規(guī)約的效力之源。為充分保護(hù)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，《物權(quán)法》第6章專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。規(guī)約的核心價(jià)值在于，在法律和行政法規(guī)的制度框架內(nèi)，進(jìn)一步確認(rèn)和維護(hù)廣大業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)有廣狹二義。狹義的區(qū)分所有權(quán)僅指專有權(quán)而言，即業(yè)主對建筑物內(nèi)專有部分享有單獨(dú)或單一的所有權(quán)。至于該單獨(dú)所有權(quán)由一人所有或數(shù)人（如夫妻或家庭成員）共有，并不影響該單獨(dú)所有權(quán)的性質(zhì)。專有權(quán)是業(yè)主享有的核心權(quán)利。廣義的建筑物區(qū)分所有權(quán)則指專有權(quán)、共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)（又稱“治理權(quán)”、“成員權(quán)”）四位一體的權(quán)利。《物權(quán)法》第70條也從廣義上界定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：“對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。只不過這種立法表述沒有囊括“共同使用權(quán)”而已。[6]專有權(quán)的行使以各業(yè)主取得的專有部分的面積為邊界，共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)的行使原則上也以各業(yè)主專有部分的面積比例為計(jì)算依據(jù)，但全體業(yè)主協(xié)議或規(guī)約另有約定的除外。為了從根本上維護(hù)全體業(yè)主的切身利益，廣大業(yè)主必須通過規(guī)約的彈性化條款詳細(xì)規(guī)定謀求業(yè)主利益共享、多贏的法律機(jī)制，并明確禁止任何害及特定業(yè)主和不特定業(yè)主的行為。例如，《物權(quán)法》第77條禁止業(yè)主違反法律、法規(guī)以及規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?？梢姡m然立法者不禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，但規(guī)約有權(quán)禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因此，規(guī)約派生于建筑物區(qū)分所有權(quán)，且為鞏固與落實(shí)（而非否定）建筑物區(qū)分所有權(quán)而存在。

　　（三）規(guī)約具有自治規(guī)章的性質(zhì)，但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別

　　意思自治、物權(quán)尊重與過錯(cuò)責(zé)任乃當(dāng)代民法的三大重要支柱。規(guī)約是廣大業(yè)主意思自治的產(chǎn)物。制定和實(shí)施規(guī)約是業(yè)主弘揚(yáng)物業(yè)民主和業(yè)主自治精神的重要方式。規(guī)約應(yīng)當(dāng)囊括業(yè)主圍繞區(qū)分所有建筑物的使用和管理所發(fā)生的各類法律關(guān)系，既包括業(yè)主對建筑物的單獨(dú)所有權(quán)關(guān)系，也包括業(yè)戶共同體的共有關(guān)系，還包括業(yè)主共同體內(nèi)部的治理關(guān)系（如業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會制度）等，因此堪稱業(yè)主共同體的“總章程”和“內(nèi)部小憲法”。

　　有學(xué)者認(rèn)為規(guī)約是與買賣、金錢借貸等類似的區(qū)分所有權(quán)人間的契約[7]，有學(xué)者認(rèn)為規(guī)約與單純的甲乙兩當(dāng)事人間的契約并不相同，為更加社會化的契約。筆者認(rèn)為，規(guī)約作為自治規(guī)章雖與合同同屬意思自治的產(chǎn)物，但并非嚴(yán)格意義上的合同或契約。嚴(yán)格說來，意思自治派生出來的行為自由既包括契約行為自由，也包括多方行為自由。而規(guī)約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說來，二者有三大主要區(qū)別：

　?。?）體現(xiàn)的當(dāng)事人意志不同。在不侵害當(dāng)事人和第三人合法權(quán)益的底線下，合同要體現(xiàn)各方締約當(dāng)事人的意思表示。而由于業(yè)主人數(shù)眾多、很難獲得全體業(yè)主的一致同意，規(guī)約只需將在建筑面積和人數(shù)上均處于多數(shù)地位的業(yè)主的意志擬制為全體業(yè)主的意志即可。因此，規(guī)約要體現(xiàn)小區(qū)共同體最高意思決定機(jī)構(gòu)（業(yè)主大會）的意志，即大部分業(yè)主的意志，而非必然體現(xiàn)每位業(yè)主的意志。當(dāng)然，科學(xué)而睿智的規(guī)約應(yīng)當(dāng)盡量把追求全體業(yè)主的利益最大化作為價(jià)值追求。

