公有居住房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓

發(fā)布日期：2011-11-25 作者：110網(wǎng)律師

公有居住房屋承租權(quán)受讓

關(guān)于上海公有居住房屋的受讓，總結(jié)如下：
1、哪些公有居住房屋使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓？
答：根據(jù)實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見(二)（2001），下列公有居住房屋不得轉(zhuǎn)讓：?
　　（1）列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。?
　?。?/span>2）?有下列情形之一的：
　?。ㄒ唬┱豹?dú)用的花園住宅；?
　?。ǘ俨筷?duì)、宗教團(tuán)體所有或者在學(xué)校校園內(nèi)的；?
　?。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)不明晰的；?
　?。ㄋ模┏凶馊送锨纷饨鹕形唇Y(jié)清的；?
　　（五）依法代管或需要落實(shí)政策的；?
　　（六）已列入戶籍凍結(jié)范圍的；?
　　（七）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；?
　?。ò耍┝腥氡臼形Ｅ锖單莞脑旎蛘咦》砍商赘脑煊?jì)劃的；?
　?。ň牛┢渌婪☉?yīng)當(dāng)由出租人收回的。?
2、在受讓公有居住房屋使用權(quán)時(shí)，受讓人應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
答：（1）核查該公有居住房屋是否屬于上述1所述的可以轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)；
（2）根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第三十八條，承租人將公有居住房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，由公有居住房屋承租權(quán)的受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。
　　   （3）根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第三十八條，公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
（4）經(jīng)租房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)征得房屋所有權(quán)人同意。?
（5）戶口遷移問題。在與公有居住房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，不僅應(yīng)就轉(zhuǎn)讓人何時(shí)將該公房內(nèi)的戶口全部遷出作明確約定，更要約定，如轉(zhuǎn)讓人未能及時(shí)遷出戶口，應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。
因當(dāng)事人雖在轉(zhuǎn)讓合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。因此，如果受讓人僅要求轉(zhuǎn)讓人按合同約定遷移戶口的，則法院會應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。但如果轉(zhuǎn)讓人未能及時(shí)遷移戶口的，受讓人可以依據(jù)合同約定，向法院訴請要求轉(zhuǎn)讓人支付違約金。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》，如果未約定違約金的，受讓人仍可以要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但如未約定賠償金的數(shù)額或賠償金的計(jì)算方式，則受讓人需要證明轉(zhuǎn)讓人，因未及時(shí)遷移戶口，給受讓人造成的損失是多少。這無疑給受讓人向轉(zhuǎn)讓人索賠增加了很大的障礙。
為了更好地督促轉(zhuǎn)讓人及時(shí)遷移戶口，我建議受讓人采取“每逾期一日，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向受讓人支付   元違約金”的形式。
3、當(dāng)事人簽訂公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，以未經(jīng)出租人同意為由訴請確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，應(yīng)如何處理？
答：根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》（滬高法民一[2004]44號），公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)為公房租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其法律性質(zhì)為公房租賃合同中承租人權(quán)利義務(wù)的有償性概括移轉(zhuǎn)。依《合同法》規(guī)定，承租人概括移轉(zhuǎn)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)征得合同另一方當(dāng)事人即出租人的同意，包括事先同意或事后認(rèn)可。實(shí)踐中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后認(rèn)可公房使用權(quán)之轉(zhuǎn)讓，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可確認(rèn)為有效，當(dāng)事人訴請確認(rèn)無效的，不予支持：
　　（1）原承租人轉(zhuǎn)讓前未征得出租人之書面同意，但出租人事后辦理了公房承租戶名變更手續(xù)的；
　?。?/span>2）原承租人轉(zhuǎn)讓前未征得出租人之書面同意，但受讓人已實(shí)際入住，并以承租人的意思繳付租金，出租人也予以收取的，應(yīng)依據(jù)誠實(shí)信用原則，推定出租人已經(jīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道承租權(quán)已轉(zhuǎn)讓，并事實(shí)上認(rèn)可了該轉(zhuǎn)讓行為。
     4、當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)時(shí)未經(jīng)在該處有本市常住戶口的共同居住人同意為由，訴請確認(rèn)公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，應(yīng)如何處理？
　　答：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第三十八條第二款之規(guī)定，公房承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)應(yīng)事先征得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權(quán)的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經(jīng)共同居住人同意的情況下，從維護(hù)居住生存利益角度出發(fā)，原則上應(yīng)確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓合同無效。但對于受讓人已實(shí)際入住公房的，也應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀的精神，合理保護(hù)受讓人的交易安全利益。故實(shí)踐中，可區(qū)分下列情況分別處理：
　?。?/span>1）原共同居住人已搬離公房，受讓人已實(shí)際入住該公房的，表明原共同居住人已以事實(shí)行行為同意承租人轉(zhuǎn)讓其公房承租權(quán)，當(dāng)事人再以未經(jīng)同居住人同意為由訴請確認(rèn)公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持；共同居住人有證據(jù)證明其搬離系基于轉(zhuǎn)讓人欺詐等行為所至，其原有的居住利益損失可另行向轉(zhuǎn)讓人主張賠償；
　?。?/span>2）受讓人尚未實(shí)際入住公房，未搬離公房的共同居住人有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)其同意而轉(zhuǎn)讓該公房使用權(quán)，或已搬離公房的共同居住人有證據(jù)證明其搬離系基于轉(zhuǎn)讓人欺詐等行為所致的，則該轉(zhuǎn)讓合同無效，受讓人因此產(chǎn)生的損失可另行向轉(zhuǎn)讓人主張賠償。
     5、公有居住房屋使用權(quán)受讓人在受讓使用權(quán)后，應(yīng)注意辦理哪些事項(xiàng)？
答：（1）應(yīng)與該公有居住房屋的出租人簽訂租賃主體變更合同，辦理承租人更名手續(xù)；
（2）辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)后15日內(nèi)，由出租人發(fā)放《租用公房憑證》?！蹲庥霉繎{證》是公有居住房屋的出租人與承租人建立租賃關(guān)系的合法憑證。承租人憑《租用公房憑證》向房屋所在地的派出所辦理戶籍手續(xù)。
根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（2011）第二十三條，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)與公有房屋承租人簽訂，公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)。

筆者注：關(guān)于經(jīng)租房及房產(chǎn)落實(shí)政策的問題，請各位繼續(xù)關(guān)注，筆者會單列一章。

　

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