【摘要】近年來，房屋代購(gòu)糾紛出現(xiàn)較多，很多情況下是因?yàn)檎叩脑蚧蛘邆€(gè)人投資的原因?qū)е碌拇?gòu)行為，而該代購(gòu)行為在法律上的效力，也是有所區(qū)別，甚至是無效的行為。有鑒于此，借助個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，就這一現(xiàn)象，簡(jiǎn)單分析有關(guān)情況。
【關(guān)鍵詞】房屋代購(gòu)；代購(gòu)協(xié)議
【寫作年份】2012年


【正文】

一、房屋代購(gòu)的個(gè)人定義

所謂房屋代購(gòu)，就本文來說，是指自然人委托他人，并以他人的名義購(gòu)買房屋，但購(gòu)房款由自然人支付，并約定符合一定條件下將前述代購(gòu)房屋過戶給自然人的法律現(xiàn)象，為了便于分析，前述定義中的自然人將以隱名購(gòu)房人替代，而名義購(gòu)房人將以顯名購(gòu)房人替代。

二、房屋代購(gòu)的原因及面臨的問題

房屋代購(gòu)的原因很多，就目前個(gè)人代理和接觸的情況大概分析如下：

1、因不符合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房條件而委托以親戚、朋友的名義購(gòu)房；

2、因房產(chǎn)投資行為的需要，不符合國(guó)家限購(gòu)限貸的政策，而委托以親戚、朋友的名義購(gòu)房；

3、因不符合單位的購(gòu)房條件而委托同事的名義購(gòu)房；

4、其他類似情況。

當(dāng)然，上述屬于常見的情況。那么上面幾種情況，經(jīng)常遇到的就是代購(gòu)協(xié)議的問題，就是隱名購(gòu)房人與顯名購(gòu)房人之間簽訂的有關(guān)房屋代購(gòu)的協(xié)議的法律效力如何，是否合法有效，這點(diǎn)也是經(jīng)常有人咨詢或者發(fā)生糾紛時(shí)，起訴的證據(jù)之一。

對(duì)于代購(gòu)協(xié)議，一般常見約定的內(nèi)容是：隱名購(gòu)房人約定以顯名購(gòu)房人的名義購(gòu)買某房屋，購(gòu)房款由隱名購(gòu)房人支付，達(dá)到幾年，如五年后由顯名購(gòu)房人過戶給隱名購(gòu)房人，期間顯名購(gòu)房人不得處分該房屋或者出租該房屋等類似約定，當(dāng)然，可能還涉及違約責(zé)任等。

那么上述約定看似清晰，實(shí)則隱含較大的風(fēng)險(xiǎn)，大體如下：

1、代購(gòu)合同本身的效力問題，這個(gè)問題得具體分析，個(gè)人認(rèn)為不可一概而論；

2、代購(gòu)合同的履行問題，也需要區(qū)分為幾種情況。

具體分析如下：

三、房屋代購(gòu)面臨問題的具體分析

（一）代購(gòu)合同本身的效力問題

1、代購(gòu)合同無效的情況

比如，隱名購(gòu)房人購(gòu)房明顯是規(guī)避國(guó)家政策或者效力性的行政法規(guī)，而非一般性的地方政府規(guī)定，那么該代購(gòu)合同，明顯屬于合同法規(guī)定的合同無效情形，一旦發(fā)生糾紛，則協(xié)議無效，各自承擔(dān)自身過錯(cuò)導(dǎo)致的損失，即隱名購(gòu)房人索要房屋所有權(quán)，顯然不可能，其出資僅會(huì)被認(rèn)定為借貸或者不當(dāng)?shù)美麊栴}，利息損失由其自身承擔(dān)。

2、代購(gòu)合同效力有效的情況

比如，單位的安置房，是指定給符合條件的員工，該員工享有這個(gè)權(quán)利但是僅是顯名購(gòu)房人，如何不損害集體利益的情況下，這個(gè)代購(gòu)協(xié)議，個(gè)人認(rèn)為是有效的，即代購(gòu)協(xié)議本身是購(gòu)房權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，該員工即將其享有的權(quán)利及義務(wù)私下轉(zhuǎn)移給隱名購(gòu)房人。