　?。?）相對性的表現(xiàn)形式不同。依合同法一般原理，合同只能拘束締約各方，不得為第三人設(shè)定義務(wù)，只能為第三人設(shè)定利益；而依《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第3款，即便沒有參加規(guī)約制定和表決的業(yè)主，也要接受規(guī)約的拘束，履行規(guī)約規(guī)定的義務(wù)。實(shí)際上，不僅業(yè)主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人）受規(guī)約的拘束，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也受其拘束。此為規(guī)約與普通的債權(quán)契約又一本質(zhì)區(qū)別。

　　（3）變更程序不同。依合同法一般原理，除經(jīng)締約各方合意，合同不得更改；而依新《物權(quán)法》第76條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第3款，業(yè)主大會有權(quán)根據(jù)面積多數(shù)決和人數(shù)多數(shù)決的雙重多數(shù)決定原則變更規(guī)約中的全部或部分條款，即使某一業(yè)主不同意，亦不影響規(guī)約變更之效力。可見，將“規(guī)約”稱之為“合同”或“契約”，可以形象地揭示規(guī)約的自治性格、私法性格，更加突出業(yè)主在塑造和影響規(guī)約內(nèi)容方面的決定性作用。但問題在于，這種松散的概括在法律上有欠嚴(yán)謹(jǐn)。

　?。ㄋ模┮?guī)約是對區(qū)分所有建筑物立法的細(xì)化、補(bǔ)充和變更

　　作為意思自治的法律文件，規(guī)約有必要、也有可能對區(qū)分所有建筑物立法作出補(bǔ)充和變更的相關(guān)規(guī)定。具體說來，可以區(qū)分三種情況：（1）在立法者僅作出原則規(guī)定的情況下，規(guī)約可以在技術(shù)操作層面就細(xì)節(jié)問題作出詳細(xì)規(guī)定。（2）在立法者未作任何規(guī)定的情況下，規(guī)約可以根據(jù)立法者的授權(quán)作出補(bǔ)闕規(guī)定。這是“法無禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現(xiàn)。（3）在立法者作出任意性規(guī)定的情況下，規(guī)約可根據(jù)小區(qū)業(yè)主的意思自治變更任意性立法規(guī)定，改采更適合本小區(qū)特殊情況、更符合廣大業(yè)主切身利益和內(nèi)心真意的小區(qū)自治規(guī)則。正因?yàn)槿绱?，在法院或仲裁機(jī)構(gòu)適用規(guī)約裁判案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)重視規(guī)約作為物業(yè)糾紛裁判準(zhǔn)則的重要作用。

　　三、規(guī)約對人的律拘束力

　?。ㄒ唬┮?guī)約對全體業(yè)主具有約束力

　　《物權(quán)法》第83條第1款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第1項(xiàng)均從正面規(guī)定了業(yè)主遵守規(guī)約的義務(wù)?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第3款更明文規(guī)定：“規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力”。即使某業(yè)主在制定和修改規(guī)約時(shí)發(fā)表了反對意見，也要受該規(guī)約的約束。該法第77條還規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。當(dāng)然，如果規(guī)約違反了法律和行政法規(guī)，任何業(yè)主均有權(quán)尋求司法救濟(jì)。由于業(yè)主委員會委員當(dāng)然具備業(yè)主的身份和資格，規(guī)約對業(yè)主委員會委員當(dāng)然具有拘束力。

　?。ǘ┮?guī)約對房屋受讓人具有約束力

　　規(guī)約對于直接從開發(fā)商手中購買一手房的業(yè)主以及從其他業(yè)主繼受取得二手房的新業(yè)主都具有拘束力。規(guī)約約束規(guī)約締結(jié)時(shí)的業(yè)主，其法理依據(jù)在于業(yè)主人頭多數(shù)決與面積多數(shù)決的雙重物權(quán)民主機(jī)制。規(guī)約也約束并未參與管理公約締結(jié)的新業(yè)主。其法理依據(jù)在于，新業(yè)主從前手繼受取得二手房時(shí)不僅取得了對二手房的物權(quán)，而且概括繼受了前手作為業(yè)主的法律地位或資格。既然前手的業(yè)主地位和資格中包含遵守規(guī)約的義務(wù)，后手當(dāng)然應(yīng)當(dāng)履行該義務(wù)。該觀點(diǎn)可概括為業(yè)主地位移轉(zhuǎn)說。在公司法框架下，股權(quán)受讓人雖非公司章程的制定和修改者，但由于受讓了前手的股東資格，當(dāng)然繼受前手遵守章程的義務(wù)。由此可類推，受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規(guī)約。

　　值得注意的是，我國臺灣地區(qū)《民法典》物權(quán)編條文修正草案第799條第6款也確認(rèn)了規(guī)約對區(qū)分所有建筑物受讓人的拘束力：“區(qū)分所有建筑物之所有人間依法令、規(guī)約或約定所生之權(quán)利義務(wù)，繼受人應(yīng)受拘束。但特定繼受人對于規(guī)約或約定之內(nèi)容，以明知或可得而知者為限。”[8]由此可見，規(guī)約對繼受人生效的前提是規(guī)約已經(jīng)獲得登記的公示，或雖未獲得登記的公示、但繼受人對規(guī)約內(nèi)容明知或應(yīng)知。

　　（三）規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力

　　《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然明確規(guī)定規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，但規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有約束力，則語焉不詳。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條第1款雖然要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，但也未觸及規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拘束力問題。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然與全體業(yè)主立于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系之中，則受《合同法》總則的調(diào)整，似乎不必遵守業(yè)主群體的意思自治文件。但問題在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為多數(shù)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間會存在利益沖突。倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)漠視規(guī)約的內(nèi)容及其背后的主流價(jià)值觀，就無法為廣大業(yè)主提供滿意的物業(yè)服務(wù)。因此，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的法律事實(shí)本身可推定其作出了遵守規(guī)約的默示承諾。

　　無論從圓滿履行物業(yè)服務(wù)合同的角度看，還是從緩解當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主尖銳對抗的矛盾的角度出發(fā)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須遵守和落實(shí)規(guī)約。畢竟，接受委托而提供物業(yè)服務(wù)是一種誠信密集型、風(fēng)險(xiǎn)密集型的商事活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本應(yīng)在接受委托之前對規(guī)約作出必要的審慎調(diào)查，而取得并知悉規(guī)約內(nèi)容則是其中的重要一環(huán)。當(dāng)然，倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿接受規(guī)約的拘束，也可放棄提供物業(yè)服務(wù)的商業(yè)機(jī)會。對此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)規(guī)約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應(yīng)對業(yè)已存在的臨時(shí)規(guī)約作出遵守承諾，那些直接面對廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的企業(yè)更應(yīng)作出遵守承諾。

　　有人可能擔(dān)心業(yè)主惡意濫用制定規(guī)約的話語權(quán)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。此種擔(dān)心是不必要的。首先，規(guī)約的內(nèi)容必須合乎法律和行政法規(guī)所保護(hù)的法意和主流價(jià)值觀（包括誠實(shí)信用原則與公序良俗原則），與強(qiáng)制性法律規(guī)范相抵觸的規(guī)約條款無效。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第2款也明文要求規(guī)約尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益。其次，對于內(nèi)容存在法律瑕疵的規(guī)約條款，任何人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）均可向人民法院提起規(guī)約條款無效確認(rèn)之訴，且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未規(guī)定人民法院對瑕疵規(guī)約的司法審查機(jī)制，亦未明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的請求權(quán)。建議立法者修改《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)補(bǔ)闕這一立法漏洞，以充分維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　（四）規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人