又如，代購(gòu)協(xié)議的隱名購(gòu)房人讓他人購(gòu)買房屋，僅是避開地方政府一般性的規(guī)定，而非國(guó)家政策或者效力性的行政法規(guī)，一旦發(fā)生糾紛，個(gè)人認(rèn)為，不應(yīng)該認(rèn)為為無效行為，因?yàn)楹贤ㄉ弦?guī)定的合同無效，是有嚴(yán)格的情形和條件限制的，法院不宜擴(kuò)大解釋和擴(kuò)大適用，否則會(huì)影響交易安全和有損市場(chǎng)信賴原則。

而上述糾紛目前法院判決不一，個(gè)人也僅是發(fā)表自己的觀點(diǎn)，不代表官方的觀點(diǎn)，僅供參考。

（二）代購(gòu)合同的履行問題

1、假設(shè)顯名購(gòu)房人到約定期限到來之前，不履行過戶，或者將房屋出售處分，那么隱名購(gòu)房人的代購(gòu)協(xié)議即使被認(rèn)定為有效，也不可能取回房屋的所有權(quán)，因?yàn)榇?gòu)協(xié)議本身是債權(quán)合同，對(duì)抗不了物權(quán)行為的過戶；

2、假設(shè)顯名購(gòu)房人是在婚姻關(guān)系內(nèi)遭遇婚變，可能房屋就會(huì)成為婚內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)，并顯名購(gòu)房人的配偶主張分割；而隱名購(gòu)房人以代購(gòu)協(xié)議爭(zhēng)取房產(chǎn)所有權(quán)，顯然對(duì)抗不了房屋的登記所有人為顯名合伙人；

3、假設(shè)顯名購(gòu)房在持有房產(chǎn)過程中死亡，則可能房屋就成為遺產(chǎn)，要么作為法定繼承處理，要么就是作為債務(wù)執(zhí)行的標(biāo)的；此時(shí)，隱名購(gòu)房人同樣面臨上述的不利法律地位；

4、假設(shè)隱名購(gòu)房人后期購(gòu)房款出資不到位，而房屋又是按揭貸款，顯名購(gòu)房人不具有還貸能力，房屋成為銀行執(zhí)行的標(biāo)的或者顯名購(gòu)房人以代購(gòu)協(xié)議起訴隱名購(gòu)房人，都是面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)；

5、假設(shè)顯名購(gòu)房人將房屋出租獲益，那么隱名購(gòu)房人也很難控制，或者禁止，因?yàn)槲餀?quán)登記可以對(duì)抗世人，也就是絕對(duì)權(quán)的使然。

除上述問題外，隱名購(gòu)房人在發(fā)生糾紛時(shí)，要證明自己出資也是個(gè)問題，這個(gè)本身涉及證據(jù)問題，在此不展開。

四、房屋代購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制

從根本上來說，房屋代購(gòu)本身就存在一定的問題，所以，要讓風(fēng)險(xiǎn)最小，就僅能是不要讓他人代購(gòu)。

從現(xiàn)實(shí)的角度來說，如果排開合同本身效力，想控制隱名或者顯名購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)，則是，簽訂代購(gòu)協(xié)議后，隱名購(gòu)房人持有購(gòu)房合同的原件或者房產(chǎn)證原件，這樣控制顯名購(gòu)房人的私下處分或者出租，另外，顯名購(gòu)房人可以要求隱名購(gòu)房人一次性將購(gòu)房款支付到位，控制自己面臨還貸的風(fēng)險(xiǎn)，隱名購(gòu)房人甚至可以將房屋的居住使用權(quán)控制在自己手里。

以上意見僅供參考，或者學(xué)術(shù)討論。




【作者簡(jiǎn)介】
陳桂平，單位為上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所。