　　規(guī)約固然可以拘束業(yè)主，但在業(yè)主出租房屋的情況下，規(guī)約是否對承租人具有約束力，需要具體情況具體分析。具體說來，規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人，但規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)可籍由租賃協(xié)議轉(zhuǎn)移給承租人，至于規(guī)約設(shè)定的、與使用人身份緊密相連的義務(wù)則可直接拘束承租人。既不能認(rèn)為規(guī)約對承租人絲毫不產(chǎn)生拘束力，也不能認(rèn)為規(guī)約中的全部內(nèi)容絕對都拘束承租人。首先，規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人。這是由于規(guī)約的制定和修改主體是全體業(yè)主，而非承租人。承租人要參與規(guī)約的制定和修改過程，只能從出租人尋求代理權(quán)的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格，缺乏制定和修改規(guī)約的主體資格。恰恰由于規(guī)約的制定和修改過程無法充分反映和體現(xiàn)承租人的利益與意志，規(guī)約只能是業(yè)主的自治自律規(guī)章，而非承租人的自治自律規(guī)章。相比之下，在房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，由于業(yè)主的法律身份直接讓渡給受讓人，因此規(guī)約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下，出租人的身份依然保留，出租人作為業(yè)主享有的完整物權(quán)以及由此派生出來的諸多業(yè)主權(quán)利并未當(dāng)然移轉(zhuǎn)給承租人，因此規(guī)約原則上不能直接約束房屋的受讓人。

　　其次，規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)雖然不能直接拘束承租人，但可以籍由租賃協(xié)議的轉(zhuǎn)化程序，將規(guī)約設(shè)定的業(yè)主義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人。換言之，租賃協(xié)議可以把規(guī)約為業(yè)主設(shè)定的某些具有可讓渡性的義務(wù)轉(zhuǎn)化為承租人的約定義務(wù)。在這種情況下，直接拘束承租人的法律文件不是規(guī)約、而是租賃協(xié)議。基于這一法律思維，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條也規(guī)定“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任”。因此，承租人可以通過租賃協(xié)議把規(guī)約設(shè)定的部分義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人，但無權(quán)把自己基于規(guī)約承受的義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給承租人。例如，從表面上看，承租人向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)費(fèi)的行為似乎源于規(guī)約設(shè)定的義務(wù)，實(shí)則源于租賃雙方之間的房屋租賃協(xié)議。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主（而非承租人）設(shè)定的義務(wù)。因此，倘若承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只能向出租人追償，而不能向承租人主張債權(quán)。當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、出租人與承租人可以簽訂三方協(xié)議，直接約定由承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)、進(jìn)而免除出租人的繳費(fèi)義務(wù)。但此時(shí)承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)產(chǎn)生于承租人的意思自治，而非源于無法體現(xiàn)承租人意思自治的規(guī)約強(qiáng)制。此外，倘若三方協(xié)議并未明確約定免除出租人的繳費(fèi)義務(wù)，在承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳費(fèi)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然有權(quán)向出租人追償。

　　其三，規(guī)約規(guī)定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業(yè)主物權(quán)的義務(wù)可直接拘束承租人。此類義務(wù)雖然拘束業(yè)主，但在業(yè)主身份與承租人身份互相分離的情況下，此類義務(wù)直接拘束承租人。此種義務(wù)與其說是規(guī)約設(shè)定的義務(wù)不如說是《物權(quán)法》設(shè)定的義務(wù)。不動產(chǎn)物權(quán)包括其他業(yè)主對專有部位、共有部位與公用部位的物權(quán)也應(yīng)受到包括承租人在內(nèi)的其他人的尊重。例如，作為房屋使用人，承租人必須遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；必須按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關(guān)系；必須按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、改變房屋外觀，應(yīng)當(dāng)對其他業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任（包括恢復(fù)原狀、賠償損失等）。對于業(yè)主的同居者承擔(dān)的此類義務(wù)也應(yīng)做如此解釋。至于規(guī)約中載明的與使用物業(yè)并不直接相關(guān)的義務(wù)（如按規(guī)定交存、管理和使用專項(xiàng)維修資金的義務(wù)、參加業(yè)主大會并予以表決）就不能拘束承租人，只能拘束出租人。

　　此外，鑒于開發(fā)建設(shè)單位是小區(qū)物業(yè)的原始業(yè)主，該業(yè)主的身份貫穿于物業(yè)銷售的全過程，甚至在物業(yè)銷售完畢之后開發(fā)建設(shè)單位依然擁有對小區(qū)部分建筑物的物權(quán)，因此開發(fā)建設(shè)單位也應(yīng)接受規(guī)約的拘束。限于篇幅，茲不贅述。

　　四、規(guī)約的生效時(shí)間

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　　規(guī)約的生效時(shí)間是指規(guī)約開始對相關(guān)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力的時(shí)間。遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未規(guī)定規(guī)約的生效時(shí)間。根據(jù)私法自治原則的要求，民事法律行為原則上自成立之時(shí)起生效，但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。《合同法》第44條亦有類似規(guī)定。因此，規(guī)約原則上應(yīng)當(dāng)自其被業(yè)主大會通過之日起開始生效。至于業(yè)主大會的通過要件，根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款之規(guī)定，制定和修改規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。為穩(wěn)妥起見，業(yè)主大會通過和修改規(guī)約應(yīng)當(dāng)作出書面決議，并由參會業(yè)主或其代理人在決議上簽字。

　　值得注意的是，一些地方推出的業(yè)主規(guī)約范本將行政機(jī)關(guān)的審批與入住業(yè)主的簽字比例共同作為規(guī)約的生效條件。例如，深圳市住宅局1996年11月27日推出的《業(yè)主公約》第4條第1項(xiàng)規(guī)定“，本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn)，在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效”。行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的好處在于：有利于運(yùn)用行政保護(hù)手段提升規(guī)約內(nèi)容的合法性水準(zhǔn)；但其缺點(diǎn)在于：不利于充分弘揚(yáng)業(yè)主自治的精神，也不利于充分發(fā)揮司法審查的積極作用。

　　筆者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未將行政批準(zhǔn)或行政登記作為規(guī)約的生效前提，不能解釋為立法者的無心之失，而應(yīng)當(dāng)解釋為立法者鼓勵業(yè)主自治和物業(yè)民主的良苦用心。當(dāng)然，為提高規(guī)約的公示力和公信力，方便潛在的購房者前往查詢規(guī)約內(nèi)容，立法者應(yīng)當(dāng)要求規(guī)約在行政主管機(jī)關(guān)辦理備案或登記手續(xù)。

　　成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則，通過附條件或附期限的方式控制規(guī)約的生效時(shí)間。[9]例如，規(guī)約可約定該規(guī)約在某一時(shí)點(diǎn)屆至?xí)r開始發(fā)生效力，也可約定在某一條件成就時(shí)開始發(fā)生效力，還可約定自其辦理公證之日起生效，但所附條件不得違反強(qiáng)制性規(guī)定和邏輯常理。倘若規(guī)約本身并未約定規(guī)約生效的時(shí)間或條件，規(guī)約應(yīng)當(dāng)理解為自其被業(yè)主大會通過之日起生效。

　?。ǘ┡R時(shí)規(guī)約的生效時(shí)間

　　臨時(shí)規(guī)約與正式規(guī)約的生效時(shí)間并不相同。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)規(guī)約予以書面承諾。筆者認(rèn)為，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前起草臨時(shí)規(guī)約的行為可以理解為要約行為，物業(yè)買受人的書面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言，臨時(shí)規(guī)約自其被買受人書面承諾之時(shí)起生效。由于在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在眾多業(yè)主，業(yè)主買受物業(yè)的時(shí)間和書面承諾時(shí)間又有先后之別，認(rèn)定臨時(shí)規(guī)約的效力只能采取因人而異的態(tài)度。具體說來，臨時(shí)規(guī)約并不像正式規(guī)約那樣對全體業(yè)主具有一體適用的統(tǒng)一生效時(shí)間。對于不同的業(yè)主而言，由于承諾的時(shí)間存在先后差異，臨時(shí)規(guī)約的生效時(shí)間也會存在先后之別。

　　但在實(shí)踐中，仍存在一些認(rèn)識偏差。例如，北京市建委2008年1月10日向社會公開發(fā)布的《臨時(shí)規(guī)約示范文本》（征求意見稿）第42條規(guī)定：“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件，自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效，至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。此外，建設(shè)部在2004年9月發(fā)布的《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》第37條也規(guī)定：“本臨時(shí)公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效，至業(yè)主大會制定的《業(yè)主公約》生效之日終止。”上海市房屋土地資源管理局于2005年1月發(fā)布的《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》第14條亦步亦趨：“本公約自本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的首套物業(yè)銷售之日起生效，至業(yè)主大會成立并通過《業(yè)主公約》后終止。”此種表述的邏輯并不嚴(yán)謹(jǐn)。既然在第一買受人簽字承諾之日，尚未出現(xiàn)第二買受人或第三買受人，就不能得出結(jié)論認(rèn)為臨時(shí)規(guī)約在第一買受人簽字承諾之日就已經(jīng)對第二買受人生效，而只能認(rèn)為該公約僅對已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為：“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件，自物業(yè)買受人分別簽字承諾之日起陸續(xù)生效，至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。

　　鑒于實(shí)踐中的首次業(yè)主大會召開難度相當(dāng)之大，致使大部分業(yè)主入住小區(qū)與首次業(yè)主大會召開之間的時(shí)間曠日持久，為便利業(yè)主及時(shí)根據(jù)入住以后物業(yè)管理的新情況和新問題在法治框架內(nèi)靈活調(diào)整區(qū)分所有建筑物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，筆者認(rèn)為已經(jīng)簽署承諾遵守臨時(shí)規(guī)約的業(yè)主有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定修改臨時(shí)規(guī)約。換言之，在臨時(shí)規(guī)約經(jīng)由業(yè)主大會轉(zhuǎn)化為正式規(guī)約之前仍然具有可修改的性質(zhì)。主要法理依據(jù)在于，《物權(quán)法》第76條提到的制定和修改規(guī)約的事項(xiàng)“由業(yè)主共同決定”。此處的“規(guī)約”包括“臨時(shí)規(guī)約”；“業(yè)主共同決定”既包括業(yè)主大會的決策機(jī)制，也包括業(yè)主大會之外的決策機(jī)制。因此，倘若專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意修改臨時(shí)規(guī)約，則臨時(shí)規(guī)約的修改行為原則有效。

　　五、規(guī)約的可訴性

　?。ㄒ唬┮?guī)約具有可訴性

　　規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則，是業(yè)主共同體的“根本憲法”?；谄跫s自由的理念，可以認(rèn)為生效的合同等于有效的法律；基于物業(yè)民主和業(yè)主自治精神，也可以說生效的規(guī)約等于有效的法律。因此，生效的規(guī)約包括臨時(shí)規(guī)約不僅受到法律的確認(rèn)和保護(hù)，也具有在物業(yè)爭訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規(guī)約不僅可以作為判斷侵害業(yè)主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據(jù)，也具有較強(qiáng)的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性，恰恰是檢驗(yàn)規(guī)約法律效力的試金石。

　　可喜的是，《物權(quán)法》第83條第1款從正面要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約，第2款則從反面規(guī)定了違反規(guī)約的行為的法律后果：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。這種正反呼應(yīng)的立法方式無疑提升了規(guī)約的可訴性。從立法例上看，立法者在提及“法律、法規(guī)”之外，對于現(xiàn)實(shí)生活中多如牛毛的部門規(guī)章的地方性法規(guī)都未提及，卻對“規(guī)約”情有獨(dú)鐘，并將其與“法律、法規(guī)”相提并論，可見立法者對規(guī)約效力的重視程度。該條款意味著，作為業(yè)主共同體化身和代表人的業(yè)主委員會以及作為個(gè)體權(quán)利人的業(yè)主均可依據(jù)規(guī)約主張相應(yīng)的民事權(quán)利。但無論是共益訴訟制度，還是自益訴訟制度都有待進(jìn)一步完善。

　　在實(shí)踐中，規(guī)約的可訴性也受到了應(yīng)有重視。例如，北京市建委2008年1月10日向社會公開發(fā)布的《臨時(shí)規(guī)約示范文本》（征求意見稿）第28條就規(guī)定：“業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)約約定的，受侵害當(dāng)事人可以申請仲裁，也可以向人民法院提起訴訟”。這一方向無疑是正確的。問題是，在商事仲裁的框架下，仲裁和訴訟并非兼容。該條款應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)定可供業(yè)主選擇的爭訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規(guī)約范本進(jìn)一步作出明確約定。

　?。ǘ┕惨嬖V訟

　　就業(yè)主委員會而言，新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第4項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督規(guī)約的實(shí)施。作為規(guī)約實(shí)施的監(jiān)管主體，業(yè)主委員會既有權(quán)利、也有義務(wù)以自己的名義、為了全體業(yè)主的利益而對違反規(guī)約、損害廣大業(yè)主利益的違法違規(guī)行為提起民事訴訟。當(dāng)然，業(yè)主委員會并非獨(dú)立的法人，亦非直接的物業(yè)權(quán)利主體，因此業(yè)主委員會的訴訟主體地位有待深入探討。

　　在司法實(shí)踐中，人民法院往往確認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟地位。例如，《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）第1條就規(guī)定：“業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人（主任或副主任）作為代表人：物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利”。

　　筆者主張，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟中的原告，其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主委員會勝訴或敗訴的法律結(jié)果當(dāng)然歸屬該業(yè)主委員會代表的全體業(yè)主。倘若由于業(yè)主委員會委員違反誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)的誠信義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主委員會敗訴、業(yè)主共同體遭受不應(yīng)有敗訴后果的，業(yè)主共同體可以追究業(yè)主委員會相關(guān)人員的民事責(zé)任，并將其依法解聘。

　?。ㄈ┳砸嬖V訟

　　作為個(gè)體的業(yè)主也有權(quán)以規(guī)約為依據(jù)主張自己的民事權(quán)利。倘若某業(yè)主在裝修時(shí)違反《規(guī)約》的規(guī)定擅自打孔，把樓上業(yè)主的樓板打穿，樓上業(yè)主就有權(quán)請求樓下的裝修鄰居承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會提起訴訟的目的是維護(hù)多數(shù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益，而業(yè)主個(gè)體提起民事訴訟的目的是維護(hù)自身的財(cái)產(chǎn)利益。因此，業(yè)主委員會與業(yè)主個(gè)體提起的民事訴訟雖有區(qū)別，亦有聯(lián)系。歸根結(jié)底，業(yè)主委員會維護(hù)的多數(shù)業(yè)主利益要落實(shí)到每一個(gè)業(yè)主身上。因此，業(yè)主委員會與業(yè)主個(gè)體提起的民事訴訟必然會存在交叉。

　　筆者認(rèn)為，為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導(dǎo)致的重復(fù)訴訟現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)確立自益訴訟即業(yè)主個(gè)體訴訟優(yōu)位的理念。換言之，只要業(yè)主個(gè)體訴訟可以救濟(jì)的業(yè)主權(quán)利，原則上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主提起個(gè)體訴訟主張權(quán)利救濟(jì)。倘若受害業(yè)主數(shù)量較多，或單獨(dú)業(yè)主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實(shí)障礙（如受害業(yè)主普遍存在著搭便車的理性冷漠現(xiàn)象），則應(yīng)鼓勵業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主對不法行為人提起民事訴訟。例如，倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在電梯間和小區(qū)門口與廣告公司合作放置和播出商業(yè)廣告、賺取利潤，業(yè)主委員會就有權(quán)代表廣大業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)把廣告費(fèi)收入按照業(yè)主的不同建筑面積轉(zhuǎn)交廣大業(yè)主。從長遠(yuǎn)看，修改《民事訴訟法》，引入集團(tuán)訴訟制度，與業(yè)主委員會訴訟制度相比具有異曲同工之妙。

　　正是由于規(guī)約可以作為業(yè)主爭訟的裁判依據(jù)，為預(yù)防、化解和減少不必要的物業(yè)糾紛，構(gòu)建和諧的物業(yè)環(huán)境，規(guī)約的條款應(yīng)當(dāng)盡量詳細(xì)、周密。實(shí)際上，規(guī)約只有具備可操作性，才能避免不必要的爭訟。倘若規(guī)約原則性較強(qiáng)，可操作性較弱，只能滋生更多的爭訟。

　　六、瑕疵規(guī)約的法律救濟(jì)

　?。ㄒ唬╄Υ靡?guī)約救濟(jì)的必要性

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第2款規(guī)定：“規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益”。依反對解釋，破壞社會公德，違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約無效?！段餀?quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款均規(guī)定：“業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅提及業(yè)主委員會的司法審查機(jī)制，而未提及規(guī)約的司法審查機(jī)制，更未在嚴(yán)格區(qū)分規(guī)約瑕疵的不同類型的基礎(chǔ)上對瑕疵規(guī)約規(guī)定不同的救濟(jì)機(jī)制。

　　鑒于規(guī)約是調(diào)整區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系的總章程，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，為構(gòu)建業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間和諧相處的法治環(huán)境，必須建立健全瑕疵規(guī)約的法律救濟(jì)機(jī)制。筆者建議，根據(jù)規(guī)約瑕疵輕重之不同，增設(shè)規(guī)約無效確認(rèn)之訴和規(guī)約撤銷之訴的制度。

　?。ǘ┮?guī)約無效確認(rèn)之訴

　　為確保規(guī)約的穩(wěn)定性與公信力，規(guī)約的無效確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以訴訟為之。規(guī)約無效確認(rèn)之訴針對實(shí)體內(nèi)容違反社會公德、違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約條款而言。倘若某規(guī)約規(guī)定每位業(yè)主在裝修時(shí)可以隨意拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)，就屬于違反保護(hù)他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵權(quán)法的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。倘若規(guī)約中僅有部分條款無效，并不影響其他有效條款的效力。

　　法律規(guī)范包含任意性規(guī)范和強(qiáng)行性規(guī)范，前者允許當(dāng)事人按照意思自治原則，變更或排斥此種規(guī)范之適用；后者則不容當(dāng)事人予以變更或排斥。而強(qiáng)行性規(guī)范又有命令規(guī)定與效力規(guī)定之別，違反前者的行為雖應(yīng)承受一定的法律責(zé)任（即公法上的責(zé)任），但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為，不但要承受法律責(zé)任，而且行為本身當(dāng)然無效。因此，對于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第2款規(guī)定提及的“法律、法規(guī)”應(yīng)運(yùn)用限縮解釋方法將其解釋為強(qiáng)制性規(guī)定中的效力規(guī)定的情形。倘若規(guī)約條款違反了強(qiáng)行性法律規(guī)范中命令規(guī)定的情形，由于瑕疵較輕，筆者認(rèn)為可以將其視為撤銷原因。

　?。ㄈ┮?guī)約撤銷之訴

　　規(guī)約不但應(yīng)當(dāng)符合內(nèi)容合法的要求，而且應(yīng)當(dāng)符合程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?。所謂程序嚴(yán)謹(jǐn)是指通過規(guī)約的業(yè)主大會的召集程序、表決方式不僅應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)中的程序規(guī)則，而且應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則中的程序規(guī)則。倘若某規(guī)約違反了這些程序規(guī)則，業(yè)主就有權(quán)請求法院予以撤銷。例如，根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第3款之規(guī)定，決定規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。倘若通過某規(guī)約的業(yè)主大會在召開之前沒有及時(shí)通知全體業(yè)主，或在業(yè)主大會上贊成某規(guī)約的業(yè)主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數(shù)，或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數(shù)、但其總?cè)藬?shù)仍未超過全體業(yè)主過半數(shù)，該規(guī)約就存在程序瑕疵，任何業(yè)主均有權(quán)請求法院予以撤銷。




【作者簡介】
徐海燕，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授，民商法博士。


【注釋】
[1]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M].臺北：三民書局股份有限公司，1992.150。
[2]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1995：217。
[3]戴東雄.論建筑物區(qū)分所有權(quán)之理論基礎(chǔ)（Ⅱ）[J].法學(xué)叢刊，1984，（3）。
[4]陳俊樵.論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J].中興法學(xué)，1987，（1）。
[5]何明楨.建筑物區(qū)分所有之研究，我國臺灣地區(qū)政治大學(xué)法律研究所碩士論文，第66頁。
[6]在我國，由于實(shí)行城市國有土地所有權(quán)制度，業(yè)主對小區(qū)道路的共同權(quán)利不是共有權(quán)，而是共用權(quán)，即共同使用的權(quán)利。
[7]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M].臺北：三民書局股份有限公司，1992.151。
[8]我國臺灣地區(qū)《民法物權(quán)編部分條文修正草案條文對照表（通則章及所有權(quán)章）》，http:PPweb.ntpu.edu.twPlawbccPSaR001.doc.
[9]《合同法》第45條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”；第46條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時(shí)失效”。